【正文】 革開放初期，源于城市住宅制度的改革。1985年，建行率先開辦個人住房貸款業(yè)務(wù)；1992年，建行、工行先后成立了住房信貸部門。個人住房貸款的要素①貸款利率：人行2008年10月27日公布新的個人住房貸款利率，一年（含）以內(nèi)的貸款統(tǒng)一執(zhí)行固定利率。②貸款期限 ：最長30年（二手房貸款的期限不能超過所購住房的剩余使用年限）。一般男性的還款期限不超過65歲，女性不超過60歲。符合相關(guān)條件的，男性可放寬至70歲，女性可放寬至65歲。③還款方式：分為分期還款方式和到期一次還本付息方式兩大類，以等額本息和等額本金法最為常用。④擔(dān)保方式：可實行抵押、質(zhì)押和保證三種擔(dān)保方式。抵押物、質(zhì)押權(quán)利、保證人發(fā)生變更的，應(yīng)與貸款銀行重新簽訂相應(yīng)的擔(dān)保合同。其中，采用一般保證擔(dān)保的，期限不超5年，額度不超住房價值的50%；采用住房置業(yè)擔(dān)保公司保證的，期限不超15年，額度不超70%。⑤貸款額度：一般地，購買首套自住房的、貸款首付款比例不得低于20%；首套且面積90平米以上的、不低于30%；申請購買第二套的，不低于40%。（人行2008年10月27日調(diào)整）。個人住房貸款的貸款流程：包括受理和調(diào)查、審查和審批、簽約和發(fā)放、貸后與檔案管理。①受理和調(diào)查：A、受理程序：接受申請（除借款人基本材料外，主要是購房合同和購房首付款證明，首付款證明可以是首付款交款單據(jù)，也可以在未付或首付款未達(dá)比例規(guī)定的前提下提供購房自籌資金的證明）、初審（主要審查的是申請材料的完整性和規(guī)范性）B、調(diào)查：a、對開發(fā)商及樓盤項目的調(diào)查：包括開發(fā)商資信審查、項目審查、對項目的實地考察資信審查內(nèi)容主要是開發(fā)商資質(zhì)審查，其他與“合作單位準(zhǔn)入”要求相同；項目審查包括項目資料的完整性、真實性和有效性審查，項目的合法性審查，項目工程進(jìn)度審查和項目資金到位情況審查。b、對借款人的調(diào)查：質(zhì)押擔(dān)保的，一般用權(quán)利憑證作質(zhì)物。②審查和審批：個人住房貸款的審批流程為：組織報批材料—審批—提出審批意見（同意或否決）—審批意見落實（未獲批準(zhǔn)的，貸前調(diào)查人應(yīng)及時告知借款人，將有關(guān)材料退還，并做好解釋工作，同時做好信貸拒批記錄存檔）。③簽約和發(fā)放：簽約的流程為，填寫合同——審核合同——簽訂合同。應(yīng)在借款合同中約定歸還借款采取的支付方式、還款方式和還款計劃等。貸款發(fā)放后，原則上采用專項提款的方式（二手房貸款，可以將貸款轉(zhuǎn)入房產(chǎn)交易雙方約定的、非雙方開立的其他存款賬戶內(nèi)）。④貸后和檔案管理：A、貸款的支付方式有委托扣款和柜面還款兩種。B、借款期限調(diào)整：借款人應(yīng)向銀行提交期限調(diào)整申請書，并必須具備以下前提條件——貸款未到期；無欠息；無拖欠本金，本期本金已歸還。a、展期：展期后達(dá)到新的利率期限檔次時，貸款利率自展期之日起按新的期限檔次利率執(zhí)行；遇法定利率調(diào)整，貸款利率自展期之日起按新的法定利率同期限檔次利率執(zhí)行。b、縮短期限：到期一次還本付息的，不允許縮短借款期限。縮短借款期限后達(dá)到新的利率期限檔次時，貸款利率自縮短之日起按新的期限檔次利率執(zhí)行；遇法定利率調(diào)整，貸款利率自縮短之日起將按照合同約定的利率或按國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。C、不良貸款的認(rèn)定和催收：對于認(rèn)定為不良（次級、可疑、損失）的，銀行應(yīng)建立不良個人住房貸款臺賬；催收方式包括電話催收、信函催收、上門催收、通過中介機(jī)構(gòu)催收、法律手段催收等。