【正文】 外，主要是購房合同和購房首付款證明，首付款證明可以是首付款交款單據(jù)，也可以在未付或首付款未達比例規(guī)定的前提下提供購房自籌資金的證明）、初審（主要審查的是申請材料的完整性和規(guī)范性）B、調(diào)查：a、對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查：包括開發(fā)商資信審查、項目審查、對項目的實地考察資信審查內(nèi)容主要是開發(fā)商資質(zhì)審查，其他與“合作單位準入”要求相同；項目審查包括項目資料的完整性、真實性和有效性審查，項目的合法性審查，項目工程進度審查和項目資金到位情況審查。②審查和審批：個人住房貸款的審批流程為：組織報批材料—審批—提出審批意見（同意或否決）—審批意見落實（未獲批準的，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔）。應(yīng)在借款合同中約定歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。④貸后和檔案管理：A、貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種。a、展期：展期后達到新的利率期限檔次時，貸款利率自展期之日起按新的期限檔次利率執(zhí)行；遇法定利率調(diào)整，貸款利率自展期之日起按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行?？s短借款期限后達到新的利率期限檔次時，貸款利率自縮短之日起按新的期限檔次利率執(zhí)行；遇法定利率調(diào)整，貸款利率自縮短之日起將按照合同約定的利率或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。D、抵押物處置：與借款人協(xié)商買賣、向法院提起訴訟、申請強制執(zhí)行。個人住房貸款合作機構(gòu)管理的內(nèi)容：①合作機構(gòu)分析要點：合作機構(gòu)的領(lǐng)導層素質(zhì)、業(yè)界聲譽、歷史信用記錄、管理規(guī)范程度、償債能力 ②銀行最主要的合作機構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商。個人住房貸款合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式和防范措施：①房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機構(gòu)的欺詐風險：主要體現(xiàn)在“假個貸”——指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的主要成因包括：開發(fā)商利用個貸惡意套取銀行資金、開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境、開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款，銀行管理漏洞。②擔保公司的擔保風險：主要反映在擔保公司的擔保能力不足，民營擔保公司主要表現(xiàn)在“擔保放大倍數(shù)”過大。擔保公司等其他合作機構(gòu)風險的防控措施有：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機構(gòu)；業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機構(gòu)；嚴格執(zhí)行準入退出制度；有效利用保證金制度；嚴格執(zhí)行回訪制度。個人住房貸款流程中的風險：受理環(huán)節(jié)對于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。操作風險是銀行面臨的最古老的風險之一，個人住房貸款防范操作風險的方法有：提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神，掌握并嚴格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)，嚴格落實貸前調(diào)查和貸后檢查。防范措施包括：加強對借款人還款能力的甄別（從借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面），深入了解客戶還款意愿。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。③特點：互助性、普遍性、利率低、期限長。C、貸款期限：最長為30年。E、擔保方式：包括抵押、質(zhì)押和保證。F、貸款額度：一般購買普通商品住房、經(jīng)濟適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%；購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%；用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%；建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。