【正文】 工業(yè)園一期等項(xiàng)目投產(chǎn)，耐克森輪胎二期主體工程完工，韓亞重工、大好河山葡萄酒、華翔航空科技等項(xiàng)目推進(jìn)較快。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 23/37 預(yù)計(jì)工業(yè)增加值達(dá)到 億元，比上年增長 %。萬福、九聯(lián)、東生等 12 家企業(yè)被評為 “ 全國食品工業(yè)優(yōu)秀龍頭企業(yè) ” 。獲得青島市科技進(jìn)步獎 9 項(xiàng)，國家專利授權(quán) 135 項(xiàng)，加大金融支持力度，授信額度 億元。 服務(wù)業(yè)發(fā)展水平提升 預(yù)計(jì)服務(wù)業(yè)增加值完成 億元，比上年增長 %。積極推進(jìn) ”萬村千鄉(xiāng)市場工程 ”和家電下鄉(xiāng)試點(diǎn)工作，新建、改建新型農(nóng)家店 200 家。積極推進(jìn)物流業(yè)發(fā)展，以鹽業(yè)、糧油業(yè)為主體的物流發(fā)展格局初步形成。預(yù)計(jì)全市各項(xiàng)存款余額 117 億元，比上年增長 19％；各項(xiàng)貸款余額 64 億元，比上年增長 7％。開 通 12319 城建服務(wù)熱線，榮獲全國最具投資潛力中小城市百強(qiáng)、全國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)、全國最具區(qū)域帶動力中小城市百強(qiáng)和全國十佳節(jié)約型中小城市。圍繞創(chuàng)建中國優(yōu)秀旅游城市，聘請專業(yè)公司對旅游業(yè)發(fā) 展進(jìn)行總體規(guī)劃，明確發(fā)展定位和發(fā)展重點(diǎn)。 加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)。加快發(fā)展鹽業(yè)物流和糧 食物流，著力建設(shè)國家級食鹽配送中心、國家食鹽儲備庫和半島糧食購銷與倉儲物流中心。鼓勵金融機(jī)構(gòu)用足用活國家政策，積極爭取信貸規(guī)模， 擴(kuò)大信貸投放。組織開展集中授信活動、銀企聯(lián)席會議，加強(qiáng)銀企溝通，拓寬企業(yè)融資渠道。 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 25/37 改造提升傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)。繼續(xù)推進(jìn) “ 萬村千鄉(xiāng)市場工程 ” 和家電下鄉(xiāng)工作，改善農(nóng)村消費(fèi)環(huán)境。 進(jìn)一步提高城市化水平 完善城市規(guī)劃體系。嚴(yán)把規(guī)劃項(xiàng)目建筑、規(guī)劃方案審查關(guān)，加強(qiáng)規(guī)劃批后跟蹤管理，嚴(yán)肅查處亂搭亂建等違法建筑行為，做到規(guī)劃建設(shè)一個項(xiàng)目，提升改善一片環(huán)境。重點(diǎn)抓好 209 省道拓寬改建、官東路大修、水武 路橋涵拓寬和改造工程。整修威海東路建華街、興華街、文化路建行小區(qū)等背街小巷，對煙臺路公共設(shè)施進(jìn)行綜合整治，在城區(qū)新增部分設(shè)施，改善城區(qū)環(huán)境。 強(qiáng)化城市綜合管理。建立健全物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理小區(qū)考核制度，規(guī)范物業(yè)收費(fèi)行為，對管理水平低、收費(fèi)不 規(guī)范、社會形象差、居民投訴多的企業(yè)進(jìn)行整頓，依法取締無資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，切實(shí)提高物業(yè) 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 26/37 管理水平。加大城區(qū)公交車覆蓋面，增開公交線路，解決乘車難問題，杜絕 “ 黑出租 ” 非法載客現(xiàn)象。 13 月份，全市完成房地產(chǎn)投資 萬元，比去年同期 11424 萬元增長 %。 商品房施工面積。新開工建筑面積 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %。 商品房竣工面積。