【正文】 行方式。 報(bào)告檢查結(jié)果。 不正常：由交班負(fù)責(zé)處理，接班配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)接班繼續(xù)進(jìn)行。 [ Fr: ] 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)須立即通知值班主管到場處理。 交接班人數(shù)不齊或不在場時(shí)。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。 [ Fr: ] 巡視值班記錄表每班記錄一次，電氣設(shè)備運(yùn)行記錄、每半天記錄一次，設(shè)備運(yùn)行記錄表（空調(diào)系統(tǒng)）每班記錄一次，由相關(guān)專業(yè)的管理員檢查后每月月底將表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。巡查簽到表每日均由當(dāng)值員工巡查設(shè)備后簽名，由相關(guān)專業(yè)的管理員抽查監(jiān)督，月底匯總后交設(shè)備設(shè)施組組長存檔。巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng)物管部經(jīng)理簽名后交設(shè)備設(shè)施組組長。值班表每月月底由維修班長填寫，物管部經(jīng)理審閱后交設(shè)備設(shè)施組組長。設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。所有記錄必須按時(shí)完成，不準(zhǔn)弄虛作假。五、工程檔案管理制度 [ Fr: ] 資料管理員者應(yīng)嚴(yán)守公司檔案管理制度和保密守則。各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。編制檔案目錄，內(nèi)容應(yīng)與檔案盒外標(biāo)簽一致。外單位交來圖紙由資料管理員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實(shí)物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。檔案及圖紙是工程維修保養(yǎng)的重要依據(jù)，應(yīng)妥善保存。借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上人員批準(zhǔn)，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。[ Fr: ] 第一部分總則 [ Fr: ] 對須持有政府部門頒發(fā)的資質(zhì)證書方允許從事的專業(yè)，如消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和定期試驗(yàn)，及某些專業(yè)性較強(qiáng)的項(xiàng)目，如電梯的維修保養(yǎng)等可將項(xiàng)目外委給承包商作業(yè)。(一)承包商監(jiān)督規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。承包商因故需變更施工圖紙或施工工藝，必須提出書面報(bào)告，經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)并報(bào)物管部經(jīng)理核準(zhǔn)后，方允許實(shí)施。承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗(yàn)收報(bào)告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。二、設(shè)施設(shè)備巡檢規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 設(shè)備的維修保養(yǎng)分月度、季度、半年、年度，由相關(guān)專業(yè)的管理員按維修保養(yǎng)項(xiàng)目、內(nèi)容、達(dá)標(biāo)參數(shù)制訂保養(yǎng)計(jì)劃，交各班組實(shí)施。各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。設(shè)備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設(shè)備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長整改。每次檢修保養(yǎng)后必須填寫相應(yīng)的表格，設(shè)施設(shè)備組組長負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。四、機(jī)房管理規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。機(jī)房的內(nèi)線和外線電話，均為值班專用電話，應(yīng)時(shí)刻保持待機(jī)狀態(tài)，嚴(yán)禁打私人電話或長時(shí)間占用電話。1各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。五、設(shè)備機(jī)房防火規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] 機(jī)房內(nèi)不得存放易燃物品。需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請表，物管部經(jīng)理簽名同意后方能施工。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 滅火后，要詳細(xì)記錄火災(zāi)成因及滅火情況，書面上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)。六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 一、層間配電房（電氣小室）管理制度 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (一)計(jì)劃轉(zhuǎn)、停電 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報(bào)告，經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告總經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書面通知受影響的用戶。物管部經(jīng)理應(yīng)安排足夠的人員處理轉(zhuǎn)、停電工作。轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交主管管理員簽名。轉(zhuǎn)、停電后當(dāng)值人員應(yīng)重點(diǎn)檢查電房、空調(diào)機(jī)房、水泵房、電梯機(jī)房、消防中心內(nèi)設(shè)備的運(yùn)行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。四、臨時(shí)用電管理規(guī)程 [ Fr: ] 用戶應(yīng)事先向物業(yè)管理部以書面形式申請用電，并注明用電單位全稱、用電地點(diǎn)、負(fù)荷量、電壓等級、相數(shù)及時(shí)間。（二）公司審批 [ Fr: ] [ Fr: ] 物管部審批通過后，用戶與物業(yè)部簽定用電協(xié)議，確定計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。（四）接線及送電 [ Fr: ] [ Fr: ] 用戶終止用電，應(yīng)事先通知物管部，再由物管部人員斷電拆線，并確認(rèn)電表讀數(shù)，填寫電表停用記錄并由用戶簽字認(rèn)可。