【正文】 力取得預(yù)期的社會和經(jīng)營效益。這樣既可以有效利用既有醫(yī)養(yǎng)資源、提升養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量，又可以為醫(yī)養(yǎng)項目提供更多配套服務(wù)，拓展項目服務(wù)內(nèi)涵和財務(wù)收入。根據(jù) 20xx 年第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，我國 60 歲及以上老年人口已達(dá) 億，占總?cè)丝诘?%；較 20xx 年第五次人口普查相比， 60 歲以上人口占比上升了接近 3 個百分點。 近年來，在黨和政府的高度重視下，各地出臺政策措施，加大資金支持力度，使我國的社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)取得了長足發(fā)展。但是與現(xiàn)有及潛在需求相比，我國社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)仍然處于起步階段，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足新形勢、新任務(wù)和新需求。黨的十七大提出了“老有所養(yǎng)”的戰(zhàn)略目標(biāo) ,十七屆五中全會提出了“優(yōu)先發(fā)展社會養(yǎng)老服務(wù)”的方針 ,加強(qiáng)社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)，已越來越成為各級黨委政府關(guān)心、社會廣泛關(guān)注、群眾迫切期待解決的重大民生問題。 養(yǎng)老體系現(xiàn)狀：優(yōu)質(zhì)床位供不應(yīng)求、支持體系薄弱 ⑴ 市場需求旺盛，優(yōu)質(zhì)床位供不應(yīng)求 老年人口基數(shù)巨大，且每年保持快速上升的趨勢；城市“ 421”家庭格局的增多，都是催生養(yǎng)老需求的重要因素。按 20xx 年全國老齡辦提交的《全國城鄉(xiāng)失能老人研究報告》顯示， 20xx 年末我國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人約 3300 萬，占總體老人認(rèn)定的 19%，其中完全失能、需要專業(yè)照料的老人占比也超過了 6%，而目前全國養(yǎng)老床位總體上也不超過老年人口的 2%?，F(xiàn)有的各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，包括福利中心、敬老院、榮軍康復(fù)醫(yī)院、復(fù)員軍人了養(yǎng)老、社會辦養(yǎng)老院等，其中農(nóng)村敬老院、三五十張床位小型城鎮(zhèn)養(yǎng)老院僅僅提供基礎(chǔ)的住養(yǎng)服務(wù)，條件差，入住率也很低。而與之形成鮮明對比的是各地政府辦福利中心，由于有較好的硬件條件，絕大多數(shù)是一床難求。有調(diào)查報告稱全國各級、各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，有醫(yī)療支持（至少內(nèi)設(shè)有醫(yī)務(wù)室、配備有專業(yè)醫(yī)護(hù)人員）的不足 17%；而衛(wèi)生數(shù)據(jù)顯示 60 歲以上老人患病率是全人群的 35 倍，更多需要專業(yè)診療。 同時，老年抑郁病越來越受到社會的關(guān)注。要避免這種情況的發(fā)生，一方面養(yǎng)老機(jī)構(gòu)要豐富老人的文娛生活、陶冶情操、慰藉心靈，預(yù)防老年抑郁癥的發(fā)生，同時要配置專業(yè)心理診療師，從專業(yè)角度進(jìn)行及時、正確的診斷和治療，提高入住老人的生活質(zhì)量。 ⑵ 醫(yī)療的梯隊管理體系提供更為專業(yè)、全面的整體服務(wù) 醫(yī)療的醫(yī)護(hù)團(tuán)隊專門針對老年群體進(jìn)行了系統(tǒng)的學(xué)習(xí)和 第 11 頁 共 38 頁 培訓(xùn)，在常見的老年病治療、褥瘡管理、呼吸支持、老年癡呆患者的管理和老人心理疏導(dǎo)等方面有著長期的經(jīng)驗和鍛煉。 醫(yī)療的“醫(yī)師 護(hù)士 護(hù)理員”梯隊管理體系既從專業(yè)能力上，又上成本有效控制上實現(xiàn)了完美搭配。 其中 80 歲及以上的高齡老人達(dá) 萬人，占全市老年人口的 %，而失能老人也達(dá)到了 萬人，半失能老人有 萬人。據(jù)市民政局調(diào)查測算，全市城鎮(zhèn)老人有機(jī)構(gòu)養(yǎng)老需求的有 5188 人，現(xiàn)有 5 個福利院和 3 個民辦養(yǎng)老院的 1315 個床位已是捉襟見肘。其中公辦的 6 家在 市區(qū)即 市福利院， 260 張床位，其余的分散在江山、開化等縣市；敬老院主要分布在各級鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村，主要服務(wù)對象為農(nóng)村“五保戶”和“三五人員”， 第 12 頁 共 38 頁 共有 7280 張床位，入住率不足 65%。 