⑦與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：承擔風險的主體不同、資金來源不同、貸款對象不同、貸款利率不同、審批主體不同。貸款出現(xiàn)不良，承辦行應(yīng)協(xié)助公積金管理中心進行清收，具體措施有：逾期90天以內(nèi)，告之借款人；超過90天，發(fā)出“提前還款通知書“，如在”通知書“確定的還款期限屆滿時仍未還款的，應(yīng)就處置抵押物與借款人達成協(xié)議；超過180天的，提起訴訟、處置抵押物。1《住房公積金管理條例》：①住房公積金管理委員會成員中，政府、建設(shè)、財政、人行部門占1/3，工會代表和職工代表占1/3，單位代表占1/3。②市級及以上單位只能設(shè)立一個住房公積金管理中心，縣級及以下單位不設(shè)立。職工本人及單位為其繳存住房公積金的月繳存額以職工上一年度的月平均工資為基準，職工和單位的繳存比例不得低于5%。單位不辦理繳存登記或不為職工繳存、且逾期不辦理的，處15萬元罰款。⑤住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)委員會批準，可以將住房公積金用于購買國債。1998年住房制度改革以及人行《個人住房貸款管理辦法》的頒布標志個人住房貸款真正的快速發(fā)展。二手車是指從辦理完機動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報廢年限一年之前進行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。③發(fā)展歷程：國內(nèi)最初的汽車貸款業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)于1993年，銀行業(yè)的汽車貸款業(yè)務(wù)萌芽于1996年，始于建行與一汽集團的合作。與1998年的《汽車消費貸款管理辦法（試點辦法）》的不同點在于：首先，調(diào)整了貸款入主體范圍——從四大國有銀行擴展至各種金融機構(gòu)；其次，細化了借款人類型——在中國公民的基礎(chǔ)上，增加在華連續(xù)居住1年及以上的外籍居民； 最后，擴大了貸款購車的品種——從單純的自用車，增加了商用車和二手車。經(jīng)銷商或第三方一般要收取一定比例的管理費或擔保費。銀行與借款人直接接觸，不涉及到第三方。F、貸款額度：自用車不超過汽車價格的80%、商用車70%、二手車50%。上述成交價格均不含有各類附加稅、費及保費等。應(yīng)注意以下內(nèi)容： ①受理：自用車的受理程序和基本材料求類同于個人住房貸款。②調(diào)查期間，應(yīng)重點調(diào)查——材料一致性；借款人身份、資信、經(jīng)濟狀況和借款用途；擔保情況個人汽車貸款合作機構(gòu)風險的表現(xiàn)形式和防范措施：①汽車經(jīng)銷商的欺詐風險：出現(xiàn)在“間客式”模式中，主要欺詐行為包括：一車多貸，甲貸乙用，虛報車價（提高車輛合同價格，致使購車人實質(zhì)上以零首付甚至負首付形式購買汽車），冒名頂替（利用其他人的合法證照和手續(xù)），全部造假（所有證照和手續(xù)均非法），虛假車行（注冊成立銷售汽車的空殼公司）②合作機構(gòu)的擔保風險：主要是保險公司的履約保證保險、汽車經(jīng)銷商和專業(yè)擔保公司的第三方保證擔保。“護身符”，貸款銀行難以追究保險公司的保險責任。B、第三方保證擔保中的風險：主要體現(xiàn)在保證人缺乏足夠的風險承擔能力。B、按照銀行的相關(guān)要求，嚴格控制合作擔保機構(gòu)的準人，動態(tài)監(jiān)控合作擔保機構(gòu)的經(jīng)營管理情況、資金實力和擔保能力，及時調(diào)整其擔保額度。D、與保險公司的履約保證保險合作，應(yīng)嚴格按照有關(guān)規(guī)定擬定合作協(xié)議，約定履約保證保險的辦理、出險理賠、免責條款等事項，避免事后因合作協(xié)議的無效或漏洞無法理賠，造成貸款損失情況的發(fā)生。防控措施包括：嚴格審查客戶信息資料的真實性、詳細調(diào)查客戶的還款能力、科學合理確定客戶還款方式。2000年9月1日起，國家助學貸款在全國范圍內(nèi)全面推行，四大國有商業(yè)銀行均可辦理。③2003年8月，中國人民銀行出臺助學貸款“雙20標準“——國家助學貸款違約率達到20%，且違約學生達到20人的高校，經(jīng)辦銀行可以停止發(fā)放助學貸款。個人教育貸款的業(yè)務(wù)特征：一是具有社會公益性，政策參與程度較高；二是多為信用類貸款，風險度相對較高。是運用金融手段支持教育，資助經(jīng)濟困難學生完成學業(yè)的重要形式。④辦理銀行：工、農(nóng)、中、建⑤管理組織：全國助學貸款部際協(xié)調(diào)小組，由教育部、財政部、中國人民銀行和國家助學貸款經(jīng)辦銀行組成，負責制定國家助學貸款政策，確定中央部委所屬高校年度國家助學貸款指導性計劃。繼續(xù)攻讀研究生及第二學位的，在讀期間貸款期限可相應(yīng)延長，貸款期限延長須經(jīng)貸款銀行許可。