【正文】 內資 41 億元。 基于以下原因，青島市房價在 2021 年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢，這些原因包括： 2021 年青島市住宅成 交面積保持在高位水平，而房價調整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后； 2021 年單幅住宅地塊樓面地價紀錄不斷被突破，典型地塊地價持續(xù)高企，以及中心城區(qū)住宅市場供應結構較為集中。不過，隨著企業(yè)加大投資力度，住宅施工面積、新開工面積同比增速仍將繼續(xù)保持上升趨勢， 2021 年下半年市場供給將較為充足。 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 22/37 2021 年上半年市場供應仍將偏緊，下半年供應將較為充足 。其中重點強化環(huán)膠州灣地區(qū)老港區(qū)到團島等中心組團的分工合作與協(xié)調發(fā)展。 “擁灣發(fā)展 ”空間發(fā)展戰(zhàn)略將增強環(huán)膠州灣地區(qū)的綜合競爭實力和對外輻射能力，提升購房需求 。 2021 年以來，游客人數(shù)增速年均達到 %。 著名旅游度假城市，游客人數(shù)年均增長 % 數(shù)據來源：中國指數(shù)研究院數(shù)據信息中心，中國房地產指數(shù)系統(tǒng) 青島市作為中國首批優(yōu)秀旅游城市，憑借著優(yōu) 美的 海濱風 景和特殊的歷史積淀，吸引著越來越多的國內外游客前來觀光旅游。 從中長期來看，青島市作為國內外知名的旅游城市，與國內外其他地區(qū)的聯(lián)系和交流將不斷增強，以及 ”擁灣發(fā)展 ”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的大力實施，將成為青島市房地產市場快速發(fā)展的主要推動力。 2021 年 1 月，青島市政府表示，為推動當?shù)胤康禺a業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展，在 2021 年青島市將繼續(xù)執(zhí)行既支持居民購房又抑制房價過快上漲的政策，除稅收政策執(zhí)行國務院規(guī)定外，其余優(yōu) 惠稅收政策保持不變，執(zhí)行期限順延至 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 20/37 2021 年 12 月 31 日。 六、 預計當期及今后一段時間的地產走勢： 價格穩(wěn)中有升，長遠的開發(fā)設想和合理的設計理念越來越成為左右銷量的重要因素。另外 ， 對購買首套住房且套型建筑面積在 90平方米以上的家庭 ， 貸款首付款比例不得低于 30%。 三、 金融信貸方面的政策調整： 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 19/37 4 月 14 日 ， 國務院常務會議指出 ， 全球 金融危機 的影響仍在持續(xù) ， 將保持貨幣信貸適度增長 ， 堅決抑制住房價格過快上漲 ， 并將加快研究制定合理引導個人住房消費的稅收政策。 二、 政府出臺的相關政策： 2021 年中國房地產政策已由此前的支持轉向抑制投機 ， 遏制房價過快上漲 ， 并且先後采取了土地、金融、稅收等多種調控手段 .不過 ， 頻頻刷新的地王記錄 ， 以及仍在不斷上漲的房價 仍是目前的現(xiàn)實。比如水泥、鋼鐵、玻璃、機械行業(yè)，家具、家電、運輸行業(yè)，房地產經紀、咨詢等，好多行業(yè)都是受到房地產業(yè)的地動，起到了火車頭的作用，而且房地產行業(yè)能夠相應的拉動就業(yè)，與相關行業(yè)形成了一榮具榮的局面。