【正文】 工作，公司制定了《保潔作業(yè)指導(dǎo)書》等規(guī)章制度，對保潔人員堅持做到上崗前進(jìn)行培訓(xùn)，上崗后定期培訓(xùn)，并嚴(yán)格檢查考核保潔工作，保障業(yè)主在一個干凈、整潔、舒適的環(huán)境中工作生活。做好內(nèi)部服務(wù)管理，還應(yīng)不斷提高員工的素質(zhì)。一、內(nèi)部服務(wù)管理物業(yè)管理的本質(zhì)是服務(wù)，要想使物業(yè)管理達(dá)到高水平，就必須強(qiáng)調(diào)服務(wù)的規(guī)範(fàn)化和標(biāo)準(zhǔn)化，寫字樓物業(yè)管理更應(yīng)如此，必須堅持高標(biāo)準(zhǔn)、高起點、高質(zhì)量的服務(wù)塬則。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務(wù)只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。一、寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象物業(yè)管理服務(wù)對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務(wù)對象明顯不同。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產(chǎn)生極大的影響力。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴(yán)、求穩(wěn)，一定要在員工服務(wù)意識和服務(wù)禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務(wù)水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務(wù)的更高要求。(二)寫字樓的物業(yè)管理，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高。(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質(zhì)參差不齊。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務(wù)和先進(jìn)科學(xué)管理理念已經(jīng)躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務(wù)辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式”等多項榮譽(yù)，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。通過調(diào)查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運(yùn)服務(wù)、信息查詢、商務(wù)等服務(wù)，以細(xì)微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆”。第二：質(zhì)量認(rèn)證帶來服務(wù)保障 在業(yè)主(客戶)接受物業(yè)服務(wù)的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評估機(jī)制，定期進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的評估，業(yè)主(客戶)就能清楚及時地知曉目前所接受的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時也提高了企業(yè)的信譽(yù)度。在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風(fēng)西路上一道風(fēng)景線。2)中、西餐廳商務(wù)客人來訪，各公司皆需盡地主之宜。12）二裝服務(wù)建立二裝服務(wù)部，指定專門人員配合及監(jiān)管業(yè)主的二次裝修過程。為此，物業(yè)管理公司的保安部和工程部將互相協(xié)作，根據(jù)大廈開放及關(guān)閉時間規(guī)定，在滿足業(yè)/租戶加班需求的基礎(chǔ)上，嚴(yán)格控制照明系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)及運(yùn)輸系統(tǒng)的分區(qū)使用，把設(shè)備運(yùn)行成本降至最低。降低設(shè)備運(yùn)行故障率，保證設(shè)備設(shè)施的良好運(yùn)轉(zhuǎn)，為業(yè)/租戶提供舒適、優(yōu)雅辦公環(huán)境的保證。8)工程設(shè)備設(shè)施運(yùn)行及維保服務(wù)楷林大廈設(shè)備設(shè)施復(fù)雜，技術(shù)含量高，覆蓋范圍廣，供配電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、運(yùn)輸系統(tǒng)、溫度控制系統(tǒng)、給、排水系統(tǒng)、車輛管理系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備能否正常運(yùn)行，不但關(guān)乎各業(yè)/租戶辦公環(huán)境的優(yōu)劣，更關(guān)乎其在客戶群體心目中的形象和口碑及公司在行業(yè)中的市場定位。