建設(shè)新的大規(guī)模養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、引進(jìn)成熟的養(yǎng)老服務(wù)運(yùn)營體系，是解決養(yǎng)老任務(wù)的最好解決辦法。 醫(yī)療倡導(dǎo)的“醫(yī) +養(yǎng)”模式的引入，可以從市場根本上引導(dǎo) 、激勵養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的改革和完善，擴(kuò)充養(yǎng)老服務(wù)內(nèi)涵、提升服務(wù)質(zhì)量，最終帶動各級各類養(yǎng)老機(jī)構(gòu)自身的改造。家庭和諧是社會和諧的基礎(chǔ)， 一個能夠給予老人從生活照料、疾病診療、 專業(yè)護(hù)理直到臨終關(guān)懷的整體服務(wù)機(jī)構(gòu)既能有效滿足銀發(fā)一族多層次需求，又能從根本上解決困擾眾多家庭的難題和愧疚感，真正實現(xiàn)老有所依、老有所養(yǎng)、老有所樂，從而有效促進(jìn)家庭和睦和社會和諧。 按照我國《社會化養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)“十二五”規(guī)劃》（征求意見稿）到“ 20xx 年 … 每千名老年人擁有養(yǎng)老 床位數(shù)達(dá)到 30 張 ”的目標(biāo)計算，我國至少需要養(yǎng)老床位數(shù) 534 萬張。同時，各級政府都繼續(xù)明確了“政府主導(dǎo)、政策支持、市場推動、多方參與”的發(fā)展原則，積極鼓勵社會資本參與到養(yǎng)老附體系的建設(shè)中來，有些政府更是明確了在整個機(jī)構(gòu)養(yǎng)老床位數(shù)之中，民營養(yǎng)老院所占比例要超過 50%，并從土地劃撥、床位補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等方面都給予了大力支持。 現(xiàn)有養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不能滿足 市場 需求，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式優(yōu)勢突出 根據(jù)全國老齡辦在 20xx 年 3 月發(fā)布的《全國城鄉(xiāng)失能老年人狀況研究》數(shù)據(jù)顯示，截止到 20xx 年末，全國城鄉(xiāng)部分失能和完全失能老人超過 3300 萬，全老年人口的 19%，其中完全失能、需要專業(yè)照護(hù)的老人占比約 %。 這主要是因為現(xiàn)有絕大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)并不具備收養(yǎng)失能老人的軟硬件條件。 第三章 項目建設(shè)地址及建設(shè)條件 項目建設(shè)地址 選址原則及項目區(qū)域概況 選址原則 為使養(yǎng)老院建設(shè)能在以后較長時間里充分發(fā)揮作用，項目選址應(yīng)符合以下條件： ⑴ 符合政府用地整體規(guī)劃； ⑵ 環(huán)境清靜優(yōu)雅，空氣流通、場地干燥、排水通暢； ⑶ 周邊沒有污染企業(yè)，與各類污染源之間的距離應(yīng)符合國家有關(guān) 第 15 頁 共 38 頁 防護(hù)距離的規(guī)定； ⑷ 交通便利，便于家屬探訪。 基本原則 以失能、失智老人為主要收住對象，提供專業(yè)診療和護(hù)理支持 醫(yī)療 醫(yī)養(yǎng)項目 以康復(fù)醫(yī)院為核心， 實行康復(fù)醫(yī)院、養(yǎng)老院和老年公寓 健康 分 級管理 方式。 養(yǎng)老院是需要陪護(hù)老人的主要環(huán)節(jié)，主要針對半失能和失能老人進(jìn)行生活照料、輕度疾病診治、康復(fù)指導(dǎo)等服務(wù)，癥 狀加重或突發(fā)急癥患者轉(zhuǎn)入康復(fù)病房，癥狀緩解或痊愈老人轉(zhuǎn)入監(jiān)護(hù)型公寓。 監(jiān)護(hù)型養(yǎng)老公寓入住的老人生活基本可以自理，但多數(shù)是各類老年病患者，需要有專業(yè)醫(yī)師進(jìn)行定期檢查、健康指導(dǎo)和用藥提醒。 三個區(qū)域之間的雙向轉(zhuǎn)移形成一個很好的循環(huán)體系，有效地解決患者入院前、院中和出院后的診療和健康管理上連續(xù)和一致。 在《全國城鄉(xiāng)失能老人狀況研究報告》中提及， 城鄉(xiāng)完全失能老年人常常感到孤獨的比例分別達(dá)到了 %和 %。特別是中、重度完全失能老年人的心理抑郁狀況則更為嚴(yán)重。 