【正文】 ................................ 68 三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) ...................................... 68 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) ....................................... 69 第十一章 項(xiàng)目綜合評(píng)述 ................................... 69 第一章 總論 一、項(xiàng)目背景 邁入 21 世紀(jì)，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的迅速成長(zhǎng)成為發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展突出趨勢(shì)，它將對(duì)人們的工作和生活產(chǎn)生重大深遠(yuǎn)的影響。 民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是指以創(chuàng)造性思想為核心，以保護(hù)民族文化為原則，以民族文化藝術(shù)與經(jīng)濟(jì)的全面結(jié)合為自身特征，以創(chuàng)意資產(chǎn)為基礎(chǔ)，以高新技術(shù)手段為支撐，以網(wǎng)絡(luò)等新傳播方式為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)集 群，把獨(dú)特的傳統(tǒng)文化融入到創(chuàng)意中，促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的創(chuàng)新性產(chǎn)業(yè)，包含經(jīng)濟(jì)、文化、科技和社會(huì)等各個(gè)層面。 當(dāng)前，國(guó)際旅游趨勢(shì)在向文化旅游方向發(fā)展，以弘揚(yáng)民族文化，展現(xiàn)民族地域文化風(fēng)采的創(chuàng)意活動(dòng)和項(xiàng)目越來(lái)越受到重視。如何利用各民族地區(qū)的文化優(yōu)勢(shì)，尋找促進(jìn)民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增 長(zhǎng)點(diǎn)，真正實(shí)現(xiàn)從“文化區(qū)”到“文化創(chuàng)意區(qū)”的轉(zhuǎn)變。 黨的十三次代表大會(huì)就正式提出要大力發(fā)展文化及文化產(chǎn)業(yè)，特別是十七次代表大會(huì)確定了“文化大繁榮、大發(fā)展、新高潮”的強(qiáng)國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略，加速發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)，以確保國(guó)家文化安全和民生需求，而中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園則是文化產(chǎn)業(yè)深度延伸的升級(jí)版，即第四創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)。 2021 年 4 月，四川省省長(zhǎng)蔣巨峰主持召開會(huì)議，專題研究加速推進(jìn)四川省文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展措施，會(huì)議就重大創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目推進(jìn)工作進(jìn)行了研究部署。 根據(jù)四川省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的十二五規(guī)劃綱要，成都市做為國(guó)務(wù)院的旅游試點(diǎn)城市，地處成都近郊上風(fēng)上水的郫縣唐昌鎮(zhèn)橫山村是一個(gè)頗具開發(fā)價(jià)值的地方，對(duì)郫縣的創(chuàng)意文化 具有重大的標(biāo)桿作用，而郫縣地處世界級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)青城山，都江堰的一個(gè)節(jié)點(diǎn)，其區(qū)位優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬，特別是它的文化資源，即旅游、生態(tài)、休閑、農(nóng)耕文化等富集一方 ，擁有相當(dāng)高的開發(fā)附加值和發(fā)展?jié)摿?，將形成可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈條，關(guān)于擬打造“中國(guó)西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園”這一重大項(xiàng)目，是民族地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和持續(xù)發(fā)展的一個(gè)探索與創(chuàng)新，它有別于目前全國(guó)各地不同的純風(fēng)光、純體驗(yàn)、純休閑的旅游文化項(xiàng)目，而該產(chǎn)業(yè)園的建成對(duì)西部的標(biāo)桿作用和推廣價(jià)值將具有很好的示范意義。項(xiàng)目規(guī)劃面積 6000畝，具有資源特別稀缺而不可復(fù)制，融娛樂、休閑、互動(dòng)、養(yǎng)生養(yǎng)老條件十分優(yōu)越而真實(shí)，設(shè)計(jì)建設(shè)起點(diǎn)高等特點(diǎn)。 在橫山片區(qū)民族文化產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目開發(fā)的影響和帶動(dòng)下，還將為郫縣解決大量的失地農(nóng)民就業(yè)，對(duì)提升郫縣城市形象和文化內(nèi)涵將是一次跨越，本項(xiàng)目的運(yùn)行將會(huì)拉動(dòng)整個(gè)西部少數(shù)民族地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會(huì)的新增長(zhǎng)方式，為和諧社會(huì)的建成將起到積極的促進(jìn)作用，而本項(xiàng)目的開發(fā) 就是文化旅游與旅游地產(chǎn)的升級(jí)版。 