【正文】 就是能夠保值、增值，能夠抵御通貨膨脹的負(fù)面影響。下跌的時段和增長的時段相比較，肯定是上升的時段經(jīng)歷的時間長，增長的空間大，而下跌的時段相對短，價格下跌的空間也相對小一些。從國外來看，房地產(chǎn)的發(fā)展也有周期性，周期一般來說有五到八年的成長、上升 ，就是漲價；有一到兩年，最多三年會有價格的穩(wěn)定和回調(diào)，有一定幅度的下跌。 我們國家和國外還有一些市場經(jīng)濟(jì)的不同，中央政府一直在說我們搞的是中國特色的社會主義市場經(jīng)濟(jì)，中國特色和國外的市場經(jīng)濟(jì)有什么不同？我們的政治體制是在中央集權(quán)制的體制下，是大政府、強(qiáng)勢政府的管理之下運(yùn)行的市場經(jīng)濟(jì)，在國外其他國家都是比較分權(quán)的政府，相對來說政府可以運(yùn)作的資源比中國政府要少得多，比如土地資源。比如 09 年好多城市房價都快速上漲的情況下，國外遇到這種情況下就會有更多的投資商進(jìn)入這個行業(yè)，來賺取利潤，吸引的投資商多，它獲取土地的機(jī)會就增加，因為土地的賣利方也會看到市場上低價升值了，愿意賣出，這樣投資就會大量增加， 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 11/37 一直增加到一兩年之后，供應(yīng)市場的房子、可以交易的房源大量增加，房價在這個過程中也在增加。原來供不應(yīng)求的情況下漲價漲得快，但是到了供過于求的話，房價就會出現(xiàn)拐點(diǎn)，可能就要回調(diào)。投資泡沫出現(xiàn)之后，就會影響到房價，房價就會出現(xiàn)回調(diào)。但是在中國，土地市場是由政府壟斷的，土地的出讓市場，就是一級市場，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)的上游，上游土地由政府壟斷，在現(xiàn)有的國情下，人多地少，所以中央政府對下級政府無論是征農(nóng)用地變成建設(shè)用地的征地計劃，還是供應(yīng)市場的出讓計劃，這兩個計劃都是由上級政府給下級政府下達(dá)指標(biāo)，通過計劃式的指標(biāo)管理來控制土地能夠進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)的市場，能進(jìn)多少，不是完全按照投資商的需求來供應(yīng)土地的，這是和國外一個很大的區(qū)別。所以在這種情況下，在土地出讓、征地，通過計劃管理的情況下，投資泡沫就很難產(chǎn)生，也就是過度投資的現(xiàn)象在大陸的多數(shù)城市不容易出現(xiàn)。當(dāng)房價漲到一定程度，到購買力被消化得差不多的時候，成交量會 發(fā)生變化，成交量會下降，會導(dǎo)致房價再進(jìn)一步上升產(chǎn)生一定阻力，甚至出現(xiàn)停滯，穩(wěn)定在某 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 12/37 一個價位上，這種情況下是存在的，但是可能要持續(xù)一段時間，通過時間和購買力進(jìn)一步的積累，再產(chǎn)生新的交易量，這種情況在大陸的城市是一個基本的特征。首先看中國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，在 08 年的時候，從國際到國內(nèi)相對來說比較緊張，比較悲觀，但是通過強(qiáng)勢政府的一攬子投資計劃，宏觀調(diào)控能調(diào)度的資源比較多，所以調(diào)控的力度比較大，就產(chǎn)生了一些明顯的效果。在中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇當(dāng)中，投資的復(fù)蘇除了基礎(chǔ)設(shè)施的投資，這是政府安排的一些計劃，基礎(chǔ)設(shè)施的投資增長非常明顯，增長幅度很大，其次就是房地產(chǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的興旺有很多人不光是投資興旺，購房也開始興旺，從 3 月份的投資住房，到 7 月份以后投機(jī)住房的比例越來越大，這樣房地產(chǎn)量迅速的增加，房價也漲上來了。這些都推動著中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。 經(jīng)濟(jì)， 需要宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，奠定人們整體購買力的基礎(chǔ)。一個是人口總量的增長增加了對房地產(chǎn)的需求，一個是城市化。 土地使用模式， 國外有國外的模式，中國土地使用的模式將來也會發(fā)生變化。 金融體系， 支持開發(fā)商的金融產(chǎn)品，目前來說比較少，主要是銀行貸款、開發(fā)企業(yè)上市，從股市上融資。 