D、抵押物處置：與借款人協(xié)商買賣、向法院提起訴訟、申請強(qiáng)制執(zhí)行。E、檔案的退回：貸款本息還清后，一些檔案材料需要退還借款人。個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)管理的內(nèi)容：①合作機(jī)構(gòu)分析要點：合作機(jī)構(gòu)的領(lǐng)導(dǎo)層素質(zhì)、業(yè)界聲譽、歷史信用記錄、管理規(guī)范程度、償債能力 ②銀行最主要的合作機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)開發(fā)商。其他社會合作機(jī)構(gòu)包括：房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)、擔(dān)保公司和律師事務(wù)所等，選擇上述社會合作機(jī)構(gòu)的原則是：資質(zhì)高、信譽好、管理規(guī)范，各項財務(wù)指標(biāo)符合銀行要求，近期無重大經(jīng)濟(jì)糾紛，在銀行開立基本或一般賬戶。個人住房貸款合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的表現(xiàn)形式和防范措施：①房地產(chǎn)開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)的欺詐風(fēng)險：主要體現(xiàn)在“假個貸”——指借款人并不具有真實的購房目的，采取各種手段套取銀行個人住房貸款的行為?！凹賯€貸”的“假”，一是指不具有真實的購房目的；二是指虛構(gòu)購房行為使其具有“真實”的表象；三是指捏造借款人資料或者其他相關(guān)資料等。“假個貸”的主要成因包括：開發(fā)商利用個貸惡意套取銀行資金、開發(fā)商為緩解樓盤銷售窘境、開發(fā)商為獲得優(yōu)惠貸款，銀行管理漏洞。防范“假個貸”的措施：加強(qiáng)一線人員建設(shè)、嚴(yán)把貸款準(zhǔn)入關(guān)；進(jìn)一步完善個人住房貸款風(fēng)險保證金制度；積極利用法律手段，追究當(dāng)事人刑事責(zé)任，加大“假個貸”的實施成本。②擔(dān)保公司的擔(dān)保風(fēng)險：主要反映在擔(dān)保公司的擔(dān)保能力不足，民營擔(dān)保公司主要表現(xiàn)在“擔(dān)保放大倍數(shù)”過大。③其他合作機(jī)構(gòu)的風(fēng)險：主要是代理過程中出現(xiàn)風(fēng)險。擔(dān)保公司等其他合作機(jī)構(gòu)風(fēng)險的防控措施有：深入調(diào)查，選擇講信用、重誠信的合作機(jī)構(gòu)；業(yè)務(wù)合作中不過分依賴合作機(jī)構(gòu)；嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度；有效利用保證金制度；嚴(yán)格執(zhí)行回訪制度。回訪制度：對已經(jīng)準(zhǔn)入的合作機(jī)構(gòu)，回訪時存在下列情況的，應(yīng)暫停與相應(yīng)機(jī)構(gòu)的合作：經(jīng)營出現(xiàn)明顯問題的；有違法違規(guī)經(jīng)營行為的；與銀行合作的存量業(yè)務(wù)出現(xiàn)嚴(yán)重不良貸款的；所進(jìn)行的合作對銀行業(yè)務(wù)拓展沒有明顯促進(jìn)作用的；出現(xiàn)其他對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展不利的因素。個人住房貸款流程中的風(fēng)險：受理環(huán)節(jié)對于貸款質(zhì)量的高低有著至關(guān)重要的作用。