【正文】 發(fā)、制造和銷售 為一體的集第 8 頁 共 36 頁 8 聚基地，不僅可以吸引周邊地區(qū)的消費群體，還可以利用其所處的優(yōu)越地理條件，吸納更廣泛地區(qū)的采購受眾，并且使項目成為人們?nèi)粘Ｐ蓍e、 旅游、 娛樂和學習的重要場所。全國每年有近 1000 萬對新人喜結良緣 ,因結婚而產(chǎn)生的消費高達 2500 億元 。 從中國珠寶產(chǎn)業(yè)的整體格局來看， 深圳黃金珠寶 企業(yè)的國內(nèi)市場銷售額約占全國 1／ 3,市場占有率居國內(nèi)第一。珠寶產(chǎn)業(yè)成為 了 深圳經(jīng)濟騰飛新的“增長引擎”和“城市名片”。但 水貝珠寶 產(chǎn)業(yè)園也經(jīng)歷了三舊改造到以商貿(mào)為主的珠寶產(chǎn)業(yè)園升級的過程。 深圳市分多次投入巨資對水貝區(qū)域進行市政改造，通過三舊改造的辦法，將一個工業(yè)區(qū)變成了今天以商貿(mào)為主的真正的珠寶時尚商城。 綜上可見， 盡管同樣擁有眾多強大實力的研發(fā)、設計和制造企業(yè)，以及便利的交通條件、大量的消費人群，以擁有中國珠寶連鎖經(jīng)營鼻祖周大福、周生生兩大巨頭的順德，卻沒有產(chǎn)品展示和銷售的集 散場所。 深圳水貝珠寶產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展歷程，也為順德珠寶產(chǎn)業(yè)園的建設提供了可借鑒的樣板。 2021 年 順德區(qū) GDP 高達 億 ，區(qū)域零售消費總額已經(jīng)達到 500 億元 。而且，項目所在的 倫教街道 ，聚集了 萬科 沁園、唯美嘉園、濤匯領御花園、海琴水岸、凱藍名都、 濤匯領御 居住區(qū)等高尚居住群體，這使得其周邊不僅人流量大，而且具有較強的消費能力， 足以讓項目發(fā)揮聚集人氣的作用。 上述項目定位中，包含幾個關鍵詞及核心概念，分別闡釋如下： “立足 倫教 ” 正如在本報告第三章中所分析的，從目前 順德區(qū) 和 倫教 的未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局來看，缺少高水平、上檔次的珠寶首飾產(chǎn)業(yè)集聚基地，這和 倫教 相關產(chǎn)業(yè)在 順 德 乃至全國的實際地位是不相稱的。 中國兩大珠寶巨頭周大福、周生生均起源于倫教，成為項目立足倫教的堅實基礎。因此，本項目在定位中，著眼于構建完整的 珠寶 經(jīng)濟鏈條，從產(chǎn)品的開發(fā)設計，到制造加工，到 高端 展示交易， 特別是利用目前現(xiàn)有周大福、周生生珠寶在全國的連鎖店將順德珠寶推廣出去，以萬第 11 頁 共 36 頁 11 輝珠寶城現(xiàn)有的高端銷售場所，實現(xiàn)零售、旅游、文化相結合的銷售模式， 再經(jīng)過市場檢 驗和反饋后進行新的開發(fā)和設計，構成一個微縮的產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈。高端展示交易是指在高端的商場中展示和銷售包括國際名牌在內(nèi)的珠寶首飾等奢侈品，并提供五星級的酒店餐飲住宿服務。從項目所在的區(qū)位周邊環(huán)境和項目自身檔次水平出發(fā)，最終希望建設的應該是賦予深刻文化內(nèi)涵的項目。珠寶首飾本身就不是一般的商品，如果希望獲得市場的青睞，就必須具有豐富的文化底蘊；同時，此類產(chǎn)業(yè)不僅是簡單的加工制造，創(chuàng)意與設計在產(chǎn)品價值中所占的比重是很高的。兩者相輔相成，相互促進，還可以聚集人氣，擴大影響，成為 倫教 中心商貿(mào)組團 的 中心 ，進一步形成對周邊地區(qū)的帶動和輻射。而從 順德 區(qū)的經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)基礎來看，項目落戶后，可以成為帶動全區(qū)及周邊地區(qū)相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展的強大引擎，成為經(jīng)濟文化中心 北擴 的催化劑。 