【正文】 運(yùn)作和項(xiàng)目管理經(jīng)驗(yàn) ,*城投集團(tuán)公司在其領(lǐng)導(dǎo)下，成功開發(fā)了一系列城市重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，取得了長足的發(fā)展?，F(xiàn)階段，《土地儲(chǔ)備管理辦法》已將土地儲(chǔ)備目標(biāo)明確定位為有效調(diào)控土地供應(yīng)市場、促進(jìn)土地資源合理利用。 建立收儲(chǔ)規(guī)劃機(jī)制，合理確定收儲(chǔ)規(guī)模結(jié)構(gòu) 土地儲(chǔ)備規(guī)劃的建立可以減少土地儲(chǔ)備的盲目性和隨意性。建立系統(tǒng)的土地儲(chǔ)備規(guī)劃，要根據(jù)調(diào)控土地市場的需要，合理確定儲(chǔ)備土地規(guī)模結(jié)構(gòu)， 依據(jù)城市規(guī)劃 、土地利用總體規(guī)劃結(jié)合 城市近期建設(shè)發(fā)展需要，以市域范圍內(nèi)的城市建設(shè)用地和城市化集中地區(qū)內(nèi)經(jīng)營性土地為規(guī)劃*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ６ 對(duì)象，在對(duì)遠(yuǎn)景可儲(chǔ)備土地總量進(jìn)行預(yù)估的基礎(chǔ)上，制訂近期經(jīng)營性土地儲(chǔ)備規(guī)劃和遠(yuǎn)景土地儲(chǔ)備規(guī)劃，確定近期與遠(yuǎn)景土 地儲(chǔ)備的數(shù)量和空間分布 ，實(shí)現(xiàn)以實(shí)地收儲(chǔ)為主向?qū)嵉厥諆?chǔ)和規(guī)劃收儲(chǔ)相結(jié)合的收儲(chǔ)模式轉(zhuǎn)變 。 完善成本控制機(jī)制，形成儲(chǔ)備資金良性循環(huán) 目前，我國中小城市土地儲(chǔ)備融資的通行做法是，將政府財(cái)政撥款作為啟動(dòng)資金，以商業(yè)銀行貸款作為土地儲(chǔ)備的運(yùn)營資金。土地儲(chǔ)備存量的增長將直接帶來貸款量的增加，收儲(chǔ)成本不僅包括收儲(chǔ)過程中的投入資 金，隨著投入成本資金的累積增加，高額的資金財(cái)務(wù)費(fèi)用也增加了收儲(chǔ)成本。在南通市存量儲(chǔ)備土地中，有效收儲(chǔ)土地約為 70％，部分土地由于不可預(yù)見因素造成土地整理耗時(shí)過長，未能在合理的收儲(chǔ)周期內(nèi)實(shí)現(xiàn)上市供應(yīng)。 有效控制成本在另一方面還要控制增量和科學(xué)確定規(guī)模。 2021年以來，國家將土地供應(yīng)的主要方向定位在普通居住用地上，南通市通過分析市場上對(duì)各類用地需求，確定了今年增量收儲(chǔ)用地主要以普通居住類用地為主，通過節(jié)約利用有限的用地指標(biāo)，提高收儲(chǔ)地塊的質(zhì)量。規(guī)模量的確定要建立在對(duì)過去土地供應(yīng)情況和未來用地需求狀況研判的基礎(chǔ)上，設(shè)定合理的浮動(dòng)范圍。土地儲(chǔ)備機(jī)制對(duì)土地市場的有效調(diào)控以及對(duì)節(jié)約集約用地政策貫徹執(zhí)行的效果，需要通過對(duì)土地儲(chǔ)備工作中“收儲(chǔ)－整理－供地－決算”全過程的精細(xì)化運(yùn)作及監(jiān)管來實(shí)現(xiàn)，建立并完善職能部門外部大監(jiān)管和儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)內(nèi)部小監(jiān)管兩套機(jī)制。根據(jù)年度收儲(chǔ)計(jì) 劃制訂與之配套的考核計(jì)劃，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行過程中計(jì)委、規(guī)劃、環(huán)保、房管、國土以及各級(jí)政府職能部門之間的協(xié)作與支持，提高工作效率，降低運(yùn)作成本，從而獲取最佳社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。這就要求針對(duì)土地收儲(chǔ)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，細(xì)化每一步的工作流程， 定人定崗， 量化工作目標(biāo)要求 ，并制訂嚴(yán)格的考核制度；針對(duì)收儲(chǔ)資金的運(yùn)用管理，嚴(yán)格執(zhí)行《土地儲(chǔ)備資金財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，完善收儲(chǔ)資金統(tǒng)籌論證、集體決策機(jī)制，通過用前論證，用中監(jiān)管，用后審計(jì)，提高資金使用 效率；針對(duì)每一宗收儲(chǔ)土*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 ８ 地完成后的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)價(jià)，每年度對(duì)全年的收儲(chǔ)效益進(jìn)行總結(jié)評(píng)估，中心目前正在著手建立一套貫穿收儲(chǔ)工作全過程能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)監(jiān)控和統(tǒng)計(jì)功能，同時(shí)具備成本收益分析和決策應(yīng)用功能的較為完善的土地儲(chǔ)備信息化管理系統(tǒng)，通過對(duì)南通土地儲(chǔ)備運(yùn)作數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)分析并結(jié)合政策面、市場面動(dòng)態(tài)，及時(shí)形成分析報(bào)告提供領(lǐng)導(dǎo)作出判斷決策，從而對(duì)階段性收儲(chǔ)工作重點(diǎn)進(jìn)行調(diào)整，促進(jìn)土地儲(chǔ)備運(yùn)行健康發(fā)展。 