【正文】 檢查內(nèi)容包括燈具是否正常發(fā)亮，表面玻璃有否破損，安裝是否牢固，按下測試按鈕是否仍然發(fā)亮。測試過程嚴防卷閘沖頂或沖底。 [ Fr: ] 工作結(jié)束后，填寫消防風機檢查表。加注潤滑油，檢查緊固風機接線端子。 [ Fr: ] [ Fr: ] 消防系統(tǒng)如因維護或其他原因要暫時改變消防系統(tǒng)的狀態(tài)（如手動／自動等），應由物管部書面通知內(nèi)保部，并提出相應的臨時措施，確保大樓消防安全。如有設備故障，監(jiān)控中心值班人員及時通知物管部進行維修處理。 [ Fr: ] 故障修復后，用戶驗收合格，維修人員在維修單上填寫維修結(jié)果，請用戶簽名確認。用戶同意維修，則將收費金額填在維修單對應位置上；用戶不同意該價格，維修人員在維修單上注明原因，交用戶簽名。物管部維修工接單后在維修檔案登記表上簽收。電梯維修員將故障電梯關(guān)閉。 [ Fr: ] 事后書面報告物管部經(jīng)理。 [ Fr: ] 當電梯未停在上述位置時，則必須用機械方法移動轎廂后救人。如發(fā)生電梯困人事故，電梯維修員應按如下方法處理： [ Fr: ] 每季度末對電梯電源開關(guān)柜進行一次檢查并做維護保養(yǎng)。五、電梯設備維修管理制度 [ Fr: ] 每天按上下班時間表啟／停電扶梯。 [ Fr: ] [ Fr: ] 停止電扶梯運行。一切正常交付使用。二、電動扶梯操作規(guī)程 [ Fr: ] 若有緊急情況發(fā)生，可通過梯內(nèi)緊急對講器與保安中心聯(lián)系，等待救援。 [ Fr: ] [ Fr: ] 如閘閥關(guān)閉不嚴，則立即將破裂的伸縮節(jié)拆除，將特制鐵板用螺栓封閉閘閥出口，停止漏水后再開啟機組和備用泵。(3)用薄鐵皮圍住裂口并用鐵絲或繩索捆緊以防水到處亂射。 [ Fr: ] 主管道 [ Fr: ] 水塔溢漏 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 發(fā)現(xiàn)故障的技工將情況報告主管管理員并聯(lián)系設備保養(yǎng)商維修。對突發(fā)性故障應在4小時內(nèi)排除，逾期應向上級報告以便及時通知受影響的用戶。 [ Fr: ] [ Fr: ] 每班當值人員每兩小時巡查空調(diào)機組和外圍設備一次，并將運行運行情況記錄在空調(diào)系統(tǒng)運行表上，未經(jīng)主管管理員批準，不得擅自更改運行參數(shù)。按停主機。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 檢查并確保需用主機冷凍水、冷卻水出入水管閥門在開啟狀態(tài)。(2)吊裝式風機：運行時有否發(fā)出噪音，塵網(wǎng)有無堵塞。冷卻塔、水箱檢查 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 因給水泵故障影響供水時，把出現(xiàn)故障的給水泵打到“停止”位置，將備用水泵投入“自動”狀態(tài)運行。污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。主管管理員每年12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上“有人工作，嚴禁合閘”的告示牌。每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關(guān)人員不得借用鑰匙。 [ Fr: ] 三、物管部停水、限水管理制度 [ Fr: ] 在各洗手間、茶水間張貼節(jié)水標語，加強用戶節(jié)水意識。 [ Fr: ] 用戶出門前應將水閥關(guān)閉，避免發(fā)生事故。(四)通知用戶 [ Fr: ] 退出市電聯(lián)系開關(guān)，合上發(fā)電機聯(lián)系開關(guān)，向應急負荷供電，并每隔15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] (3)工作許可人：負責審查工作票所列安全措施是否完備，是否符合現(xiàn)場條件；負責檢查工作現(xiàn)場布置的安全措施是否完善；負責檢查停電設備有無突然來電的危險；對工作票中所列內(nèi)容即使發(fā)生很小疑問，也必須向工作票簽發(fā)人詢問清楚，必要時應要求做詳細補充。工作票簽發(fā)人由強電管理員擔任。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 嚴格按照供配電系統(tǒng)設備保養(yǎng)計劃進行轄區(qū)設備的保養(yǎng)。未經(jīng)主管人員同意，不得私自更改設備線路和運行設置。 [ Fr: ] [ Fr: ] （二）公司審批 [ Fr: ] 轉(zhuǎn)、停電后當值人員應重點檢查電房、空調(diào)機房、水泵房、電梯機房、消防中心內(nèi)設備的運行情況，發(fā)現(xiàn)異常立刻檢修。