總體定位 本項(xiàng)目是中國(guó)西部規(guī)模最大、 規(guī)劃合理、設(shè)計(jì)超前、 功能齊全、配套完善、服務(wù)最優(yōu)、管理規(guī)范的現(xiàn)代化的西部民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園。同時(shí)，配合郫縣縣委、縣政府打造天下蜀商文化的發(fā)源地、尋根地的重大使命。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)為七個(gè)一、二堂三村、三聚落、三中心，即一廣場(chǎng)（民族文化藝術(shù)展示廣場(chǎng)）；一廊（西部52個(gè)民族簡(jiǎn)介概況）；一景（水世界景觀）；一城（唐城）；一院（君平學(xué)院）；一谷（浪漫谷）；一島（情人島）。 三聚落為：中國(guó)西部民族村聚落；異地商會(huì)會(huì)館聚落；中國(guó)創(chuàng)意農(nóng)業(yè)聚落。 第一期占地面積 畝， 總建筑面積 70000平米，容積率 ， 建筑密度 41%。 資金籌措 自有資金投入 1230 萬(wàn)元，施工方墊支或其他投資者投資共 9751萬(wàn)元（每年按 10%的利息計(jì)財(cái)務(wù)費(fèi)用） ，租金或銷售收入再投入 8480萬(wàn)元。 若取折現(xiàn)率 12%，全部投資稅前財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV 為 3638 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 IRR為 %，稅后財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 NPV為 1167 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率 IRR 為 %。 由四川省云南商會(huì)牽頭，整合商會(huì)內(nèi)外部資源，指定商會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位：成都瀟天投資管理有限公司負(fù)責(zé)前期項(xiàng)目運(yùn)作籌備工作，土地整理由四川華海建設(shè)集團(tuán)、四川豪慶投資公司、四川桂湖置業(yè)、四川萬(wàn)品置業(yè)、四川白鹿山置業(yè)等會(huì)員單位分解實(shí)施各子項(xiàng)目，四川省創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)總體指導(dǎo)，四川西部商會(huì)聯(lián)盟俱樂部項(xiàng)目協(xié)辦。 成都瀟天投資管理公司投入部分資金，主要用于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣；拆遷、工程建設(shè)由建筑 商或其他投資者投資，建設(shè)完成后，項(xiàng)目由瀟天公司經(jīng)營(yíng)管理。投資者待瀟天公司取得該土地使用權(quán)，進(jìn)行產(chǎn)業(yè)園各子項(xiàng)目銷售后，收回全部投資。 通過整合行 業(yè)資源，完善郫縣 創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)配套，提升郫縣創(chuàng)意、旅游產(chǎn)業(yè)水平，做大做強(qiáng)郫縣創(chuàng)意、旅游 產(chǎn)業(yè)，確立郫縣在成都民族創(chuàng)意 產(chǎn)業(yè)的龍頭地位 。 項(xiàng)目的建設(shè)能 快速高效地聚積人氣，提高 郫縣唐昌鎮(zhèn)的 城市檔次與水平；擴(kuò)大輻射，引導(dǎo)、吸收周邊地區(qū)的資金流、物流、信息流，進(jìn)一步拓展地區(qū)間的市場(chǎng)空間，活躍地方經(jīng)濟(jì) 。 項(xiàng)目將有效地 聚積 人流、 資金流、物流、信息流 ，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)橫山周邊片區(qū)的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目的實(shí)施必將極大提升唐昌鎮(zhèn)土地價(jià)值，實(shí)現(xiàn)良好的經(jīng)濟(jì)效益。 第二章 宏觀環(huán)境分析 一、郫縣的發(fā)展機(jī)遇和有利條件 近年來(lái)，郫縣深入實(shí)施城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、“四位一體”科學(xué)發(fā)展戰(zhàn)略，通過統(tǒng)籌實(shí)施“三個(gè)集中”，聯(lián)動(dòng)推進(jìn)“三化”，城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面進(jìn)步，為推進(jìn)郫縣新一輪發(fā)展打下了良好基礎(chǔ)。在這個(gè)新的歷史發(fā)展時(shí)期，郫縣面臨諸多的發(fā)展機(jī)遇和有利條件。而根據(jù)國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策的調(diào)整，郫縣完全有條件發(fā)展民族文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，同時(shí)，隨著城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)，允許我們?cè)隗w制機(jī)制創(chuàng)新上先行先試，我 們可以在一些重點(diǎn)環(huán)節(jié)有所突破，可以在項(xiàng)目、資金、政策等方面用好用活用足政策，利用比其它地方更為良好的政策環(huán)境和政策支撐，加快縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展。