【正文】 02168 10/37 轉(zhuǎn)移到城市就需要有居住的場(chǎng)所，不論是購(gòu)房還是租房，都需要有居住的場(chǎng)所，還需要有工作的場(chǎng)所，這些都需要通過(guò)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)提供市場(chǎng)的產(chǎn)品，當(dāng)然有一部分也需要政府保障性住房的建設(shè)，來(lái) 解決城市化建設(shè)對(duì)房地產(chǎn)大量的需求。這些土地中，它的價(jià)值是 不均衡的，主要表現(xiàn)為城市土地值錢(qián)，現(xiàn)在正好趕上了城市化進(jìn)程。 第二部分 房地產(chǎn)投資形勢(shì)分析（宏觀分析） 一、 2021 年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)走勢(shì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀形勢(shì) 從長(zhǎng)期來(lái)看，我們國(guó)家尤其是人多地少，現(xiàn)在人口 13 億多，人口的持續(xù)增長(zhǎng)至少還要持續(xù) 20 年，要增長(zhǎng)到 1516 億，總?cè)丝诓拍軌蚍€(wěn)定。 ● 基礎(chǔ) 配套 ： 基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)配套完善 。姜山濕地位于 204 國(guó)道姜山段西側(cè)，總面積 2 萬(wàn)畝，其 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 9/37 中，蓄水面積 5000 畝，濕地面積 萬(wàn)畝，是山東省最大的內(nèi)陸濕地，也是青島市最大的沼澤濕地生態(tài)系統(tǒng)和野生動(dòng)物集散區(qū)。為保護(hù)姜山濕地棲息的許多國(guó)家保護(hù)野生動(dòng)物，該項(xiàng)目采取保護(hù)性開(kāi)發(fā)，在 保持濕地原有地形的基礎(chǔ)上，投資 4000萬(wàn)元對(duì)濕地蘆葦叢進(jìn)行保護(hù)開(kāi)發(fā)，栽植萬(wàn)余株水杉樹(shù)、大青楊、柿子樹(shù)、柳樹(shù)、法桐、爬藤等。 姜山濕地 ， 來(lái)自萊西市旅游局的消息說(shuō)，姜山濕地生態(tài)旅游城項(xiàng)目近日在萊西市正式簽約開(kāi)建。 ● 文化教育 ：齊魯孔孟之鄉(xiāng)，民風(fēng)淳樸。 ● 土地 總價(jià) 4958 萬(wàn)元，樓面地價(jià)為 589 元 /平方米，每畝約 55 萬(wàn)元。 四、項(xiàng)目概況 地塊位置及所 屬區(qū)域： 位于萊西市北京路，萊西市政府 西 側(cè) 1 公里處。置業(yè)輕軌沿線樓盤(pán)，相當(dāng)于投資城市未來(lái)，其潛在的升值空間是倍增的。至此，輕軌對(duì)半島城鄉(xiāng)一體化的推進(jìn)和城市化的發(fā)展，對(duì)居住習(xí)慣的改變，對(duì)沿線土地價(jià)值的增值等影響日益凸現(xiàn)。萊西市委按照 “ 青島 城陽(yáng) 即墨 萊西發(fā)展極 ” 城市規(guī)劃，爭(zhēng)取了兩個(gè)車(chē)站。 已 開(kāi)工的青榮城際輕軌連接了青島、煙臺(tái)、威海地區(qū)的主要城市，是半島城市群的重要聯(lián)絡(luò)通道，工程計(jì)劃今年 已 開(kāi)工， 2021 年底竣工通車(chē)。在此背景下， 山東半島的 公路網(wǎng)越來(lái)越完善，而本來(lái)地處中心位置的萊西逐漸形成了交通的樞 紐，南來(lái)北往的交通網(wǎng)絡(luò)皆匯于此 ，成為了炙手可熱的地區(qū)之一。雖然處于山東半島的中心，但長(zhǎng)期以來(lái)萊西市的地位比較尷尬，因交通的不甚便利，與周邊的三大地級(jí)市青島、 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 6/37 煙臺(tái)、威海都與這不短的距離，屬于 “ 前不著村后不著店 ” 的境地。 萊西的工業(yè)近幾年呈現(xiàn)猛增的態(tài)勢(shì)，特別是原 四方區(qū) 委書(shū)記 09 年調(diào)到 萊西以后，四方 區(qū)的企業(yè)幾乎集體搬遷到萊西，對(duì)于萊西一個(gè)人口只有 70 萬(wàn)的小城市來(lái)說(shuō)，未來(lái)幾年最缺的就是人才，所以 對(duì)外來(lái)人口的吸引力 很大。還有已經(jīng)獲批的山東半島國(guó)際機(jī)場(chǎng)也在萊西，將打造第二 “ 浦東機(jī)場(chǎng) ” 。全市轄 11 個(gè) 鎮(zhèn) 、 5 個(gè) 街道辦事處 和 1 個(gè) 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū) ，總 人口 萬(wàn)人。