【正文】 實(shí)際利用內(nèi)資 41 億元。全市新增規(guī)模以上企 業(yè) 102 家，總數(shù)達(dá)到 750 家，銷售收入過(guò)億元的企業(yè)達(dá)到 29 家。加強(qiáng)節(jié)能減排工作，預(yù)計(jì)萬(wàn)元 GDP 能耗下降 %，二氧化硫排放量降至 7400 噸，同比削減 126%，化學(xué)需氧量排放量降至 2021 噸以下，同比削減 %。扎實(shí)推進(jìn)江山湖濕地保護(hù)開(kāi)發(fā)、萊西湖生態(tài)休閑旅游區(qū)等重點(diǎn)項(xiàng)目建 設(shè)。 城市功能日趨完善 實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程 31 項(xiàng)，完成了水武路一期拓寬改造、雨污管道、綠 野生態(tài)園二期、背街小巷改造、舊小區(qū)路燈改造等工程；加快供熱設(shè)施改造步 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 24/37 伐，城區(qū)供熱效果明顯改觀；北部新區(qū)小學(xué)建設(shè)、天然氣管道鋪設(shè)、污水處理廠尾水深度處理和洙河公園改造一期工程順利推進(jìn)。探索建立政企互動(dòng)旅游宣傳營(yíng)銷機(jī)制，搭建媒體、名人、賽會(huì)、文化活動(dòng)等多種宣傳營(yíng)銷平臺(tái)，加大宣傳推介力度。 大力發(fā)展金融業(yè)。 搞好村鎮(zhèn)銀行組建和小額貸款公司試點(diǎn)，加快引進(jìn)發(fā)展中小企業(yè)融資擔(dān)保 機(jī)構(gòu)，為企業(yè)發(fā)展提供信貸支持。餐飲業(yè)，重點(diǎn)抓好豪邦二期、良茂凱悅商務(wù)酒店等項(xiàng)目建設(shè)，加快悅海喜來(lái)、源杰二期等星級(jí)酒店認(rèn)證工作，打造星級(jí)酒店群體，提升餐飲業(yè)知名度。 加強(qiáng)城市基 礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。加快污水處理廠尾水深度處理工程，加強(qiáng)水污染整治。嚴(yán)格按標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)社區(qū)居委會(huì)辦公用房，保證社區(qū)工作有序開(kāi)展。其中住宅投資 萬(wàn)元，比去年同期 11099 萬(wàn)元增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其它投資 萬(wàn)元，比去年同期 325 萬(wàn)元增長(zhǎng) %。其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 商品房銷售。其中 3 月份 萬(wàn)平方米，比 2 月份 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 商品房空置面積。 萊西 市的地產(chǎn)投資環(huán)境 ： 地價(jià)便宜，可供開(kāi)發(fā)的土地資源數(shù)量較多，城市化進(jìn)程加快，總體來(lái)說(shuō)目前的投資時(shí)機(jī)比較恰當(dāng)。 在建和擬建大型商業(yè)設(shè) 施的情況 ： 大型商業(yè)設(shè)施在萊西這類縣級(jí)城市內(nèi)并不很多，目前利群集團(tuán)正在建設(shè)的利群廣場(chǎng)位于老體育場(chǎng)區(qū)域， 總用地面積 ㎡，總建筑面積 111003 ㎡。 在此基礎(chǔ)上，萊西市的住宅市場(chǎng)消費(fèi)群體越來(lái)越多 樣化，隨之而來(lái)的既是房地產(chǎn)建設(shè)的多樣化，越來(lái)越高檔的社區(qū)不斷興建。新城區(qū)一市政府為中心向四周輻射，多個(gè)方向皆有在建或處于銷售期的新盤，主要以高檔社區(qū)為主，配套設(shè)施大而全，戶型也從兩室、三室到別墅不等，設(shè)計(jì)上的進(jìn)步也比較明顯。 生態(tài)環(huán)境 ： 周圍無(wú)工業(yè)企業(yè)駐扎，周邊地塊絕大多數(shù)已經(jīng)出讓，處于待建或在建狀態(tài)。 市政配套設(shè)施 ： 周邊配有醫(yī)院、郵局，計(jì)劃中的輕軌車站近在咫尺，水電燃?xì)庠O(shè) 施齊全 文化及教育設(shè)施 ： 周邊 1000 米范圍內(nèi)書(shū)城、小學(xué)、中學(xué)環(huán)繞。 山水景園 山水景園位于萊西市政府北側(cè)，周圍的大型購(gòu)物超市、學(xué)校、醫(yī)院、餐飲娛樂(lè)等基礎(chǔ)生活設(shè)施齊全。 一期為 3 層式聯(lián)體別墅。社區(qū)配套完善，采用封閉式物業(yè)管理、紅外線安防系統(tǒng)、雙氣三線俱全。 銀泰紫荊城 銀泰紫荊城位于萊西市新市府東 500 米，香港路與北京路交匯處，地處萊西新興 CBD 商務(wù)中心區(qū)。當(dāng)然，萊西區(qū)位、交通、環(huán)境、房?jī)r(jià)等優(yōu)勢(shì)，也都是吸引外地人購(gòu)房的一張張 “ 王牌 ” 。相對(duì)萊西的房?jī)r(jià)，即使是比較高檔的樓盤，對(duì)這部分人來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)上一般不成問(wèn)題。投資房地產(chǎn)的需求還是相當(dāng)明顯的。