【正文】 。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。寫字樓物業(yè)的管理服務既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務與其它類型的物業(yè)服務有著明顯的區(qū)別。一、寫字樓物業(yè)的服務對象物業(yè)管理服務對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務對象明顯不同。法人用戶是一種團體性組織，即物業(yè)管理公司的服務對象不是固定的個人，而是一個群體。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，篇三：如何做好寫字樓物業(yè)管理服務工作如何做好寫字樓物業(yè)管理服務工作編者：周建榮如何做好寫字樓物業(yè)管理服務工作，是許多物業(yè)管理企業(yè)一直在研究和探討的一個問題。一、內部服務管理物業(yè)管理的本質是服務，要想使物業(yè)管理達到高水平，就必須強調服務的規(guī)範化和標準化，寫字樓物業(yè)管理更應如此，必須堅持高標準、高起點、高質量的服務塬則。此外，公司還堅持不斷完善服務標準，實行嚴格的監(jiān)督檢查制度，做到每周、每天、每時對各類服務質量進行監(jiān)督檢查，使服務質量始終緊貼客戶的需要，確保服務的質量。做好內部服務管理，還應不斷提高員工的素質。二、服務工作把寫字樓物業(yè)管理中的保潔、保安等日常服務工作做到位，爲客戶營造一個安全、舒適、便捷的環(huán)境，是物業(yè)管理服務中的基本工作。保潔工作也是向業(yè)主展現物業(yè)管理公司的管理能力和管理水平的一個窗口，爲做好保潔工作，公司制定了《保潔作業(yè)指導書》等規(guī)章制度，對保潔人員堅持做到上崗前進行培訓，上崗后定期培訓，并嚴格檢查考核保潔工作，保障業(yè)主在一個干凈、整潔、舒適的環(huán)境中工作生活。寫字樓物業(yè)主要是爲各類公司、企事業(yè)單位、辦事處等提供的辦公場所。辦公單位集中，人流密度大是寫字樓物業(yè)的主要特點之一，這給物業(yè)管理公司做好保安工作帶來了一定的難度。主要是加強保安措施，配備專門保安人員和保安設備(報警裝置、閉路電視監(jiān)控器等)，加強寫字樓內部及外圍保安巡邏，加強對停車場的保安及交通指揮，防止人爲破壞治安秩序，杜絕各類可能發(fā)生的事故；同時，公司還成立了女子保安隊，將帶有迎賓接待性質的值勤崗位交由女子保安隊負責，使進入寫字樓的人既能感到親切、熱情、舒適，又能感到安全、便捷。對于在日常報修和檢查過程中所出現的問題，公司及時派維修人員進行修理，確保損失最小化；對突發(fā)故障，組織人員盡快搶修，做到隨叫隨到、隨報隨修，分秒必爭，不影響使用，讓大家滿意；同時，公司的客服中心每天都要對報修的客戶按一定比例進行電話回訪，聽取客戶對維修人員和維修工作的評價和意見。以客戶爲中心依據不斷變化的客戶需求調整服務內容對于寫字樓物業(yè)管理工作來說，搞好服務是第一位的。? 目前，我國對寫字樓物業(yè)管理還沒有一個統(tǒng)一、完整的管理標準，服務內容基本都是根據客戶的具體需求情況來制定的。所以，物業(yè)管理服務的內容并不是始終如一、一成不變的，物業(yè)管理公司必須根據客戶自身不斷變化的需求隨時增加服務內容。另外，公司服務的寫字樓衛(wèi)生間在裝修時都掛了一些趣味漫畫，隨著時間的推移，客戶對漫畫的內容失去了興趣，他們非常希望能夠看到有新內容的漫畫，了解到這些需求后，公司組織人員去市場尋找購買了大量內容幽默風趣的漫畫書籍回來，將衛(wèi)生間內的漫畫全部更換，同時還制定出了衛(wèi)生間漫畫更換時間表，定期更換衛(wèi)生間內的漫畫。對于很多在寫字樓內工作的人來說，除了門口的保安以及部分保潔人員以外，很少與物業(yè)管理人員有過多的接觸，與物業(yè)管理公司的交流相對較少。