交通優(yōu)勢 項目所處的 倫教 ， 105 國道 南北而過 ， 326 國道東西而過，距佛山一環(huán)、廣州北二環(huán)、廣珠輕軌順德站、碧桂路等 不足 5 分鐘車程 。 規(guī)模優(yōu)勢 第 13 頁 共 36 頁 13 項目總占地面積為 90000 平方米，總建筑面積約 270000 平方米，在以珠寶首飾為主的文化產(chǎn)業(yè)基地，已經(jīng)具備相當?shù)囊?guī)模 ，足夠對周邊產(chǎn)生較大的影響。 功能優(yōu)勢 項目提供的是產(chǎn)業(yè)鏈條中全方位服務，從開發(fā)設計到生產(chǎn)加工，從交易展示到休閑娛樂 高端消費 ，因此，不同需要的客戶都可以在本項目中找到適合自己的服務內(nèi)容，并且特別為中小企業(yè)的需要設計了面積適 合的開發(fā)設計工作室和集中的多功能展示與方案演播室，既滿足其成本控制的需要，又不失其體面。 專業(yè)優(yōu)勢 本項目并不是簡單意義上的舊工業(yè)區(qū)翻新后的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，而是具有明確發(fā)展訴求和深厚文化內(nèi)涵的項目，項目建設方將與第 14 頁 共 36 頁 14 中國地質(zhì)大學（武漢）、復旦大學、華南理工大學、廣東美術學院、珠寶行業(yè)協(xié)會 、展覽業(yè)、珠寶檢測中心、電子商務網(wǎng) 等專業(yè)海內(nèi)外商協(xié)會合作，不僅聚集廠家和商家，還主動為其搭建對外出口和交流合作的橋梁，使其真正實現(xiàn)生意上的成功。 營銷優(yōu)勢 本項目將依托眾多的專業(yè)合作伙伴，將國際貿(mào)易、旅游概念、展會經(jīng)濟等結合在一起，可以幫助入駐單位促成大宗交易成功，因此項目具有強大的營銷優(yōu)勢。 政策優(yōu)勢 由于本項目的選題完全符合 順德區(qū) 政府的發(fā)展規(guī)劃，還彌補了城市產(chǎn)業(yè)布局中的空白，所以 區(qū)街 兩級政府對項目都會給予政策方面的扶持和傾斜，進而使進入項目的商家受惠。 加上 新品研發(fā)平臺、設計產(chǎn)品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務平臺、金融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺 這七個平臺的綜合運營，保證 進入項目的商家成功。 歷來“文”、“商”二者之間難以相容，隨著改革開放的不斷深入，尤其是各級政府對于發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)的高度重視，將“文化”與“產(chǎn)業(yè)”相提并論，為我們發(fā)展相關項目創(chuàng)造了良 好的宏觀環(huán)境。這樣，可以提高交易的成功率，并且提升產(chǎn)品交易過程中的價值增值空間。單純的文化與文化產(chǎn)品，不與市場化的商業(yè)交易行為相結合，不能滿足消費群體的需求，只能是陽春白雪，曲高和寡。能夠認識和接受文化中的不同側面需求，并接受通過商業(yè)行為促進文化的交流， 才第 16 頁 共 36 頁 16 能為文化的發(fā)展提供更多的發(fā)展空間。 突出 珠寶 文化主題、融入文化、休閑和購物、覆蓋完整的產(chǎn)業(yè)鏈條等等都是本項目的特色。 先進性原則 項目的建設應具有一定的 前瞻性，要能適應國際、國內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的趨勢。 經(jīng)濟 性原則 項目建設的目的 是為了帶來更大的經(jīng)濟效益， 促進地方經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。從項目定位的確立就可以看出，本項目更加務第 17 頁 共 36 頁 17 實。在規(guī)劃布局上，應充分利用綠化、園藝等點綴產(chǎn)業(yè)園區(qū)，采用節(jié)能設施和屋頂綠化等。 