自貢市花果山項(xiàng)目可行性研究報(bào)告word-在線瀏覽
2024-07-20 10:52本頁(yè)面
【正文】 自貢西城、貢井新區(qū)” 兩路交匯之處，緊鄰貢井人民公園，未來(lái)的行政中心，居住環(huán)境潛力巨大。 地塊內(nèi)及周邊的配套設(shè)施有：規(guī)劃中的貢井客運(yùn)中心，交警隊(duì)，行政中心、學(xué)校。 、交通狀況 本項(xiàng)目西臨貢舒路，是舒坪與自貢聯(lián)系的交通樞紐，同時(shí)還是聯(lián)系舒坪與榮縣的主要交通路線；距貢井城市中心 公里，距馬吃水片區(qū)僅 3 分鐘車程，步行 15 分鐘左右，交通便捷。 本項(xiàng)目緊鄰長(zhǎng)征大道（鹽都大道延伸段），預(yù)計(jì) 2020 年底通車，屆時(shí)貢井與主城區(qū)之間的道路將更加完善，本項(xiàng)目將成為貢井到主城區(qū)的重要交通口岸。一期開發(fā) 貢舒路和長(zhǎng)征大道交匯處約 萬(wàn)平方米；二期開發(fā)臨長(zhǎng)征大道的三棟樓。目前政府已經(jīng)規(guī)劃了餐飲一條街、鵝兒溝平橋瀑布、五大新型居住區(qū)域等，并大力改造區(qū)域交通環(huán)境和市政配套設(shè)施。 本項(xiàng)目位置優(yōu)越、交通便利；項(xiàng)目 背靠成熟居住區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿?；加上開發(fā)商榮新集團(tuán)的實(shí)力和品牌，本項(xiàng)目必將打造成 高檔次、高品質(zhì)、規(guī)模性區(qū)域代言樓盤。 二、市場(chǎng)調(diào)查 1. 自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)總體狀況和背景 2020 年，自貢市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長(zhǎng) %。 中國(guó)最大管理資源中 心 從商品房分類來(lái)看， “住宅 ”價(jià)格同比上漲 %，其中 “普通住宅 ”價(jià)格上漲最大，為 %。 2020 年初，自貢主城區(qū)土地價(jià)格已突破 200 萬(wàn) /畝。 開發(fā)成本上漲助推房?jī)r(jià)攀升。其次，人工費(fèi)有較大提高。另外，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用和安置成本的上升、各 種房屋租金的上漲以及對(duì)房?jī)r(jià)上漲的樂觀預(yù)期引導(dǎo)人們投資房產(chǎn)，從而造成房?jī)r(jià)上漲?？罩蒙唐贩恐饕植荚谧粤骶⒋蟀驳鹊??！靶鲁恰钡奶匦允顾撾x了老城的擁擠與喧囂，在引來(lái)眾多企事業(yè)單位爭(zhēng)相入駐的同時(shí)，新城建起的居住小區(qū)也一度給自貢人帶來(lái)耳目一新的感覺。 、新建商品房品質(zhì)逐漸拔高 隨著自貢市一批品質(zhì)商品房的亮相，已經(jīng)大大提升了自貢市房地市場(chǎng)商品房品質(zhì)。怡景灣 、英祥 麗景華庭 2 期等一批品質(zhì)樓盤，推動(dòng)了整個(gè)房地場(chǎng)市場(chǎng)品質(zhì)的拔高。從自貢新開樓盤來(lái)看，樓盤的檔次和品質(zhì)不斷提升，帶動(dòng)了房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，也拉高了自貢樓盤價(jià)格的上限。 中國(guó)最大管理資源中 心 隨著自貢房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)時(shí)代 的來(lái)臨，可以預(yù)計(jì)，在今后的一段時(shí)間內(nèi)，樓盤品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)將高于價(jià)格的競(jìng)爭(zhēng)。而購(gòu)房者的購(gòu)房知識(shí)不斷積累，消費(fèi)心理更加成熟，往往是“貨比三家，房比十家”，在各個(gè)樓盤的地理位置、戶型、樓層、周邊環(huán)境以及升值潛力等眾多因素中權(quán)衡比較，再對(duì)比各個(gè)樓盤的單價(jià)和總價(jià)，最后參照自己的收入水平和支付能力，來(lái)選擇符合自己性價(jià)需求的房子。 、個(gè)性化樓盤成為新的發(fā)展趨勢(shì) 隨著自貢新盤的不斷涌現(xiàn)，各個(gè)樓盤之間同質(zhì)化愈加明顯。