自貢市花果山項目可行性研究報告word(編輯修改稿)
2025-06-22 10:52 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 內(nèi)自貢商品房均價將突破 3000 元 /平米，房地產(chǎn)市場仍有巨大的升值空間。 、新建商品房 容積率逐漸走高 隨著中國城市化的步伐加快和房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，城市的規(guī)劃逐漸向外延伸，城市的發(fā)展正在向著更加廣袤的郊外蔓延。由于土地的供應(yīng)總量有限，以前城市多層產(chǎn)品正在向城市小高層和高層轉(zhuǎn)變，城市綜合容積率逐漸走高。目前自貢的房地產(chǎn)市場小高層產(chǎn)品越來越多，許多新建商品房容積率已經(jīng)達(dá)到或者超過 。 3. 貢井區(qū)概況 貢井區(qū)轄 9 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng) 2 街，幅員面積 417 平方千米，人口 30 萬，具有的比較優(yōu)勢非常明顯，是自貢重要的工業(yè)城區(qū)，工業(yè)基礎(chǔ)厚雄，門類較為齊全，已形成了以絕緣子、分離機(jī)械、塑膠、玻纖、機(jī)床、配套加工 等行業(yè)支撐的工業(yè)發(fā)展格局；也是自貢古城市的重要組成部分，是千年鹽都的發(fā)祥地，是鹽文化的根和魂；貢井地處 自貢市 上風(fēng)上水，旭水河穿城而過，擁有世界唯一的城中瀑布，已經(jīng)成為了全市最具自然山水園林風(fēng)貌的地區(qū)和鹽文化資源集中區(qū)。 4. 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場 典型樓盤分析表 （請見附件 11） 5． 同 類物業(yè)平均銷售 根據(jù)調(diào)查資料統(tǒng)計得，自流井區(qū)均價在 2275 元 /平米，大安區(qū)為 1862元 /平米，貢井區(qū)價格在 1740 元 /平米。目前貢井區(qū)在售樓盤相對較少，且樓盤分布較為分散，區(qū)域差異相對較大，區(qū)域樓盤主要均價在 1500— 1750元 /平米之間。區(qū)域開發(fā)樓盤檔次相對較低，物業(yè)品質(zhì)一般，項目相關(guān)配套 中國最大管理資源中 心 相對較少，目前區(qū)域暫無品質(zhì)性樓盤。 貢井區(qū)房地產(chǎn)市場，相較于大安、自流井兩主城區(qū)，有較大的差距。樓盤數(shù)量和規(guī)模小，檔次和品質(zhì)較低，房價也處于較低水平，住房消費(fèi)以本地人為主，暢銷戶型 100— 140 平方米，躍層和大戶型比較滯銷，市場基本處于初級發(fā)展階段。 三、 發(fā)展規(guī)劃和營銷策劃 1．項目規(guī)劃控制指標(biāo) 規(guī)劃建設(shè)凈用地面積： 32， 297㎡ 規(guī)劃總建筑面積： 153， 000㎡ 其中 : 地上建筑面積： 131， 000㎡ 架空層 建筑面積： 22， 000㎡ 居住建筑面積： 129， 000㎡ 物管建筑面積： 100㎡ 居住戶數(shù)： 860戶 建筑層數(shù)： 地上 22層 架空 1層 建筑層高： 3m 容積率 4 建筑密度： 40% 綠地率： 不小于 20% 1機(jī)動車位： 架空 1層 650輛 1 項目轉(zhuǎn)讓（含契稅和出讓金） 81 萬元 /畝 2．項目發(fā)展進(jìn)度計劃（見附件 2） 項目開發(fā)期為 2 年，其中準(zhǔn)備期 3 月 ，建設(shè)期 26 個月 ，銷售 期 24 個月。 中國最大管理資源中 心 3．本項目優(yōu)、劣勢分析 3． 1 優(yōu)勢 3． 1． 位置和交通優(yōu)勢： 本項目地處貢井新區(qū)的貢舒路與貢興路交匯處，貢井未來的新行政中心，緊鄰貢井公園。交通便利，四通八達(dá)，根據(jù)貢井城市規(guī)劃，在新行政中心修建客運(yùn)站，多路公交車經(jīng)過于此（至貢井、長土、舒平等），到老城區(qū)、新城區(qū)方便快捷。特別是正在改造的富榮快速通道，年底通車后對本區(qū)域的帶動效應(yīng)更大。 3． 1． 背靠成熟居住區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿? 本項目背靠青杠林片區(qū)，該片區(qū)是貢井相對比較成熟的居住區(qū)，貢井現(xiàn)有的規(guī)模性樓盤均在青杠林片區(qū)，如青杠麗景苑和生 態(tài)苑。本區(qū)域自然條件優(yōu)越、交通便利，發(fā)展?jié)摿薮螅磥韺⒊蔀樨暰蠲芗男屡d的居住片區(qū)。 3． 1． 榮新集團(tuán)的實(shí)力和品牌 本項目的開發(fā)商榮新房產(chǎn)，依托榮新集團(tuán)強(qiáng)大的實(shí)力為后盾，憑借“鹽都花園”、“上品空間”等成功樓盤的品牌效益，在自貢及貢井都具有相當(dāng)?shù)氖袌隹诒驼J(rèn)可度。對于操作本項目這樣的 10萬平方米規(guī)模、品質(zhì)大盤來說，開發(fā)商的實(shí)力和品牌是保證項目成功非常關(guān)鍵的因素。 3． 2 劣勢 3． 2． 項目周邊配套及環(huán)境現(xiàn)狀差 本項目周邊明顯缺乏市政、生活和商業(yè)配套，生活環(huán)境和形象比較差，給人偏僻、城郊農(nóng)村的感覺 ，目前只能依托青杠林居住片區(qū)的配套條件，不利于項目高品質(zhì)社區(qū)的打造。同時，長征大道作為快速干道，未來大量的車流對本項目的住宅也容易造成噪音和廢氣污染。 中國最大管理資源中 心 3． 2． 用地高差較大，地塊不規(guī)則，規(guī)劃設(shè)計有相當(dāng)難度 本項目用地高差較大（ 20米以上），開發(fā)時土方工程將會很大，從而直接增加了造價成本。同時，本項目地塊不規(guī)則，幾乎全是坡地，且土質(zhì)較為疏松，使規(guī)劃設(shè)計有相當(dāng)?shù)碾y度。 3． 2． 商業(yè)氛圍不足，商業(yè)難以打造 本項目雖兩面臨路，臨街面比較長，但周遍商業(yè)氛圍缺乏，貢舒路完全是一條快速干道
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