0939。34176。4039。1239。位于青島、 煙臺(tái) 、威海 三大沿海開(kāi)放 城市 之間，居 山東 省正在建設(shè)的半島城市群和半島制造業(yè)基地的中心，距 青島港 90 公里，距青島 國(guó)際機(jī)場(chǎng) 60 公里，在青 島市 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ” 內(nèi)，素有 “ 青島后花園 ” 之稱(chēng)，屬山東最適合居住和創(chuàng)業(yè)的首選城市。 1 / 37 項(xiàng)目管理手冊(cè) 編號(hào)： kxbg001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 2 / 37 萊西 項(xiàng)目 可行性 報(bào)告 地塊名稱(chēng)： 萊西市政府東側(cè)地塊 城市區(qū)域： 萊西市 擬建項(xiàng)目： 高檔住宅 3 / 37 編制 日期 2021年 6月 24日 審核 日期 2021年 6月 25日 批準(zhǔn) 日期 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 4/37 第一部分 概要 一、報(bào)告編制目的 通過(guò)對(duì) 萊西 北京路 目標(biāo) 項(xiàng)目的分析研究，市場(chǎng)預(yù)測(cè)，以及 該 項(xiàng)目的投資分析，風(fēng)險(xiǎn)分析和財(cái)務(wù)分析，以期探討該項(xiàng)目實(shí)施的可能性；公司提供決策依據(jù)；對(duì)該項(xiàng)目的前期策劃，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，組織實(shí)施，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，運(yùn)營(yíng)管理等提出初步的概要性意見(jiàn)或建議；該項(xiàng)目的定位及概念設(shè)計(jì)提供基礎(chǔ)資料。 二、編制依據(jù) 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 《 青島 市城市拆遷管理?xiàng)l例》 《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》 《城市 道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 三、項(xiàng)目背景 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 5/37 項(xiàng)目所處區(qū)域（城市）目前的發(fā)展?fàn)顩r及未來(lái)的發(fā)展前景 萊西市 位于 膠東半島 中部，隸屬于 青島 市，是 國(guó)務(wù)院 確定的沿海地區(qū)對(duì)外開(kāi)放縣市，也是中國(guó) 農(nóng)村 綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣市之一， 2021 年 10 月國(guó)家 統(tǒng)計(jì)局 公布的結(jié)果表明，萊西市由上年的全國(guó)第 100 名上升到第 64 名。 萊西市地處東經(jīng) 120176。— 120176。北緯 36176?！?37176。 東臨煙臺(tái) 萊陽(yáng)市 ，北靠煙臺(tái) 招遠(yuǎn)市 ，西隔 小沽河 與 平度市 相望，南臨 五沽河 與 即墨市 為鄰，南北長(zhǎng) 63 公里，東西寬 36 公里，總面積 1522 平方公里。 萊西交通比較方便， 不僅是青龍高速公路，更 重要的是已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)的青榮輕軌，到青島 30 分鐘，不出站就可以轉(zhuǎn)乘青島地鐵。而且針對(duì)機(jī)場(chǎng)的輻射能力還要建設(shè)多條高速輻射濰坊、煙臺(tái)、威海各地區(qū)等 。 在此不得不著重提一下萊西市交通的發(fā)展。但隨著周邊地區(qū)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，山東半島的經(jīng)濟(jì)往來(lái)越來(lái)越密切，溝通三地的交通問(wèn)題就顯得尤為重要了。但是僅僅依靠高速公路和國(guó)道的交通網(wǎng)還是有其局限性，方便物流的同時(shí)，人口的流動(dòng)還是只能依靠長(zhǎng)途汽車(chē)和私家車(chē)，而且不時(shí)的交通堵塞也是令人頭疼的問(wèn)題，但又一個(gè)方便快捷的交通方式即將誕生了 — 這就是青榮輕軌。 