特別是在節(jié)日期間，別致的盆景裝飾，更能突出喜慶的氣氛。為此，必須對質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行專業(yè)化養(yǎng)護(hù)，對樓體外檐進(jìn)行定期清洗，保證公共通道、電梯、衛(wèi)生間、茶水間、吸煙室、空中花園，公共設(shè)施設(shè)備外面的清潔，不留衛(wèi)生死角。為此，物業(yè)公司將以建立健全嚴(yán)格的出入管理制度，加班登記制度、鑰匙管理制度，建立客戶檔案，增加巡邏頻次，二十四小時安全監(jiān)控，惡劣氣候?qū)Υ髲B門窗進(jìn)行巡查等一系列積極有效的防范手段，加強(qiáng)安全管理力度。標(biāo)示系統(tǒng)的完整及好壞也影響著楷林大廈的品質(zhì)，為此物業(yè)公司要對標(biāo)示系統(tǒng)進(jìn)行全方位的設(shè)計，特別是細(xì)節(jié)，如前臺、衛(wèi)生間、機(jī)房內(nèi)服務(wù)人員照片上墻，電梯、各機(jī)房內(nèi)標(biāo)識牌等的設(shè)立。3，互動服務(wù)經(jīng)常組織和業(yè)主租戶之間的互動活動增加感情，如舉辦聯(lián)誼會、茶話會、球賽、爬樓活動等，遇到節(jié)日給業(yè)主租戶贈送小禮物加強(qiáng)感情交流。2)禮儀服務(wù)商務(wù)公司客戶的素養(yǎng)相對較高，他們對大廈服務(wù)人員的禮儀要求也較高。：物業(yè)管理公司的管理意識，服務(wù)內(nèi)容要想在用戶之前，不能默守陳規(guī)。第一篇：寫字樓物業(yè)特色服務(wù)寫字樓物業(yè)特色服務(wù)篇一：高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案高品質(zhì)寫字樓物業(yè)服務(wù)設(shè)計方案 高品質(zhì)智能化的物業(yè)能夠吸引客戶的眼球，高素質(zhì)人性化的物業(yè)管理服務(wù)能夠抓住客戶的心。二、服務(wù)內(nèi)容：從寫字樓的物業(yè)特點出發(fā)，為全體業(yè)主/租戶及其訪客提供的全方位特色的物業(yè)管理服務(wù)1)總臺服務(wù)商務(wù)公司的客戶量較大。由保安員提供的酒店門僮式服務(wù)，如：開/關(guān)車門、記錄出租車車牌號、搬運(yùn)箱包、代叫出租車、雨、雪天撐傘護(hù)送客人上、下車等，在為客戶提供方便，博得其好感的同時，也控制了部分影響商務(wù)辦公的人群的進(jìn)入。記住每位業(yè)主（老總）的生日，有前臺人員送上鮮花，表達(dá)心意。再有對于大堂的設(shè)計，家具的擺放、燈光的亮度、花卉的擺放，節(jié)假日的布置，前臺人員的工裝顏色的更換都應(yīng)有不同的方案，體現(xiàn)出變化和別具一格，增加亮點。4)消防服務(wù)楷林大廈為高層建筑，規(guī)模大、功能多、設(shè)備復(fù)雜、人流頻繁、裝修量大，高層建筑承受風(fēng)力大，易受雷擊，所以火災(zāi)隱患多。使業(yè)/租戶及訪客隨時感受到清潔、光亮、通透和空氣清新。7)運(yùn)輸服務(wù)對于電梯的使用物業(yè)公司應(yīng)按照客戶入住情況及人員分布盡快劃分高低區(qū)，降低能耗及使用高效率。因此，設(shè)備、設(shè)施的安全、正常運(yùn)行是大廈物業(yè)管理運(yùn)作的核心和重點。9)客務(wù)服務(wù)寓管理于服務(wù)，是物業(yè)管理的顯著特征。11)標(biāo)識系統(tǒng)設(shè)計完善、清晰的標(biāo)識系統(tǒng)，能增強(qiáng)指引功能及提示、警示功能。（功能布局）寫字樓的客人多為商務(wù)客人，因此在大廈的功能布局上，應(yīng)從商務(wù)工作的需求出發(fā)，滿足這一特定人群的需要。為體現(xiàn)公司的好客和行業(yè)身份，要求就餐環(huán)境優(yōu)雅，菜品質(zhì)量上乘，有特色的中、西餐廳，為公司解決了來訪商務(wù)客人的就餐問題。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進(jìn)管理模式的先河，根據(jù)大潮物業(yè)多年成功的管理經(jīng)驗，針對寫字樓物業(yè)管理總結(jié)出以下幾個方面：第一：安全問題至關(guān)重要安全問題在物業(yè)中永遠(yuǎn)占據(jù)著核心的地位。第三：認(rèn)真做好“管家婆”顧名思義，物業(yè)公司在管理中應(yīng)該做到面面俱到。第四：建設(shè)并賦予樓宇文化生命力在建設(shè)樓宇文化之前，我們應(yīng)先明白建設(shè)的目的及過程中的難點是什么。淺析寫字樓的物業(yè)管理核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量要求高，服務(wù)項目要求多，對服務(wù)人員的綜合素質(zhì)要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然安全問題很重要，但對服務(wù)的要求更加突出，具有外松內(nèi)緊的特點，要針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。(3)物業(yè)的機(jī)電設(shè)備設(shè)施多，技術(shù)含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調(diào)、樓宇設(shè)備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務(wù)費等費用拖欠嚴(yán)重。