【正文】 A、貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種。個(gè)人住房貸款合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容：①合作機(jī)構(gòu)分析要點(diǎn)：合作機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)、業(yè)界聲譽(yù)、歷史信用記錄、管理規(guī)范程度、償債能力 ②銀行最主要的合作機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。擔(dān)保公司等其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的防控措施有：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠(chéng)信的合作機(jī)構(gòu)；業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。公積金個(gè)人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。F、貸款額度：一般購(gòu)買(mǎi)普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)買(mǎi)住房總價(jià)款的80%；購(gòu)買(mǎi)集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)買(mǎi)住房總價(jià)款的90%；購(gòu)買(mǎi)二手房的，貸款額度最高不超過(guò)所購(gòu)買(mǎi)住房總價(jià)款的70%；用有價(jià)證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過(guò)有價(jià)證券票面額度的90%；建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過(guò)所需費(fèi)用的60%。②市級(jí)及以上單位只能設(shè)立一個(gè)住房公積金管理中心，縣級(jí)及以下單位不設(shè)立。1998年住房制度改革以及人行《個(gè)人住房貸款管理辦法》的頒布標(biāo)志個(gè)人住房貸款真正的快速發(fā)展。經(jīng)銷(xiāo)商或第三方一般要收取一定比例的管理費(fèi)或擔(dān)保費(fèi)。應(yīng)注意以下內(nèi)容： ①受理：自用車(chē)的受理程序和基本材料求類(lèi)同于個(gè)人住房貸款。B、按照銀行的相關(guān)要求，嚴(yán)格控制合作擔(dān)保機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人，動(dòng)態(tài)監(jiān)控合作擔(dān)保機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)管理情況、資金實(shí)力和擔(dān)保能力，及時(shí)調(diào)整其擔(dān)保額度。③2003年8月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)助學(xué)貸款“雙20標(biāo)準(zhǔn)“——國(guó)家助學(xué)貸款違約率達(dá)到20%，且違約學(xué)生達(dá)到20人的高校，經(jīng)辦銀行可以停止發(fā)放助學(xué)貸款。繼續(xù)攻讀研究生及第二學(xué)位的，在讀期間貸款期限可相應(yīng)延長(zhǎng)，貸款期限延長(zhǎng)須經(jīng)貸款銀行許可。d、貸后貼息管理：經(jīng)辦行于每季度結(jié)束后的10個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)總行，全國(guó)學(xué)生貸款管理中心在收到各行總行提供的貼息申請(qǐng)資料后的10個(gè)工作日內(nèi)劃撥。C、還款方式：自借款人離校后次月開(kāi)始，可按月、按季或按年分次償還，利隨本清，也可在貸款到期時(shí)一次性?xún)斶€。②不同點(diǎn)：A、商業(yè)助學(xué)貸款財(cái)政不貼息，各商業(yè)銀行、城市信用社和農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)均可開(kāi)辦。個(gè)人教育貸款信用風(fēng)險(xiǎn)：①內(nèi)容：借款人的還款能力風(fēng)險(xiǎn)（借款人的還款能力是個(gè)人教育貸款資金安全的根本保證）；借款人的還款意愿風(fēng)險(xiǎn)（借款人的還款意愿是個(gè)人教育貸款資金安全的重要前提）；借款人的欺詐風(fēng)險(xiǎn)；借款人的行為風(fēng)險(xiǎn)（開(kāi)除、肄業(yè)、失業(yè)等）。貸款要素 ①商用房貸款：A、對(duì)象：中國(guó)國(guó)籍，年滿(mǎn)18周歲； B、利率：； C、期限：不超過(guò)10年；D、還款方式：較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法； E、擔(dān)保方式：包括抵押、質(zhì)押和保證等，還可以采取履約保證保險(xiǎn)的方式；F、貸款額度：不超過(guò)所購(gòu)或所租商用房?jī)r(jià)值的50%；以“商住兩用房”名義申請(qǐng)貸款的，額度不超過(guò)55%。