【正文】 。 綜上所述，項(xiàng)目建設(shè)十分必要且可行。 制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目有序運(yùn)行。對項(xiàng)目拆遷后的生產(chǎn)生活安置要進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃建設(shè)，結(jié)合項(xiàng)目周圍實(shí)際情況和拆遷戶實(shí)際需要，以取得預(yù)期效果。可行性研究報告 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 4 第 二 章 項(xiàng)目 建設(shè)背景及 區(qū)域現(xiàn)狀 項(xiàng)目建設(shè)背景 （一）房地產(chǎn)市場背景 20xx年以來，商品房市場價格上漲很快， 到 20xx年下半年，我國各 主要 城市房價相對于 20xx 年初翻了一倍還要多，漲幅之大和漲速之快對社會、經(jīng)濟(jì)的沖擊很大，帶來許多負(fù)面影響 。但是， 20xx年初開始，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了新一輪的堪稱 “ 爆炸式 ” 的增長。說中國的高房價在世界上獨(dú)一無二并不過分，許多人特別是決策部門的領(lǐng)導(dǎo)心里都明白。不要懷疑 —— 這是事實(shí)。 政府為了抑制快速上漲的房價，從 20xx 年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。在 20xx年房地產(chǎn)市場再次“ 瘋狂 ” 增長的背景下，房地產(chǎn)成為 20xx 年全國兩會眾多委員的提案和媒體議論的焦點(diǎn)?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 5 總理在兩會閉幕時指出政府將采取一系列措施調(diào)控和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的同時，北京在一天內(nèi)相繼產(chǎn)生 3 個 “ 地王 ” ，這表明我國房地產(chǎn)市場的復(fù)雜性。對此， 從 20xx年開始，接連出臺了一系列調(diào)控政策，比如國八條、國六條等。促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。政府工作報告明確提出了促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的 4 項(xiàng)措施： 一是繼續(xù)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程。建設(shè)保障性住房 300 萬套，各類棚戶區(qū)改造住房 280 萬套。各級政府要切實(shí)負(fù)起責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行年度建設(shè)計劃，確保土地、資金和優(yōu)惠政策落實(shí)到位。增加中低價位、中小套型普通商品房用地供應(yīng)，加快普通商品房項(xiàng)目審批和建設(shè)進(jìn)度。 三是抑制投機(jī)性購房。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 完善土地收入管理使用辦法，抑制土地價格過快上漲。 改革開放以來， 眉縣 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展令人矚目，工業(yè)、商品流通貿(mào)易和旅游產(chǎn)業(yè)的增長尤為迅速。特別是近年來，眉縣立足全縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)起步較早、特色明顯的優(yōu)勢，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央、省、市關(guān)于發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的各項(xiàng)方針政策，堅持把鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)擺在優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略位置，創(chuàng)新機(jī)制，放寬政策，推動鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)保持了健康快速發(fā)展的良好態(tài)勢。眉縣先后榮獲“全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)科技工作先進(jìn)集體”、寶雞市“發(fā)展非公經(jīng)濟(jì)先進(jìn)縣區(qū)”等榮譽(yù)稱號。 項(xiàng)目建設(shè)必要性 隨著社會的進(jìn)步、 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，人們的居住觀念也發(fā)生了很大變化，人們開始向往環(huán)境良好、智能化管理、服務(wù)完善的高品位住宅空間，本項(xiàng)目是理想的居住眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng)目建設(shè)中將充分體現(xiàn)以人為本的設(shè)計、施工、管理原則，體現(xiàn)人文與自然的和諧統(tǒng)一。 通過本項(xiàng)目的建設(shè)，可為經(jīng)營業(yè)戶提供一個配套設(shè)施齊全的經(jīng)營平臺，為城市的居民提供一個配套設(shè)施齊全、生活條件便利的商業(yè)、居住和辦公于一體大型綜合場所。西距寶雞市 65 公里，東距省會西安市 120 公里，東與周至縣接壤， 南和 太白縣毗鄰，西連岐山縣，北界扶風(fēng)縣，全縣總面積 863 平方公里， 居全省第80 位，其中農(nóng)耕地 374668 畝，全縣轄 10 鎮(zhèn) 2 鄉(xiāng)， 155 個 行政村 ?？?cè)丝谥?，男?15 .4 萬人，占 %；女性 萬人，占 %；漢族人口占 %。版圖總面積 856 平方公里，其中 耕地面積 萬畝，人均耕地 畝。本縣工業(yè)起步早、基礎(chǔ)好、潛力大，近年來，以太白酒廠為代表的國有工業(yè)狠抓管理，內(nèi)抓質(zhì)量、外搶市場，在極其困難的情況下走出了一條國企扭虧脫困、自我拯救的路子，企業(yè)五年五大步，累計完成銷售收入 12 億元，對縣域經(jīng)濟(jì)眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 全縣非公有制經(jīng)濟(jì) 迅速崛起，一大批民營企業(yè)乘勢而上，老牛面粉、寶深磚機(jī)、恒興果汁、社會水泥已成為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢頭強(qiáng)勁的龍頭企業(yè)。 