為實(shí)現(xiàn)國有資產(chǎn)資源效益最大化，城投集團(tuán)將對(duì)開發(fā)建設(shè)中所擁有的店鋪、商場、寫字樓、會(huì)（商） 展中心、廉租房、醫(yī)院、軌道交通、地下管網(wǎng)及公園、景區(qū)、污水處理、垃圾處理、基礎(chǔ)設(shè)施冠名權(quán)和廣告經(jīng)營權(quán)等國有資產(chǎn)、國有權(quán)益等資源不斷地進(jìn)行整合經(jīng)營，所獲得的租賃收入集中用于城市建設(shè)，為城投集團(tuán)融資平臺(tái)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流。并且，堅(jiān)持不與民爭利原則，對(duì)于市場化程度高的項(xiàng)目實(shí)施民進(jìn)國退，促進(jìn)城市建設(shè)多元化投資，讓市場競爭更科學(xué)更文明，達(dá)到各得其所、錯(cuò)位發(fā)展、各自做優(yōu)做強(qiáng)的目的，共同促進(jìn)城市發(fā)展。 積極借力資本市場，構(gòu)建多元化融資體系，做活“錢”文章，實(shí)現(xiàn)近期“ 多方籌資”，破解資金“瓶頸”，遠(yuǎn)期“自求平衡”和“滾動(dòng)平衡”的目標(biāo)。加大對(duì)土地市場的投入，早介入早研究，靈活運(yùn)用每個(gè)時(shí)期的國家金融政策，抓住融資相對(duì)便利且融資成本相對(duì)較低的有利時(shí)機(jī)，以土地開發(fā)的未來收益為依托，先行融資做地，待時(shí)機(jī)成熟后，再推出可轉(zhuǎn)讓土地，實(shí)現(xiàn)資金平衡。積極拓寬融資渠道，涉足金融市場，提 升城投集團(tuán)的品位。逐步開展銀行間短期融資票據(jù)業(yè)務(wù)、發(fā)行城投債券等方面發(fā)展。城區(qū)將形成行政、商貿(mào)、文化、休閑娛樂等多中心的格局。 二、 建設(shè)地點(diǎn) **區(qū)、 **區(qū) 位于 **市 城區(qū) 西、南 部，新浙贛鐵路線以南，饒北河以西，信江北岸，帶湖北路、天佑大道所圍合的區(qū)域范圍。 三、 建設(shè)規(guī)模 本次收儲(chǔ)的地塊土地面積 畝。 四、 建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目擬完成 **區(qū)、 **區(qū) ****.**畝用地、 **區(qū)、 **區(qū) 主次干道****.**畝土地的收儲(chǔ)工作，并完成收儲(chǔ)土地的通水、通電、通路等前期開發(fā)。其中 **區(qū)、 **區(qū) 整理區(qū)土石方 ****.**萬 m*； **區(qū)、 **區(qū) 主次干道土石方 ***.**萬m*。其中茶圣東路 *.***km,路面總面積 ******㎡；五三東大道 *.**km,路面總面積 ******.*㎡；稼軒大道 *.**km,路面總面積 ******㎡；站前大道 *.**km,路面總面積*****.**㎡ ；其他道路 **.**km,路面總面積 ******㎡ 。其中給水管線 *****m,雨水排水管線 *****m,排污管線 *****m。 （ 6） 道路綠化面積 *.**萬㎡。 五、 建設(shè)期限 本項(xiàng)目建設(shè)期兩年。 六、 投資估算及資金籌措 本項(xiàng)目總投資 22 億元人民幣 ， 其中建設(shè)投資 ******.**萬元（工程費(fèi)用 ******.**萬元，工程建設(shè)其他費(fèi) *****.**萬元，工程預(yù)備費(fèi)*****.**萬元），建設(shè)期利息 *****.**萬元。還款來源于本項(xiàng)目土地出讓收入。 （ 2）全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《中華人民共和國土地管理法》2021年； （ 3）全國人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2021 年； （ 4） **省 政府《 **省 國有土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地收儲(chǔ)財(cái)務(wù)管理辦法》2021年； （ 5） **省 人民政府辦公廳《 **省 土地利用總體規(guī)劃（ 20212020年）》； （ 6）《 **市 城市總體規(guī)劃（ 20212020）》； （ 7） **市 土地管理局《 **市 市區(qū)土地儲(chǔ)備暫行辦法》 2021年； （ 8）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》 2021 年； （ 9）項(xiàng)目承辦單位可行性研究的委托書； （ 10）項(xiàng)目承辦單位可提供的相關(guān)基礎(chǔ)資料。并于 2021年 4月初開始，在 **市 土地儲(chǔ)備中心 、項(xiàng)目用地所涉及相關(guān)單位的大力幫助、支持下對(duì)本項(xiàng)目用地區(qū)*市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １２ 域的工程地質(zhì)、建設(shè)條件、交通工程和社會(huì)經(jīng)濟(jì)等方面進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，同時(shí)收集了現(xiàn)狀資料，項(xiàng)目所在地的氣象、水文、區(qū)域地質(zhì)地貌等資料。