【正文】 21982 客戶來(lái)源：主要來(lái)自周邊客戶 典型樓盤：許繼花園、錦繡華府、萬(wàn)象新天等 板塊對(duì)比： 項(xiàng)目 東城區(qū) 中心區(qū) 西城區(qū) 價(jià)格 3500 元 /㎡左右 2800 元 /㎡左右 由于中心區(qū)項(xiàng)目參差不齊，中低端的項(xiàng)目拉低整體均價(jià)。 2800 元 /㎡左右 由于西城區(qū)項(xiàng)目少，而且最近推出皆為中高端項(xiàng)目。 130 ㎡左右的三房 客戶 私營(yíng)業(yè)主及政府公務(wù)員 私營(yíng)業(yè)主、周邊企業(yè)中高層及收入較為穩(wěn)定的教師群體及醫(yī)生群體 周邊優(yōu)質(zhì)企業(yè)的員工及中高層管理人員 四、 未來(lái)趨勢(shì)判斷： 市場(chǎng)供應(yīng)量減少： 魏都區(qū) 08 年共出讓土地 18 塊，且面積不大，與 07 年相比大幅下降，從國(guó)土資源局了解未來(lái)兩年市場(chǎng)的供應(yīng)量將有所下降。未來(lái)隨著國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)的一系列宏觀政策相繼出臺(tái)和房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲，相信市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)保持平靜和理性。 07 年月度成交戶均面積主要集中在 135150 ㎡之間， 08 年月度成交戶均面積則有所下降， 主要集中在 125130 ㎡之間。 第三章 房地產(chǎn)宏觀政策的影響 一、 土地政策： 土地增值稅開始清算。從 2021年 2 月 1 日起，我國(guó)將對(duì)房地產(chǎn)土地增值稅的征收由 1994 年以來(lái)的“預(yù)征”轉(zhuǎn)為“清算” 。 影響： 土地增值稅政策的出臺(tái)，增加了企業(yè)的開發(fā)成本，增加土地開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，從長(zhǎng)期來(lái)看，對(duì)開發(fā)商的資金能力和開發(fā)能力提出了更高的要求。 07 年 10 月，國(guó)土資源部 39號(hào)令，規(guī)定工業(yè)用地必須通過招拍掛公開方式出讓，此外，建設(shè)用書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進(jìn)行按比例分期發(fā)放。 “國(guó)三號(hào)”土地新政出臺(tái)。重要內(nèi)容如下： 一、嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的 20％征收土地閑置費(fèi)。二、要優(yōu)化住宅用地結(jié)構(gòu)，合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)。影響： 為土地市場(chǎng)的管理明確了方向，強(qiáng)化了土地監(jiān)察部門的權(quán)威性，改善了土地市場(chǎng)的秩序。打擊了企業(yè)的屯地行為，企業(yè)預(yù)期效益下降。這些企業(yè)的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略將被迫調(diào)整，加快開發(fā)速度。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)得到暫時(shí)抑制。直接導(dǎo)致購(gòu)房成本上升，從而使得有效需求下降；增加樓市的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是開發(fā)還是投資方面，對(duì)自住的客戶也會(huì)產(chǎn)生影響。直接對(duì)開發(fā)商的現(xiàn)金流提出要求，增加房地產(chǎn)開發(fā)中的財(cái)務(wù)成本，進(jìn)一步攤薄了開發(fā)商的利潤(rùn)，特別是對(duì)小型的企業(yè)，包括資金鏈緊張的中型企業(yè)都會(huì)受到較大的影響，而對(duì)資金實(shí)力雄厚的企業(yè)相對(duì)影響較小。 各城市（包括縣城）年度新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積 90 平方米以下住房（含經(jīng)濟(jì)適用住房）面積所占比重必須在開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。目前許昌市場(chǎng)上在售樓盤大多未嚴(yán)格執(zhí)行天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 90/70 政策，市場(chǎng)供應(yīng)的產(chǎn)品仍以大戶型住宅為主。 從未來(lái)的市場(chǎng)供應(yīng)看，基本上各大地塊都需要執(zhí)行 90、 70 政策，對(duì)于已經(jīng)習(xí)慣居大戶型住宅的許昌人來(lái)說，將是對(duì)需求的一次挑戰(zhàn)，也 對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)營(yíng)銷帶來(lái)一定的困擾。