如每當在大風降溫、大雨天氣來臨之前，公司都會提醒客戶關好門窗；每逢節(jié)假日放假前一天，公司都會在寫字樓各入口處立上告示牌，提醒客戶休假前不要忘記關燈、切斷屋內電源、關好門窗、鎖好抽屜柜子等，以防可能造成的損失；同時，公司還制定了防汛、掃雪鏟冰等緊急預案，每次下雪時，公司都會按照緊急處理預案及時調動人員、物資做好掃雪鏟冰工作，保證客戶在來上班之前已經將廣場、主要道路的積雪清掃完畢，方便客戶行走。隻有貼近客戶才能贏得客戶，隻要物業(yè)管理公司能在服務中注重細節(jié)，關注客戶的感受，堅持執(zhí)行規(guī)章制度，做到規(guī)範化、標準化服務，就一定可以做好寫字樓物業(yè)管理服務工作。物管企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，離不開強烈的服務意識，更離不開服務理念與技巧的創(chuàng)新。這是“顧客至上”服務理念在物業(yè)管理這個特殊行業(yè)的具體應用。譬如，當工作人員和業(yè)主同乘電梯時，應主動避讓，讓業(yè)主先進先下；當發(fā)現業(yè)主提（拿）較重東西在小區(qū)行走時，應主動幫助提（拿），助人業(yè)主一臂；當業(yè)主有什么投訴時，應體諒對方的心情，分清輕重緩急，抓緊辦理。品味超前。在實際工作中，理念上的模糊或混亂必須導致思想上的錯亂，而思想上的錯亂又必然導致行動上的**。否則，就會引起業(yè)主的投訴或不滿，起不到應有的裝飾和宣傳作用。務實求細。因此，物業(yè)服務無小事，無論是保安、保潔還是綠化、維修，每一位員工都要盡職盡責，細心做好每一個環(huán)節(jié)的工作。所以，我們不論是一線工作人員還是后方工作人員，都要強化服務意識，加強責任心，做到精細管理，細微服務，把工作激情與“首問責任制”、“小區(qū)主任負責制”、“主任季度考核、員工月度考評”結合起來。能言巧語。因為，物業(yè)服務整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經常就有關事項與人溝通。同時，物業(yè)管理又是新興行業(yè)，我們要學會一邊開展工作，一邊向業(yè)主宣傳和推介物業(yè)管理的一些理念與知識，以換取廣大業(yè)主的理解和支持。比如，當遇到業(yè)主時，應主動熱情地打招呼，而且要簡明扼要、言簡意賅，而不能不理不睬，笨嘴笨舌，或語無倫次，羅羅嗦嗦。我們每一個員工的笑臉、每一個保安的手勢、每一個維修工的禮貌問候，都將成為化解矛盾的潤滑劑，解決問題的添加劑，增加友誼的粘合劑，進而為我們的物業(yè)服務插上翅膀，獲取業(yè)主對我們更高的滿意度。物管企業(yè)應多站在業(yè)主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，做到急業(yè)主之所急，想業(yè)主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業(yè)與業(yè)主的距離。而要做到這一點，小區(qū)應設立24小時的服務電話，及時受理業(yè)主各種投訴或需求；通過定期召開座談會等形式，面對面地直接及時地了解業(yè)主的需求；主動把事情想在前、做在前，把矛盾和問題化解在萌芽狀態(tài)。就是要認認真真遵守和履行物業(yè)服務合同，做到言行一致、重質量、守誠信。為做到這一點，我們公司主動導入ISO9001：2000國際質量管理體系，將“每天前進一步，永遠微笑服務”作為公司質量方針，將“誠信守諾”作為公司的服務宗旨內容，要求做到顧客需求的評審率達100%，解決業(yè)主投訴的及時率達100%，服務承諾兌現率達100％，反饋率達100％。安全第一。講安全，重點是消防安全，尤其是防火、防盜；難點是防止保安漏崗、睡覺和監(jiān)守自盜；熱點是業(yè)主借安全無保而胡鬧，包括拒交物業(yè)服務費等。要正確處理好安全與穩(wěn)定的關系、安全與生產的關系、檢查與整改的關系、偶然與必然的關系、突擊與持久的關系、硬件與軟件的關系，努力關注業(yè)主對安全的訴求，保一方平安。溫馨提示一般不是物業(yè)管理合同的具體服務內容，而是以人為本理念在物業(yè)服務中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務，是物業(yè)服務上的理念創(chuàng)新和價值創(chuàng)造。