所以在 08 年交易量大幅下跌、購房者觀望的時候，地方政府和開發(fā)商一樣著急。房地產對于政府財政收入方面支持的力度很大，直接體現(xiàn)在房地產業(yè)中的土地出讓，政府是向市場提供出讓土地，通過 土地交易賣錢、盈利，所以中國特殊的制度和國情，使得政府既是房地產市場的監(jiān)管者，又是房地產市場的重要參與者，在參與的過程中地方政府能夠謀利。在這樣一些機構工作的人，尤其是管理層，就成為購房的主要人群。另外還調查了其他城市，結果大同小異。這里面成份比較復雜，比如專職的股民、全職太太等等。 據有關機構調查，什么樣的 購房者比較多。國家《城市房屋拆遷管理條例》要做明顯的修改。 08 年為了扶持房地產市場，第一批可能繳納兩成或者三成，最近中央出臺了政策，土地出讓金拿地的時候要一次性的至少繳 50%，這一點也算是優(yōu)惠的，因為 0 07 年的時候要求一次性付清。 如果市場過熱，可能就會帶來政府的警覺，害怕引起后續(xù)的風險，有可能出臺抑制的政策，比如二手房交易的優(yōu)惠稅率，原來減免營業(yè)稅是兩年以后二手房交易就可以優(yōu)惠，現(xiàn)在恢復到五年了。增加土地供給的政策在明年會進一步采用，開放中小城市戶籍，戶籍政策會進一步寬松、進一步放開。保障性住房在 09 年沒有完成計劃，只完成了 20%多的計劃，在 2021 年保障性住房會進一步有所增加。 2021 年的變化。 房價的變化，尤其是今年房價增長得比較快，對房價的拉動從投資性購房的比例不斷增加來說，說明社會上還是有比較富足的購買力，這個購買力主要表現(xiàn)為城市中現(xiàn)有的富裕家庭，以及外地向城市中轉移的富裕家庭，還有異地工作的高補貼群體，好多公司在多個城市都設有分部、分公司以及辦事處、營銷網點，這些在異地工作的人享受著高補貼，也屬于比較高的收入人群。現(xiàn)在住宅人均是 30 平米，山東省前年做過住房調查，當時全省人均住房建筑面積在 30 平米，將來還會繼續(xù)增長，十年后增長到 36 平米，人均的增長必然會帶來大量對住宅總量的需求。 人均住宅使用面積的未來增長空間。 中國 20 年將經歷發(fā)達國家 19501980 年歷程。人口密度來說，我們國內的城市和國外大城市相比還是偏低的，還要增加更多的高層建筑。 城市的人口密度。 在這種情況下，總的人口還在持續(xù)增長，一直增長到 2030 年， 2030年會達到高峰，然后逐漸穩(wěn)定下來，然后再有所下降。零售是否興旺，受到消費者信心的影響，也就是 CPI，大家購物是否消費得多，這樣會影響到零售業(yè)，影響到零售業(yè)的經營者，再往上追溯就影響到商業(yè)地產開發(fā)的速度。 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 15/37 另外是酒店，酒店也是一種商用的房地產類型，它受到整個國民經濟增長速度的影響，在大城市又受到第三產業(yè)的影響，所以酒店的多少取決于整個城市的經濟是否興旺。 辦公樓受新創(chuàng)業(yè)機會的影響，還有整個經濟的影響，第一產業(yè)、第二產業(yè)的比例在不斷減少，農林牧漁建筑業(yè)都屬于第一產業(yè)。商品住宅受到家庭組成速度的影響，這里指的是家庭的規(guī)模，過去是幾代同堂，現(xiàn)在越來越小家庭化，兩代戶比較多，所以平均一戶家庭人口不超過三個人， 、 個人，每戶就需要一套房子，即使總人口不變，由于戶數(shù)增加了，也會使得對住宅的需求量增加。拉動內需，由于消費者信心指數(shù)不旺，所以除了不動產之外的其他多數(shù)商品生產受阻，因此相應的投資也就不敢貿然投資，所以處在相對低位。 GPI 就是投資指數(shù)，除了房地產行 業(yè)非常興旺，其他大多數(shù)行業(yè)投資還處在比較謹慎的狀態(tài)。