其中住宅 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %；商業(yè)營業(yè)用房及其它 萬平方米，比去年同期 萬平方米下降 %。 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 27/37 13 月份，銷售房屋 1708 套。商品房預(yù)（銷）售面積 萬平方米，比去年同期 萬平方米增長 %。 商品房銷售價(jià)格。其中，北部新區(qū)新開工項(xiàng)目預(yù)定平均價(jià)格（住宅，含配套費(fèi)）為 3186 元 /平方米，比去年同期 2536 元 /平方米上漲 %。 13 月份，全市商品房空置面積 萬平方米，比去年同期 萬平方米下降 %。 消費(fèi)結(jié)構(gòu) ： 以本地消費(fèi)者為主，近期由于經(jīng)濟(jì)環(huán) 境的改善和交通條件的便利，越來越多的青島市區(qū)市民以及外來人口開始增多，據(jù)稱外來人口的購房比例在某些高檔樓盤已近 50%。 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 28/37 城市的商業(yè)現(xiàn)狀 商業(yè)設(shè)施的分布主要在新老城區(qū)的交界處，主要以中低端檔次為主，新城區(qū)的商業(yè)設(shè)施大多處于在建和規(guī)劃狀態(tài)。但隨著各個高檔樓盤的相繼開發(fā)，越來越多的高檔會所和商場呈增加態(tài)勢。 萊西 市的住宅市場分析 ： 目前，青銀連接同三的高速公路建成后，從青島到萊西僅用 40 多分鐘，即將開通的城市輕軌使青島跟萊西近在咫尺， 92 公里的路程僅需 30 分鐘。難得的發(fā)展機(jī)遇為萊西市房地產(chǎn)市場的發(fā)展蓄足了后勁。設(shè)計(jì)思路也兼收并蓄，涵蓋了普通住宅直至頂級豪宅，適合各類人群的消費(fèi)需要。 城市的住宅消費(fèi)現(xiàn)狀 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 29/37 老城區(qū)的住宅主要是普通多層建筑為主，檔次不高，現(xiàn)今也鮮有新開盤的項(xiàng)目。消費(fèi)人群主要是本地居民，外來購房群體比例不斷增加 。 二、項(xiàng)目周邊的基礎(chǔ)環(huán)境 地理位置 ： 萊西市政府西側(cè) 1 公里，北京路。綠化良好，綠地覆蓋面積大。 交通及道路狀況 ： 街道寬敞，車流量密度不大，無噪音污染。 三、項(xiàng)目周邊相關(guān)項(xiàng)目的狀況 天泰時代印象 ： 天泰時代印象象位于萊西市市區(qū)北端，萊西市新市府和世紀(jì)廣場西側(cè)，北 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 30/37 臨梅花山生態(tài)觀光園。天泰時代印象秉承現(xiàn)代先進(jìn)的開發(fā)理念，將為三級城市帶來時代所追求的居住環(huán)境和居住方式，為三級城市開發(fā)商樹立榜樣示范作用，要成為三級城市的城市品牌，成為三級 城市居民引以為豪的標(biāo)志性社區(qū)，使其同上海、北京、青島等大都市的生活狀態(tài)保持同步。項(xiàng)目占地 235 畝，總建筑面積 125000 平方米。二期開發(fā)建設(shè) 10 個樓座、 80 套別墅， 15 座多層公寓， 72021 余平方米建筑面積。外觀造型大方雅致， 70 平方米私家花園。并配備車庫，夾層為敞開式餐廳廚房， 2 樓 3 樓為起居室，并配有超大觀景露臺。 潤發(fā)新城 潤發(fā)新城位于萊西新區(qū)，前接萊西市新市政府大樓與之僅一路之隔，背依萊西最大的生態(tài)觀光園 —— 梅花山生態(tài)觀光園，西臨萊西公交長途客運(yùn)總站，無論從經(jīng)濟(jì)、人文、自然還是交通暢達(dá)和生活便利，潤發(fā)新城都處在了一個不 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 31/37 可比擬的絕版黃金地段。親子班車往返于青島與萊西之間，為 客戶 帶來更便利的生活。 