【正文】 。福瀛苑、翡翠城 四、價格預計 結合項目規(guī)劃設計情況及周邊項目情況，周邊房價在 3200～ 3500 元 /平方米，該項目暫定銷售價格為住宅 3200 元 /平方米，商業(yè)網(wǎng)點 3500 元 /平方米，車庫 2500元 /平方米 第六部分 項目的經(jīng)濟收益分析 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 37/37 詳見附件 “ 萊西北京路項目成本估算表 ” 第七 部分 結論與建議 結論：該項目可行。住宅應設計成中高檔住宅，主要針對相關企事業(yè)單位 管理人員，兼顧青島投資客戶。 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 36/37 第五部分 項目定位及價格預測 一、項目的定位 根據(jù)規(guī)劃設計條件，該項目應做部分商業(yè)網(wǎng)點及中高檔住宅。 做好景觀設計，樹立企業(yè)良好形象。 戶型設計應符合當?shù)氐木幼×晳T及市場需求，套二戶型宜設計 80～ 85 平方米之間，套三戶型宜設計 100～ 115 平方米之間 。 第四部分 項目規(guī)劃設計建議（可多個方案） 一、項目總體規(guī)劃建建議 跟設計院加強溝通交流，不斷優(yōu)化設計方案，多向萬科、中海、綠城等名企學習，參觀他們開發(fā)的項目，學習他們的成功經(jīng)驗。 ● 現(xiàn)階段國家正在對房地產(chǎn)進行調(diào)控，形勢對我們不利，風險加大。 ● 地塊位置比較方正，面積較大，有規(guī)劃設計的空間 ，也可作為公司儲備項 目用地 。在此政策的帶動下，萊西市的經(jīng)濟中心開始北移。 ● 由于萊西市老城區(qū)面積比較狹小，隨著城市化進程的不斷深化，其地域限制已經(jīng)開始制約整個經(jīng)濟的發(fā)展。 ● 政策 及交通規(guī)劃 因素 青島市區(qū)工業(yè)轉移，大青島框架的規(guī)劃， 2021 年 底 預計建 成 青榮城際輕 軌，未來萊西將成為名副其 實的青島衛(wèi)星城之一。 ● 經(jīng)濟發(fā)展 加速 外資企業(yè)，本地較發(fā)達的農(nóng)牧業(yè)，礦業(yè)，高速發(fā)展的旅游業(yè)，如萊西湖，姜山濕地公園，溫泉將使萊西成為周邊城市自駕游的目的地，經(jīng)濟的發(fā)展將催 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 34/37 生富人數(shù)量的增加及就業(yè)崗位。城市化初級階段及其緩慢的發(fā)展速度，中期高速發(fā)展，后期穩(wěn)定在百分 之七十左右，目前萊西是總人口約 70 萬，城市人口約 25 萬，城市化率百分之三十五左右，預計城市人口將在未來高速發(fā)展至 50 萬后趨于穩(wěn)定。這決定著未來數(shù)年至數(shù)十年內(nèi)萊西市的城市化進程將帶動大量城市化人口的增加，包括農(nóng)民工進城成為城市居民，外來人口加入本市。但未來的發(fā)展趨勢必然會要求提供更多的房源，畢竟房地產(chǎn)開發(fā)是一項長期存在的行為。投資房地產(chǎn)的需求還是相當明顯的。不論從當?shù)卣€是駐扎 萊西 的企事業(yè)單位來講，硬件設施的建設和人才的引進，都必須以房地產(chǎn)開發(fā)為前提。相對萊西的房價，即使是比較高檔的樓盤，對這部分人來說經(jīng)濟上一般不成問題。而萊西市相對低廉的房價對于見慣了高房價的外來人口來說，在萊西置業(yè)，沒有理由不選擇當?shù)乇容^高端的樓盤項目。當然，萊西區(qū)位、交通、環(huán)境、房價等優(yōu)勢，也都是吸引外地人購房的一張張 “ 王牌 ” 。