【正文】 ...................................................................................................113二、社會影響分析 .............................................................................................................................114三、互適性分析 .................................................................................................................................115第十六章 項目風(fēng)險分析 ......................................................................116一、風(fēng)險因素識別 .............................................................................................................................116二、風(fēng)險評估 .....................................................................................................................................117三、應(yīng)對措施 .....................................................................................................................................117第十七章 結(jié)論與建議 ..........................................................................119一、結(jié)論 .............................................................................................................................................119二、建議 .............................................................................................................................................120旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告5第一章 總論一、項目概況（一）項目名稱：某旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園（二）建設(shè)地址：某市兩江新區(qū)蔡家組團（三）項目業(yè)主：某旅游文化傳媒（集團）有限責(zé)任公司（四）建設(shè)性質(zhì)：新建（五）主要建設(shè)內(nèi)容本項目總用地面積 100000 平方米，建設(shè)總部基地 50000 平方米（旅游咨詢服務(wù)中心、旅游信息交流中心、旅游調(diào)度中心、旅游結(jié)算中心、旅游培訓(xùn)中心、散客集散中心）、商 業(yè)公園 70000 平方米、五星級酒店 40000 平方米、精品酒店 20220 平方米及地下車庫及設(shè)備用房38808 平方米，建筑總面積約 218808 平方米。（六）項目建設(shè)期：36 個月（2022 年 11 月—2022 年 10 月）（七）項目投資估算及資金籌措投資估算總投資 萬元，其中:工程費用 萬元，工程建設(shè)其他費用 萬元（含土地費用 42022 萬元），基本預(yù)備費 萬元，建設(shè)期利息 萬元。二、企業(yè)基本情況某旅游文化傳媒（集團）有限責(zé)任公司是經(jīng)市政府批準成立，負責(zé)某市的旅游宣傳、營銷、推廣的一個戰(zhàn)略平臺，全力打造某旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地，集中國西部旅游集散中心、調(diào)度中心、教育培訓(xùn)中心、營銷中心、 結(jié)算中心和全球旅游商品展銷中心為一體的國有公司，公司注冊資本金 3000 萬元?！駠野l(fā)改委、建 設(shè)部 頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；●國家發(fā)改委批準出版的《投資項目可行性研究指南》；●本 項目適用的其他國家及地方標準、 規(guī)范、法 規(guī)；●項 目業(yè)主提供的其他資料。目前中國旅游業(yè)在世界旅游市場上的地位不斷提高，據(jù)世界旅游組織預(yù)測到 2020 年，中國將成為世界最大的旅游目的地國和世界第四大旅游客源國，接待國際游客將達到 億人次，游客數(shù)量將占世界假日旅游市場的 %。要發(fā)展旅游業(yè)就要先發(fā)展旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，本項目建設(shè)的主要目的就是為了促進某市旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，加強旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，因此本項目是十分必要的。該項目的建設(shè)將有效地解決某市旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢及設(shè)施不足的問題，增加了地區(qū)的旅游文化創(chuàng)意競爭力，為吸引更多的某市游客提供了良好的服務(wù)設(shè)施，從而為今后兩江新區(qū)以及某市旅游業(yè)的發(fā)展打下堅實的基礎(chǔ)。