③有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款的貸后與檔案管理除了商用房貸款部分的相關(guān)內(nèi)容外，還應(yīng)特別關(guān)注以下內(nèi)容：日常走訪企業(yè)；企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)營(yíng)狀況的檢查；項(xiàng)目進(jìn)展情況的檢查。①商用房貸款操作風(fēng)險(xiǎn)的防控措施：提高貸前調(diào)查深度；加強(qiáng)真實(shí)還款能力和貸款用途的審查；合理確定貸款額度；加強(qiáng)抵押物管理；強(qiáng)化貸后管理；完善授權(quán)管理。②質(zhì)物種類(lèi)：匯票、支票、本票；債券、存款單；倉(cāng)單、提單；可以轉(zhuǎn)讓的基金份額、股權(quán)；可以轉(zhuǎn)讓的注冊(cè)商標(biāo)專(zhuān)用權(quán)、專(zhuān)利權(quán)、著作權(quán)等知識(shí)產(chǎn)權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)；應(yīng)收賬款；法律、行政法規(guī)規(guī)定可以出質(zhì)的其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利。個(gè)人信用貸款：①特點(diǎn)：準(zhǔn)入條件嚴(yán)格；貸款額度?。ㄗ罡卟怀^(guò)100萬(wàn)）；貸款期限短。個(gè)人住房裝修貸款：一般用于支付家庭裝潢和維修工程的施工款、相關(guān)的裝修材料和廚衛(wèi)設(shè)備款等使用。個(gè)人醫(yī)療貸款：用于解決市民及其配偶或直系親屬傷病就醫(yī)時(shí)的資金短缺問(wèn)題，一般由貸款銀行和保險(xiǎn)公司聯(lián)合當(dāng)?shù)靥囟ê献麽t(yī)院辦理，借款人到特約醫(yī)院領(lǐng)取并填寫(xiě)經(jīng)特約醫(yī)院簽章認(rèn)可的借款申請(qǐng)書(shū)，持醫(yī)院出具的診斷證明及住院證明，到開(kāi)展此業(yè)務(wù)的銀行機(jī)構(gòu)申辦貸款。對(duì)象特殊，主要為60歲以下的下崗失業(yè)人員再就業(yè)提供金融支持。個(gè)人征信系統(tǒng)的功能： ①社會(huì)功能：隨著該系統(tǒng)的建設(shè)和完善，通過(guò)對(duì)個(gè)人重要經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的影響和規(guī)范，逐步形成誠(chéng)實(shí)守信、遵紀(jì)守法、重合同講信用的社會(huì)風(fēng)氣，推動(dòng)社會(huì)信用體系建設(shè)，提高社會(huì)誠(chéng)信水平，促進(jìn)文明社會(huì)建設(shè)。③異議的種類(lèi)：第一類(lèi)是認(rèn)為某一筆貸款或信用卡本人根本就沒(méi)申請(qǐng)過(guò)。由于信息處理造成的，立即更正；未發(fā)現(xiàn)處理過(guò)程問(wèn)題的，立即書(shū)面通知D進(jìn)行核查。C、對(duì)個(gè)人電信繳費(fèi)信息有異議：持個(gè)人有效身份證件及電信繳費(fèi)收據(jù)直接到電信公司核實(shí)情況和更改信息，也可以到B申請(qǐng)異議處理。a、直接退房的，房地產(chǎn)公司自買(mǎi)受人提出退房之日起30日內(nèi)將已付買(mǎi)房款全額退還并支付利息； b、不退房的，如產(chǎn)權(quán)登記面積＞合同約定面積，誤差比在3%以?xún)?nèi)（含）的部分，差價(jià)由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超過(guò)3%的部分，由房地產(chǎn)公司承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買(mǎi)受人；c、不退房的，如產(chǎn)權(quán)登記面積＜合同約定面積，誤差比在3%以?xún)?nèi)（含）的部分，差價(jià)由房地產(chǎn)公司返還給買(mǎi)受人；超過(guò)3%的部分，差價(jià)由房地產(chǎn)公司雙倍返還給買(mǎi)受人。人民銀行在加快數(shù)據(jù)庫(kù)建設(shè)的同時(shí)，也加強(qiáng)了制度法規(guī)的建設(shè)。該辦法規(guī)定中國(guó)人民銀行負(fù)責(zé)組織商業(yè)銀行建立個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)，并負(fù)責(zé)設(shè)立征信服務(wù)中心，承擔(dān)個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)的日常運(yùn)行和管理。為了保證個(gè)人信用信息的合法使用，保護(hù)個(gè)人的合法權(quán)益，在充分征求意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，人民銀行制定頒布了《個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)管理暫行辦法》、《個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)金融機(jī)構(gòu)用戶(hù)管理辦法》、《個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)異議處理規(guī)程》等法規(guī)，采取了授權(quán)查詢(xún)、限定用途、保障安全、查詢(xún)記錄、違規(guī)處罰等措施，保護(hù)個(gè)人隱私和信息安全。