【正文】 裝——————————————訂——————————————————線—————————————————．政策的針對性 D．政策的導向性E．政策的公平性和效率（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)劃稅，是導致投資行為發(fā)生所要求的最低投資回報率，稱為最低要求收益率（MARR）。A．資金來源 B．資金成本 C．項目風險 D．預期利潤 E．機會成本，要進行工作有（）。A．可能面積的組合B．尋租者經營業(yè)務的性質C．尋租者將來擴展辦公室面積的計劃 D．每平方米的租金 E．室內的裝修，正確的有（）。A．按地域范圍細分 B．按房地產用途細分 C．按增量存量細分 D．按交易形式細分 E．按目標市場細分三、判斷題（共15題。不答不得分，本題總分最多扣至零分），往往具有較低的收益水平。（）。（），開發(fā)資金應由政府土地儲備機構負責籌措。（），一般宜采用費用現(xiàn)值法進行比選。（）177。（），是債權人為了確保自己的債權，要求債務者出據的書面?zhèn)鶛鄳{證，分為期票和匯票兩種。（）《房地產開發(fā)經營與管理》試題第9頁（共11頁）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝—————————————————————————————————（），一般不同的地區(qū)百分比標準會有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標準會相對統(tǒng)一。（），房地產資產管理和房地產投資組合管理以線運營管理為主。四、計算題(共2題、20分。請在答題紙上作答)（一）某投資者以1600萬元購入一層商業(yè)店鋪用于出租，購樓款分期支付，第一、第二和第三年分別支付30%、40%和30%。店鋪持有20年，期末轉售收入300萬元，試確定該項目的財務內部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經營費用發(fā)生在年末）。假定工程費用發(fā)生在年初，運行費用發(fā)生在年末。答案BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBCABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABDxvxxx vxxvv xvxxx《房地產開發(fā)經營與管理》試題第11頁（共11頁）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————第二篇：2010年房地產估價案例與分析真題一、問答題（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。乙公司承租后，將該房屋裝修改造成酒樓，并加蓋了廚房，現(xiàn)該區(qū)域被列入拆遷范圍，某房地產估價機構接受委托對該房屋進行拆遷估價。最新城市規(guī)劃將該地塊調整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。商業(yè)樓分為A座、B座，規(guī)劃總建筑面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數(shù)為地上4層，地下1層，2010年6月該商業(yè)樓通過竣工驗收并備案。D）；地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，（㎡現(xiàn)因融資需要，甲公司擬以該商業(yè)樓申請抵押貸款。A．124500B．127000C．132500D．135000，（㎡D），則用收益法測算該商業(yè)樓A座抵押價值時，關于租金取值的說法，正確的是（）。A．810B．132025C．2835D．4860（二）甲公司開發(fā)建設的某工業(yè)項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。3幢廠房尚未完成屋架施工，此后項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。4．采用假設開發(fā)法估價時，應按照（）前提進行估價。A．B．C．D．6．采用成本法估價時，可計入開發(fā)成本的是（）。A．按照預算額測算在建工程價值B．按工程已結算額測算在建工程價值C．按綜合完成的形象進度測算在建工程價值D．結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值三、指出并改正下面估價報告片斷中的錯誤本次估價背景情況如下：估價目的是為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。以下為該房地產估價報告中估價的假設和限制條件內容片斷：（一）估價的假設條件、平等、自愿的交易市場。建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據真實、合法、完整、準確為前提，若提供資料及數(shù)據失實，由此產生的估價結果失真，本估價機構不承擔責任。遵循合法原則和謹慎原則，本報告估價對象為商業(yè)房地產（未單獨辦理土地權屬證書），設定其土地使用權年限自估價時點起為40年。，包括房屋所有權和國有土地使用權。，不能確認估價對象在估價時，點的狀況與實地查看之曰的狀況保持一致，提醒估價委托人使用估價報告時注意。（二）估價的限制條件，不對其他目的負責任，超出此范同使用報告，本估價機構不承擔相應法律責任。 市當前房地產市場的特征，本房地產估價報告應用有效期為半年，即自本報告估價時點起半年內有效。，未經本公司同意，不得向估價委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。參考答案一、問答題（一）答：，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。（3分）《城市房屋拆遷估價結果指導意見》規(guī)定：（1）被拆遷房屋的性質和面積一般應以房屋權屬證書或登記簿的記載為準。（1分）（3）拆遷人與被拆遷人對被拆遷房屋的性質和面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結果進行評估。（1分）（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產測繪管理辦法》設立的房屋面積鑒定機構申請鑒定；沒有設立房屋面積鑒定機構的，可以委托具有房產測繪資格的房產測繪單位測算。（2分）或：乙公司的裝修補償應與出租人協(xié)商解決。（2分）（二）答：在當前市場環(huán)境下，運用假設開發(fā)法時應特別注意：（1）預測開發(fā)完成后的價值宜謹慎。（2分）（3）開發(fā)周期可能延長。（2分）（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）：（1）建筑物拆除費用。（2分）（3）其他成本費用（如財務成本、管理費用）。（2分）二、單項選擇題 三、改錯題錯誤：本次估價以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據真實、合法、完整、準確為前提。錯誤：設定其土地使用權年限自估價時點算起為40年。錯誤：自本報告估價時點起半年內有效。錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。請將答案寫在答題紙對應的題號下)(一)某房地產開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。房地產估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據不同。(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業(yè)咨詢。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結構，耐用年限為60年。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產估價機構估價。A．按土地使用權出讓年限扣除土地已使用年限計算B．按建筑物耐用年限計算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D．按建筑物已使用年限計算2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()。近年來此類房地產的價格年均上漲5％，且預測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。估價機構向委托人提交的估價結果應該是()。下列表述中正確的是()。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災，為確定火災給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構估價。5．火災給該商鋪房屋造成的直接損失為()。A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元7．下列表述中正確的是()。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地?，F(xiàn)經某房地產估價機構評估，1號地塊的單價為9000元／㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／㎡。B．以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]三、下列估價結果報告和估價技術報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。每個錯誤對應一個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)X X大廈房地產估價報告封面及目錄(略)致委托方函X X股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進行了評估。X X房地產評估有限公司(公章)2004年10月16日估價師聲明(略)估價的假設與限制條件(略)房地產估價結果報告一、委托人X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估價機構X X房地產評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質及資質證書號(略)三、估價對象X X大廈是位于X X市X X路X X號院內的一幢寫字樓，建設用地面積5刪㎡，建筑結構為鋼筋混凝土結構，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車庫、人防和設備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。取得土地使用權后，經過兩年時間，大廈建設完成，投入使用。大廈外觀造型設計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內墻面，配置六部三菱電梯、中央空調系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設有快速自動轉換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。第四篇：2010年房地產房地產開發(fā)經營與管理真題及答案2010年房地產估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題房地產開發(fā)經營與管理一、單項選擇題（共35題，每題1分。A．風險較大B．收益率較高C．流動性較好D．投資回收期較長2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產的市場價值不同，主要是因為房地產市場具有（）。A．購買房地產股票B．購買商鋪C．購買房地產債券D．購買住房抵押支持證券4．關于投資組合理論的說法，正確的是（）。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積