【正文】 搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。當(dāng)供應(yīng)大于需求，則商品的價(jià)格將下滑，刺激更多需求，達(dá)到供需平衡；當(dāng)供應(yīng)不能滿足需求時(shí)，商品的價(jià)格將上漲，生產(chǎn)商品的利益增加，則更多供應(yīng)商進(jìn)入市場，供應(yīng)增加，供需也將達(dá)到平衡，而價(jià)格也將趨于穩(wěn)定。 綿陽房地產(chǎn)的市場需求量因經(jīng)濟(jì) 的快速發(fā)展、城市化進(jìn)程的加快，以及人居環(huán)境的不斷改善而逐年遞增。尤其是上 半年批準(zhǔn)上市預(yù)售的商品房僅為 380702 平方米，同比去年負(fù)增長近 50%， 造成市場供應(yīng)緊張，成為今年綿陽房價(jià)上漲的主要因素。開 發(fā)商在供應(yīng)產(chǎn)品時(shí)，將根據(jù)各自的成本投入情況，來制定預(yù)期的效益目標(biāo)，該目標(biāo)將直接導(dǎo)致開發(fā)商的定價(jià)水平。 今年以來，建 筑成本因鋼材、水泥等建材價(jià)格的上漲而有較大幅度升高，但土地成本是房價(jià)持續(xù)上漲的關(guān)鍵因素。每次招拍掛后，土地的高價(jià)格又通過媒體和市 場傳遞到房產(chǎn)市場上，刺激了房價(jià)更快速地上漲。最后，他們按照今天房價(jià)上漲速度推算未來兩、三年時(shí)間的房價(jià)，用更冒進(jìn)、更高的價(jià)格去拿地??” 在綿陽，同樣是高房價(jià)刺激高地價(jià)，高地價(jià)又進(jìn)一步推高房價(jià) 。按當(dāng)時(shí)的房價(jià)，如此高的地價(jià)將很難運(yùn)作項(xiàng)目，但以現(xiàn)在的房價(jià)水平，已綽綽有余。 品質(zhì)提升： 人人都向往高品質(zhì)的生活，但所謂“一分錢一分貨”，高品質(zhì)必然意味著高價(jià)格。 以綿陽近年來房價(jià)漲幅明顯的樓盤為例 ：芙蓉漢城之所以能夠把城東的房價(jià)拉起來，其領(lǐng)先綿陽樓市的產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)品質(zhì)是主因，“置信生活方式”值得購房者多掏錢； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 小島花園城的別墅能 賣到 5000 多，也是因?yàn)槠焚|(zhì)的大幅提升；文泉 投資炒作： 萬科的王石最近提出一個(gè)問題：富人不買房子買什么？“ 除了富人之外，其實(shí)加入房產(chǎn)投資還有很多中產(chǎn)階級和普通市民，他們大多屬于跟進(jìn)性質(zhì)，節(jié)奏比投資主力要慢半拍，因而在價(jià)格上升階段盈利較少，而市場一旦出現(xiàn)波動(dòng)，他們卻是最大的受害者，但是他們依然趨之若鶩地加入進(jìn)來。” 由于投資渠道 的狹窄，尤其是股市的長期低迷，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，進(jìn)一步推高房價(jià)。尤其是少數(shù)中介機(jī)構(gòu)與炒房者聯(lián)手，利用虛假信息賺取交易雙方差價(jià)，更為房價(jià)的市場炒作火上加油。隨著有關(guān)部門對房地產(chǎn)交易秩序的進(jìn)一步整頓，情況會(huì)有所改觀。為此，開發(fā)商在制定價(jià)格前，需要將自己的成本和競爭對手的成本進(jìn)行比較，同時(shí)也要了解競爭對手的價(jià)格和品質(zhì)，以及客戶對競爭對手產(chǎn)品的價(jià)格和品質(zhì)的看法。 2．認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法： 根據(jù)消費(fèi)者對產(chǎn)品的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格。市價(jià)反映了房地產(chǎn)行業(yè)的“集體智慧”，在市場需求的刺激下，是開發(fā)商漲價(jià)時(shí)常用的定價(jià)法。 入市價(jià)格低，為后面的推廣營造更廣闊的上升空間，同時(shí)給潛在客戶以不斷升值的緊迫感，迎合國人買漲不買跌的消費(fèi)心理； 從開發(fā)商的定價(jià)策略可以看出，房價(jià)肯定是要逐步 上漲的，關(guān)鍵是上漲幅度如何。最大程度的搜集 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。