因此，本項目的建設(shè)是必要的。六、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表項目經(jīng)濟指標表總投資 萬元 120, 其中：工程費用 萬元 59, 工程建設(shè)其它費用 萬元 46, 基本預(yù)備費 萬元 3, 建設(shè)期利息 萬元 10, 平均利潤總額 萬元 13, 總投資收益率 % %項目資本金凈利潤率 % %項目投資回收期 年 年項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率 % %項目投資財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 17, 旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告10項目技術(shù)指標表序 號 指 標 單 位 數(shù) 量 備 注1 總 用 地 面 積 ㎡ 1000002 凈 用 地 面 積 ㎡ 80000序 號 指 標 單 位 擬 建 規(guī) 定 備 注3 容 積 率 4 綠 地 率 35%5 計 容 總 建 筑 面 積 ㎡ 180000序 號 指 標 單 位 數(shù) 量 套 備 注6 總 建 筑 面 積 ㎡ 218808 含 地 下 建 筑 面 積7 地 面 以 上 建 筑 面 積 ㎡ 180000 總 部 基 地 ㎡ 50000 商 業(yè) 公 園 ㎡ 70000 五 星 級 酒 店 ㎡ 40000 精 品 酒 店 ㎡ 202208 地 下 車 庫 及 設(shè) 備 用 房 ㎡ 388089 戶 數(shù) 戶 146110 停 車 數(shù) 量 輛 1260 地 下 輛 1008 地 上 輛 252總 部 基 地 按 150㎡ /戶 ， 商 業(yè) 按 200㎡ /戶 ,五 星 級 酒 店 按 90㎡ /戶 ， 精 品 酒 店 按 60㎡ /戶 。旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告11旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告12第二章 項目建設(shè)背景一、某市 2022 年社會經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀及 2022 年展望 2022 年，某人民在市委、市政府的帶領(lǐng)下、積極貫徹落實“314”總體部署和中央宏觀調(diào)控要求，主動適應(yīng)國內(nèi)外形勢變化，以內(nèi)陸開放高地和金融高地建設(shè)、民生工程、 “兩翼”農(nóng)戶萬元增收工程等項目為抓手，擴 內(nèi)需、 調(diào)結(jié) 構(gòu)、控通 脹、惠民生，不斷改善 經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境，推動經(jīng)濟社會持續(xù)快速健康發(fā)展。地區(qū)生產(chǎn)總值達到 億元，同比增長 %，是直轄以來發(fā)展最快的一年。調(diào)結(jié)構(gòu)：工業(yè)成為推動經(jīng)濟發(fā)展主動力2022 年全市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，工業(yè)化程度進一步加深。三次產(chǎn)業(yè)比重：：；非農(nóng)產(chǎn)業(yè)比重超過 90%，較上年提高 個百分點；第二產(chǎn)業(yè)比重提高 個百分點。（二）對 2022 年經(jīng)濟運行形勢的展望 2022 年是“ 十二五” 時 期開局之年，也是完成 “314”總體部署，實現(xiàn)旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告13科學(xué)發(fā)展，加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，走民生導(dǎo)向發(fā)展之路的重要一年。綜合分析國內(nèi)外形勢，2022 年經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境將延續(xù) 2022 年的良好態(tài)勢。三是全市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、信息化進程將進一步加快，經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)生動力依然強勁。從不利因素來看，一是貨幣政策由適度寬松轉(zhuǎn)為穩(wěn)健，國內(nèi)信貸規(guī)模有可能趨緊。三是房地產(chǎn)和汽車消費調(diào)控政策有可能對相關(guān)工業(yè)和商貿(mào)行業(yè)的發(fā)展帶來一定的負面影響。 兩江新區(qū)位于某主城區(qū)長江以北、嘉陵江以東，規(guī)劃面積1200km2，其中可開發(fā)建設(shè)面積 550km2，涵蓋江北區(qū)、渝北區(qū)、北碚區(qū)三個行政區(qū)部分區(qū)域及北部新區(qū)，擁有內(nèi)陸唯一的保稅港區(qū)——兩路寸灘保稅港區(qū)，所屬的某兩江新區(qū)開發(fā)投資集團有限公司負責(zé)兩江工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)工作。在產(chǎn)業(yè)布局上，將形成軌道交通、電力裝備（含核電、風(fēng)電等）、新能源汽車、電子信息、 節(jié)能材料等五大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)，以及國家級研發(fā)總部、重大科研成果轉(zhuǎn)化基地、數(shù)據(jù)中心等三大戰(zhàn)略性創(chuàng)新功能布局，并加快培育一批高成長性新興產(chǎn)業(yè)集群，形成“5+3”的戰(zhàn)略性布局。