交通運(yùn)輸業(yè) 形勢看好，河營公路開始改建，眉縣二級客運(yùn)站正式動工，西環(huán)路全面完工， 姜眉公路 眉縣段建成通車，眉縣 渭河大橋 南北貫通，人心大快，物流加速， 經(jīng)濟(jì) 騰飛，指日可待?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 9 第 三 章 項(xiàng)目需求分析與政策保障 市場需求分析 需求趨勢 住房是人們基本的生活需求，是民生之需。然而，隨著我國經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，房價上漲較快，部分中、低收入人群的住房保障問題逐漸顯露出來。 發(fā)展需求。 過去的的遺留問題。實(shí)際上在前 30年城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中， 我國的城市建設(shè) 是欠帳的，在改革開放之后才開始城鎮(zhèn)化發(fā)展的新機(jī)制、新步伐，城市建設(shè)的水平才逐步提高。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 我國是一個人均資源量比較少的、緊缺的國家。另有一個重要現(xiàn)實(shí)問題， 95%的人是集中在不到 50%的東、中部地區(qū)的國土面積上，加大了實(shí)際上供需不對稱的因素。 據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示， 20xx年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資 48267 億元，比上年增長 %，其中，商品住宅投資 34038 億元，增長 %，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 %。可行性研究報告 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 11 竣工面積 億平方米，增長 %。20xx年，商品房銷售額 ，比上年增長 %，其中，商品住宅銷售額增長 %，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長%和 %。 20xx 年 12月份，全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅比 11 月份縮小 個百分點(diǎn)；環(huán)比上漲 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 %。其中，商品住宅銷售價格上漲 %，其中普通住宅銷售價格上漲 %，高檔住宅銷售價格上漲 %；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價格上漲 %。 寶雞市房地產(chǎn)市場分析 商品房供應(yīng)情況 基本情況 20xx年 19 月份寶雞市區(qū)共辦理預(yù)售許可 102 件，批準(zhǔn)預(yù)售房屋 18917套，建筑面積 萬平方米?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 12 批準(zhǔn)預(yù)售房屋中住宅 15746 套， 萬平方米；商業(yè)用房、辦公等房屋 3171 間（套）， 萬平方米。 商品房成交情況 基本情況 20xx 年 19月份商品房共成交 14113 套， ，其中住宅房成交 13391套 ，面積 萬平方米，商業(yè)、辦公等其他用房成交 722套，面積 。 商品房成交價格情況 20xx 年 19 月份寶雞市商品房成交均價為 元 /平方米，其中住宅房成交均價 元 /平方米（多層住宅房成交均價 /平方米，高層住宅房成交均價 /平方米），商業(yè)等其他用房成交均價為 元 /平方米?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 13 成交均價較上年同期上漲 %，較上年全年均價 增長 %。 按成交價格分析 其中價格在 2500元 /m2以內(nèi)的成交 1833套， 萬平方米；價格在 25003000 元 /m2 以內(nèi)的成交 2863 套， 萬平方米；價格在 30004000 元 /m2 以內(nèi)的成交 5395 套， 萬平方米；價格在 40005000 元 /m2 以內(nèi)的成交 1917 套， 萬平方米；價格在 50006000 元 /m2 的 872套， ；大于 6000元 /m2 的 成交 511 套， 萬平方米?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 14 政策保障 概述 隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，居住需求和攀升的房價矛盾日益突出，住房問題成為社會關(guān)注的熱點(diǎn)、焦點(diǎn)問題。近幾年，國家不斷加大住房保障力度， 采取 多種方式對不同困難類型家庭 實(shí)施 住房保障，解決了部分低收入家庭的住房問題，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)、社會的協(xié)調(diào)發(fā)展。 20xx 年 4 月 27 日，國務(wù)院常務(wù)會議中再次提 出要進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控，并提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場：（一）強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)；（二）加大土地眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 20xx 年 5 月 17 日，建設(shè)部、發(fā)改委等九部委聯(lián) 合下發(fā)了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，文件明確要求：（一）切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。各地都有制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求。