用一位銷售經(jīng)理的話說，既然價(jià)格調(diào)上去后還賣得那么好，為啥不繼續(xù)漲呢？ 部門說法 明年上市項(xiàng)目多，消費(fèi)者理性購房 房管：消費(fèi)者不必急于購房 據(jù)綿陽市房產(chǎn)交易所所長裴高松分析認(rèn)為：今年上市項(xiàng)目較少，而市場需求強(qiáng)勁，導(dǎo)致供需失衡，使房價(jià)攀高。再加上 部分投資者見今年房價(jià)漲勢較快，趁機(jī)入市，更加劇了市場的供需矛盾，進(jìn)一步推高房價(jià)。但綿陽目前的房價(jià)水平也與綿陽現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相當(dāng)。 根據(jù)綿陽“十一五”規(guī)劃綱要，綿陽城區(qū)在 2020 年將達(dá)到百萬人口，全市將打造數(shù)個(gè)百億企業(yè)，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 突破 850 億元，為綿陽的房地產(chǎn)發(fā)展提供了強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐 。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必然進(jìn)一步提升老百姓的購買力，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的消費(fèi)需求。隨著城市規(guī)劃修編的完成以及國六條綿陽實(shí)施細(xì)則的出臺(tái)，綿陽的房地產(chǎn)開工數(shù)量將大幅增加，預(yù)計(jì)明年下半年將會(huì)有大量滿足老百姓購房需求的新樓盤上市。相同的土地面積，但房屋的套數(shù) 增加了，以此來滿足市場需求，尤其是中低收入者的購房需求。 建設(shè)：明后年供給會(huì)明顯增加 據(jù)綿陽市建設(shè)部門相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年由于市場供應(yīng)量減少，導(dǎo)致市場供需失衡，房價(jià)有明顯上升。另外， 隨著綿陽到成都城際鐵路的開通，綿陽的房地產(chǎn)市場還將受到成都市場的拉升，這對房價(jià)的上漲也有一定的促進(jìn)作用 。 預(yù)計(jì)明年的開工量 在 200 萬至 300 萬平方米之 間，但明年的市場供應(yīng)仍會(huì)趨緊， 因?yàn)轫?xiàng)目的建設(shè)需要一定的時(shí)間。明年新開的 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目，主要分布在高新區(qū)、御營壩、歐家壩一帶。另外，市中區(qū)的市委和黨校地塊也會(huì)向市場推出。因?yàn)殚_發(fā)商會(huì)根據(jù)市場情況來決定自己項(xiàng)目的進(jìn)度，不可能一擁而上。 銀行：收緊銀根防范金融風(fēng)險(xiǎn) 11 月 15 日，中國人民銀行將商業(yè)銀行的 存款準(zhǔn)備金率 再度上調(diào)了 個(gè)百分點(diǎn) ，這是近期內(nèi)第三次上調(diào) 準(zhǔn)備金率 。經(jīng)濟(jì)過熱，成為央行采取此金融猛招的直接誘因，而資金密集的房地產(chǎn)業(yè)自然成為壓縮的主要對象。 據(jù)綿陽市人民 銀行相關(guān)人士透露，綿陽的商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款呈收緊狀態(tài)，而個(gè)人住房貸款不受影響，公積金房貸增幅較快。 另據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，銀行此舉將進(jìn)一步增加開發(fā)企業(yè)的資金成本，對房地產(chǎn)市場的供給方起到抑制作用，而在市場需求不減的情況下，房價(jià)仍面臨上漲壓力。如果用金融手段減緩房價(jià)的上漲幅度，提高個(gè)人住房貸款的按揭比例不失為一個(gè)有效辦 法。從去年 9 月份到今年上半年，房價(jià)漲與前幾年相比明顯加快。 明年綿陽樓市的放量將超過往年，將減緩綿陽房價(jià)的上漲幅度，但房價(jià)不可能下跌，因?yàn)榫d陽房價(jià)過去幾年一直處在較低的水平，今年雖然漲幅較大，但與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，沒有虛高的成分。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 景觀資源決定高層價(jià)格 蔣立建