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質(zhì)，無論是個人形象，還是內(nèi)在氣質(zhì)，都要達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)。，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務(wù)。淺析寫字樓物業(yè)的服務(wù)寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物 業(yè)的主要類型。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿(mào)商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機(jī)構(gòu)，而小區(qū)則以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權(quán)，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經(jīng)營場所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場所不同。二、寫字樓物業(yè)服務(wù)對象的需求法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對物業(yè)服務(wù)的需求不盡相同。? 公司在實施寫字樓物業(yè)管理工作中，結(jié)合自己的實際，制定出了各項目的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這其中既有量的規(guī)定，又有質(zhì)的要求，使每個服務(wù)人員對自己的服務(wù)工作不但在思想上有“度”的概念，而且在實施中有“量”的目標(biāo)。公司根據(jù)人員情況定期對其進(jìn)行崗位技能培訓(xùn)、案例培訓(xùn)和部門內(nèi)輪崗培訓(xùn)，以提高員工的業(yè)務(wù)技能，同時開展“6S”標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)活動，使員工素質(zhì)得到進(jìn)一步提高。保安是寫字樓物業(yè)管理日常服務(wù)的另一項重要工作。所以工作上采取了以下措施：首先，制定嚴(yán)密的保安規(guī)章制度，明確本部門各類人員的崗位職責(zé)；其次，加強(qiáng)治安防範(fàn)。通過回訪隨時監(jiān)督維修人員是否按時、按規(guī)章、按操作程序爲(wèi)客戶做好維修工作。經(jīng)濟(jì)越發(fā)展，客戶的需求就越多樣性、個性化。注重細(xì)節(jié)寫字樓物業(yè)管理服務(wù)工作除了爲(wèi)客戶提供日常的管理服務(wù)和維護(hù)之外，還應(yīng)該注重細(xì)節(jié)。品牌是企業(yè)的無形資産，物業(yè)管理品牌的塑造必須以管理規(guī)模的擴(kuò)大和服務(wù)品質(zhì)的提高爲(wèi)保證。當(dāng)前要重點把握好以下12個服務(wù)理念與技巧：先人后已。只有把服務(wù)工作做好了，物管企業(yè)才能受到廣大業(yè)主的認(rèn)可。比如，物管企業(yè)每逢重大節(jié)日都要進(jìn)行節(jié)日裝飾布置，而這種布置必須反映時代的先進(jìn)性要求，適應(yīng)廣大業(yè)主群的品味性要求，并體現(xiàn)出本小區(qū)或樓宇的特色性要求。物業(yè)服務(wù)千頭萬緒,其服務(wù)質(zhì)量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。要建立起一整套以業(yè)主為關(guān)注焦點的規(guī)范內(nèi)部管理運(yùn)作的服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系和工作流程，并做到先想先做，任勞任怨，勤能補(bǔ)拙，以保證服務(wù)工作的及時性和質(zhì)量。實際上，無論男人與女人都喜歡聽好話，一些表揚(yáng)與贊美的話，會使業(yè)主產(chǎn)生心理上的一種共鳴和滿足感。其實，主動熱情地打招呼，會像春風(fēng)拂柳、柳絲輕蕩一般，給業(yè)主以十分的好感；而不理不睬或笨嘴笨舌，則會像數(shù)九寒天、冰天雪地一般，給業(yè)主以十分的厭惡。事實上，有些業(yè)主的需求往往是火燒眉毛的急事，不管是找到一線員工，還是小區(qū)管理員，或是公司任何一個員工，都必須提供及時、便利、高效、經(jīng)濟(jì)、便民的服務(wù)。有人說，誠信不僅是一種品行，更是一種責(zé)任和品牌，還是一種資源，也是物管企業(yè)的發(fā)展之路。安全是當(dāng)代社會文明和進(jìn)步的重要標(biāo)志，關(guān)系著千家萬戶業(yè)主的安危，牽動著廣大業(yè)主的心，也成為廣大業(yè)主的首選訴求和物管企業(yè)的最大挑戰(zhàn)。溫馨提示。群策群力。專業(yè)要專。保安員不僅要學(xué)會巡邏發(fā)現(xiàn)應(yīng)急事項，還要學(xué)會擒拿格斗處理問題，不僅要求具備保安知識，還要掌握電工知識、消防知識以及治安條例等法律法規(guī)知識。