這決定著未來(lái)數(shù)年至數(shù)十年內(nèi)萊西市的城市化進(jìn)程將帶動(dòng)大量城市化人口的增加，包括農(nóng)民工進(jìn)城成為城市居民，外來(lái)人口加入本市。 ● 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 加速 外資企業(yè)，本地較發(fā)達(dá)的農(nóng)牧業(yè)，礦業(yè)，高速發(fā)展的旅游業(yè)，如萊西湖，姜山濕地公園，溫泉將使萊西成為周邊城市自駕游的目的地，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將催 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 34/37 生富人數(shù)量的增加及就業(yè)崗位。 ● 由于萊西市老城區(qū)面積比較狹小，隨著城市化進(jìn)程的不斷深化，其地域限制已經(jīng)開(kāi)始制約整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。 ● 地塊位置比較方正，面積較大，有規(guī)劃設(shè)計(jì)的空間 ，也可作為公司儲(chǔ)備項(xiàng) 目用地 。 第四部分 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議（可多個(gè)方案） 一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建建議 跟設(shè)計(jì)院加強(qiáng)溝通交流，不斷優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，多向萬(wàn)科、中海、綠城等名企學(xué)習(xí)，參觀他們開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，學(xué)習(xí)他們的成功經(jīng)驗(yàn)。 做好景觀設(shè)計(jì)，樹(shù)立企業(yè)良好形象。住宅應(yīng)設(shè)計(jì)成中高檔住宅，主要針對(duì)相關(guān)企事業(yè)單位 管理人員，兼顧青島投資客戶。 。福瀛苑、翡翠城 四、價(jià)格預(yù)計(jì) 結(jié)合項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)情況及周邊項(xiàng)目情況，周邊房?jī)r(jià)在 3200～ 3500 元 /平方米，該項(xiàng)目暫定銷售價(jià)格為住宅 3200 元 /平方米，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 3500 元 /平方米，車庫(kù) 2500元 /平方米 第六部分 項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)收益分析 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 37/37 詳見(jiàn)附件 “ 萊西北京路項(xiàng)目成本估算表 ” 第七 部分 結(jié)論與建議 結(jié)論：該項(xiàng)目可行。 可行性 報(bào)告 編號(hào)： kxbg 001 版號(hào)： 0 生效日期： 202168 36/37 第五部分 項(xiàng)目定位及價(jià)格預(yù)測(cè) 一、項(xiàng)目的定位 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，該項(xiàng)目應(yīng)做部分商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)及中高檔住宅。 戶型設(shè)計(jì)應(yīng)符合當(dāng)?shù)氐木幼×?xí)慣及市場(chǎng)需求，套二戶型宜設(shè)計(jì) 80～ 85 平方米之間，套三戶型宜設(shè)計(jì) 100～ 115 平方米之間 。 ● 現(xiàn)階段國(guó)家正在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，形勢(shì)對(duì)我們不利，風(fēng)險(xiǎn)加大。在此政策的帶動(dòng)下，萊西市的經(jīng)濟(jì)中心開(kāi)始北移。 ● 政策 及交通規(guī)劃 因素 青島市區(qū)工業(yè)轉(zhuǎn)移，大青島框架的規(guī)劃， 2021 年 底 預(yù)計(jì)建 成 青榮城際輕 軌，未來(lái)萊西將成為名副其 實(shí)的青島衛(wèi)星城之一。城市化初級(jí)階段及其緩慢的發(fā)展速度，中期高速發(fā)展，后期穩(wěn)定在百分 之七十左右，目前萊西是總?cè)丝诩s 70 萬(wàn)，城市人口約 25 萬(wàn)，城市化率百分之三十五左右，預(yù)計(jì)城市人口將在未來(lái)高速發(fā)展至 50 萬(wàn)后趨于穩(wěn)定。但未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)必然會(huì)要求提供更多的房源，畢竟房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)長(zhǎng)期存在的行為。不論從當(dāng)?shù)卣€是駐扎 萊西 的企事業(yè)單位來(lái)講，硬件設(shè)施的建設(shè)和人才的引進(jìn)，都必須以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為前提。