中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì) 2021 年 9 月 27 日聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》。目前許昌居民購(gòu)房只約有 20%的人會(huì)選擇按揭付款，大部分人都是采用一次性付款，而且市場(chǎng)上住宅的總價(jià)并不高，所以首付提高至 40%并不會(huì)大幅提高首付的金額，所以就目前來(lái)說，“ ”新政對(duì)許昌居民的購(gòu)房不會(huì)產(chǎn)生大的影響。 2021 年 12 月 11 日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》明確規(guī)定：以借款人家庭為單位認(rèn)定房貸次數(shù)；無(wú)論以前的貸款是否還清，再次申請(qǐng)房貸都不能享受首套房的政策，除非人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄健！暗诙追俊闭J(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，可能使購(gòu)房者在實(shí)際操作中有較大的“活動(dòng)空間”來(lái)規(guī)避 “房貸新政”的調(diào)控作用，備受關(guān)注的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)結(jié)束了各商業(yè)銀行版本不一的混亂局面，以家庭為 單位認(rèn)定既符合現(xiàn)實(shí)又有利于強(qiáng)化天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 調(diào)控。自 2021 年 10 月 1 日起，國(guó)家頒布的新的《物權(quán)法》開始實(shí)施。車庫(kù)首先應(yīng)該滿足本小區(qū)業(yè)主的需求，業(yè)主在買房時(shí)，可以通過簽訂合同付費(fèi)的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。新物權(quán)法使得業(yè)主的利益更加清晰，真正得到了保障。新物權(quán)法對(duì)征收 集體所有的土地和城鄉(xiāng)居民的房屋，給予了更為嚴(yán)格和細(xì)致的規(guī)定，將會(huì)對(duì)調(diào)整征地補(bǔ)償行為產(chǎn)生一定的影響，階段性的增加開發(fā)商的開發(fā)成本和開發(fā)速度，從而影響市場(chǎng)的土地和房屋供應(yīng)量 第 四 章 項(xiàng)目 分析 與定位 一、 項(xiàng)目的地塊分析： 項(xiàng)目的指標(biāo) 類型 指標(biāo) 備注 項(xiàng)目占地面積 70 畝（約 萬(wàn)㎡） 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目建筑面積 10 萬(wàn)㎡ 屬于中小型項(xiàng)目 項(xiàng)目容積率 多層與 高層相結(jié)合 項(xiàng)目地塊形狀 刀狀，入口位于刀柄 入口狹長(zhǎng)，內(nèi)部利于打造園林 位置 位于西城區(qū)，工農(nóng)路北，原玻璃廠位置 項(xiàng)目 地塊周邊情況 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 南面：綠茵花園（別墅項(xiàng)目），屬于西南片區(qū)較高品質(zhì)，西端一棟為6 層，大部分均為 4 層， 對(duì)本項(xiàng)目視野與景觀的影響不大。拆遷后與綠茵小區(qū)一墻一路之隔。 北面：公司的家屬區(qū)，為 6 層住宅樓，品質(zhì)較好，對(duì)項(xiàng)目視野影響不大，低層略有視線阻 擋和對(duì)視現(xiàn)象。 東面：臨近工農(nóng)路，開口縮小，減弱噪音，交通尚可。 10 105 路公交從此路經(jīng)過。路邊多為檔次較低的小商鋪、違建房、工廠家屬樓，道路給人感覺較為臟亂。 向陽(yáng)路 ： 根據(jù)許昌市未來(lái)城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，向陽(yáng)路周圍將會(huì)形成一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。道路較為干凈整潔，路兩旁有許多建材商鋪，商業(yè)氣息較為濃厚。 項(xiàng)目地 分析 塊 SWOT 矩陣 優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)的最大化方式 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 S 優(yōu)勢(shì)分析 ,良好的景觀優(yōu)勢(shì)； ,利于打造品質(zhì)項(xiàng)目； 量小，競(jìng)爭(zhēng)者少； 。 擴(kuò)大優(yōu)勢(shì)影響力： ； ； ； ，打造中高端項(xiàng)目； ，盡量促成團(tuán)購(gòu)。 抓住機(jī)會(huì) ,找準(zhǔn)項(xiàng)目切入點(diǎn) ，改善項(xiàng)目片區(qū)印象； —— 重要目標(biāo)群體。 