而萊西就是其中重要的一個(gè)節(jié)點(diǎn)。通車(chē)后，從萊 西去青島的時(shí)間僅需 30 分鐘，比以前坐汽車(chē)整整提前了一個(gè) 多 小時(shí)。 我們來(lái)橫向比較一下輕軌交通的建設(shè)會(huì)給一個(gè)城市的樓市帶來(lái)怎樣的利好： 2021 年，上海，中國(guó)第一條城市輕軌 —— 上海明珠線開(kāi)通，當(dāng)年沿線房?jī)r(jià)上漲 20%； 2021 年，武漢，輕軌一號(hào)線一期開(kāi)通運(yùn)營(yíng)，年內(nèi)沿線最高漲幅 140%； 2021 年，北京，輕軌 5 號(hào)線正式開(kāi)通，沿線物業(yè)平均升值 40%以上； 2021 年，大連，金州輕軌三號(hào)線開(kāi)通，沿線房 價(jià)同比上漲 126%； 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 7/37 事實(shí)證明，輕軌確是一條 “ 黃金軌道 ” ，它在解決人們交通出行難題的同時(shí) ，也將帶動(dòng)沿線物業(yè)的升值及所經(jīng)區(qū)域價(jià)值的提升。 當(dāng)?shù)卣膬A向性意見(jiàn) 借助交通愈加便利的優(yōu)勢(shì)，萊西市實(shí)實(shí)在在納入了 “ 青島經(jīng)濟(jì)圈 ” ，相對(duì)與物流的便利，人口流動(dòng)的便利可以帶來(lái)更大的商機(jī)，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，也是政府積極扶持的行業(yè)之一，安居才能樂(lè)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是萊西市經(jīng)濟(jì)騰飛的基礎(chǔ)，這一點(diǎn)政府的傾向性非常明顯。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)： ● 規(guī)劃用地 面積 ： 60102 平方米 （約 90 畝 ） ● 土地使用性質(zhì) ：商住 ● 容積率： ● 總建筑面積（預(yù)計(jì)） ： 84200 平方米，其中住宅 75800 平方米，商業(yè) 8400平方米 ● 控制高度： 40 米 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 8/37 ● 建筑密度 ： 29% ● 綠地率 ： 30% ● 退后地界：新建建筑物退東西北大于 6 米。 周邊環(huán)境與設(shè)施 ● 道路交通 ：位于北京路，緊鄰萊西市政府，由于處 于新建設(shè)的北部新城區(qū)，道路寬闊， 交通發(fā)達(dá)，可以從此處迅速到達(dá)萊西各個(gè)位置。 ● 風(fēng)景名勝 ： 萊西湖（產(chǎn)芝水庫(kù)），山東半島最大的淡水湖泊，著名旅游景點(diǎn)，旅游開(kāi)發(fā)前景廣闊。據(jù)了解，該項(xiàng)目將在姜山濕地建設(shè)水上娛樂(lè)中心、觀鳥(niǎo)臺(tái)和垂釣園等自然景點(diǎn)，另外周邊還將建設(shè)馬術(shù)俱樂(lè)部、越野車(chē)訓(xùn)練場(chǎng)等配套設(shè)施。據(jù)萊西市姜山鎮(zhèn)政府相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，整個(gè)工程3 年內(nèi)完成，屆時(shí)將成為集休閑、娛樂(lè)、觀光和會(huì)展于一體的高端自然旅游度假城。這里水資源豐富，水質(zhì)無(wú)污染，白天鵝、灰鶴、白鷺、野鴨等 20 多種國(guó)家一、二級(jí)保護(hù)動(dòng)物在此棲息。 ● 區(qū)域建設(shè)：作為北部新城區(qū)，正在不斷發(fā)展建設(shè)中。在這種情況下，人均的土地面積就會(huì)越來(lái)越少，因?yàn)橥恋孛娣e的增長(zhǎng)是很困難的，即使黃河三角洲能夠不斷的造陸，每年預(yù)計(jì)形成十幾平方公里的面積，填海造地也是非常少，隨著人口的增長(zhǎng)，人均土地在減少。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，超過(guò) 30%就已經(jīng)開(kāi)始加快城市化了， 45%是快速城市化的時(shí)候，一直持續(xù)到 70%的城鎮(zhèn)人口的比例，農(nóng)村人進(jìn)城的轉(zhuǎn)化才能降低。所以從長(zhǎng)期來(lái)看，不光是中國(guó)，世界上多數(shù)國(guó)家發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)也隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的過(guò)程中房地產(chǎn)產(chǎn)品一個(gè)基本的特征