數(shù)據(jù)傳輸加壓加密。同時(shí)，查詢(xún)?nèi)藛T、查詢(xún)時(shí)間、查詢(xún)?cè)虻?，該?shù)據(jù)庫(kù)都有記錄。除對(duì)已發(fā)放的個(gè)人信貸進(jìn)行貸后風(fēng)險(xiǎn)管理的情況之外，商業(yè)銀行查詢(xún)個(gè)人信用報(bào)告時(shí)應(yīng)取得被查許人的書(shū)面授權(quán)。涉嫌犯罪的，則將依法移交司法機(jī)關(guān)處理。三是規(guī)定了個(gè)人信用數(shù)據(jù)庫(kù)采集個(gè)人信用信息的范圍和方式、數(shù)據(jù)庫(kù)的使用用途、個(gè)人獲取本人信用報(bào)告的途徑和異議處理方式。商業(yè)銀行如果違反規(guī)定查詢(xún)個(gè)人的信用報(bào)告，或?qū)⒉樵?xún)結(jié)果用于規(guī)定范圍之外的其他目的，將被責(zé)令改正，并處以經(jīng)濟(jì)處罰。個(gè)人汽車(chē)貸款中，為防范信用風(fēng)險(xiǎn)，可對(duì)符合條件的、資金周轉(zhuǎn)存在周期性的客戶(hù)采用“按月計(jì)息、按計(jì)劃還本”的還款方式，但借款人必須在貸款發(fā)放后的第4個(gè)月開(kāi)始償還首筆貸款本金。G、對(duì)異議處理仍有異議：第一步，向B申請(qǐng)?jiān)趥€(gè)人信用報(bào)告上發(fā)表個(gè)人聲明（即當(dāng)事人對(duì)異議處理結(jié)果的看法和認(rèn)識(shí)，C只保證個(gè)人聲明是由本人發(fā)布的，不對(duì)個(gè)人聲明內(nèi)容本身的真實(shí)性負(fù)責(zé)）；第二步，向B反映；第三步，向法院提起訴訟，借助法律手段解決。B應(yīng)自接到書(shū)面答復(fù)和更正后的信用報(bào)告之日起2個(gè)工作日內(nèi)，向A轉(zhuǎn)交。④異議申報(bào)處理方法：A、個(gè)人處理辦法：個(gè)人可向所在地人行分支行征信管理部門(mén)或直接向人行征信中心提出個(gè)人信用報(bào)告的異議申請(qǐng)，個(gè)人需出示本人身份證原件、復(fù)印件。個(gè)人隱私保護(hù)：商業(yè)銀行只有在經(jīng)當(dāng)事人書(shū)面授權(quán)的前提下，滿(mǎn)足如下情形時(shí)，才能查詢(xún)個(gè)人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫(kù)： ①審核個(gè)人貸款、信用卡申請(qǐng)、個(gè)人擔(dān)保等信貸業(yè)務(wù)； ②對(duì)已發(fā)放的個(gè)人貸款及信用卡進(jìn)行信用風(fēng)險(xiǎn)跟蹤管理?？梢?jiàn)，補(bǔ)充條款、特別約定條款等非格式條款的效力優(yōu)于格式條款。期限：一般為13年，最長(zhǎng)不超過(guò)5年(含)。個(gè)人耐用消費(fèi)品貸款：用于購(gòu)買(mǎi)大額耐用消費(fèi)品（除汽車(chē)、住房外的家用電器、電腦、家具、健身器材、樂(lè)器等）。其抵押物一般為借款申請(qǐng)人本人或第三人（限自然人）名下的擁有房屋所有權(quán)，且產(chǎn)權(quán)處于自由權(quán)利狀態(tài)下的住房或商用房。B、還款方式：包括等額本息還款法，等額本金還款法，任意還本利隨本清法，按月還息、分次任意還本法，到期一次還本付息法等。②有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款信用風(fēng)險(xiǎn)：借款人還款能力變化；借款人所控制企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況變化；保證人還款能力變化；抵押物價(jià)值變化。B、防控措施：加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商及合作項(xiàng)目審查；加強(qiáng)對(duì)估值機(jī)構(gòu)、地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和律師事務(wù)所等合作機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)人管理；業(yè)務(wù)合作中不過(guò)分依賴(lài)合作機(jī)構(gòu)。③有擔(dān)保流動(dòng)資金貸款：A、對(duì)象：持有非法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照的個(gè)體戶(hù)、合伙人企業(yè)和個(gè)人獨(dú)資企業(yè)或自然人，年滿(mǎn)18周歲； B、利率：；C、期限：一般在1年以?xún)?nèi)，有些銀行為35年；D、還款方式：較常用的是等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法； E、擔(dān)保方式：抵押、質(zhì)押和保證。②流動(dòng)資金貸款：銀行向從事合法生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的個(gè)人發(fā)放的用于滿(mǎn)足個(gè)人控制的企業(yè)（包括個(gè)體工商戶(hù)）生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)流動(dòng)資金需求的貸款。