一期獨(dú)棟別墅現(xiàn)房發(fā)售，戶均占地 畝， 220 m2 超大私家庭院空間；人性化的戶型布局，全明設(shè)計(jì)，間間采光、戶戶通風(fēng)，雙層中空玻璃隔音隔潮， 270 度觀景外飄窗，超大私家露臺免費(fèi)贈送；小區(qū)內(nèi)設(shè)有大型假山噴泉、水榭亭臺 、園林藝術(shù)與自然巧妙結(jié)合，處處體現(xiàn)以人為本的設(shè)計(jì)理念；規(guī)劃主要體現(xiàn)自然環(huán)境與建筑的和諧共鳴；噴泉廣場、水榭亭臺、兒童游樂場、健身路徑游移點(diǎn)綴，貫穿社區(qū)之中，隨勢造景，構(gòu)成一個完美的功能空間和人性化的藝術(shù)空間，真正實(shí)現(xiàn)人與自然、人與建筑之間的親密接觸。產(chǎn)生這種現(xiàn)象的背后到底有哪些深層次的原因？ 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 32/37 除了相繼出臺的房地產(chǎn) 政策，刺激了人們持幣待購心理，使得剛性需求得以釋放外，作為主管部門的萊西房產(chǎn)管理局與開發(fā)企業(yè)攜手，通過參加各種房展會等形式加大促銷宣傳力度，刺激了消費(fèi)，也是重要的原因。 客戶群體的消費(fèi)觀念及住房改善需求 ： 城市化進(jìn)程帶來的剛性需求以及越來越多的工業(yè)企業(yè)遷至萊西，提供了眾多的消費(fèi)需求，當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿坑^念首選是新房。 客戶群體的購房能力 ： 從各個新盤收集的資料顯示，前來看房選房的主力軍主要來自青島市，這部分人的購房動機(jī)主要以養(yǎng)老或者度假置業(yè)為主。 房產(chǎn)投資方面的需求 ： 對一個趕上了發(fā)展快車的新興城市來說，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是首先要解決的問題。所謂 “ 兵馬未動，糧草先行 ” 。 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 33/37 供需關(guān)系分析 ： 當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿啃枨?比較平穩(wěn)，加上外來人口的享受型置業(yè)需求，供需基本比較平衡。 五 、優(yōu)勢及劣勢分析 有利因素 ● 城市化進(jìn)程 加快 萊西市與中國東部大部分中小城市一樣進(jìn)入了高速城市化的階段，目前正進(jìn)入高速城市化歷史階段。論證依據(jù)，世界范圍內(nèi)城市化進(jìn)程的歷史經(jīng)驗(yàn)。這將是萊西是房地產(chǎn)市場的剛性需求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的刺激毋庸置疑。這將帶來大量青島市區(qū)人口的購房需求。因此，萊西市因地制宜，仿照青島市城市中心東移的模式，將萊西市政府遷往發(fā)展空間較大的北部地區(qū)，帶動了新城區(qū)向北擴(kuò)展的趨勢。越來越多的經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目開始扎根北部新城區(qū)。 不利因素 ● 該項(xiàng)目地處北部新城區(qū)，短期看會有銷售壓力。 建議 ： 準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目定位，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，根據(jù)市場情況，至少分二期開 可行性 報(bào)告 編號： kxbg 001 版號： 0 生效日期： 202168 35/37 發(fā)，放緩開發(fā)速度，待市場好轉(zhuǎn)時再加快開發(fā)進(jìn)度。爭取把該項(xiàng)目做成萊西標(biāo)桿項(xiàng)目。 二、建筑設(shè)計(jì)建議 南側(cè)設(shè)計(jì)多層，北側(cè)可適當(dāng)設(shè)計(jì)小高層； 多層盡量采用磚混結(jié)構(gòu)，以便降低工程造價(jià)。 三、 開發(fā)進(jìn)度 因現(xiàn)階段國家正對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，做完整體規(guī)劃設(shè)計(jì)后根據(jù)市場情況分期進(jìn)行開發(fā)，以便降低資金及銷售壓力。 二、目標(biāo)市場定位 該地塊周邊商業(yè)不是特別發(fā)達(dá)，因此設(shè)計(jì)成普通的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)即可。 三、樣本的篩選 梅花生態(tài)港 建議：立即進(jìn)行洽談、運(yùn)作