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呼喚個(gè)性化開發(fā)， 隨著自貢房市的火爆升溫，產(chǎn)品的同質(zhì)性趨勢(shì)確實(shí)愈加明顯，對(duì)開發(fā)商的個(gè)性化開發(fā)提出更高的要求。 、環(huán)境舒適性愈加受到重視 自貢樓市呈現(xiàn)出住房正在從“生存型”向“舒適型”轉(zhuǎn)變。盡管自貢許多樓盤打出了“生態(tài)小區(qū)”、“高尚社區(qū)”、“高綠化率”等概念，但只是停留在栽樹種草的初級(jí)水平上。樓盤品質(zhì)構(gòu)成的綜合因素，任何單一的競(jìng)爭(zhēng)模式都難以取得決定性的優(yōu)勢(shì)。 開發(fā)商如果能在居 住環(huán)境，即戶內(nèi)空間、樓宇布局、園林景觀以及周邊環(huán)境諸多方面貼近業(yè)主的真實(shí)生活來(lái)考慮并下足功夫，則不難打動(dòng)消費(fèi)者的心。國(guó)家宏觀政策的調(diào)控絲毫沒有抵制住商品房?jī)r(jià)格狂飆的勢(shì)頭，自貢房地產(chǎn)市場(chǎng)便是很好的證明。 、新建商品房 容積率逐漸走高 隨著中國(guó)城市化的步伐加快和房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，城市的規(guī)劃逐漸向外延伸，城市的發(fā)展正在向著更加廣袤的郊外蔓延。目前自貢的房地產(chǎn)市場(chǎng)小高層產(chǎn)品越來(lái)越多，許多新建商品房容積率已經(jīng)達(dá)到或者超過(guò) 。 4. 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng) 典型樓盤分析表 （請(qǐng)見附件 11） 5． 同 類物業(yè)平均銷售 根據(jù)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)得，自流井區(qū)均價(jià)在 2275 元 /平米，大安區(qū)為 1862元 /平米，貢井區(qū)價(jià)格在 1740 元 /平米。區(qū)域開發(fā)樓盤檔次相對(duì)較低，物業(yè)品質(zhì)一般，項(xiàng)目相關(guān)配套 中國(guó)最大管理資源中 心 相對(duì)較少，目前區(qū)域暫無(wú)品質(zhì)性樓盤。樓盤數(shù)量和規(guī)模小，檔次和品質(zhì)較低，房?jī)r(jià)也處于較低水平，住房消費(fèi)以本地人為主，暢銷戶型 100— 140 平方米，躍層和大戶型比較滯銷，市場(chǎng)基本處于初級(jí)發(fā)展階段。 中國(guó)最大管理資源中 心 3．本項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)分析 3． 1 優(yōu)勢(shì) 3． 1． 位置和交通優(yōu)勢(shì)： 本項(xiàng)目地處貢井新區(qū)的貢舒路與貢興路交匯處，貢井未來(lái)的新行政中心，緊鄰貢井公園。特別是正在改造的富榮快速通道，年底通車后對(duì)本區(qū)域的帶動(dòng)效應(yīng)更大。本區(qū)域自然條件優(yōu)越、交通便利，發(fā)展?jié)摿薮?，未?lái)將成為貢井最密集的新興的居住片區(qū)。對(duì)于操作本項(xiàng)目這樣的 10萬(wàn)平方米規(guī)模、品質(zhì)大盤來(lái)說(shuō)，開發(fā)商的實(shí)力和品牌是保證項(xiàng)目成功非常關(guān)鍵的因素。同時(shí)，長(zhǎng)征大道作為快速干道，未來(lái)大量的車流對(duì)本項(xiàng)目的住宅也容易造成噪音和廢氣污染。同時(shí)，本項(xiàng)目地塊不規(guī)則，幾乎全是坡地，且土質(zhì)較為疏松，使規(guī)劃設(shè)計(jì)有相當(dāng)?shù)碾y度。 同時(shí)，本項(xiàng)目臨貢興路 120多米，其中 60米臨街面被原有的舊門市阻擋。 目前只能依靠青杠林的商業(yè)背景和政府規(guī)劃的貢興路餐飲一條街來(lái)為此宣傳造勢(shì)，因此，本項(xiàng)目的商業(yè)打造存在相當(dāng)?shù)碾y度。 賣點(diǎn)之二：產(chǎn)品個(gè)性化 項(xiàng)目獨(dú)特的產(chǎn)品形式，和坡地設(shè)計(jì)景觀層次感，設(shè)計(jì)的超前性，個(gè)性化特色明顯。 賣點(diǎn)之三：戶型合理化
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