D、受理人：國(guó)家助學(xué)貸款的直接受理人為學(xué)校，商業(yè)助學(xué)貸款的直接受理人為銀行。b、貸款發(fā)放：學(xué)費(fèi)應(yīng)按照學(xué)校的學(xué)費(fèi)支付期逐筆發(fā)放，住宿費(fèi)、生活費(fèi)可按學(xué)費(fèi)支付期發(fā)放，也可分列發(fā)放。②原則：部分自籌、有效擔(dān)保、專(zhuān)款專(zhuān)用和按期償還。每所院校的貸款總量根據(jù)全國(guó)和省級(jí)國(guó)家助學(xué)貸款管理中心確定的指標(biāo)控制。是運(yùn)用金融手段支持教育，資助經(jīng)濟(jì)困難學(xué)生完成學(xué)業(yè)的重要形式。防控措施包括：嚴(yán)格審查客戶(hù)信息資料的真實(shí)性、詳細(xì)調(diào)查客戶(hù)的還款能力、科學(xué)合理確定客戶(hù)還款方式?！白o(hù)身符”，貸款銀行難以追究保險(xiǎn)公司的保險(xiǎn)責(zé)任。F、貸款額度：自用車(chē)不超過(guò)汽車(chē)價(jià)格的80%、商用車(chē)70%、二手車(chē)50%。③發(fā)展歷程：國(guó)內(nèi)最初的汽車(chē)貸款業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)于1993年，銀行業(yè)的汽車(chē)貸款業(yè)務(wù)萌芽于1996年，始于建行與一汽集團(tuán)的合作。單位不辦理繳存登記或不為職工繳存、且逾期不辦理的，處15萬(wàn)元罰款。貸款出現(xiàn)不良，承辦行應(yīng)協(xié)助公積金管理中心進(jìn)行清收，具體措施有：逾期90天以?xún)?nèi)，告之借款人；超過(guò)90天，發(fā)出“提前還款通知書(shū)“，如在”通知書(shū)“確定的還款期限屆滿(mǎn)時(shí)仍未還款的，應(yīng)就處置抵押物與借款人達(dá)成協(xié)議；超過(guò)180天的，提起訴訟、處置抵押物。C、貸款期限：最長(zhǎng)為30年。操作風(fēng)險(xiǎn)是銀行面臨的最古老的風(fēng)險(xiǎn)之一，個(gè)人住房貸款防范操作風(fēng)險(xiǎn)的方法有：提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神，掌握并嚴(yán)格遵守個(gè)人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)，嚴(yán)格落實(shí)貸前調(diào)查和貸后檢查?！凹賯€(gè)貸”的主要成因包括：開(kāi)發(fā)商利用個(gè)貸惡意套取銀行資金、開(kāi)發(fā)商為緩解樓盤(pán)銷(xiāo)售窘境、開(kāi)發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款，銀行管理漏洞。縮短借款期限后達(dá)到新的利率期限檔次時(shí)，貸款利率自縮短之日起按新的期限檔次利率執(zhí)行；遇法定利率調(diào)整，貸款利率自縮短之日起將按照合同約定的利率或按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。②審查和審批：個(gè)人住房貸款的審批流程為：組織報(bào)批材料—審批—提出審批意見(jiàn)（同意或否決）—審批意見(jiàn)落實(shí)（未獲批準(zhǔn)的，貸前調(diào)查人應(yīng)及時(shí)告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時(shí)做好信貸拒批記錄存檔）。④擔(dān)保方式：可實(shí)行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。個(gè)人住房貸款的發(fā)展歷程20世紀(jì)80年代中期，因住房制度改革、城市住宅商品化進(jìn)程加快和金融體系的變革，最早在煙臺(tái)、蚌埠兩市成立了住房?jī)?chǔ)蓄銀行，個(gè)人住房貸款是最主要的個(gè)人貸款產(chǎn)品，在我國(guó)也是最早開(kāi)辦、規(guī)模最大的個(gè)人貸款產(chǎn)品。②有效的營(yíng)銷(xiāo)策略應(yīng)該是營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與營(yíng)銷(xiāo)手段的統(tǒng)一，邁克爾1銀行營(yíng)銷(xiāo)組織及職能分別是：總行——管理，分行——區(qū)域市場(chǎng)的管理，支行——實(shí)施具體營(yíng)銷(xiāo)，建立營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍。②貸款客戶(hù)定位：客戶(hù)準(zhǔn)入條件中的年齡限定是1865周歲（前后均含）。某些細(xì)分市場(chǎng)雖然有較大吸引力，但不能推動(dòng)銀行實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)，甚至分散銀行的精力，使之無(wú)法完成其主要目標(biāo)，這樣的市場(chǎng)應(yīng)該考慮放棄。①市場(chǎng)細(xì)分是一個(gè)信息分析和歸納的過(guò)程，也是一個(gè)目標(biāo)策略制定的過(guò)程。在完成上述任務(wù)的基礎(chǔ)上，應(yīng)做到“四化”——經(jīng)?；?、系統(tǒng)化、科學(xué)化、制度化。個(gè)人貸款的要素包括貸款對(duì)象