彌補(bǔ)劣勢(shì)，減弱影響： 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 ，打造項(xiàng)目前商業(yè)廣場(chǎng)，彌補(bǔ)社區(qū)及片區(qū)基礎(chǔ)配套弱的劣勢(shì)； ，顛覆片區(qū)貧民窟印象； ，把鐵路影響降低到最小，減少對(duì)優(yōu)勢(shì)單位的影響，使得優(yōu)勢(shì)單位資源及價(jià)值最大化。 轉(zhuǎn)化威脅，降低風(fēng)險(xiǎn)： ，讓他們留下； ，提高工作生活便利； ，跳出項(xiàng)目片區(qū)低品質(zhì)影響，顛覆客戶對(duì)西南片區(qū)的低端印象。地塊入口較為狹長(zhǎng) —— 由于項(xiàng)目體量的局限性，很難形成較完善自身配套的社區(qū)； —— 項(xiàng)目的指標(biāo)決定了項(xiàng)目對(duì)片區(qū)生活影響力的局限性； —— 項(xiàng)目的指標(biāo)決定了本樓盤在設(shè)計(jì)上需走精細(xì)化路線 提升品質(zhì)。 項(xiàng)目區(qū)域配套：表現(xiàn)：缺乏品質(zhì)感的生活配套 ,公共交通略有不便 —— 建議利用項(xiàng)目特殊的地塊形狀（入口刀柄 處）規(guī)劃為商業(yè)廣場(chǎng) /商業(yè)街； —— 商業(yè)配套能聚集人氣，促進(jìn)項(xiàng)目形象提升，完善片區(qū)配套，打造品質(zhì)。 中心區(qū) —— 核心價(jià)值 ： 配套齊全、成熟的居住片區(qū)，繁華、配套成熟、市區(qū)中心、生活便捷； 客戶來(lái)源，以周邊客戶為主，包括周邊學(xué)校老師、醫(yī)生、周邊企業(yè)員工等。 因此，西城區(qū)在片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力不足。 東擴(kuò)， 隨著市政府的動(dòng)遷，東城區(qū)的市政配套也逐將完善，房地產(chǎn)大量進(jìn)軍帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值以及人氣的提升；北上， 城市北面已被政府納入北部拓展區(qū)域，北與鄭州接壤，未來(lái)將通城際快線，形成鄭州一小 時(shí)生活圈；中改，舊城改造為主，已經(jīng)完善的配套設(shè)施，改造讓城區(qū)煥然一新；西城區(qū)，項(xiàng)目所在工農(nóng)路片區(qū)已有大量的廢舊工廠倒閉拆遷，政府將對(duì)本區(qū)域?qū)嵭姓喂こ?，同時(shí)運(yùn)糧河改造已被政府劃入改造范圍，因此，西區(qū)也待煥新天。南部利好 —— 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、政府片區(qū)改造； 中部由于發(fā)展年限稍長(zhǎng)，交通配套及生活配套較為完善，為其中房地產(chǎn)較為發(fā)達(dá)的片區(qū)（代表樓盤：萬(wàn)象新天、許繼花園等），南北兩端較為落后，區(qū)域價(jià)值較低，樓盤品質(zhì)都較為低端。項(xiàng)目片區(qū)價(jià)值受到一定的區(qū)域限制，因此高品質(zhì)產(chǎn)品才是項(xiàng)目的突破口 項(xiàng)目資源分析 商業(yè)配套 —— 根據(jù)許昌市未來(lái)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，將會(huì)成立三個(gè)區(qū)域商業(yè)天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 中心，分別是東區(qū)商業(yè)中心、東南區(qū)商業(yè)中心和鐵西商業(yè)中心。 該商圈主要用以滿足鐵西區(qū)片區(qū)居民日 常生活需求，同時(shí)有建材等大型的專業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)，鐵西區(qū)已經(jīng)開始出現(xiàn)商業(yè)分化。隨著政府舊城改造的進(jìn)行，項(xiàng)目周邊的各種配套將逐步改善。 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)的中高層及技術(shù)人員也將鎖定為項(xiàng)目的優(yōu)質(zhì)目標(biāo)客戶。 交通配套資源 —— 交通系統(tǒng)暢通，距離市中心 5 分鐘車程；但公共交通比較方便有 10 10 10 7 等多線。 綜述資源方面， 項(xiàng)目資源有限，能作為項(xiàng)目亮點(diǎn)不多，建議項(xiàng)目自身應(yīng)創(chuàng)造產(chǎn)品亮點(diǎn)。 典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤 西城區(qū)供應(yīng)量小，項(xiàng)目片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)樓盤更少；中高檔樓盤主要集中在東城區(qū)和中心區(qū)，而西城區(qū)缺乏中高檔樓盤 。性價(jià)比稍高的樓盤代表不高，萬(wàn)象新天前期屬于性價(jià)比較高，隨著品牌形象的建立，價(jià)格也得到了較大的提升。 因此，以占領(lǐng)中高端產(chǎn)品、中端價(jià)位的高性價(jià)比市場(chǎng)空白比作為入市契機(jī)。 