實踐證明，溫馨提示是拉近企業(yè)與業(yè)主距離的一種好形式，也是實現企業(yè)與業(yè)主之間多一些融洽、多一些溝通、多一些理解、最終達到人區(qū)和諧的目的的一種好途徑。物管企業(yè)專業(yè)復雜，崗位較多，人員分散，要想達到顧客滿意，需要調動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。假如一個企業(yè)人心渙散，其發(fā)展必不長久。物業(yè)服務看似簡單，因為沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業(yè)性要求。譬如，僅保潔就分為日常保潔、鏡面處理、拋光打蠟、石材翻新、保潔開荒等項目。尤其是維修工是物業(yè)管理企業(yè)的基本技術力量，應鉆研相關的維修技術，學會電腦，成為本行業(yè)的行家里手。物業(yè)管理是勞動密集型企業(yè)，勞務人員中外來工多、農民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統(tǒng)的職業(yè)道德教育和技能培訓，難以形成義利結合、以企業(yè)為家的職業(yè)道德觀，所以，流動性特別大，有時甚至像牧民一樣，說走就走。包括：第一，如實的介紹公司的情況，選準適合企業(yè)需要的人；第二，認真開展敬業(yè)、愛業(yè)、創(chuàng)業(yè)教育，引導他們忠于職守，忠誠企業(yè)，安心企業(yè)；第三，努力為他們創(chuàng)造良好的工作、生活及成材環(huán)境，實行環(huán)境留人；第四，積極開展思想政治工作和談心活動，實行感情留人。物業(yè)管理面對千家萬戶，形形色色的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的并存，這是我們不能選擇的。但是，當我們依約提供了質價相符的服務后，對于仍不交物業(yè)服務費的業(yè)主，我們就不能一味退讓，而應該先禮后兵，該出手時就出手?！秾懽謽俏飿I(yè)特色服務》第二篇：寫字樓 物業(yè)服務協(xié)議粵美特大廈物業(yè)服務協(xié)議粵美特大廈物業(yè)管理服務協(xié)議NO：深粵美特物（20）粵美特大廈物業(yè)服務協(xié)議價目表》。（二）裝飾裝修過程中產生的裝飾裝修垃圾由乙方自行清運。（三）乙方應雇用合格的施工承建商，開工前到物業(yè)公司辦理裝修工人臨時出入證，出入證制作工本費為10元/個，出入證保證金為20元/個（施工完畢后，有效期內回收出入證，不計息退還保證金，逾期或證件丟失、損毀均不予退還）。乙方二次裝修時，對于消防設施及設備進行改建、改動應符合國家消防安全的有關規(guī)定，按照甲方裝修管理的相關規(guī)定辦理手續(xù)后方可施工，取得消防合格證后方可投入使用。（五）乙方在裝修時應遵守如下規(guī)定： ，不得擅自更改；（承重墻）及消防等公共設施； 、垃圾及雜物； ；，嚴格遵守物業(yè)公司有關裝修施工的時間安排； 。（二）負責編制房屋、附屬建筑物、公共設施、公共設備、公共綠化的維修養(yǎng)護計劃并實施。如乙方未按圖紙設計或粵美特大廈物業(yè)服務協(xié)議違規(guī)施工時，甲方有權要求乙方停工整改或恢復原貌，由此而造成的經濟損失由乙方自行承擔，甲方概不負責；（六）在事先征得乙方同意后甲方方可進入乙方租賃區(qū)域內檢查公共設施設備的使用情況。四、乙方的權利與義務（一）有權要求甲方做好大廈的物業(yè)服務工作，保障設施設備的良好運行。（三）按時足額繳納物業(yè)管理服務費及水電費、空調維護費及其他費用。（五）負責租賃單元內專用部分設施設備（如：租賃單元內的電源線路、燈光照明、插座、自行增加的空調盤管風機、衛(wèi)生間水表后的給排水設施設備等）的維修維護保養(yǎng)工作。因搬遷、裝修等原因確需合理使用共用部位、共用設施設備的，應事先通知甲方，經甲方同意后方可使用，并在約定的期限內恢復原狀，造成損失的，乙方應給予賠償。