信步其中，暫拋鬧市的喧囂，獨享天地的恬淡和樸雅！ 四、區(qū)域消費結構 客戶群體分布狀況 ： 從該市房產(chǎn)局掌握的數(shù)據(jù)看，近三年來，外地人購房比例分別占 %、%、 36%，大約三分之一。 銀泰紫荊城 銀泰紫荊城位于萊西市新市府東 500 米，香港路與北京路交匯處，地處萊西新興 CBD 商務中心區(qū)。為 3000 多戶精英人士打造了一個中央商務區(qū) —— 占地30000 平米的羅馬假日廣場，內(nèi)設超市、幼兒園、網(wǎng)球場、健身廣場、陽光 泳池、星級影院，真正打造了一個大規(guī)模一站式生活社區(qū) .此外，社區(qū)還啟用了局域網(wǎng)電話，大大的節(jié)約了 的生活成本。社區(qū)配套完善，采用封閉式物業(yè)管理、紅外線安防系統(tǒng)、雙氣三線俱全。戶型設計極具人性化， 1 樓 米挑空客廳，擁有超大弧型落地窗 。 一期為 3 層式聯(lián)體別墅。分兩期開發(fā)建設，一期 35 個樓座、 280 套別墅， 75000 平方米建筑面積。 山水景園 山水景園位于萊西市政府北側，周圍的大型購物超市、學校、醫(yī)院、餐飲娛樂等基礎生活設施齊全。 項目總體規(guī)劃約 100 畝，建筑面積約為 13 萬平方米，可容納住戶約 900 多戶，綠化率接近 40%，主要以多層、小高層梯度布局，戶型有平層、錯層、躍層等。 市政配套設施 ： 周邊配有醫(yī)院、郵局，計劃中的輕軌車站近在咫尺，水電燃氣設 施齊全 文化及教育設施 ： 周邊 1000 米范圍內(nèi)書城、小學、中學環(huán)繞。 主要景觀 /大型城市設施 ： 萊西市新市府和世紀廣場西側，北臨梅花山生態(tài)觀光園。 生態(tài)環(huán)境 ： 周圍無工業(yè)企業(yè)駐扎，周邊地塊絕大多數(shù)已經(jīng)出讓，處于待建或在建狀態(tài)。二手房銷售市場平穩(wěn)，由于相對房價較低，居民主要以選購新房為主，二手房的主要方向還在租賃市場。新城區(qū)一市政府為中心向四周輻射，多個方向皆有在建或處于銷售期的新盤，主要以高檔社區(qū)為主，配套設施大而全，戶型也從兩室、三室到別墅不等，設計上的進步也比較明顯。需求造就生產(chǎn)，在這種大背景下，萊西市的房地產(chǎn)市場必將愈發(fā)紅紅火。 在此基礎上，萊西市的住宅市場消費群體越來越多 樣化，隨之而來的既是房地產(chǎn)建設的多樣化，越來越高檔的社區(qū)不斷興建。萊西素有 “ 青島后花園 ” 之稱， 碧 水環(huán)繞，綠樹成蔭，是最適合人類居住的理想城市。 在建和擬建大型商業(yè)設 施的情況 ： 大型商業(yè)設施在萊西這類縣級城市內(nèi)并不很多，目前利群集團正在建設的利群廣場位于老體育場區(qū)域， 總用地面積 ㎡，總建筑面積 111003 ㎡。消費群體主要為普通百姓。 萊西 市的地產(chǎn)投資環(huán)境 ： 地價便宜，可供開發(fā)的土地資源數(shù)量較多，城市化進程加快，總體來說目前的投資時機比較恰當。其中住宅 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %；商業(yè)營業(yè)用房及其它 萬平方米，比去年同期 萬平方米下降 %。 商品房空置面積。 13 月份，全市商品房（住宅）平均銷售價 格為 2256 元 /平方米，比去年同期 2180 元 /平方米上漲 %。其中 3 月份 萬平方米，比 2 月份 萬平方米增長 %。比去年同期 649 套增長 %，其中 3 月份 449 套比 2 月份 318 套增長 %。 商品房銷售。 13 月份，全市商品房竣工面積 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %。其中住宅 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %。 13 月份，全市商品房施工面積 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %。其中住宅投資 萬元，比去年同期 11099 萬元增長 %；商業(yè)營業(yè)用房及其它投資 萬元，比去年同期 325 萬元增長 %。 三、 萊西 市近 期 的房地產(chǎn)走勢 房地產(chǎn)投資。嚴格按標準落實社區(qū)居委會辦公用房，保證社區(qū)工作有序開展。理順物業(yè)管理體制，對新開發(fā)樓盤實施 “ 管建分離 ” ， 逐步將物業(yè)管理納入法制化、市場化軌道。加快污水處理廠尾水深度處理工程，加強水污染整治。同時，根據(jù)上級安排，抓好青榮輕軌建設清障等基礎性工作，確保重點項目盡快開工。 加強城市基 礎設施建設。完成城區(qū) 40 平方公里控制性詳細規(guī)劃編制工作，確保城區(qū)控制性詳細規(guī)劃覆蓋率達到 95％以上。餐飲業(yè)，重點抓好豪邦二期、良茂凱悅商務酒店等項目建設，加快悅海喜來、源杰二期等星級酒店認證工作，打造星級酒店群體，提升餐飲業(yè)知名度。商貿(mào)業(yè)，重點抓好利群萊西廣 場綜合開發(fā)等項目建 設，提高經(jīng)營檔次。 搞好村鎮(zhèn)銀行組建和小額貸款公司試點，加快引進發(fā)展中小企業(yè)融資擔保 機構，為企業(yè)發(fā)展提供信貸支持。推進融資產(chǎn)品創(chuàng)新，重點實施 “ 金智惠民 ” 、 “ 金助民生 ” 、 “ 金助外企 ” 、 “ 金促消費 ” 等六項工程，加大金融對地方經(jīng)濟的支持力度。 大力發(fā)展金融業(yè)。立足三大組團，加大物流企業(yè)引進力度，發(fā)展第三 方物流，提升物流業(yè)專業(yè)化、社會化服務水平。探索建立政企互動旅游宣傳營銷機制，搭建媒體、名人、賽會、文化活動等多種宣傳營銷平臺，加大宣傳推介力度。 優(yōu)化服務業(yè)內(nèi)部結構 突出發(fā)展旅游業(yè)。 城市功能日趨完善 實施基礎設施建設工程 31 項，完成了水武路一期拓寬改造、雨污管道、綠 野生態(tài)園二期、背街小巷改造、舊小區(qū)路燈改造等工程；加快供熱設施改造步 可行性 報告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 24/37 伐，城區(qū)供熱效果明顯改觀；北部新區(qū)小學建設、天然氣管道鋪設、污水處理廠尾水深度處理和洙河公園改造一期工程順利推進。引進了青島銀行萊西支行和山東銀聯(lián)擔保青島分公司，郵政儲蓄銀行正式掛牌營業(yè)。扎實推進江山湖濕地保護開發(fā)、萊西湖生態(tài)休閑旅游區(qū)等重點項目建 設。引進建設了家家悅、良茂凱悅百貨、國美電器、蘇寧電器等項目。加強節(jié)能減排工作，預計萬元 GDP 能耗下降 %，二氧化硫排放量降至 7400 噸，同比削減 126%，化學需氧量排放量降至 2021 噸以下，同比削減 %。金華集團與歐通投資咨詢（上海）有限公司簽訂《并購德國上市公司服務協(xié)議》，企業(yè)上市程序正式啟動。全市新增規(guī)模以上企 業(yè) 102 家，總數(shù)達到 750 家，銷售收入過億元的企業(yè)達到 29 家。預計全年出口達到 12 億美元，比上年增長 ％。 二、 萊西 市的城市發(fā)展分析 ： 一批重點建設項目進展順利 全市新批準外資項目 82 個（含增資），完成外資到賬 億美元，比上年 增長 ％；續(xù)建、引進內(nèi)資項目 310 個，實際利用