自貢市花果山項目可行性研究報告word-在線瀏覽
2024-07-20 10:52本頁面
【正文】 自貢西城、貢井新區(qū)” 兩路交匯之處，緊鄰貢井人民公園，未來的行政中心，居住環(huán)境潛力巨大。 地塊內(nèi)及周邊的配套設(shè)施有：規(guī)劃中的貢井客運中心，交警隊，行政中心、學(xué)校。 、交通狀況 本項目西臨貢舒路，是舒坪與自貢聯(lián)系的交通樞紐，同時還是聯(lián)系舒坪與榮縣的主要交通路線；距貢井城市中心 公里，距馬吃水片區(qū)僅 3 分鐘車程，步行 15 分鐘左右，交通便捷。 本項目緊鄰長征大道（鹽都大道延伸段），預(yù)計 2020 年底通車，屆時貢井與主城區(qū)之間的道路將更加完善，本項目將成為貢井到主城區(qū)的重要交通口岸。一期開發(fā) 貢舒路和長征大道交匯處約 萬平方米；二期開發(fā)臨長征大道的三棟樓。目前政府已經(jīng)規(guī)劃了餐飲一條街、鵝兒溝平橋瀑布、五大新型居住區(qū)域等，并大力改造區(qū)域交通環(huán)境和市政配套設(shè)施。 本項目位置優(yōu)越、交通便利；項目 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿?；加上開發(fā)商榮新集團的實力和品牌，本項目必將打造成 高檔次、高品質(zhì)、規(guī)模性區(qū)域代言樓盤。 二、市場調(diào)查 1. 自貢房地產(chǎn)市場總體狀況和背景 2020 年，自貢市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %。 中國最大管理資源中 心 從商品房分類來看， “住宅 ”價格同比上漲 %，其中 “普通住宅 ”價格上漲最大，為 %。 2020 年初，自貢主城區(qū)土地價格已突破 200 萬 /畝。 開發(fā)成本上漲助推房價攀升。其次，人工費有較大提高。另外，拆遷補償費用和安置成本的上升、各 種房屋租金的上漲以及對房價上漲的樂觀預(yù)期引導(dǎo)人們投資房產(chǎn)，從而造成房價上漲?？罩蒙唐贩恐饕植荚谧粤骶?、大安等地?！靶鲁恰钡奶匦允顾撾x了老城的擁擠與喧囂，在引來眾多企事業(yè)單位爭相入駐的同時，新城建起的居住小區(qū)也一度給自貢人帶來耳目一新的感覺。 、新建商品房品質(zhì)逐漸拔高 隨著自貢市一批品質(zhì)商品房的亮相，已經(jīng)大大提升了自貢市房地市場商品房品質(zhì)。怡景灣 、英祥 麗景華庭 2 期等一批品質(zhì)樓盤，推動了整個房地場市場品質(zhì)的拔高。從自貢新開樓盤來看，樓盤的檔次和品質(zhì)不斷提升，帶動了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，也拉高了自貢樓盤價格的上限。 中國最大管理資源中 心 隨著自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)時代 的來臨，可以預(yù)計，在今后的一段時間內(nèi)，樓盤品質(zhì)的競爭將高于價格的競爭。而購房者的購房知識不斷積累，消費心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家”，在各個樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對比各個樓盤的單價和總價，最后參照自己的收入水平和支付能力，來選擇符合自己性價需求的房子。 、個性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢 隨著自貢新盤的不斷涌現(xiàn)，各個樓盤之間同質(zhì)化愈加明顯。 市場競爭呼喚個性化開發(fā)， 隨著自貢房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢確實愈加明顯，對開發(fā)商的個性化開發(fā)提出更高的要求。 、環(huán)境舒適性愈加受到重視 自貢樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。盡管自貢許多樓盤打出了“生態(tài)小區(qū)”、“高尚社區(qū)”、“高綠化率”等概念，但只是停留在栽樹種草的初級水平上。樓盤品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，任何單一的競爭模式都難以取得決定性的優(yōu)勢。 開發(fā)商如果能在居 住環(huán)境，即戶內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實生活來考慮并下足功夫，則不難打動消費者的心。國家宏觀政策的調(diào)控絲毫沒有抵制住商品房價格狂飆的勢頭，自貢房地產(chǎn)市場便是很好的證明。 、新建商品房 容積率逐漸走高 隨著中國城市化的步伐加快和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，城市的規(guī)劃逐漸向外延伸，城市的發(fā)展正在向著更加廣袤的郊外蔓延。目前自貢的房地產(chǎn)市場小高層產(chǎn)品越來越多，許多新建商品房容積率已經(jīng)達到或者超過 。 4. 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場 典型樓盤分析表 （請見附件 11） 5． 同 類物業(yè)平均銷售 根據(jù)調(diào)查資料統(tǒng)計得，自流井區(qū)均價在 2275 元 /平米，大安區(qū)為 1862元 /平米，貢井區(qū)價格在 1740 元 /平米。區(qū)域開發(fā)樓盤檔次相對較低，物業(yè)品質(zhì)一般，項目相關(guān)配套 中國最大管理資源中 心 相對較少，目前區(qū)域暫無品質(zhì)性樓盤。樓盤數(shù)量和規(guī)模小，檔次和品質(zhì)較低，房價也處于較低水平，住房消費以本地人為主，暢銷戶型 100— 140 平方米，躍層和大戶型比較滯銷，市場基本處于初級發(fā)展階段。 中國最大管理資源中 心 3．本項目優(yōu)、劣勢分析 3． 1 優(yōu)勢 3． 1． 位置和交通優(yōu)勢： 本項目地處貢井新區(qū)的貢舒路與貢興路交匯處，貢井未來的新行政中心，緊鄰貢井公園。特別是正在改造的富榮快速通道，年底通車后對本區(qū)域的帶動效應(yīng)更大。本區(qū)域自然條件優(yōu)越、交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?，未來將成為貢井最密集的新興的居住片區(qū)。對于操作本項目這樣的 10萬平方米規(guī)模、品質(zhì)大盤來說，開發(fā)商的實力和品牌是保證項目成功非常關(guān)鍵的因素。同時，長征大道作為快速干道，未來大量的車流對本項目的住宅也容易造成噪音和廢氣污染。同時，本項目地塊不規(guī)則，幾乎全是坡地，且土質(zhì)較為疏松，使規(guī)劃設(shè)計有相當?shù)碾y度。 同時，本項目臨貢興路 120多米，其中 60米臨街面被原有的舊門市阻擋。 目前只能依靠青杠林的商業(yè)背景和政府規(guī)劃的貢興路餐飲一條街來為此宣傳造勢，因此，本項目的商業(yè)打造存在相當?shù)碾y度。 賣點之二：產(chǎn)品個性化 項目獨特的產(chǎn)品形式，和坡地設(shè)計景觀層次感，設(shè)計的超前性，個性化特色明顯。 賣點之三：戶型合理化
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