（八）加強安全防范意識，應加強防火、防盜等事項，因此導致財產損失的由乙方自行承擔。五、財產安全（一）甲方對乙方的財物及人事安全不承擔保管、保險責任；（二）乙方有貴重物品必須存放于租用房屋內的，建議購買相應的財產保險。合同期滿后物業(yè)管理費據市場情況 可適當調整，乙方應按時支付該費用，物業(yè)管理公司收到乙方款項后應出具發(fā)票。（三）空調維護費用按全年收取，收費標準為每月 元/平方米，自 年 月開始計收?，F階段水費單價綜合測算為 元/m179。垃圾處理費單價為 元/m179。（五）承租物業(yè)樓層的公共水費、排污費按乙方在本樓層中的面積比例收?。ㄡ槍Ψ?層出租的樓層）；乙方租賃全層的，則整層公共水費、排污費由乙方承擔。（七）乙方入駐應簽署《物業(yè)服務協(xié)議》等文件，并一次性繳交本物業(yè)交付之日起三個月(20 年 月 日月 日)的物業(yè)管理費共計人民幣 萬 仟 佰 拾 元（￥ 元）整。乙方退租手續(xù)辦理完畢，結清費用后，周轉金不計利息退還。如遇節(jié)假日，則相關費用支付日期順延至節(jié)假日后的 粵美特大廈物業(yè)服務協(xié)議開戶銀行： 帳號： 收款單位全稱：八、協(xié)議期限本協(xié)議有效期為乙方與出租方的租賃協(xié)議規(guī)定的有效期一致。如任何一方提出異議，雙方應本著友好的態(tài)度協(xié)商解決。（二）本協(xié)議執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使本協(xié)議無法履行時，雙方均不承擔違約責任并按有關法規(guī)政策規(guī)定及時協(xié)商處理。（四）協(xié)議正本一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)壹份，具有同等效力。一、寫字樓物業(yè)基本情況承租區(qū)域位置：沿江一號購物中心（原項目名稱為：龍王廟商貿廣場b區(qū)）b區(qū)樓號，面積 ㎡（本面積以租賃合同中約定的建筑面積為準）。物業(yè)管理費收費標準：人民幣元/㎡/月，合計每月人民幣 元（大寫： 圓整），乙方需每季度支付一次物業(yè)管理費，每次應提前 日支付。其他相關費用： 電話初裝費及資源占用費； 網絡初裝費及使用費； 空調延時服務費：甲方根據本協(xié)議第三條物業(yè)服務內容提供標準物業(yè)服務。代收服務項目收費標準：經營用水、經營用電?！疤胤N行業(yè)用水”收費標準按照特種行業(yè)收費標準執(zhí)行。物業(yè)管理服務費用的標準調整根據甲方服務管理狀況并經過相關程序進行。寫字樓共用設施、設備的維修、養(yǎng)護、運行和管理包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、中央空調、天線、供電線路、通訊線路、照明、供氣線路、消防設施、綠地、道路、溝渠、池、井、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。附屬配套建筑和設施的維修、養(yǎng)護和管理 包括商業(yè)網點、文化體育娛樂場所。公共安全秩序維護 維護公共經營秩序安全管理，包括門崗、巡邏等； 交通與車輛停放、進出的安全管理； 消防監(jiān)控與安全管理。四、物業(yè)管理服務標準寫字樓及維修管理 寫字樓內有明顯標志和引路方向； 寫字樓維修及時率達100%，維修合格率達98%，并建立回訪制度和回訪記錄； 寫字樓檔案資料齊全、管理完善，建立商戶檔案，隨時可查。寫字樓治安、消防管理 以“人防加技防”的管理模式，加強對智能監(jiān)控的有效管理； 定期或不定期的對所有消防設施設備進行檢查，消除火災安全隱患； 保持消防系統(tǒng)（主要包括自動消防噴淋系統(tǒng)、自動煙感報警系統(tǒng)和自動消防廣播報警系統(tǒng)）。寫字樓共用部位、共用設施維修處理 嚴格按照《客戶報修管理辦法》執(zhí)行。如遇明顯氣候變化將適當調整； 起供臨界溫度：夏季最高氣溫32℃以上、冬季最低氣溫10℃以下時為空調起供溫度（以天氣預報溫度為依據）。五、雙