房地產(chǎn)類型、開發(fā)商， 開發(fā)商的構(gòu)成和開發(fā)的能力，還有政府對房地產(chǎn)業(yè)管理的模式。這些都會影響到房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于一攬子計劃要保增長，要保證 8%的增長速度，現(xiàn)在來看已經(jīng)保住了，采取了一系列的措施，有 4 萬億的投資計劃，分三年實現(xiàn)。出口和往年比，現(xiàn)在還沒有完 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 14/37 全恢復(fù)，主要取決于國際經(jīng)濟(jì)形勢不好。因為消費(fèi)者信心指數(shù)當(dāng)中不包括住房的消費(fèi)，只是其他的日常消費(fèi)，日常消費(fèi)構(gòu)成了消費(fèi)者信心指數(shù)，也就是說其他的日常消費(fèi)信心不足，增長比較緩慢。工業(yè)、制造業(yè)產(chǎn)品的投資，由于出口還沒有好轉(zhuǎn)。 不同的經(jīng)濟(jì)因素會影響房地產(chǎn)不同的產(chǎn)品類型。現(xiàn)在 還有離婚率的增加，本來是一戶又分成了兩戶，兩戶又需要兩套房子，所以家庭的小型化就導(dǎo)致了對住宅的需求增加。第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）在增加就業(yè)機(jī)會，增加產(chǎn)值，所以第三產(chǎn)業(yè)在城市越來越發(fā)展，就需要更多的辦公場所，經(jīng)營場所需要寫字樓、商鋪。 零售業(yè) 關(guān)系到商鋪、購物中心、超市，就關(guān)系到商業(yè)地產(chǎn)的興旺。 人口結(jié)構(gòu)。在整個人口變化的趨勢中，將來老齡人口會明顯增加，逐漸進(jìn)入老齡化社會，這是一個總體的狀態(tài)，也會影響到房地產(chǎn)業(yè)將來產(chǎn)品的變化。 我們現(xiàn)在最大的城市是上海，按照整個 市轄區(qū)來計算，它的人口密度比國外發(fā)達(dá)城市低得多，在 2021 左右。 人口老齡化問題。在未來 10 年，20212020 這十年中，肯定還會處在經(jīng)濟(jì)的快速增長階段，在這個階段，我們的人口仍然處在勞動力比較充足，老齡化不是很嚴(yán)重，社會撫養(yǎng)人口（小孩和老人占的比例）還是在比較可以接受的范圍內(nèi)，因為黨中央在 2021 年就提出了，中國在 21世紀(jì)的前 20 年是最重要的戰(zhàn)略發(fā)展機(jī)遇期，這個論斷就考慮 了這幾個因素，包括人口的演變，這 20 年是我們國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展最踴躍的時候， 2020 年之后，由于人口結(jié) 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 16/37 構(gòu)的變化，社會撫養(yǎng)人口比例增加，那時候勞動力就不會像現(xiàn)在這樣富裕了，勞動力的使用成本將會大大增加。 現(xiàn)在是 平方米的使用面積，換算成建筑面積大約是 的系數(shù)，相當(dāng)于 30 平米的建筑面積，再過 10 年，使用面積增長到 平方米，人均的建筑面積能增長到 36 平米。 房價。從現(xiàn)在的投機(jī)性購房來說，這些人形成了很大的利潤 來源 。首先看一下宏觀面的政策變化，因為中央的經(jīng) 濟(jì)工作會議已經(jīng)召開，一些宏觀經(jīng)濟(jì)管理的政策已經(jīng)逐漸明朗，有積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，保持靈活性， 4 萬億投資繼續(xù)實行，支持消費(fèi)信貸，極大保障性和棚戶區(qū)改造住房，國家要繼續(xù)增大支持力度，加大供應(yīng)。棚戶區(qū)改造有優(yōu)惠性政策。加強(qiáng)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管會采取不同的 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 17/37 動作，對開發(fā)商屯地不開發(fā)還會增加查處的力度，捂盤惜售，也 會增加對捂盤的監(jiān)管。嚴(yán)格土地出讓金的繳納。限制野蠻拆遷。差別利率，可能要做一定的調(diào)整。比如說上海，比例最大的是賦閑人，就是沒有固定職業(yè)，不上班的人。還有民營獨(dú)資企業(yè)、國營企業(yè)等等。北京、上海、廣州、武漢、重慶，排在第一位的都是賦閑，第二位的都是民營獨(dú)資企業(yè)，第三是國營企業(yè)，第四是政府機(jī)構(gòu)，第五是外資企業(yè)。 