停電、限電的審批權(quán)限為物管部經(jīng)理以上。大樓因供電局故障發(fā)生停電，物管部須立即向總經(jīng)理報告，經(jīng)總經(jīng)理批準后，啟用大樓廣播系統(tǒng)（或由物管部用電話）向用戶解釋原因。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 六、機房衛(wèi)生管理規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 五、設備機房防火規(guī)定 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 設備的維修分小修、中修、大修三種，由相關(guān)專業(yè)的管理員根據(jù)設備的性能等規(guī)劃編制維修方案，交班組執(zhí)行。 [ Fr: ] [ Fr: ] 承包商的竣工報告、資料、圖紙等，必須先交該工程主管管理員檢查核對，雙方填寫技改工程驗收報告書，經(jīng)物管部經(jīng)理、總經(jīng)理審查批準后，方可通知財務結(jié)算。 [ Fr: ] (一)承包商監(jiān)督規(guī)定 [ Fr: ] 借閱檔案須經(jīng)相應系統(tǒng)的管理員以上人員批準，資料管理員登記并指定歸還日期，由資料管理員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報警；房屋結(jié)構(gòu)；資料管理員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標簽。設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班組長，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交設備設施組組長存檔。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 報告檢查結(jié)果。正在檢修的設備情況； 儀表指示是否正確； [ Fr: ] [ Fr: ] （三）交接班暫停 [ Fr: ] 報告檢查結(jié)果。 [ Fr: ] [ Fr: ] 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。一、值班管理規(guī)定 [ Fr: ] （十三）庫管員 [ Fr: ] 熟悉掌握各類清潔工具，清潔劑的使用方法，熟知各類建材、玻璃、不銹鋼等的保潔方法； [ Fr: ] 熟知掌握各類建材、玻璃、不銹鋼等所需的清潔劑，并根據(jù)所需量進行購買； [ Fr: ] 根據(jù)指責規(guī)定，負責做好本責任區(qū)的防火、防盜、防暴、防破壞、防事故等工作，確保安全； [ Fr: ] 負責指導監(jiān)督公司管理物業(yè)范圍內(nèi)的安全防范和消防管理工作，協(xié)調(diào)公安機關(guān)處理相關(guān)的重大刑事案件和火災事故；負責房屋維修外委項目的洽談審定，監(jiān)督并驗收。設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。負責低壓配電室、電梯機房、樓層電氣小室的日常運行、維修、保養(yǎng)。負責給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護保養(yǎng)。填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。1負責對消防系統(tǒng)中水系統(tǒng)和風系統(tǒng)的設備進行定期檢查和維護保養(yǎng)。負責本系統(tǒng)的外委項目(含外委工程、代維修工程以及儀器、儀表、工具送檢)的洽談審定，監(jiān)督并驗收。 監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調(diào)試工作； 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調(diào)查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務的供方進行評價； 物業(yè)管理部崗位職責負責公司管轄范圍內(nèi)的保安、消防工作。ISO9001物管部工作手冊負責公司公共設施、設備的維修保養(yǎng)。負責公司管轄范圍內(nèi)的保潔工作。(一)物業(yè)管理部品質(zhì)主管負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領(lǐng)導審核的并報總經(jīng)理批準；1負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 負責跟蹤工作單的作業(yè)情況。