所謂“一中心、一基地”表示本項目涵蓋了滿足“專業(yè)”與“大眾”兩方面的需求。 “一中心”是 指“ 珠寶 文化旅游中心”，“一基地”是指“珠寶首飾加工交易基地”。 一、生產(chǎn)加工區(qū) 第 18 頁 共 36 頁 18 專為珠寶首飾和工藝禮品類產(chǎn)品的加工制造而劃分的區(qū)域，除成品組裝和加工外，與此類產(chǎn)品相關的配套零部件制造也包含在本區(qū)內(nèi)。 二、展示交易區(qū) 專為生產(chǎn)廠家和批發(fā)零售商進行珠寶首飾與工藝禮品類產(chǎn)品交易和展示的區(qū)域。而專業(yè)批發(fā)商則可以利用具備集聚效應的交易區(qū)域進行專業(yè)產(chǎn)品的交易。 工藝禮品展示交易區(qū) 集中展示和交易工藝禮品類產(chǎn)品。 高端國際奢侈品 展示交易區(qū) 集中展示和交易各 類 國際高端奢侈品 相關產(chǎn)品。 民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 第 19 頁 共 36 頁 19 面向民間，收集各類自己設計制作的工藝、飾品、玩具等，提供集中展示、寄售和交流的平臺，通過發(fā)揮群眾的創(chuàng)造智慧，使本項目的吸引力大幅提升。 三、文化旅游區(qū) 面向消費市場，以參與體驗為主的區(qū)域，其目的是吸引更多的人群來本項目游覽和消費，擴大項目影響。文化旅游區(qū)按其內(nèi)容類別，包含四個子功能區(qū)： 珠寶 文化主題廣場 該廣場以 珠寶 文化主題雕塑、文化小品為主，提供群眾休閑和交流，并可以作為日常舉辦社區(qū)文化活動的場所。通過實物標本、互動電腦屏等多種方式，傳播珠寶文化。在此基礎上，建設成特色酒吧街，引入特色文化表演項目進入酒吧 街，建設小型露天電影放映場等，使本項目成為文化氛圍濃厚的中高檔消費第 20 頁 共 36 頁 20 區(qū)。 特別提供絕無僅有的黃金大餐。 四、教育研發(fā)區(qū) 配合珠寶首飾與工藝禮品產(chǎn)業(yè)主題，尤其是文化產(chǎn)業(yè)的特點，集中相關的設計開發(fā)與培訓項目，不僅服務本園區(qū)內(nèi)客戶，更面向周邊地區(qū)。產(chǎn)業(yè)鏈條的上游環(huán)節(jié)基本集中在此，可以形成專業(yè)創(chuàng)意與設計基地，創(chuàng)意與設計成果既可以進入展示交易區(qū)進行直接展示和交易，也可以為園區(qū)內(nèi)制造工廠所采用 。 培訓區(qū) 本區(qū)域內(nèi)將集中各類培訓項目，包括“珠寶首飾設計”、“珠寶鑒定”、“裝飾工程設計”、“動漫設計”、“工業(yè)設計”等專業(yè)培訓項目，也包括面向普通消費人群的培訓項目，包括 珠寶 DIY、 樂器培訓、美術培訓、舞蹈培訓、茶藝培訓、棋類培訓等。 五、公共服務區(qū) 本項目中專為其他功能區(qū)提供公共服務的區(qū)域， 實現(xiàn) 新品研發(fā)平臺、設計產(chǎn)品交易平臺、文化創(chuàng)意發(fā)布平臺、電子信息服務平臺、金融服務平臺、研發(fā)設計人才交流平臺、配套服務平臺 七大功能， 共包含五個子功能區(qū)： 珠寶質(zhì)量鑒定中心 與國內(nèi)知名質(zhì)量鑒定機構合作，在本園區(qū)內(nèi)設立珠寶質(zhì)量鑒定中心，通過提供中立的第三方鑒定服務，使在本園區(qū)內(nèi)經(jīng)營的商家遵守質(zhì)量和誠信守則，也使來此消費的不同類型的消費者安心消費。 會議與創(chuàng)意演播中心 為充分考慮園區(qū)內(nèi)中小型商家的需要，盡量降低其運營成本，園區(qū)將設立集中公共的會議與創(chuàng)意與演播中心，提供商家與客戶召開會議，向客戶進行創(chuàng)意設計演示的專業(yè)場所和設施，包括遠程展示、大屏幕演播、專業(yè)演示文件制作、專業(yè)會議設施等。 電子商務服務中心 項目建設單位將專為本項目開設網(wǎng)上展示與交易 平臺，所有入駐第 22 頁 共 36 頁 22 商家可以通過該平臺不受國界限制，與海內(nèi)外商家開展交易和展示，也可以利用系統(tǒng)提供的專業(yè)服務進行在線支付和商家調(diào)查等，以確保交易的安全和快捷。 