消費者信心指數(shù)，就是 CPI，現(xiàn)在還處在相對的低點，這是統(tǒng)計到 09 年 9 月份的統(tǒng)計數(shù)據，還處在 90 這個位置。 現(xiàn)在 來看 經濟環(huán)境有明顯的改善 ， 工業(yè)增加值，增幅持續(xù)回升，已經走出了低谷，低谷是在 09 年的 2 月份，現(xiàn)在已經開始持續(xù)的回升，只是回升的速度還處在不太 快 的水平上，但是這個趨勢是比較明顯的，已經開始進入上升期 。09 年的經濟措施。就住宅來說，提供住房保障的覆蓋面。相對于歐美，尤其是美國來說，美國這一輪的金融風暴就產生于房地產、金融衍生產品、次貸危機。從土地的拿地形式來說，由政府征收農用地變成國有土地然后再出讓，叫土地儲備，通過儲備，老城區(qū)舊城改造完成了土地舒化，拆遷進入市場，將來也可能農村的房地產市場會啟動，農村的集體土地會以一 定的形式進入開發(fā)商領域。 技術， 技術因素使得房地產開發(fā)的產品類型發(fā)生改變，比如建造高層建筑的能力在增強，影響到房地產的產品類型。 人口， 就是人口的增長。 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 13/37 影響房地產 業(yè)發(fā)展的主要因素。中國奢侈品市場現(xiàn)在在世界上占的比例越來越大，高檔名車、珠寶，甚至是私人飛機，中國奢侈品的市場在世界上越來越顯示出中國的消費能力。房地產業(yè)的投資得到了快速的恢復，尤其是今年 3 月份以后房價開始明顯加快了上漲的步伐，這時候房地產開發(fā) 投資企業(yè)看到了明顯快速恢復的市場前景，加大了投資的力度，所以各地就出現(xiàn)了拿地獲取出讓土地用于房地產開發(fā)的大量房地產企業(yè)，不斷地出高價拿地，就冒出很多新的地王，所以房地產業(yè)的持續(xù)興旺今年就出現(xiàn)了。 08 年就房地產開發(fā)來說，好多開發(fā)企業(yè)由于貨幣從緊的政策從銀行貸款貸不到，資金貸 款很緊張，后來由于美國金融風暴影響了全世界的經濟，也影響了中國的出口企業(yè)，影響了中國整個經濟的發(fā)展，所以才有了四萬億的一攬子計劃，國家貨幣政策也開始放松，所以開發(fā)企業(yè)從銀行貸款從今年第一季度就放松了，大量貸款可以使用，所以資金鏈也不緊張了，這樣整個中國房地產業(yè)的形勢就出現(xiàn)了緩解。 先看經濟發(fā)展的環(huán)境。政府向市場出讓開發(fā)用地的規(guī)模是受到國家整體宏觀調控限制的，這樣就不容易出現(xiàn)過度的投資，就不容易出現(xiàn)在一兩年之內快速產生供過于求的局面，也就不會輕易地導致供過于求之后的市場拐點之后的房價的大幅調整、下跌。正是因為這樣，雖 然現(xiàn)在的房價今年漲得很快，一些城市土地放量比前年多一些，但是還有一些城市土地也放不出來多少，不是完全自由市場經濟的機制來調節(jié)。這個周期就由上升期轉變?yōu)楹崡l周期。這種情況下在國外容易出現(xiàn)投資泡 沫，也就是投資過度。這種情況下，由于供應量的明顯增大，供求關系可能會發(fā)生一定的變化。我們的土地是公有制，而國外大部分國家都是土地私有制，土地私有制情況下更容易按照自由市場機制來運行， 市場能夠有更好的調節(jié)作用。這是國外在自由體制市場下的情況。我們經歷了多年的增長， 08 年一部分城市出現(xiàn)了小幅度的波動，價格的下跌。當然也有少數(shù)年份，短的時期內會出現(xiàn)價格的下跌。所以從城市化未來發(fā)展的空間來說，也有很大的空間，從 4570%，還有 25%總人口的比例，也就是說還有好幾億的人口還需要從農村逐漸轉移到城市， 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 2