【正文】 洋建筑風(fēng)格，中西合璧的建筑富有時代氣息，填補了蘇州和上海之間的建筑空白，將成為長三角地區(qū)超大規(guī)模歡樂主題購物公園和昆山市花橋鎮(zhèn)的最精美的標志 性建筑。主題建筑高 30 層。整個項目由蘇州 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)。 ? 豐富有機的業(yè)態(tài)組合 XXXhappyland 項目以歡樂為主題，以慶、健、美為組合，追求天天過節(jié)、時時歡樂消費理念，超大面積、無縫空間、框架結(jié)構(gòu)任您隨意組合開放空間，以多業(yè)態(tài)、多品牌凝聚人氣、提升知名度和輻射力。城市化、工業(yè)化進程快速推進，通過實施外向帶動、科教興市和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，走出了一條獨具特色的“昆山之路”。 昆山 市 發(fā)展服務(wù)業(yè)， 是 從整個長三角的大環(huán)境和昆山的小環(huán)境中尋找最佳結(jié)合點。今后，要按照《 昆山市城市總體發(fā)展規(guī)劃》和《昆山市服務(wù)業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》，明確重點地區(qū)，特別是 “1 ＋ 3” 地區(qū)和花橋、周莊、巴城等服務(wù)業(yè)特色鎮(zhèn)的發(fā)展方向 ， 把昆山建設(shè)成為江蘇國際商貿(mào)重鎮(zhèn)、滬蘇物流轉(zhuǎn)運基地和長三角休閑居住品牌城市，形成生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代化商貿(mào)服務(wù)業(yè)和文化休閑旅游業(yè) “ 三足鼎立 ” 的服務(wù)業(yè)經(jīng)濟體系。 ? 經(jīng)營機制優(yōu)勢 大型購物中心在中國出現(xiàn)時間較短，缺乏成功的可資借鑒的經(jīng)驗?zāi)Ｊ健Ｒ虼?，為保證項目的順利進展和經(jīng)營成功，公司將結(jié)合司情，借鑒美國、西歐、日本與東南亞地區(qū)和國家在發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)尤其是 SHOPPINGMALL 方面的成功經(jīng)驗，加強深入研究，與時俱進地尋求合適的靈活的經(jīng)營模式。 ? 區(qū)位優(yōu)勢 XXXhappyland 具體坐落位臵昆山市花橋鎮(zhèn)， 緊臨國際大都市上海 ，與上海市嘉定、青浦二區(qū)接壤，素有江蘇東大門、蘇滬大陸橋、上海后花園之稱， 地處蘇滬交界處 、 上海郊區(qū)環(huán)線內(nèi) ， 東靠上海國際汽車城和浦東新區(qū) ， 西鄰昆山國家級開發(fā)區(qū)和蘇州新加坡工業(yè)園 。因此，可以說 happyland項目的規(guī)劃設(shè)計、定位具有超前意識， 該項目將憑借如此的絕佳地段，立足昆山，輻射長三角其他城市，輻射范圍將在百公里外。 曹安經(jīng)濟開發(fā)區(qū)距虹橋機場25 公里、 距上海市中心 34公里 ，距浦東機場 65公里， 距吳淞集裝箱碼頭 30公里， 交通 距昆山市區(qū) 16 公里，距蘇州市 50 公里。 該交通體系的完善，大型購物休閑中心由中心城區(qū)向邊緣區(qū)域或郊區(qū)發(fā)展是一個方向， 這些區(qū)域地價便宜， 區(qū)域經(jīng)濟發(fā)達，即將投資興建的 商務(wù)物業(yè)檔次高、位臵好、價格低、交通方便 ，必將 受市場追捧。 其中，上海市 2020 年實現(xiàn) 國民 生產(chǎn)總值 億元，比上年增長%，增幅為 1996 年以來的最高水平 ，人均可支配收入 16000 多元 。昆山市位于蘇州和上海之間，人口近百萬， 2020 年國民生產(chǎn)總值 萬元，人均可支配收入超過萬元。其中，上海人口 1700 多萬，蘇州市實際人口超過 1000 萬，在以昆山花橋 小時車程的半徑內(nèi)，約有 1 億人口。 自 1992 年以來，已經(jīng)有來自美國、英國、加拿大、法國、日本、德國、韓國、新加坡、香港、臺灣等十多個國家和地區(qū)的 200 多家企業(yè)在花橋投資，中高級白領(lǐng)較多，消費意識發(fā)達，消費水平高，他們也都在翹首期盼這一項目早日投入運營。