在校期間的貸款利息全部由財政補貼，畢業(yè)后開始償還貸款本息，首次還款日應(yīng)不遲于畢業(yè)后2年。每所院校的貸款總量根據(jù)全國和省級國家助學貸款管理中心確定的指標控制。b、材料：借款人身份證；學生證或入學通知書；鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道、民政部門和縣級教育行政部門對其家庭經(jīng)濟困難的證明材料；同班同學或老師共兩名見證人的身份證及學生證或工作證。d、貸后貼息管理：經(jīng)辦行于每季度結(jié)束后的10個工作日內(nèi)上報總行，全國學生貸款管理中心在收到各行總行提供的貼息申請資料后的10個工作日內(nèi)劃撥。f、貸款償還：自取得畢業(yè)證之日起的下月1日開始進入償還期，可選擇在未來24個月的任意一個月開始償還；提前離校的，自辦理離校手續(xù)之日的下月1日起自付貸款利息；畢業(yè)后申請出國留學的，應(yīng)及時通知銀行并一次性還清貸款本息。②原則：部分自籌、有效擔保、專款專用和按期償還。B、貸款期限：原則上為借款人在校學制年限加6年。C、還款方式：自借款人離校后次月開始，可按月、按季或按年分次償還，利隨本清，也可在貸款到期時一次性償還。E、貸款額度：不超過借款人在校年限內(nèi)所在學校的學費、住宿費和基本生活費。b、貸款發(fā)放：學費應(yīng)按照學校的學費支付期逐筆發(fā)放，住宿費、生活費可按學費支付期發(fā)放，也可分列發(fā)放。c、貸后管理：提前還款的，應(yīng)提前30天提出申請。②不同點：A、商業(yè)助學貸款財政不貼息，各商業(yè)銀行、城市信用社和農(nóng)村信用社等金融機構(gòu)均可開辦。B、商業(yè)助學貸款對借款人的要求較低，家庭經(jīng)濟并非一定特別困難的學生也可申請。D、受理人：國家助學貸款的直接受理人為學校，商業(yè)助學貸款的直接受理人為銀行。②審查和審批環(huán)節(jié)的風險：業(yè)務(wù)不合規(guī)，業(yè)務(wù)風險與效益不匹配；貸款超授權(quán)發(fā)放；審批人對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴，導致向不具備貸款發(fā)放條件的借款人發(fā)放貸款。個人教育貸款信用風險：①內(nèi)容：借款人的還款能力風險（借款人的還款能力是個人教育貸款資金安全的根本保證）；借款人的還款意愿風險（借款人的還款意愿是個人教育貸款資金安全的重要前提）；借款人的欺詐風險；借款人的行為風險（開除、肄業(yè)、失業(yè)等）。第六章 個人經(jīng)營類貸款分類：①專項貸款：銀行向個人發(fā)放的用于定向購買或租賃商用房和機械設(shè)備的貸款，其主要還款來源是由經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流。②流動資金貸款：銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營的個人發(fā)放的用于滿足個人控制的企業(yè)（包括個體工商戶）生產(chǎn)經(jīng)營流動資金需求的貸款。個人經(jīng)營類貸款最大特點是適用面廣，審批手續(xù)相對簡便。貸款要素 ①商用房貸款：A、對象：中國國籍，年滿18周歲； B、利率：； C、期限：不超過10年；D、還款方式：較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法； E、擔保方式：包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險的方式；F、貸款額度：不超過所購或所租商用房價值的50%；以“商住兩用房”名義申請貸款的，額度不超過55%。D、還款方式：較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法； E、擔保方式：抵押、質(zhì)押和保證，也可采取經(jīng)銷商擔保和廠家回購的擔保方式； ★采取保證擔保時，借款人家屬不能作為保證人。③有擔保流動資金貸款：A、對象：持有非法人營業(yè)執(zhí)照的個體戶、合伙人企業(yè)和個人獨資企業(yè)或自然人，年滿18周歲； B、利率：；C、期限：一般在1年以內(nèi)，有些銀行為35年；D、還款方式：較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法； E、擔保方式：抵押、質(zhì)押和保證。貸款發(fā)放流程：①商用房貸款的審批人應(yīng)審查每筆商用房貸款的合規(guī)性、可行性及經(jīng)濟性，根據(jù)借款人的還款能力以及抵押擔保的充分性與可行性等情況，分析該筆業(yè)務(wù)預(yù)計給銀行帶來的收益和風險。③有擔保流動資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：日常走訪企業(yè)；企業(yè)財務(wù)經(jīng)營狀況的檢查；項目進展情況的檢查。商用房貸款主要是開發(fā)商的項目風險和估值機構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀等的欺詐風險；有擔保流動資金貸款主要是擔保機構(gòu)的擔保風險