貸款審批環(huán)節(jié)主要業(yè)務(wù)風(fēng)險控制點為：①未按獨立公正原則審批；②不按權(quán)限審批貸款，使得貸款超授權(quán)發(fā)放；③審批人員對應(yīng)審查的內(nèi)容審查不嚴(yán)，導(dǎo)致向不符合條件的借款人發(fā)放貸款。操作風(fēng)險是銀行面臨的最古老的風(fēng)險之一，個人住房貸款防范操作風(fēng)險的方法有：提高貸款經(jīng)辦人員職業(yè)操守和敬業(yè)精神，掌握并嚴(yán)格遵守個人住房貸款相關(guān)的規(guī)章制度和法律法規(guī)，嚴(yán)格落實貸前調(diào)查和貸后檢查。個人住房貸款信用風(fēng)險的表現(xiàn)形式分為還款能力風(fēng)險和還款意愿風(fēng)險。防范措施包括：加強(qiáng)對借款人還款能力的甄別（從借款人的工資收入、租金收入、投資收入和經(jīng)營收入四個方面），深入了解客戶還款意愿。1公積金個人住房貸款①概念：也稱委托性住房公積金貸款，是各地住房公積金管理中心運用個人及其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買、建造、翻建、大修自住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項住房消費貸款。公積金個人住房貸款是住房公積金使用的中心內(nèi)容。②實行原則：存貸結(jié)合、先存后貸、整借零還和貸款擔(dān)保。③特點：互助性、普遍性、利率低、期限長。④要素：A、貸款對象：繳存公積金的職工B、貸款利率：人行于2008年10月27日宣布下調(diào)公積金個人住房貸款利率——5年期以下（含5年）%，%。C、貸款期限：最長為30年。D、還款方式：包括等額本息還款法、等額本金還款法和一次還本付息法。E、擔(dān)保方式：包括抵押、質(zhì)押和保證。實踐中，住房置業(yè)擔(dān)保公司所提供的連帶責(zé)任擔(dān)保是常見的保證方式。F、貸款額度：一般購買普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的80%；購買集資建造住房（房改房）的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的90%；購買二手房的，貸款額度最高不超過所購買住房總價款的70%；用有價證券質(zhì)押貸款的，貸款額度最高不超過有價證券票面額度的90%；建造、翻建大修住房的，貸款額度不超過所需費用的60%。⑤職責(zé)分工：A、公積金管理中心職責(zé)：制定公積金信貸政策、負(fù)責(zé)信貸審批和承擔(dān)公積金信貸風(fēng)險B、銀行職責(zé)：公積金借款合同簽約、發(fā)放、貸款發(fā)放和結(jié)息賬戶設(shè)立、貸前調(diào)查、審核、信息錄入、貸后管理⑥ 操作模式：共有三種模式，一是“銀行受理，公積金管理中心審核審批，銀行操作“，二是”公積金管理中心受理、審核審批、銀行操作“，三是”公積金管理中心和承辦銀行聯(lián)動“。⑦與商業(yè)銀行自營性個人住房貸款的區(qū)別：承擔(dān)風(fēng)險的主體不同、資金來源不同、貸款對象不同、貸款利率不同、審批主體不同。⑧受理、調(diào)查、貸后管理：公積金個人住房貸款的審核內(nèi)容包括——借款人繳存住房公積金情況、借款用途、借款內(nèi)容、貸款資信審查。貸款出現(xiàn)不良，承辦行應(yīng)協(xié)助公積金管理中心進(jìn)行清收，具體措施有：逾期90天以內(nèi)，告之借款人；超過90天，發(fā)出“提前還款通知書“，如在”通知書“確定的還款期限屆滿時仍未還款的，應(yīng)就處置抵押物與借款人達(dá)成協(xié)議；超過180天的，提起訴訟、處置抵押物。