以 **市 總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展、交通量的發(fā)展、用電量、用水量、污染物產(chǎn)生量進(jìn)行了預(yù)測分析，對(duì)本項(xiàng)目用地功能布局及道路、給排水、電力通訊等的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)規(guī)模、路線方案、投資估算以及本土地一級(jí)整理項(xiàng)目完成后的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行論證分析之后，完成 本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 一、 符合國家經(jīng)濟(jì)政策 符合國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策 ： 2021年金融危機(jī)的爆發(fā)影響世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，世界各國都采取積極的財(cái)政政策和寬松的貨幣政策刺激經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，我國也相應(yīng)出臺(tái)了多項(xiàng)政策拉動(dòng)市場消費(fèi)并且加大投資力度。通過對(duì)土地的收購整 理，可以為城市建設(shè)籌集大量的資金，推動(dòng)城市現(xiàn)代化建設(shè)和城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，可以帶來良好的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)效益。 符合國家新農(nóng)村建設(shè)的有關(guān)政策： 本項(xiàng)目通過對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi) 畝土地收儲(chǔ)整理，采用異地安置的辦法，建設(shè)農(nóng)民集中居住區(qū)（返遷房），同時(shí)完善失地農(nóng)民的教育、醫(yī)療、就業(yè)、生育、養(yǎng)老等社會(huì)保障體系建設(shè)，使城市郊區(qū)農(nóng)民順利轉(zhuǎn)移為城市居民，符合國家新農(nóng)村 建設(shè)“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展”的政策，也順應(yīng)了當(dāng)前全球城市化浪潮。 本項(xiàng)目的實(shí)施是在該方針的指導(dǎo)下開展的，符合市政 府政策及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。 三、 滿足市場需求，解決供需矛盾 我國是一個(gè)土地資源大國，但人均土地資源占有非常少，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平。本項(xiàng)目的實(shí)施有利于解決土地的供需矛盾，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供基礎(chǔ)條件。 （ 1） 本項(xiàng)目 屬城市郊區(qū)農(nóng)村土地整治（土地收儲(chǔ)整理）項(xiàng)目，符合新農(nóng)村建設(shè)貸款政策投向。 五、 項(xiàng)目建設(shè)條件成熟 （ 1） 本項(xiàng)目地塊均位于 **區(qū)、 **區(qū) 區(qū)域，已逐步形成較完善的配套設(shè)施，同時(shí)，周邊也營造了良好的投資環(huán)境 ； （ 2）項(xiàng)目所在的區(qū)域交通運(yùn)輸便利，路網(wǎng)四通八達(dá)，自古以來就是長三角的直接腹地和內(nèi)地通向華東沿海的重要通道，距上海、杭州、長沙、福州等地均不超過半日車程。整理的土地區(qū)位位置優(yōu)越，自然環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施完善，是理想的投資地段。 *市城東片區(qū)土地一級(jí)整理項(xiàng)目 １５ 項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為 *.**年（含建設(shè)期 *年），項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 *.**%，在 *%的基準(zhǔn)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率下，項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為*****.**萬元。此外，它的建設(shè)將對(duì) 城市 城市其它區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施配套提供條件，增強(qiáng)了整個(gè) 九江 中心城區(qū)的城市活力，也為 **市 城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)一體化奠定了良好的基礎(chǔ)。 本項(xiàng)目的實(shí)施，可誘導(dǎo)城郊地區(qū)加快城市化步伐，促進(jìn)人口和各類經(jīng)濟(jì)要素向 *