【正文】 5第四章………………………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質(zhì)項目意義研究結論第三章……………………25第四章………………………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質(zhì)項目意義研究結論第三章……………………25第四章………………………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質(zhì)項目意義研究結論第三章……………………25第四章………………………………………………3第二章…………………………9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質(zhì)項目意義研究結論第三章……………………25第四章…………………………36★……………………3第二章…………………………9(可行性研究報告項目建議書營銷策劃商業(yè)策劃書組織設計公務員考試可行性分析報告環(huán)境影響報告書連鎖店加盟店運營手冊作業(yè)指導書招標投標招聘績效管理薪酬管理物業(yè)管理經(jīng)營企劃商務禮儀創(chuàng)業(yè)金點子銷售指南營銷創(chuàng)新經(jīng)濟管理選拔企業(yè)文化項目管理)經(jīng)濟管理市場分析國內(nèi)外市場情況預測……………………競爭力分析…………資金籌措投資估算效益分析項目總論項目名稱項目性質(zhì)項目意義研究結論第三章……………………25第四章………………………………………………3第二章…………………………9(可行性研究順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園可行性研究報告目錄第一章 總論 3第一節(jié) 項目概況 3第二節(jié) 項目建設單位 4第二章 項目建設的背景 4第一節(jié) 項目建設的宏觀背景 4第二節(jié) 項目建設的微觀背景 6第三節(jié) 項目的市場環(huán)境分析 7第三章 項目建設的指導思想和原則 10第一節(jié) 項目建設的定位 10第二節(jié) 項目建設的優(yōu)勢 12第三節(jié) 項目建設的指導思想和原則 15第四章 項目建設內(nèi)容 17第一節(jié) 項目的功能規(guī)劃 17第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃 22第三節(jié) 項目總投資及構成 25第五章 項目經(jīng)濟效益分析 27第六章 項目的運營與管理 28第一節(jié) 項目管理模式 28第二節(jié) 項目營銷管理 28第七章 項目的環(huán)境影響分析 29第八章 項目的風險分析 30第九章 結論 32第一章 總論第一節(jié) 項目概況項目名稱：順德區(qū)珠寶文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目建設單位：順德區(qū)XXXX有限公司建設地點：順德區(qū)倫教熹涌龍威路項目總占地面積：90000平方米項目總建筑面積：約314547平方米項目總投資：約人民幣15億元項目建設周期：項目分四期建設：一期已完成：2008年至2011年建設的萬輝珠寶城為第一期，總占地面積約7500平方米，總建筑面積約12000平方米，總投資約16000萬元。二期擬開發(fā)期為：2012年6月至2013年6月為第二期，通過三舊改造即達珠寶金行有限公司地塊，總占地面積約12000平方米，總建筑面積約37000平方米，總投資約11100萬元。四期擬定開發(fā)期為：2016年7月至2018年6月為第四期，完善五星級酒店及高端商場等服務配套項目，總投資約60000萬元。由倫教街道辦投資控股，吸收優(yōu)質(zhì)實業(yè)、風投公司組建，主營業(yè)務是房地產(chǎn)開發(fā)；房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)策劃管理，房地產(chǎn)經(jīng)紀，物業(yè)管理，自有物業(yè)出租，珠寶首飾生產(chǎn)、銷售，咨詢策劃、國內(nèi)商業(yè)、物資供銷。順德又一次站到歷史前沿，成為內(nèi)外矚目的改革先鋒。轉型發(fā)展駛入快車道，順德智造動力充沛，發(fā)展質(zhì)量顯著提升。實現(xiàn)城市品位、生活品質(zhì)、文明水平與經(jīng)濟地位同步升級。東部片區(qū)以大良、容桂、倫教為主，發(fā)展主題為“陽光智城”，定位為珠三角城市群的區(qū)域中心，重點完善政治、經(jīng)濟、文化中心功能，發(fā)展科研、商務、金融服務等高端產(chǎn)業(yè)，集聚信息、人才、資本、技術等優(yōu)勢城市資源，打造民營經(jīng)濟總部基地和中國南方智谷核心區(qū)；北部片區(qū)以北滘、陳村、樂從、龍江為主，發(fā)展主題為“創(chuàng)意新城”，重點對接廣佛都市核心，主動融入廣佛都市圈，以工業(yè)設計、文化創(chuàng)意和現(xiàn)代信息物聯(lián)技術增添產(chǎn)業(yè)活力，以城市意識和國際元素塑造都市魅力，帶動專業(yè)鎮(zhèn)轉型升級，打造現(xiàn)代創(chuàng)意設計和商貿(mào)物流基地；西南片區(qū)以勒流、杏壇、均安為主，發(fā)展主題為“生態(tài)新城”，重點發(fā)展先進制造業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)，探索低碳生產(chǎn)、生活之路，打造生態(tài)產(chǎn)業(yè)示范基地。突破傳統(tǒng)的產(chǎn)品生產(chǎn)流通方式，以市場發(fā)展需要為支持，以生產(chǎn)性服務為主體，以研發(fā)設計、虛擬工廠為表現(xiàn)手法，從而把整個產(chǎn)業(yè)價值鏈聯(lián)系起來。第二節(jié) 項目建設的微觀背景本項目選址在順德區(qū)倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)，之所以選擇在此，主要是綜合考慮順德區(qū)熹涌村當前良好的微觀環(huán)境。倫教目前有長鹿農(nóng)莊、香云紗基地、木工機械城、華潤萬佳、萬輝珠寶城等農(nóng)莊、文化基地、專業(yè)展館、購物中心、珠寶主題公園等為結構的多種商貿(mào)業(yè)態(tài)。