郫縣擁有優(yōu)美的自然生態(tài)田園風(fēng)光、上風(fēng)上水，八河并流，豐富的水資源等良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為國(guó)家級(jí)生態(tài)示范區(qū)。這些不僅為休閑旅游、文化創(chuàng)意等產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供必要條件，而且為生態(tài)、智力要求較高的文化創(chuàng)意等新興產(chǎn)業(yè)提供了發(fā)展空間，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展提供素質(zhì)較高的智力型勞動(dòng)力，有利于縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。郫縣離成都市主城區(qū)僅十多公里，有羊西線、成灌公路、沙西線、 IT 大道等多條公路與中心城區(qū)和周邊地區(qū)相連。尤其是作為災(zāi)后 重建重點(diǎn)項(xiàng)目的成青快速鐵路已經(jīng)開通，為郫縣帶來(lái)極大的發(fā)展。 郫縣在大成都中的發(fā)展定位 從郫縣在大成都中的發(fā)展定位看，郫縣成為大成都城市綜合體的重要功能板塊，承擔(dān)著更重大的職能。隨著撤縣建區(qū)步伐加快，郫縣融入中心城市的進(jìn)程也明顯加快；而省委、省政府西遷方案的實(shí)施，對(duì)郫縣的城市組團(tuán)發(fā)展、區(qū)位環(huán)境的改善和城市形象提升都有極大的促進(jìn)作用。 投資發(fā)展軟環(huán)境 從郫縣投資發(fā)展軟環(huán)境看，郫縣具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。特別是對(duì)涉及項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)建環(huán)節(jié)，開通了綠色通道，采取了“并聯(lián)審批”方式，通過幾年努力，已經(jīng)形成了一套較為完善的體系，形成了操作性強(qiáng)的機(jī)制。全縣形成了“人人都是投資環(huán)境，事事關(guān)系郫縣發(fā)展”的共 識(shí)，進(jìn)一步增強(qiáng)了投資發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)力。大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)方向則是未來(lái) 5 年發(fā)展的方向之一。 在文化產(chǎn)業(yè)上，成都 市政府明確提出要重點(diǎn)培育七大產(chǎn)業(yè)：創(chuàng)意設(shè)計(jì)、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、動(dòng)漫游戲、出版發(fā)行， 尤其是文化創(chuàng)意方面，要將成都建設(shè)成為“西部第一，全國(guó)一流”的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)標(biāo)桿城市 ，而發(fā)展文化創(chuàng)意方面，人才是最重要的資源，成都一方面可以“宜居”的城市環(huán)境來(lái)吸引人才，一方面也要提高將創(chuàng)意轉(zhuǎn)換為產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，去年 11月，由中國(guó)貿(mào)促會(huì)、中央美術(shù)學(xué)院、成都市人民政府主辦的 2021 中國(guó)國(guó)際創(chuàng)意設(shè)計(jì)推廣周上，成都國(guó)際創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟成立。 本項(xiàng)目作為郫縣唐昌鎮(zhèn)項(xiàng)目的重要組成部分之一，符合土地利用規(guī)劃、城市發(fā)展規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，但由于目前 全國(guó)范圍內(nèi)土地市場(chǎng) 的 治理整頓 ， 全國(guó) 已 停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地 ，因此，項(xiàng)目土地指標(biāo)短期內(nèi)無(wú)法落實(shí)。該區(qū)域風(fēng)景獨(dú)秀，茶香清幽，小溪錯(cuò)落，交通便捷，地理位置十分優(yōu)越，山頂被相關(guān)專家譽(yù)為川西平原不可多得的“觀景臺(tái)”。 地塊現(xiàn)狀 （ 1）本項(xiàng)目集體土地上房屋情況 區(qū)域 磚混 （ m178。 ） 宅基地 （畝） 橫山村 平樂村 （ 2）本項(xiàng)目區(qū)企業(yè)情況 國(guó)有土地 上企業(yè)情況 集體土地 上企業(yè)情況 企業(yè)數(shù)量 總用地面積 各企業(yè) 占地情況 企業(yè) 數(shù)量 總用地 面積 各企業(yè)占地情況 橫山村 3 454畝 茶 研 所180畝、林科院 194畝、佛學(xué)院 80 畝 6 畝 垃圾場(chǎng) 109 畝、天力磚廠 畝、星輝磚廠 39畝、新華磚廠 33畝、農(nóng)產(chǎn)品加工廠 23畝、三磚廠 200 畝。 自然環(huán)境 唐昌鎮(zhèn)地處成都“上風(fēng)上水”，無(wú)工業(yè)污染之地。鎮(zhèn)內(nèi)溝渠縱橫，灌溉便利，交通發(fā)達(dá)便捷，市場(chǎng)設(shè)施健全，客商云集。 第三章 市場(chǎng)分析 一、國(guó)內(nèi)外文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 國(guó)際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢(shì) 20 世紀(jì)末，文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在全球范圍迅速崛起，人類正進(jìn)入文化經(jīng)濟(jì)時(shí)代。 