房地產(chǎn)市場的行業(yè)環(huán)境 。土地出讓收入和房地產(chǎn) 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 18/37 開發(fā)經(jīng)營過程中的稅費(fèi)的收入，占到了地方政府財政收入一個比較大的比例。 房地產(chǎn)業(yè)對于經(jīng)濟(jì)的拉動作用，因為房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈比較長，能夠帶動很多行業(yè)產(chǎn)品的經(jīng)營，也就是拉動 50、 60 個行業(yè)的發(fā)展，所以產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度很大。在好多工業(yè)制造業(yè)不是太興旺的情況下，國家要保增長， 2021 年重要的任務(wù)還是要繼續(xù)保增長，整個經(jīng)濟(jì)的增長就需要 率先起帶動作用的行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)很明顯就起到了支撐作用和拉動作用，所以從政府管理的角度來說，對房地產(chǎn)行業(yè)目前定的調(diào)子，還是要繼續(xù)支持這個行業(yè)的增長。 國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示 ， 今年 3 月全國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %.13 月 ， 中國完成房地產(chǎn)開發(fā) 投資 6594 億元 ，同比增長 %； 房屋新開工面積 億平方米 ， 同比增長 %； 商品房銷售額7977 億元 ， 同比增長 %。并要求 ， 對貸款購買第二套住房的家庭 ， 貸款首付款不得低于 50%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的 倍。 四、 有利因素： 房地產(chǎn)行業(yè)將越來 越規(guī)范化發(fā)展 五、 不利條件： 某種程度上對于開發(fā)企業(yè)的短期獲利有所影響。 第三部分 項目的區(qū)位分析（微觀分析） 一、 2021 年青島市房地產(chǎn)市場形勢 預(yù)計 2021 年青島市房地產(chǎn)市場仍將保持平穩(wěn)發(fā)展，年成交量將保持在較高水平 。預(yù)計 2021 年在地方政府的大力支持下，青島市房地產(chǎn)市場仍將會保持平穩(wěn)發(fā)展，成交量仍將保持較高水平。 青島市作為國內(nèi)外知名旅游城市，將吸引更多外地人前來置業(yè) 。 2021 年，全市共接待國內(nèi)外游客超過 3470 萬人次，其中海外游客 80 萬人次。作為全國著名的旅游度假城市，青島市近年來不斷加 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 21/37 大對旅游設(shè)施的建設(shè)，與國內(nèi)外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強(qiáng)，這將吸引越來越多外地人前來投資置業(yè)、購房安家，成為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場長期向好的重要驅(qū)動力。 環(huán)膠州灣組團(tuán)功能定位示意圖 來源：青島市規(guī)劃局，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng) 青島市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）確定了 “ 依托主城、擁灣發(fā)展、組團(tuán)布局、軸向輻射 ” 的空間發(fā)展戰(zhàn)略。這些舉措預(yù)計在中長期將會切實增強(qiáng)環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，促 進(jìn)青島市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，為當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展提供堅實基礎(chǔ)。 雖然 2021 年開發(fā)企業(yè)加快項目的竣工和推盤節(jié)奏，但預(yù)計 2021 年上半年青島市房地產(chǎn)市場供給仍將偏緊。 2021 年上半年將保持穩(wěn)中有升趨勢，下半年或?qū)⒏呶徽鹗?。而在 2021 年下半年，青島房價或?qū)㈦S著當(dāng)?shù)刈≌山涣康牟▌佣呶徽鹗?。全市新開工項目 262 個，續(xù)建項目 89 個，投產(chǎn)項目 194 個，漢莎 天廚、金華