負責本小組的勞動紀律考核，并每月上報綜合部。負責與相關(guān)業(yè)務主管部門進行業(yè)務聯(lián)系。協(xié)助水電維修組對消防系統(tǒng)中的電氣部分進行維護保養(yǎng)。提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。協(xié)助水電維修組對給排水系統(tǒng)中相關(guān)的電氣設備進行維護保養(yǎng)。負責管轄范圍內(nèi)所有公共設備的應急維修。 （七）給排水維修員負責與相關(guān)業(yè)務部門進行業(yè)務聯(lián)系。負責應聘保安員的資格審核；根據(jù)值勤要求，夜間檢驗出入人員證件，防止未經(jīng)許可的人員、車輛、物資擅自進出責任區(qū)，維護責任區(qū)內(nèi)的治安秩序； [ Fr: ] 與社區(qū)清潔服務保持聯(lián)系，注重商場的外部形象； [ Fr: ] 嚴格按清潔規(guī)范操作，以防損壞設施、設備； [ Fr: ] 在保潔庫房管理員的直接領(lǐng)導下，負責處理本小組的日常事務。值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。 [ Fr: ] 值班人員必須做好當班的工作記錄，按欄目要求認真如實填寫。（二）交接班程序 [ Fr: ] [ Fr: ] 凡有下列情況不得交接班，必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。設備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時。設備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] [ Fr: ] 為規(guī)范對承包項目的管理，特制定本規(guī)定。督促承包商嚴格按國家規(guī)范(如環(huán)保、勞保條例等)及合同要求施工。 [ Fr: ] 巡視值班人員每次巡檢均須在相應的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應追究當事人責任。 [ Fr: ] 機房門口醒目位置懸掛機房名稱，并張貼“機房重地，謝絕來訪”或“生產(chǎn)重地，請勿進入”的告示牌。機房鑰匙是專用鑰匙，任何員工不得隨意配制機房鑰匙。嚴禁攜帶火種進入易燃易爆的設備場站和電子類設備機房，嚴禁在機房內(nèi)吸煙。不得在機房內(nèi)吸煙。部門管理人員在當值期間，應注意檢查機房內(nèi)的滅火自救措施，并教導員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。發(fā)生電氣火災時，當值員工施救時應堅持“先斷電，后滅火”原則；如油路發(fā)生火災，應立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。為做好機房內(nèi)外和設備的清潔工作，保證設備的最佳運行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。機房值班員工必須按時清潔機房通風系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。第二部分 強電系統(tǒng)管理 [ Fr: ] 物管部根據(jù)計劃定期保養(yǎng)配電房內(nèi)設施，重點做好設備清潔和緊固接線端子。因大樓施工需要停電，須至少提前24小時將停電計劃書面上報物管部經(jīng)理。事后，物管部應向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈物管部經(jīng)理。 [ Fr: ] [ Fr: ] 用電申請須經(jīng)物管部審批。（五）停電及拆線 [ Fr: ] 五、供配電設備運行管理規(guī)程 [ Fr: ] 特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準。 [ Fr: ] 根據(jù)系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。七、工作票制度 [ Fr: ] 工作票要用鋼筆或圓珠筆填寫一式二份，應正確清楚，不得任意涂改，如有錯別字、漏字需修改時，應字跡清楚。事故搶修工作可不用工作票，但應記入操作記錄簿內(nèi)。工作負責人和允許辦理工作票的值班員（工作許可人）由強電組長或資深技工擔任。 [ Fr: ] 備用電源處于非自動位置，故主供電源斷電時不能自動合閘，檢查備用電源進線柜的電表和指示燈，真空開關(guān)應處于準備合閘位置，合上備用電源進線柜開關(guān)。(二)內(nèi)部故障 [ Fr: ] 向物管部主管和維修