樓盤性價(jià)比， 中等性價(jià)比產(chǎn)品為主； 東城區(qū)區(qū)域潛力與產(chǎn)品設(shè)計(jì)均較好 —— 中高價(jià) ， 中心區(qū) —— 區(qū)域價(jià)值最高，產(chǎn)品設(shè)計(jì)稍弱 —— 中高價(jià) ， 西城區(qū) —— 區(qū)域價(jià)值較低，產(chǎn)品設(shè)計(jì)較弱—— 中低價(jià) 。 開發(fā)商戰(zhàn)略及品牌分析 許昌市房地產(chǎn)快速的發(fā)展過程中，本地房地產(chǎn)企業(yè)得到了空前的成長(zhǎng)機(jī)遇，一批本土的房地產(chǎn)企業(yè)不斷的發(fā)展壯大 —— 如恒達(dá)、鼎鑫、金石達(dá)等企業(yè)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的許昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)中 已逐漸成為本土房地產(chǎn)開發(fā)商中的領(lǐng)先者 . 同時(shí)在市場(chǎng)發(fā)展向好的形勢(shì)下，也迎來(lái)的眾多本省外地開發(fā)商的同臺(tái)角逐 —— 如河南建業(yè)、河南物華、河南宇華、天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 河南茂源等。我們必須打造出高品質(zhì)的產(chǎn)品，提升品牌影響力，才能獲得較大化的利潤(rùn) 。 開發(fā)商戰(zhàn)略品牌表現(xiàn)：初入市場(chǎng)，缺乏品牌知名度；尚無(wú)產(chǎn)品品牌延續(xù)性 —— 建議用中高端產(chǎn)品品質(zhì)樹立產(chǎn)品形象，鑄造產(chǎn)品及開發(fā)商品牌； —— 建議加大項(xiàng)目中高端形象塑造及推廣。 從 項(xiàng)目所處的周邊環(huán)境中，我們發(fā)現(xiàn)，我們的客戶最有可能來(lái)自于以下幾個(gè)方面區(qū)域：項(xiàng)目地塊西邊的建材及燈飾市場(chǎng)；許昌市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開 發(fā)區(qū)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)；項(xiàng)目附近待拆遷的拆遷戶原住民）；其它等。 因此，判定本項(xiàng)目主力客戶為 ： 項(xiàng)目周邊的私營(yíng)業(yè)主及個(gè)體戶 ； 項(xiàng)目周邊有購(gòu)買力的原住民 ； 片區(qū)企業(yè)專業(yè)人員及中層管理者；周邊公務(wù)員、教師群體 。 由于鐵西區(qū)為城市的傳統(tǒng)老工業(yè)區(qū)， 住 宅條件的落后不能滿足客戶在住宅“功能、配套以及空間”上的需求， 產(chǎn)生的一天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 批急需“改善現(xiàn)有居住條件”的“換房者”已然將成為我們穩(wěn)定而優(yōu)質(zhì)的客戶群。從建筑到園林，再到小區(qū)的配套，無(wú)一不顯示對(duì)生活的敬意。 榮耀的 —— 人首先是物質(zhì)的，其次才是精神的，高品質(zhì)的住宅自然流露居住者的榮耀，現(xiàn)代尊貴的外立面，恢弘大氣的入口，已充分享受被仰望的感覺 情趣的 —— 習(xí)慣了平淡閑散的生活，習(xí)慣了午后曬曬太陽(yáng)，在小區(qū)的長(zhǎng)凳上含飴弄孫，在樹蔭的草地上耳鬢廝磨，忙天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 碌的生活，不可或缺的是一份“情趣” 顛覆的 —— 我們地處西區(qū)，但我們不是 破舊與落后的代名詞，然而，正是由于這樣一種境遇，賦予了我們顛覆的使命，我們注定 “難得平凡”，我們將是標(biāo)桿，代言著西區(qū)的未來(lái) 。 我們所期望的， 不是鑲金貼銀豪宅的誕生， 而是一個(gè)高品質(zhì)的住宅在延續(xù)城市人的精神榮耀?? 我們所期望的， 不是城市或建筑新地標(biāo)的誕生， 更希望它能成為許昌人心目中的精神高地?? 天天文檔在線 最全最具性價(jià)比的地產(chǎn)資料大全 ： 744421982 我們?yōu)槲鲄^(qū)的榮耀而來(lái) 我們扮演著一切落后與腐朽的顛覆者 最終，只為實(shí)現(xiàn) 一座城市與一群人的榮耀與夢(mèng)想?? 四、 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 物業(yè)類型定位 調(diào)查顯示，客戶對(duì)物業(yè)形態(tài)的需求以多層為主力 ，占 73%，目前客戶的物業(yè)類型需求只是 “一種取向 ”，不是真正的實(shí)際需求反應(yīng) ， 他們沒有或很少有小高層或高層住宅的居住體驗(yàn)；目前的物業(yè)需求只是由于其原有住宅類型的習(xí)慣性延伸；整個(gè)市場(chǎng)缺乏 “多層住宅 ”以外的住宅類型的有力引導(dǎo)； 小高層物業(yè)型態(tài)必將逐漸成為未來(lái)的市場(chǎng)主力東區(qū)容積率平均約為 ，未來(lái)將以小高層住宅為主；中心區(qū)與西區(qū)高層住宅配比明顯加大，整體容積率在 左右 ； 政府有意識(shí)的引導(dǎo)高層住宅市場(chǎng)，提高單位土地利用率 。