而萊西市相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)對(duì)于見(jiàn)慣了高房?jī)r(jià)的外來(lái)人口來(lái)說(shuō)，在萊西置業(yè)，沒(méi)有理由不選擇當(dāng)?shù)乇容^高端的樓盤項(xiàng)目。信步其中，暫拋鬧市的喧囂，獨(dú)享天地的恬淡和樸雅！ 四、區(qū)域消費(fèi)結(jié)構(gòu) 客戶群體分布狀況 ： 從該市房產(chǎn)局掌握的數(shù)據(jù)看，近三年來(lái)，外地人購(gòu)房比例分別占 %、%、 36%，大約三分之一。為 3000 多戶精英人士打造了一個(gè)中央商務(wù)區(qū) —— 占地30000 平米的羅馬假日廣場(chǎng)，內(nèi)設(shè)超市、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)、健身廣場(chǎng)、陽(yáng)光 泳池、星級(jí)影院，真正打造了一個(gè)大規(guī)模一站式生活社區(qū) .此外，社區(qū)還啟用了局域網(wǎng)電話，大大的節(jié)約了 的生活成本。戶型設(shè)計(jì)極具人性化， 1 樓 米挑空客廳，擁有超大弧型落地窗 。分兩期開(kāi)發(fā)建設(shè)，一期 35 個(gè)樓座、 280 套別墅， 75000 平方米建筑面積。 項(xiàng)目總體規(guī)劃約 100 畝，建筑面積約為 13 萬(wàn)平方米，可容納住戶約 900 多戶，綠化率接近 40%，主要以多層、小高層梯度布局，戶型有平層、錯(cuò)層、躍層等。 主要景觀 /大型城市設(shè)施 ： 萊西市新市府和世紀(jì)廣場(chǎng)西側(cè)，北臨梅花山生態(tài)觀光園。二手房銷售市場(chǎng)平穩(wěn)，由于相對(duì)房?jī)r(jià)較低，居民主要以選購(gòu)新房為主，二手房的主要方向還在租賃市場(chǎng)。需求造就生產(chǎn)，在這種大背景下，萊西市的房地產(chǎn)市場(chǎng)必將愈發(fā)紅紅火。萊西素有 “ 青島后花園 ” 之稱， 碧 水環(huán)繞，綠樹(shù)成蔭，是最適合人類居住的理想城市。消費(fèi)群體主要為普通百姓。其中住宅 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房及其它 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米下降 %。 13 月份，全市商品房（住宅）平均銷售價(jià) 格為 2256 元 /平方米，比去年同期 2180 元 /平方米上漲 %。比去年同期 649 套增長(zhǎng) %，其中 3 月份 449 套比 2 月份 318 套增長(zhǎng) %。 13 月份，全市商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 13 月份，全市商品房施工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 三、 萊西 市近 期 的房地產(chǎn)走勢(shì) 房地產(chǎn)投資。理順物業(yè)管理體制，對(duì)新開(kāi)發(fā)樓盤實(shí)施 “ 管建分離 ” ， 逐步將物業(yè)管理納入法制化、市場(chǎng)化軌道。同時(shí)，根據(jù)上級(jí)安排，抓好青榮輕軌建設(shè)清障等基礎(chǔ)性工作，確保重點(diǎn)項(xiàng)目盡快開(kāi)工。完成城區(qū) 40 平方公里控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作，確保城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃覆蓋率達(dá)到 95％以上。商貿(mào)業(yè)，重點(diǎn)抓好利群萊西廣 場(chǎng)綜合開(kāi)發(fā)等項(xiàng)目建 設(shè)，提高經(jīng)營(yíng)檔次。推進(jìn)融資產(chǎn)品創(chuàng)新，重點(diǎn)實(shí)施 “ 金智惠民 ” 、 “ 金助民生 ” 、 “ 金助外企 ” 、 “ 金促消費(fèi) ” 等六項(xiàng)工程，加大金融對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的支持力度。立足三大組團(tuán)，加大物流企業(yè)引進(jìn)力度，發(fā)展第三 方物流，提升物流業(yè)專業(yè)化、社會(huì)化服務(wù)水平。 優(yōu)化服務(wù)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu) 突出發(fā)展旅游業(yè)。引進(jìn)了青島銀行萊西支行和山東銀聯(lián)擔(dān)保青島分公司，郵政儲(chǔ)蓄銀行正式掛牌營(yíng)業(yè)。引進(jìn)建設(shè)了家家悅、良茂凱悅百貨、國(guó)美電器、蘇寧電器等項(xiàng)目。金華集團(tuán)與歐通投資咨詢（上海）有限公司簽訂《并購(gòu)德國(guó)上市公司服務(wù)協(xié)議》，企業(yè)上市程序正式啟動(dòng)。預(yù)計(jì)全年出口達(dá)到 12 億美元，比上年增長(zhǎng) ％。 基于以下原因，青島市房?jī)r(jià)在 2021 年上半年仍將保持穩(wěn)中有升趨勢(shì)，這些原因包括： 2021 年青島市住宅成 交面積保持在高位水平，而房?jī)r(jià)調(diào)整一般發(fā)生在成交量持續(xù)下跌約半年以后； 2