物管企業(yè)應(yīng)下力氣針對這些特點，開展職業(yè)道德教育、入司教育、忠誠企業(yè)的教育等，努力做好拴心留人的工作。其中，收費是物業(yè)管理最敏感的一個話題，而服務(wù)收費又是物管企業(yè)的生存根本，對于一些業(yè)主以各種理由拒絕物業(yè)收費，我們首先要主動檢討自己工作中的不足，堅持耐心說服解釋。二、裝修管理（一）乙方在裝修（包括改建、更新）前，必須向物業(yè)公司提出申請，甲方書面同意后，進(jìn)場裝修手續(xù)辦理完畢，方可進(jìn)場，否則甲方有權(quán)清理乙方裝修工人等離場。（四）關(guān)于消防安全。三、甲方的權(quán)利與義務(wù)（一）對寫字樓共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、公共安全秩序維護(hù)、環(huán)境衛(wèi)生綠化等項目進(jìn)行維護(hù)、修繕、服務(wù)與管理，確保乙方經(jīng)營環(huán)境的穩(wěn)定與經(jīng)營秩序的安定。如遇突發(fā)或緊急事故時甲方可不征的乙方的同意進(jìn)入乙方租賃區(qū)域內(nèi)進(jìn)行搶修，乙方不得阻止，但事后必須進(jìn)行情況說明；（七）發(fā)生緊急情況或突發(fā)事件時，甲方有責(zé)任采取應(yīng)急措施，保障樓內(nèi)人員生命財產(chǎn)安全，最大限度減少各方面的損失；（八）按以上約定內(nèi)容向乙方提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。（四）按照安全、公平、合理的原則，正確處理寫字樓內(nèi)的通風(fēng)、采光、維修、通行、衛(wèi)生、環(huán)保等方面的相鄰關(guān)系，不得侵害他人的合法利益。（七）未經(jīng)甲方批準(zhǔn)，乙方不得更改、遷移或增大水、電用量裝置或空調(diào)的負(fù)荷，如擅自接駁、改動、遷移用電裝置及負(fù)荷，由此而造成的一切損失將由乙方全部承擔(dān)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。粵美特大廈物業(yè)服務(wù)協(xié)議六、物業(yè)服務(wù)費用（一）物業(yè)管理費收費標(biāo)準(zhǔn)為 元/平方米/月。（四）合同期內(nèi)乙方自用水、電費、垃圾處理費由甲方代收、代繳，水電費、垃圾處 理費將隨著政府的水價、電價的變動而作調(diào)整（電價按供電局普通用電類別——商業(yè)、服務(wù)業(yè)用電收費標(biāo)準(zhǔn)+電損成本+變壓器基本電費測算；水價按商業(yè)用水收費標(biāo)準(zhǔn)+二次供水用電損耗測算）。；電費單價綜合測算為 元/度。（八）乙方應(yīng)于本物業(yè)交付之日起5日內(nèi)，按 元/單元的標(biāo)準(zhǔn)向甲方繳納總計人民 幣 元整（￥ 元）的室內(nèi)水電費周轉(zhuǎn)金，甲方收到乙方支付的周轉(zhuǎn)金后，應(yīng)向乙方開具收據(jù)。協(xié)議期滿后，雙方若無異議，本協(xié)議以業(yè)主續(xù)約年份每次自動順延。（三）本協(xié)議在履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)友好協(xié)商解決，若協(xié)商不成時，任何一方可向當(dāng)?shù)厝嗣穹ㄔ浩鹪V。二、物業(yè)管理費及其它相關(guān)費用物業(yè)管理費計算起始日：乙方自租賃合同約定日即 年 月日起支付物業(yè)管理費，并按計量的實際使用量繳納水、電、延時空調(diào)費等費用。如乙方實際享受的空調(diào)服務(wù)超出約定時間，乙方須繳納空調(diào)延時服務(wù)費，㎡/小時，面積按乙方所在樓層總面積計算，該延時費用在乙方繳納當(dāng)期物業(yè)管理費時一并向甲方繳納； ：甲方可提供水、電、燃?xì)獾软椖康馁M用代收代繳服務(wù)（代收代繳費用不屬于物業(yè)管理服務(wù)費用）。該費用將根據(jù)國家能源價格政策變化而作調(diào)整。市政公用設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理 包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、停車場。其他服務(wù) 商戶裝飾裝修管理：詳見《商戶裝修手冊》之規(guī)定； 代收代繳水費、電費等服務(wù)； 受理租戶的報修報建，并及時處理； 建立健全并管理租戶的物業(yè)檔案。寫字樓環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理 對寫字樓公共區(qū)域進(jìn)行清潔與循環(huán)保潔； 對垃圾實行袋裝化管理，及時清運(yùn)，做到日產(chǎn)日清； 公共區(qū)域內(nèi)合理擺設(shè)綠植、花木。 臨時加班使用空調(diào)規(guī)定 如租戶在正常辦公日（周一至周五上午9：00—下午17：30）內(nèi)需延長空調(diào)供應(yīng)時間（須4小時以上），應(yīng)提前2小時向物業(yè)公司提出書面申請，費用按前述辦法計算； 如租戶在非正常工作日要求空調(diào)供應(yīng)（須4小時以上），應(yīng)提前1天（或8小時）向物業(yè)公司提出書面申請，費用按前述辦法計算。六、保險乙方租賃區(qū)域內(nèi)人身及財產(chǎn)的有關(guān)保險由乙方自行辦理。甲方簽字/公章： 乙方簽字/公章：法定代表人/委托人：法