收入增長帶來消費能力升級，長三角城市居民消 費結(jié)構(gòu)正由大眾消費向享受型消費轉(zhuǎn)變 ，體驗式的消費 前景看好 。 而且本項目周邊已建、在建和規(guī)劃的物業(yè)項目種類繁多，主要有 上海國際汽車城、同濟汽車學(xué)院、二手車交易市場、國際生態(tài)居住區(qū)、 F1 國際賽車場、青浦工業(yè)園區(qū)等等，種類齊全，商業(yè)氛圍濃厚， 另據(jù)了解，江蘇省國際貿(mào)易中心也將遷向該地，昆山市行政辦公中心也將東移。因此， 本項目的投資興建，能較好的發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)，使整個區(qū)域結(jié)構(gòu)脈絡(luò)清晰， 本項目 能 大幅 提高周圍商圈的價值，提升商業(yè)文化，營造和改善商業(yè)環(huán)境， 提高人民生活品質(zhì)。 該項目緊鄰上海， 區(qū)域內(nèi) 商業(yè) 地產(chǎn)項目市場供應(yīng)較少， 加上外資企業(yè)如金融、汽車、高檔零售商品等進入 上海及其周邊 市場的力度進一步加大， 我們對該區(qū)域的未來發(fā)展前景充滿信心，加上該 項目的市場定位準確、主題經(jīng)營富有特色、經(jīng)營模式科學(xué)合理，該項目必定能成功。 該項目的成功運營，必定給地產(chǎn)帶來的巨大升值空間，商鋪投資者將共同分享這盛夏的果實。 ? 娛樂休閑，除了本項目的休閑娛樂設(shè)施外，周遍地區(qū)還有電影院、休閑度假村、高爾夫球場、保齡球場等。 ? 醫(yī)院：除了本項目的整形美容?？漆t(yī)院外，周遍地區(qū)還擁有 家省市級衛(wèi)生醫(yī)療機構(gòu)，可就近診治。 ? 交通：目前主要有以下幾條線路經(jīng)過花橋鎮(zhèn)，昆山 102 上海安亭（間隔5 分鐘）、上海嘉定 昆山（間隔半小時）、上海青浦 昆山（間隔一小時。 （五）經(jīng)營管理服務(wù) ? 專業(yè)的物業(yè)管理公司 公司將聘請專業(yè)機構(gòu)對集團下屬物業(yè)管理公司進行管理理念、管理模式、運 行機制及人員專業(yè)培訓(xùn)，大幅提高現(xiàn)有管理水平，適應(yīng)新形式下的物業(yè)管理需求，對整個項目的物業(yè)進行管理，提供質(zhì)優(yōu)費用低廉的服務(wù)。 ? 水、電管理服務(wù) 設(shè)臵專人負責(zé)受理客戶反映水電問題， 24 小時值班，文明答復(fù)和解決問題； 新增客戶辦理用水用電申請，手續(xù)齊全后， 2 個工作日到現(xiàn)場測量， 3 個工作日內(nèi)保證客戶用上水電； 實現(xiàn)全年安全供電、供水運行無重大事故，接到停水、停電事故電話 10 分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場，停水、停電搶修，大修不超過 48 小時，小修不超過 24 小時，正常維修停水、停電提前 24 小時通知； 按規(guī)定收取水、電費，保證不亂收費。 給排水設(shè)備： 花橋鎮(zhèn)生產(chǎn)生活用水全部由采集陽澄湖優(yōu)質(zhì)水源的昆山市自來水集團公司組團供水 ，建有 噸容量蓄水池，采用重力水箱間接供水方式，通過加壓送至樓頂， 排水 由直徑 600、 450、 300 三種管徑組成直泄式排水系統(tǒng) ，廢水、污水、雨水 分別排入下水道。 ? 24 小時中央空調(diào)和中央監(jiān)控 Happyland 各建筑物內(nèi)均安裝中央空調(diào)，為客戶和游客創(chuàng)造一個舒適的經(jīng)營和購物、休閑環(huán)境；并安裝有自動化中央監(jiān)控系統(tǒng)，由中央監(jiān)控中心自動監(jiān)控水電、空調(diào)、電梯等各項設(shè)施，火災(zāi)自動監(jiān)控報警系統(tǒng)可自動偵煙、偵熱、偵水，以防事故發(fā)生。 ? 招商服務(wù) 另外， 花橋鎮(zhèn) 還 專門成立了外資招商服務(wù)中心，為 投資者 提供 “ 一站式、全過程 ” 的一條龍服務(wù)，即從項目立項審批、工商注冊、稅務(wù)登記、銀行開戶、海關(guān)登記、施工以及入駐后的供電、供水、員工招聘、培訓(xùn)等一系列手續(xù)，均可由外資招商服務(wù)中心協(xié)助、代理。