（六）計(jì)費(fèi)方式 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括(開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房)，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。發(fā)現(xiàn)供配電負(fù)荷有顯著變化或其他設(shè)備異常，應(yīng)馬上查找原因，并通知物管部安排處理。用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設(shè)備線路和運(yùn)行設(shè)置。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 嚴(yán)格按照供配電系統(tǒng)設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃進(jìn)行轄區(qū)設(shè)備的保養(yǎng)。主管人員每年12月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 在電氣設(shè)備上工作，應(yīng)填用工作票或按命令執(zhí)行，其方式有下列兩種：填用工作票；口頭或電話命令。填用工作票的工作為：高壓設(shè)備上工作需要全部停電或部分停電者；高壓室內(nèi)的二次接線和照明等回路上的工作，需要將高壓設(shè)備停電或做安全措施者；帶電作業(yè)和在帶電設(shè)備外殼上的工作；控制屏和低壓配電屏、配電箱、電源干線上的工作；二次接線回路上的工作，無需將高壓設(shè)備停電者；轉(zhuǎn)動(dòng)中的發(fā)電機(jī)上的工作。其他工作用口頭或電話命令。 [ Fr: ] 兩份工作票中的一份必須經(jīng)常保存在工作地點(diǎn)，由工作負(fù)責(zé)人收執(zhí)，另一份由值班員收執(zhí)，按值移交。 [ Fr: ] 工作票所列的工作地點(diǎn)，以一個(gè)電氣連接部分為限。 [ Fr: ] 在開始工作前必須做好保證安全的技術(shù)措施并指定專人負(fù)責(zé)監(jiān)護(hù)，即：停電，驗(yàn)電，裝設(shè)接地線，懸掛指示牌。工作票的有效時(shí)間，以批準(zhǔn)檢修期為限。需要變更工作班中的成員時(shí)，須經(jīng)工作負(fù)責(zé)人同意。工作票簽發(fā)人由強(qiáng)電管理員擔(dān)任。 [ Fr: ] (1)工作票簽發(fā)人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填的安全措施是否正確完備；所派工作負(fù)責(zé)人和工作班人員是否適當(dāng)和足夠，精神狀態(tài)是否良好。(2)工作負(fù)責(zé)人（監(jiān)護(hù)人）：正確安全地組織工作；結(jié)合實(shí)際進(jìn)行安全思想教育；督促、監(jiān)護(hù)工作人員遵守本規(guī)程；負(fù)責(zé)檢查工作票所載安全措施是否正確完備，值班員所做的安全措施是否符合現(xiàn)場實(shí)際條件；工作前對工作人員交待安全事項(xiàng)。(3)工作許可人：負(fù)責(zé)審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負(fù)責(zé)檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負(fù)責(zé)檢查停電設(shè)備有無突然來電的危險(xiǎn)；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時(shí)應(yīng)要求做詳細(xì)補(bǔ)充。(4)工作班成員：認(rèn)真執(zhí)行安全規(guī)程和現(xiàn)場安全措施，互相關(guān)心施工安全，并監(jiān)督安全規(guī)程及措施的實(shí)施。八、供電突發(fā)性事故的應(yīng)急措施 [ Fr: ] 大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 當(dāng)高壓柜真空開關(guān)、高壓電纜或變壓器出現(xiàn)故障時(shí)（短路或接地），非誤操作引起，除該高壓柜停電，甚至?xí)鹬鞴╇娫椿騻溆秒娫吹氖茈姽裢ｋ?，此時(shí)值班人員應(yīng)遵守下列程序： [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 當(dāng)兩路市電全停，啟動(dòng)發(fā)電機(jī)。退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機(jī)聯(lián)系開關(guān)，向應(yīng)急負(fù)荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機(jī)運(yùn)行狀況，如燃油量、水溫等。監(jiān)視市電進(jìn)線電壓，盡快與供電局聯(lián)系，一旦市電恢復(fù)正常，立即退出發(fā)電機(jī)電源，恢復(fù)市電。及時(shí)書面向上級領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。市電失壓，發(fā)電機(jī)如不能正常自動(dòng)啟動(dòng)，則用手動(dòng)啟動(dòng)。(四)通知用戶 [ Fr: ] [ Fr: ] 一、安全用水、供水管理制度 [ Fr: ] 凡屬轄區(qū)范圍內(nèi)的供水系統(tǒng)(即自來水公司向轄區(qū)供水總表以內(nèi)的)一律由管理公司管理。用戶出門前應(yīng)將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。用戶不可隨意更改大廈供水管道。有以下現(xiàn)象的均屬偷水行為，管理公司將按下列規(guī)定處理： [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 嚴(yán)格按照節(jié)水辦所批復(fù)的用水量用水，不超標(biāo)用水。在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標(biāo)語，加強(qiáng)用戶節(jié)水意識。安裝感應(yīng)式或延時(shí)式水龍頭，防止用水后不關(guān)水源。定期抄錄總水表讀數(shù)，發(fā)現(xiàn)讀數(shù)異常增大，馬上追查原因。做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。三、物管部停水、限水管理制度 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 保持水泵房通風(fēng)換氣，環(huán)境衛(wèi)生清潔。每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。每班檢查泵房供電是否正常，所有閥門應(yīng)處于開啟或關(guān)閉的正常狀態(tài)。每班將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)到“手動(dòng)”位置，用手動(dòng)試驗(yàn)主泵和備用泵運(yùn)轉(zhuǎn)是否正常，然后將轉(zhuǎn)換開關(guān)轉(zhuǎn)回“自動(dòng)”位置。定期檢查水泵、電機(jī)的緊固螺絲有無松動(dòng)、軸承潤滑油情況是否良好等。進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴(yán)禁合閘”的告示牌。發(fā)現(xiàn)有異常情況或自動(dòng)失靈等，立即報(bào)告主管管理員，并留在現(xiàn)場觀察。每班對泵房進(jìn)行檢查后，在機(jī)管泵房巡檢簽到卡簽名并認(rèn)真填寫機(jī)管系統(tǒng)巡查表。給排水系統(tǒng)的日常維修保養(yǎng)由暖通、給排水運(yùn)行維修班負(fù)責(zé)。主管管理員每年12月份負(fù)責(zé)制訂和監(jiān)督實(shí)施下年度的