（三）合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動型住房需求過快增長。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和 哄抬 房價行為。（六）完善房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅持正確的輿論導(dǎo)向?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 16 各地要根據(jù)總量與項(xiàng)目相結(jié)合的原則，充分考慮城鎮(zhèn)中低收入居民家庭生活對交通等設(shè)施條件的需求，合理安排普通商品住房的區(qū)位布局，統(tǒng)籌落實(shí)住房供應(yīng) 結(jié)構(gòu)比例要求。同時明確了套型建筑面積的概念，“套型建筑面積是指單套住房的建筑面積，由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成。嚴(yán)格控制經(jīng)濟(jì)適用 住房上市交易管理，加強(qiáng)單位集資合作建房管理。 20xx年 9月 5 日，國家財政部、國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于貫徹落實(shí) 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 的通知》，《通知》要求：將解決城市低收入家庭住房困難問題納入公共財政覆蓋范圍；積極參與研究制定解決城市低收入家庭住房困難的各項(xiàng)配套措施；多渠道籌集城市廉租房住房保障資金并確保 資金 落實(shí)到位；落實(shí)解決城市低收入家庭住房困難的各項(xiàng)稅費(fèi)支持政策；切實(shí)加強(qiáng)廉租房租金的財政“收支兩條線 ”管理等?？尚行匝芯繄蟾? 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 17 于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供給調(diào)控的通知》，指出：土地供應(yīng)計劃的編制有限安排用于解決城市低收入家庭住房困難的住房用地；廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房以及中低價位、中小套型普通商品住房用地不得低于申報住宅用地總量的 70%；切實(shí)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)保障性住房用地政策。 20xx 年 1 月 11 日，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān) 于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》 ,要求增加保障性住房的有效供給，加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 健全住房供應(yīng)體系 立足保障基本需求、引導(dǎo)合理消費(fèi)，加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對中等 偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房保障。建立健全經(jīng)濟(jì)、適用、環(huán)保和節(jié)約資源的住房標(biāo)準(zhǔn)體系，倡導(dǎo)符合國情的住房消費(fèi)模眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 加大保障性住房供給 強(qiáng)化各級政府責(zé)任，加大保障性安居工程建設(shè)力度，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房，逐步使其成為保障性住房的主體。建立穩(wěn)定投入機(jī)制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度，引導(dǎo)社會力量參與保障性住房建設(shè) 運(yùn)營。 改善房地產(chǎn)市場調(diào)控 進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價和加強(qiáng)市場監(jiān)管納入各地經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的工作目標(biāo)，由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣級人民政府負(fù)直接責(zé)任。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投機(jī)投資性購房。完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度?！笆濉睍r期，是 眉縣 深化改革開放、加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 以改革創(chuàng)新和擴(kuò)大開放為動力，實(shí)施項(xiàng)目帶動、科教興市、人才強(qiáng)市戰(zhàn)略，實(shí)行投資、消費(fèi)雙拉動。 眉縣高新佳苑住宅小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)條件 區(qū)位條件 眉縣 西距寶雞市 65 公里，東距省會西安市 120 公里，屬暖溫帶半濕潤氣候區(qū)。 氣候條件 屬暖溫帶大陸性季風(fēng)型半濕潤氣候，年平均氣溫 12℃ 。年平均日照時數(shù) 小時，日照率 47%，平均無霜期 214 天。近 10 年一次最大降雪量為 毫 米，持續(xù)時間 5 天，年平均降雪量 毫米。主導(dǎo)風(fēng)向偏東風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向偏西風(fēng)，年最大風(fēng)速 24 米 /秒。可行性研究報告 陜西中精誠項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析師事務(wù)所有限責(zé)任 公司 21 顆粒粗，透水性好。 本區(qū)域地質(zhì)承載能力能滿足項(xiàng)目建設(shè)要求，適宜建筑。 施工條件 （ 1）項(xiàng)目區(qū)周邊交通運(yùn)輸便捷，工程所需建筑材料運(yùn)送 方便，清除廢土及建筑垃圾能及時運(yùn)出。 （ 3）臨時供水、供電設(shè)施可就近解決。同時，