主要職責(zé)是為所有的商戶制定統(tǒng)一的管理制度；對租戶進行教育輔導(dǎo)、經(jīng)營分析、店鋪調(diào)整等；負責(zé)對整個項目的營銷管理，如統(tǒng)一組織 進行廣告宣傳策劃、促銷；以及對租戶的財務(wù)管理等。列舉如下： 土地費用 用地性質(zhì) 用地方式 使用年限 價格（元人民幣 /平方米） 工業(yè)用地 批租 50 租 賃 （元人民幣 /平方米 .年） 住宅用地 批租 70 需競拍 商業(yè)公建用地 批租 40 需競拍 另需收取 元人民幣 /平方米。 自來水 、天然氣 水費：工業(yè)用水 元 /噸 。各項基金提成比例如下 項目 養(yǎng)老保險 生育保險 失業(yè)保險 工傷保險 醫(yī)療保險 企業(yè)支付（ %） 18 1 2 8 個人支付（ %） 7 / / / 2 貨運成本 單位：人民幣 /元 A：集裝箱出口費 20′ 40′ B：集裝箱進口費 20′ 40′ 正常內(nèi)陸包干費 1100 1600 正常內(nèi)陸包干費 1500 2000 其中 運費 700 1000 其中 運費 700 1000 定艙費、提箱費 400 600 報關(guān)費、理貨費等 800 1000 基建成本 房屋造價：視廠房材料、結(jié)構(gòu)而定一般為 5001000 元 /平方米 房屋租賃：視廠房新舊、結(jié)構(gòu)而定一般 為 10 元 /平方米 .月 注：以上均系現(xiàn)行參考價格 （七）商鋪使用面積、戶型、價格等 有關(guān)商鋪的形態(tài)、戶型面積、總鋪數(shù)、層高、開間、進深、單價、總價等具體數(shù)據(jù)詳見銷售問答。主要有：商業(yè)街商鋪、商務(wù)樓商鋪、百貨購物中心、大賣場、超市、百貨店、專賣店、三星級、五星級賓館、商務(wù)辦公樓、高檔餐飲及其他。一期 由地下 停車場 層 、 30 層高的綜合商貿(mào)樓、 3 棟六層高的商業(yè)樓及連廊等組成，建筑面積 470835 平方米，其中 30 層高的綜合商貿(mào)樓 外墻為高檔鋁塑板及合金 玻璃 窗， 玻璃水晶體以巨門的造型矗立在周圍建筑群 ， 寓意海納百川， 醒目靚麗，極具現(xiàn)代感 ， 建筑物總高為 米，整個建筑物為二類建筑，耐火等級為二級，建筑抗震設(shè)防裂度為 8 級，整體為框架結(jié)構(gòu) ，各層均為大跨度大開間布局 ， 各層均采 用天然光和照明相結(jié)合 ，布局設(shè)計合理 ，適合各種商業(yè)用途 。已有建筑包括華美大樓、專家樓等，建筑面積 11 萬平方米。 （三）商業(yè)物業(yè)的主要用途 見第二部分業(yè)態(tài)分布部分 （四 ） 土地使用 （五）八通一平 一個平整土地，通水，通電，通煤氣，通電信，通郵，通路，通排污、通排雨水。 （二）職業(yè)準則 銷售人員必須不斷提高業(yè)務(wù)知識，尤其是對商業(yè)房地產(chǎn)專業(yè)業(yè)務(wù)知 識，如房地產(chǎn)基本 概念、 建筑材料、物業(yè)管理以及相關(guān) 法律法規(guī) ； 銷售人員必須對該項目具有詳細的了解，包括 規(guī)模、定位、設(shè)施、價格、戶型、主要賣點、周邊環(huán)境及公共設(shè)施、交通條件、該區(qū)域城市發(fā)展規(guī)劃 等； 銷售人員需要不斷提高 服務(wù) 意識和 技巧， 如提高 觀察 應(yīng)變 能力、 了解 客戶心理 及 溝通 交流 能力 ； 銷售人員必須經(jīng)常關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)市場狀況和周邊商業(yè)項目的動態(tài)，及時進行反饋，以便公司銷售策略及時調(diào)整； 銷售人員必須嚴格執(zhí)行公司制度、命令和服從工作安排，提高業(yè)務(wù)執(zhí)行能力。） 項目沙盤展示 （項目區(qū)位、周邊環(huán)境、交通狀況、項目定位、景觀 建筑規(guī)劃特點、配套設(shè)施等） 帶看樣板商鋪 （開發(fā)商、建筑設(shè)計、建材標準、智能化特點、商鋪特點、裝修設(shè)計風(fēng)格、框架結(jié)構(gòu)優(yōu)勢、價格分析、鎖定客戶需求、掌握成交障礙點等。） 填寫客戶資料 （準確的客戶資料和信息并及時更新） 追蹤客戶 （將追蹤情況詳細記錄在案以便日后分析） 成交收定 （收定金、與客戶簽定認購