⑨對賬工作和手續(xù)費結(jié)算：A、銀行與公積金管理中心：主要檢查貸款的真實性和準(zhǔn)確性、基金劃撥和回收本息的金額一致性B、銀行與借款人：銀行應(yīng)定期向借款人寄發(fā)對賬單等進(jìn)行賬務(wù)核對C、公積金管理中心應(yīng)定期按比例將委托貸款手續(xù)費劃歸給銀行。1《住房公積金管理條例》：①住房公積金管理委員會成員中，政府、建設(shè)、財政、人行部門占1/3，工會代表和職工代表占1/3，單位代表占1/3。委員會主任應(yīng)當(dāng)由具有社會公信力的人士擔(dān)任。②市級及以上單位只能設(shè)立一個住房公積金管理中心，縣級及以下單位不設(shè)立。③每個職工只能有一個住房公積金賬戶，賬戶余額計息。職工本人及單位為其繳存住房公積金的月繳存額以職工上一年度的月平均工資為基準(zhǔn)，職工和單位的繳存比例不得低于5%。職工個人繳存的，在發(fā)放工資時直接代扣代繳，單位繳存的為發(fā)放工資后的5日內(nèi)。單位不辦理繳存登記或不為職工繳存、且逾期不辦理的，處15萬元罰款。④職工有下列情形之一的，可以提取住房公積金賬戶的余額：購買、建造、翻建、大修自住住房；離退休；完全喪失勞動能力并與單位終止勞動關(guān)系；出境定居；償還購房貸款本息；房租超出家庭工資收入規(guī)定比例。⑤住房公積金管理中心在保證住房公積金提取和貸款的前提下，經(jīng)委員會批準(zhǔn)，可以將住房公積金用于購買國債。11995年，人行頒布《個人住房擔(dān)保貸款管理試行辦法》等，標(biāo)志著國內(nèi)住房貸款業(yè)務(wù)的正式全面啟動。1998年住房制度改革以及人行《個人住房貸款管理辦法》的頒布標(biāo)志個人住房貸款真正的快速發(fā)展。第四章 個人汽車貸款個人汽車貸款基本：①分類：按用途分為自用車（非營利）和商用車（以營利為目的）；按注冊登記情況分為新車和二手車。二手車是指從辦理完機(jī)動車注冊登記手續(xù)到規(guī)定報廢年限一年之前進(jìn)行所有權(quán)變更并依法辦理過戶手續(xù)的汽車。②特點：作為汽車金融服務(wù)領(lǐng)域的主要內(nèi)容之一，在汽車產(chǎn)業(yè)和汽車市場發(fā)展中占有一席之地；與汽車市場的多種行業(yè)機(jī)構(gòu)具有密切關(guān)系；風(fēng)險管理難度相對較大。③發(fā)展歷程：國內(nèi)最初的汽車貸款業(yè)務(wù)最早出現(xiàn)于1993年，銀行業(yè)的汽車貸款業(yè)務(wù)萌芽于1996年，始于建行與一汽集團(tuán)的合作。2004年8月，人行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布了《汽車貸款管理辦法》。與1998年的《汽車消費貸款管理辦法（試點辦法）》的不同點在于：首先，調(diào)整了貸款入主體范圍——從四大國有銀行擴(kuò)展至各種金融機(jī)構(gòu)；其次，細(xì)化了借款人類型——在中國公民的基礎(chǔ)上，增加在華連續(xù)居住1年及以上的外籍居民； 最后，擴(kuò)大了貸款購車的品種——從單純的自用車，增加了商用車和二手車。④貸款原則：設(shè)定擔(dān)保，分類管理，特定用途 ⑤主要運行模式：包括直客式和間客式兩種 A、間客式（主導(dǎo)模式）：先買車，后貸款。經(jīng)銷商或第三方一般要收取一定比例的管理費或擔(dān)保費。B、直客式：先貸款，后買車。銀行與借款人直接接觸，不涉及到第三方。⑥貸款要素：A、對象：中國公民，和在中國境內(nèi)連續(xù)居住滿1年的港澳臺、外國公民 B、利率：執(zhí)行規(guī)定利率上下浮動C、期限：自用、商用車不超過5年（含展期），二手車不超過3年（含展期）；可提前30天申請展期，但展期最長不超過1年D、還款方式：等額本息、等額本金