對比珠寶產(chǎn)業(yè)發(fā)達區(qū)域的深圳市的文化與商貿(mào)服務產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局可以發(fā)現(xiàn)，順德區(qū)目前尚沒有一個以珠寶首飾主題的大型集聚基地。倫教做為順德中心城區(qū)，羊大路周邊地塊整體規(guī)劃為商業(yè)用地，倒避企業(yè)轉型升級，淘汰落后產(chǎn)業(yè)。自周大福、周生生設廠于倫教，20年來聚集了大量專業(yè)的珠寶人才。按照新的倫教整體規(guī)劃，羊大路邊的熹涌工業(yè)區(qū)已全部規(guī)劃為商業(yè)用地，因此，綜合考慮區(qū)域優(yōu)勢、地理位置、建筑品質(zhì)、業(yè)態(tài)組合、營商氛圍等因素，倫教街道熹涌工業(yè)區(qū)都是開發(fā)和改造成為主題文化產(chǎn)品與商貿(mào)集散地的首選。而以此為主題形成的及產(chǎn)品開發(fā)、制造和銷售為一體的集聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、旅游、娛樂和學習的重要場所。全國每年有近1000萬對新人喜結良緣,因結婚而產(chǎn)生的消費高達2500億元。從中國珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看，深圳黃金珠寶企業(yè)的國內(nèi)市場銷售額約占全國1／3,市場占有率居國內(nèi)第一。珠寶產(chǎn)業(yè)成為了深圳經(jīng)濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。但水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級的過程。深圳市分多次投入巨資對水貝區(qū)域進行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時尚商城。綜上可見，盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集散場所。深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設提供了可借鑒的樣板。區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到500億元。而且，項目所在的倫教街道，聚集了萬科沁園、唯美嘉園、濤匯領御花園、海琴水岸、凱藍名都、濤匯領御居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力，足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。上述項目定位中，包含幾個關鍵詞及核心概念，分別闡釋如下：“立足倫教”正如在本報告第三章中所分析的，從目前順德區(qū)和倫教的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和倫教相關產(chǎn)業(yè)在順德乃至全國的實際地位是不相稱的。中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎。因此，本項目在定位中，著眼于構建完整的珠寶經(jīng)濟鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設計，到制造加工，到高端展示交易，特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將順德珠寶推廣出去，以萬輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場所，實現(xiàn)零售、旅游、文化相結合的銷售模式，再經(jīng)過市場檢驗和反饋后進行新的開發(fā)和設計，構成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級的酒店餐飲住宿服務。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設的應該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。兩者相輔相成，相互促進，還可以聚集人氣，擴大影響，成為倫教中心商貿(mào)組團的中心，進一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。而從順德區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心北擴的催化劑。交通優(yōu)勢項目所處的倫教，105國道南北而過，326國道東西而過，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌順德站、碧桂路等不足5分鐘車程。規(guī)模優(yōu)勢項目總占地面積為90000平方米，總建筑面積約270000平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當?shù)囊?guī)模，足夠對周邊產(chǎn)生較大的影響。功能優(yōu)勢項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務，從開發(fā)設計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂高端消費，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設計了面積適合的開發(fā)設計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。專業(yè)優(yōu)勢本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設方將與中國地質(zhì)大學（武漢）、復旦大學、華南理工大學、廣東美術學院、珠寶行業(yè)協(xié)會、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務網(wǎng)等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。營銷優(yōu)勢本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟等結合在