設計師公寓 園區(qū)內(nèi)專門為商家設立公寓設施，服務商家員工。 第二節(jié) 項目的建設規(guī)劃 本項目的建設將在保留現(xiàn)有 熹涌工業(yè)區(qū) 建筑和基本道路格局的前提下，通過對現(xiàn)有建筑進行翻新、加固，對區(qū)間道路進行拓寬和修繕等，使其滿足項目功能規(guī)劃的需要。 “建筑單體規(guī)劃”主要結合功能規(guī)劃，按照不同功能，對現(xiàn)有建筑進行改造和翻新。對于建筑內(nèi)部的改造，則視不同產(chǎn)業(yè)的具體特點，采用不同的改第 23 頁 共 36 頁 23 造方法。對于園區(qū)內(nèi)現(xiàn)存較多的員工宿舍，其改造方向可以重點考慮設計師公寓、創(chuàng)意設計工作室、樂器培訓、藝術培訓、休閑娛樂、酒窖儲藏等用途，因為上述功能需要的面積不大，更多考慮的是環(huán)境和氛圍，因此，完全有條件經(jīng)過改造和翻新，使其滿足功能需要。如何很好地將這些人群分入到不同建筑內(nèi)，并疏導整體人流，對于道路和園區(qū)規(guī)劃提出了很高的要求。 在園區(qū)靠近 羊大路 一側，重點安排文化主題廣場，因為此位置 是聯(lián)通周邊的關鍵，可以迅速到達 周邊已經(jīng) 相對成熟的商業(yè)街區(qū)，融入第 24 頁 共 36 頁 24 其中，可以帶動整個園區(qū)的發(fā)展。 在道路改造上，應為道路融入文化內(nèi)涵，可以考慮按照不同的功能劃分，將 珠寶文化結合 世界各地具有特色的街道風格融入到本園區(qū)內(nèi)的街道翻新改造中。在改造規(guī)劃中，可以充分利用這一現(xiàn)狀。 “市政市規(guī)劃”方面，重點包含對現(xiàn)有園區(qū)供電、供水、消防、通訊和排污等設施的改造。另外，借助道路翻新，將現(xiàn)有園區(qū)的市政管網(wǎng)系統(tǒng)進行 一次翻新改造，將露天管線全部變?yōu)榘德窆芫€。建設集中垃圾處理中轉站。 “園林綠化規(guī)劃”方面，由于本園區(qū)公共露天面積并不多，因此不宜采用大面積草坪和花園，而是應重點選擇小品型雕塑、噴泉、綠化和垂直綠化，尤其是配合特色街道的改造，在街道中布置相應的樹木、攀爬植物、花卉和小型噴泉等，使游客和客商在游覽和交易參觀過程中，感受到來自身邊的親切和不同 風格的異域風情。 第三節(jié) 項目總投資及構成 本項目總投資預計為人民幣 15 億元 ， 通過企業(yè)自籌、政府入股、風投、土地置換股份等多種方式，分批籌集 。 第 26 頁 共 36 頁 26 按功能劃分的項目投資構成表 （表 1） 序號 功能區(qū) 項目名稱 占地面積 (M2） 建筑面積 (m2) 投資總額 (萬元 ) 1 生產(chǎn)加工區(qū) 珠寶首飾加工 廠 1, 3,000 特種高端工藝 加工廠 1, 3,000 2 展示交易區(qū) 珠寶首飾展示交易區(qū) 1, 7,760 3, 國際高端奢侈品 展示交易區(qū) （商場） 4， 22， 440 41, 家居飾品展示交易區(qū) 2, 17,068 3, 玩具及動漫產(chǎn)品展示交易區(qū) 1, 9,110 2, 民間創(chuàng)意展示交易區(qū) 1,400 拍賣中心 1,880 3 文化旅游區(qū) 文化主題廣場（含園林景觀） 12, 1,000 酒文化與特色酒吧街 （含園林景觀） 22, 9,979 8, 珠寶文化 體驗區(qū) 1, 7,300 1, 休閑會所與俱樂部 （五星級酒店） 21, 189,000 4 教育研發(fā)區(qū) 創(chuàng)意設計中心 5,028 1, 培訓中心 1, 3,000 5 公共服務區(qū) 珠寶首飾質(zhì)量鑒定中心 582 會議與創(chuàng)意演示中心 1, 3,000 設計師公寓 14, 22,000 6, 海關 物流服務中心 1, 6,000 1, 園區(qū)管理中心（含市政、電子商務平臺、消防等） 1, 2,000 6 合計 90， 314， 547 150, 合計 33, 第 27 頁 共 36 頁 27 本項目分四