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)均十分重視文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。英國(guó)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)在國(guó)民 經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)門類中增速最快，年平均增長(zhǎng) 6%，約占英國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的 8%，成為僅次于金融服務(wù)業(yè)的第二大產(chǎn)業(yè)。 2021年，日本文化內(nèi)容產(chǎn)業(yè)規(guī)模達(dá) 250115 億日元，占 GDP的 %。 2021 年，北京市、上海市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 分別實(shí)現(xiàn)增加值 億元和 ，分別占 GDP的 %和 7%； 2021年，深圳市、杭州市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)分別實(shí)現(xiàn)增加值 550億元和 億元，分別占 GDP的 7%和 12%。 二、成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與分析 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2021 年到 2021 年，成都市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)收入從 億元提高到 ，增加值從 億元提高到 億元，增加值占 GDP 的比重從 %上升到 %。目前，成都市已初步形成以園區(qū)化、樓宇化為載體模式，以重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目為帶動(dòng)，以骨干企業(yè)為支撐，傳媒、文博旅游、創(chuàng)意設(shè)計(jì)、演藝娛樂、文學(xué)與藝術(shù)品原創(chuàng)、動(dòng)漫游戲和出版發(fā)行等行業(yè)快速發(fā)展的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。 成都較為成功的園區(qū)化形態(tài)代表有三圣花鄉(xiāng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，錦里民俗文化街，寬巷子歷史文化保護(hù)街區(qū)等等。“錦里”的成功還在于其建設(shè)符合“三態(tài)”統(tǒng)一的原則，即文態(tài)、形態(tài)和業(yè)態(tài)。 在建設(shè)樓宇化產(chǎn)業(yè)園的過程中，出現(xiàn)了一個(gè)新的現(xiàn)象 —— LOFT熱。 LOFT的源頭可追溯至 20 世紀(jì) 40年代，當(dāng)時(shí)美國(guó)紐約的藝術(shù)家與設(shè)計(jì)師們?yōu)榱颂颖苁袇^(qū)內(nèi)工作生活的限制和高昂租金通過對(duì)郊區(qū)舊廠房、舊倉(cāng)庫(kù) 創(chuàng)意性地改造，從中分隔出居住、工作需要的各種空間。成都“紅星路 35 號(hào)”，“成都東區(qū)”項(xiàng)目，成都工業(yè)文明博物館，新都的北村藝術(shù)村等就是 LOFT 文化現(xiàn)象的典型代表。 已建成的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 名稱 位置 規(guī)模 組織者 業(yè)態(tài) 操作模式 藍(lán)頂藝術(shù)中心 成都機(jī)場(chǎng)路 40 多畝 周春芽、郭偉等 藝術(shù)工作室、畫廊、酒吧、餐館 租賃廢棄廠房改造后收取租金， 9元 /m2 北村藝術(shù)村 新都寶光寺旁 8000 m2 平川音 美術(shù)學(xué)院 藝術(shù)家工作到 租賃廢棄廠房改造后收取租金，4/m2 花香農(nóng)居創(chuàng)意村 紅砂村 13 畝 許燎原 當(dāng)代藝術(shù)工作室 小規(guī)模創(chuàng)作銷售創(chuàng)意產(chǎn)品 荷塘月色畫家萬(wàn)福村 3 畝 萬(wàn)福村、周春芽 畫家工作室 新建藍(lán)頂二期：租賃農(nóng)房、向畫村 家收取租金 江家菜地雕塑村 江家堰村 雕塑家工作室 為雕塑家建立工作室和作品陳列室 東 籬菊?qǐng)@攝影村 駙馬村 攝影 婚紗外景地、展覽 幸福梅林民俗村 幸福村 200米長(zhǎng) 剪紙、陶藝、織錦、蜀繡、竹編、漆器、銀器等民間藝人、工匠進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)制作、展示和銷售 農(nóng)房改造，收取租金 工業(yè)文明博物館 建設(shè)南路 120畝 文旅集團(tuán)、成華區(qū) 政府 主題式公園博物館、展覽 旅游、體閑商業(yè)、品牌發(fā)布會(huì) 紅星三 成都君 錦江區(qū) 文 “ MOMA”藝 舊房改造為創(chuàng)意十五號(hào) 廠 萬(wàn) m2 化局、成都文創(chuàng)投 資發(fā)展公司 術(shù)酒店、餐廳、設(shè)計(jì)學(xué)院、圖書館、工作室等 企業(yè)寫字樓，收取租金 在建的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè) 名稱 位置 規(guī)模 組織者 規(guī)劃業(yè)態(tài) 操作模式 成都東村 錦江區(qū) 41 平方公里 中國(guó)保利集團(tuán)、韓國(guó) SK 集團(tuán)、成都政府 舞臺(tái)藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)品創(chuàng)作與交易、文博旅游等 創(chuàng)意成都 錦江區(qū)工業(yè)園區(qū) 21 畝 傳媒集團(tuán) 傳媒企業(yè)、創(chuàng)意機(jī)構(gòu)、金融、郵政、餐飲、休閑等 針對(duì)出版、傳媒、廣告企業(yè)的 5A級(jí)寫字樓