貴陽(yáng)市城南楓竹苑商品住宅項(xiàng)目市場(chǎng)推廣策劃方案公寓住宅-在線瀏覽
2025-07-27 06:08本頁(yè)面
【正文】 00元 /平方米，配套設(shè)施較完善的規(guī)模性樓盤價(jià)格已突破 1900元 /平方米，如興隆城市花園、山水黔城、廣信四季家園等。在中心區(qū)房?jī)r(jià)（住宅）基本超過(guò) 2200元/平方米，在近期傳播力度較大的盛世花城均價(jià)已達(dá) 4000元 /平方米。 （ 2）地價(jià)和建筑材料價(jià)格的上漲導(dǎo)致樓盤開(kāi)發(fā)成本增加。 （ 4）競(jìng)爭(zhēng)加劇導(dǎo)致廣告等宣傳推廣成本增加。 二、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境研究： 概念行銷仍占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)： 由于貴陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不規(guī)范 ，消費(fèi)者的不成熟，貴陽(yáng)市諸多樓盤往往以概念行銷于市場(chǎng)，但大多數(shù)的樓盤仍然停留在概念的表面，未深入到項(xiàng)目的實(shí)處。更有甚者，最近推廣力度較大的盛世花城提出 CCLD中央文化生活區(qū) 概念，借以吸引消費(fèi)者。 綜觀筑城的房地產(chǎn)市場(chǎng)，中心區(qū)的房?jī)r(jià)比郊區(qū)房?jī)r(jià)明顯高一個(gè)檔次。在郊區(qū)（副中心區(qū)）電梯房均未突破 2000元 /平方米，如廣信四季家園、水錦花都、書(shū)香社區(qū)等；以配套和規(guī)模性開(kāi)發(fā)的樓盤，由于其居住的人氣氛圍較成熟，房?jī)r(jià)的升值空間亦較大，如山水黔城、興隆城市花園等。 戶型面積沒(méi)有真正做到適銷對(duì)路。綜觀筑城樓盤大多向著大戶型、復(fù)式、躍層發(fā)展，中心區(qū)的小戶型樓盤少之又少，真正適合主力軍群體的樓盤已移居地段較偏的郊區(qū)，如去年瑞和家園推出的小戶型樓盤，在很短時(shí)間內(nèi)就順利售罄。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)比較： 從目前貴陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，除兩城區(qū)外，小河版塊已步入成熟期。 三、消費(fèi)者研究： 居民收入水平狀態(tài)： 近年來(lái)貴陽(yáng)經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，人民生活水平也大幅提高。 居民消費(fèi)習(xí)慣狀態(tài)： （ 1）對(duì)于低收入家庭來(lái)說(shuō) ，在消費(fèi)上講求實(shí)惠，同時(shí)亦較為理性，沖動(dòng)消費(fèi)的機(jī)會(huì)不大。 （ 3）中產(chǎn)階級(jí)家庭，注重消費(fèi)的價(jià)值和感受，注重質(zhì)量和品位，同時(shí)也愛(ài)慕虛榮，沖動(dòng)消費(fèi)的機(jī)會(huì)比中等家庭低。 整體消費(fèi)環(huán)境狀態(tài)： 貴陽(yáng)是一個(gè)休閑、時(shí)尚、跟風(fēng)的城市，消費(fèi)的熱情較高，有提前消費(fèi)的習(xí)慣，這從餐飲業(yè)的火爆場(chǎng)面即可管中窺豹。在整體經(jīng)濟(jì)水平不發(fā)達(dá)的情況下，這個(gè)數(shù)字足以說(shuō)明貴陽(yáng)整體消費(fèi)市場(chǎng)是前衛(wèi)的、感性的，整體消費(fèi)環(huán)境已趨于成熟。在經(jīng)過(guò)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和外來(lái)人員逐漸增加的情況下，目前整體置業(yè)狀態(tài)表現(xiàn)為： （ 1）首次置業(yè)者仍是市場(chǎng)需求主體。 （ 3）六十年代末、七十年代初出生，收入較為穩(wěn)定且有一定積蓄，改善居住條件者也是一股不小的力量。 （ 5）作為投資置業(yè)的人士。 置業(yè)需求狀態(tài)：貴陽(yáng)市購(gòu)房需求整體還表現(xiàn)在功能消費(fèi)層次。 （ 2）在面積方面， 80100平方米的需求者較多。 （ 4）在地段選擇方面，由于房?jī)r(jià)與地段的矛盾關(guān)系，大多希望交通便利、出行方便。 第二節(jié) 項(xiàng)目宏觀分析 一、項(xiàng)目宏觀環(huán)境下促成的購(gòu)買群體： 不可否認(rèn)，貴陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)依賴政策消費(fèi)的市場(chǎng)。 眾所周知，筑城地產(chǎn)市場(chǎng)受惠于政策恩賜成分較大，前兩年的市場(chǎng)消化主要依賴政策因素消費(fèi)能力，而當(dāng)這一消費(fèi)能力釋放完畢或主力部分已 經(jīng)釋放之后，市場(chǎng)會(huì)面臨缺少消費(fèi)支撐和購(gòu)買力拉動(dòng)這樣的新市場(chǎng)問(wèn)題。 90年代前富起來(lái)的消費(fèi)者，其消費(fèi)能力也已得到充足釋放，這一部分消費(fèi)者的購(gòu)買力已不再是具有“有效購(gòu)買力”的意義。 有效購(gòu)買力充分釋放的必然結(jié)果就是促使發(fā)展商挖掘潛在消費(fèi)能力，但潛在購(gòu)買力目前表現(xiàn)出購(gòu)買斷層的市場(chǎng)跡象。 在高端消費(fèi)能力出現(xiàn)斷層的情況下，市場(chǎng)出現(xiàn)了兩極反差：一是高端消費(fèi)還有 35年的培育過(guò)程，房屋的空置率較高；二是外來(lái)人口的不斷涌進(jìn)，新生代的不斷成長(zhǎng)，中等收入家庭（中等收入畢竟是市場(chǎng)的主體）人口增多的擁擠帶來(lái)二次置業(yè)的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，真正導(dǎo)致的是需要買房的人租房住。因此在市場(chǎng)殘酷的競(jìng)爭(zhēng)面前，高端的利潤(rùn)空間固然可觀，但瓜分蛋糕的群體都虎視耽耽，緊盯這塊肥 肉。因此文中所提到的群體應(yīng)為項(xiàng)目的主導(dǎo)購(gòu)買群體。三橋版塊由于交通路線
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