旅游文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項目可行性研究報告15某兩江新區(qū)十大組團圖三、某市蔡家組團發(fā)展現(xiàn)狀某作為西南地區(qū)唯一的一個直轄市，是國家歷史文化名城，是西部地區(qū)重要的中心城市和長江上游的經(jīng)濟中心。某的城市建設(shè)也經(jīng)歷了半島發(fā)展——跨江拓展——跨山發(fā)展的階段。北部區(qū)域無論從現(xiàn)狀條件、地形條件和空間資源來看都是城市未來發(fā)展的主要拓展空間。根據(jù)某市人民政府 2022 年 3 月公布的《某市城市總體規(guī)劃（2022－2020 年）》，蔡家組團定位在“五大”片區(qū)的第二片區(qū)——即嘉陵江以北，中梁山和銅鑼山之間（含蔡家組團）的北部片區(qū)，是城市近期的重點拓展區(qū)域。某市蔡家組團位于某市主城北部，幅員 75 平方公里，規(guī)劃 2020年城市建設(shè)用地 31 平方公里，人口約 30 萬人，遠期（2050 年）規(guī)劃建設(shè)面積 48 平方公里，人口規(guī)模約 50 萬人。其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、發(fā)達的交通網(wǎng)絡(luò)、優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境、良好的用地條件，讓蔡家組團成為某主城區(qū)最適合大規(guī)模城市建設(shè)的地區(qū)。其發(fā)展方向定為“ 三高”：高品質(zhì)的居住和都市休 閑區(qū)；高科技含量的機 電、儀器、儀表、微電 子產(chǎn)業(yè)區(qū)；高規(guī)格的國際體育賽事、會展和商貿(mào)金融區(qū)，將發(fā)展成為某市最高檔的休閑商務(wù)新城區(qū)和某新的經(jīng)濟高地。為此，北碚區(qū)委、區(qū)政府提出了打造“一極兩區(qū)”的奮斗目標。蔡家組團則是北碚區(qū)“一極”中的重中之重，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)、怡人的生態(tài)環(huán)境和良好的用地條件決定了其在“一小 時經(jīng)濟圈” 中將擔(dān)當重要角色。目前，蔡家組團已有國道 212 線和渝合高速公路穿過，渝合高速公路在該區(qū)域還設(shè)有專門的出入口。另外，輕軌 6 號線也確定了經(jīng)過蔡家組團的線路走向。四、某市旅游業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀（一）某旅游經(jīng)濟的發(fā)展現(xiàn)狀及問題某旅游發(fā)展現(xiàn)狀“某將全力打造六大旅游精品，使旅游業(yè)逐漸成長為國民經(jīng)濟戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)！”2022 年 3 月 10 日，某代表 團召開記者會，全國人大代表、副市長譚棲偉向 24 家中外媒體記者推介某旅游時說到。 （1）旅游業(yè)增加值占 GDP7% 某旅游業(yè)圍繞“一心兩 帶” ，即中國西部旅游集散中心、渝 東北長江三峽國際黃金旅游帶和渝東南民俗生態(tài)旅游帶，大力實施“大項目、大投入、大營銷” 三大戰(zhàn)略， “十一五” 期間， 產(chǎn)業(yè) 地位不斷提升。 其中，國內(nèi)旅游總收入 億元，同比增長 %，五年增長3 倍；旅游外匯收入 億美元，較上年增長 %，五年增長 倍。 2022 年，國土資源部授予某“中國溫泉之都” 桂冠，13 個已開業(yè)迎賓的“五方十泉 ”重點溫泉 項目，日接待游客容量超 過 3 萬人次。 ”譚棲偉說， “十一五” 期間，全市新增五星級豪華游輪 10 艘，使得長江三峽豪華游輪達 14 艘，三峽旅游檔次和質(zhì)量再度提升。（2）旅游項目累計完成投資 543 億元 “為要素搭建平臺、給美麗尋找資本、讓智慧 創(chuàng)造財富。 “十一五”期間，某市旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金從 2022 年的 4000 萬元倍增至 2022 年的 億元。“十一五”期間，國 際酒店大鱷也紛紛入駐某，某五星級酒店增長快速。作為某打造“山水都市 ”旅游精品“太陽” 工程的重點內(nèi)容之一，高星級酒店業(yè)正成為一個新的投資熱點領(lǐng)域。著力實施旅游“大營銷” 戰(zhàn)略，從 2022 年起每年確定一個營銷主題，分別實施了生態(tài)旅游主題年、鄉(xiāng)村旅游主題年、名鎮(zhèn)旅游主題年、溫泉旅游主題年等，每個主題年在全市范圍內(nèi)都推出了 100 項宣傳營銷活動，基本實現(xiàn)了“天天有內(nèi)容、月月有活動、季季有高潮”的旅游氛圍營 造目標。二是打造旅游節(jié)慶活動品牌。三大節(jié)慶活動都由相關(guān)區(qū)縣申辦。各承辦單位按照“政府 +市場”的運作模式，精確設(shè)計、定點落實，使每一個節(jié)慶活動都辦出了規(guī)模、檔次、特色和效益，成為經(jīng)久不息、生機勃勃、永不落幕的節(jié)慶活動品牌。 “十一五”期間，某旅游堅持以文化為靈魂，重點推出了能夠代表某旅游形象的“十個一 ”工程，即：一冊畫、一套書、一份 報、一臺 戲 、一首歌、一幅 圖、一 盤碟、一 張網(wǎng)、一個電視頻道、一組形象代言人。 “十一五”期間，組織了 50 多個旅游促銷團赴國外、境外主要客源地開展旅游宣傳營銷活動。同時，通過打造區(qū)域旅游整體品牌、設(shè)計區(qū)域旅游精品線路、優(yōu)化區(qū)域聯(lián)合促銷環(huán)境、強化區(qū)域市場促銷手段等措施，開拓共同的旅游市場，特別是聯(lián)合湖北省共推長江三峽旅游贏得成功。存在的問題主要表現(xiàn)在：旅游基礎(chǔ)設(shè)施仍不完善，景區(qū)、景點提檔升級任重道艱；旅游經(jīng)濟中“ 散”、 “小” 、“弱”、 “差”、“淺” 的 問題