醫(yī)療 醫(yī) 養(yǎng)項目在醫(yī)療、養(yǎng)老的基礎(chǔ)上開設(shè)的老年大學(xué)、康樂中心、體育場等休閑設(shè)施可以有效地拓展入住老人的活動范疇、娛樂身心、提高生活質(zhì)量。 建設(shè)內(nèi)容 項目以按滿足 1300 人同時入住的規(guī)模考慮，根據(jù) 醫(yī)療既往項目運(yùn)營經(jīng)驗 及國家養(yǎng)老院和醫(yī)院設(shè)計規(guī)范，以多層建筑為主，總建筑面積 63860 平方米。主要建筑 內(nèi)容 如下表 。 排水系統(tǒng)分類管理，生活用水排入城市污水管道，醫(yī)療廢水先經(jīng)專業(yè)處理后再接入城市污水管網(wǎng)。 消防工程 根據(jù)《建筑防水規(guī)范》有關(guān)規(guī)定配備噴淋及自動消防系統(tǒng)，建筑物之間留有消防通道，并配有人流主、輔疏散通道，同時設(shè)置室內(nèi)外消防設(shè)施。 同時，施工時所使用的機(jī)械和車輛會產(chǎn)生噪聲，估計影響距離為 60米左右， 夜間噪聲影響距離約為 150 米。 ⑵ 工地周邊設(shè)置 米以上的硬質(zhì)圍墻，定期對圍墻落塵進(jìn)行清洗，保持環(huán)境整潔。 第 20 頁 共 38 頁 ⑷ 建設(shè)施工過程中使用商品混凝土和袋裝白灰，施工完工后在 1個月內(nèi)完成渣土清理和綠化、硬化防塵工作。 ⑹ 建筑棄渣及時清運(yùn)，不得露天堆放，并運(yùn)至政府部門指定位置處理。 廢氣 本項目沒有廢氣產(chǎn)生。 噪音 本項目沒有噪音污染。但在項目實施過程中仍應(yīng)采取節(jié)能解說措施，具體如下： 建立節(jié)能工作責(zé)任制，制定節(jié)能計劃，實行能源成本核算制度和控制管理制度。 建立能源消耗原始記錄和統(tǒng)計臺賬制度，定期對主要用能設(shè)備及本單位能源利用狀況進(jìn)行分析。 教育全體員工牢固樹立建設(shè)節(jié)約型社會的理念，從一點一滴小事做起，自覺養(yǎng)成節(jié)約的良好習(xí)慣。 項目建成后嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定和批復(fù)的建設(shè)內(nèi)容進(jìn)行竣工驗收，驗收合格后才能交付使用。 技術(shù)人員要求 具有醫(yī)院、養(yǎng)老院類似項目的施工經(jīng)驗 ，并且精通房屋建設(shè)項目施工技術(shù)，確保能夠在遇到問題時及時解決，同時在細(xì)節(jié)方面能更為適應(yīng)入住老人的生活便利性和全面性。 第 26 頁 共 38 頁 第八章 投資估算 投資估算范圍 本項目建設(shè)方案涉及的前期審批、土地購置、建設(shè)裝修、設(shè)備采購和后期運(yùn)營維系所需的流動資金。 設(shè)備購置 項目設(shè)備包括醫(yī)療設(shè)備、康復(fù)理療設(shè)施和辦公用品，購置費(fèi)用 3000萬元。 總投資估算 經(jīng)計算，本項目共計投入 億元，其中包括征地費(fèi)用 億元，工程費(fèi) 億元，設(shè)備購置費(fèi)用 億元和運(yùn)營投入 億元。 按照國家鼓勵發(fā)展社會化 養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的有關(guān)政策和規(guī)定，本項目在土地獲取、床位 補(bǔ)助 以及各種運(yùn)營稅、費(fèi) 補(bǔ) 貼 和優(yōu)惠 ，因具體數(shù)據(jù)不詳，在做收入預(yù)測的時候 暫未作計算 。 主要資金 流 出為 固定資產(chǎn)投入、 員工工資福利、藥械采購和醫(yī)院、養(yǎng)老院正常運(yùn)營所需的經(jīng)費(fèi)和生活費(fèi)用。財務(wù)分析中應(yīng)根據(jù)財務(wù)計劃現(xiàn)金流量表，綜合考察項目計算期內(nèi)的投融資活動和經(jīng)營活動產(chǎn)生的各項現(xiàn)金流入和留出，計算凈現(xiàn)金流動和累計盈余資金，分析項目是否有足夠的凈現(xiàn) 金流量以維持正常運(yùn)營。 第 28 頁 共 38 頁 醫(yī)療 醫(yī)養(yǎng)項目的財務(wù)分析結(jié)論 經(jīng)分析，本項目財務(wù)生存能力一般，尤其是在現(xiàn)金流量方面壓力較大。但在前期固定資產(chǎn)投入較大，致使 在完成建設(shè)后尚需 9 年時間才能收回投入，且未計算財務(wù)成本。 第 29 頁 共 38 頁 第十章 風(fēng)險因素分析及對策 風(fēng)險因素概述 本項目涉及到土建工程、醫(yī)療安全、特種建筑、運(yùn)營管理和財務(wù)管理等多個領(lǐng)域，是一項復(fù)雜的工程，且具有一次性和固定性的特點，一旦建成，難以更改。 以下分析從風(fēng)險識別、風(fēng)險估計、風(fēng)險 評價和應(yīng)對方面分別進(jìn)行闡述。 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險 經(jīng)濟(jì)風(fēng)險主要是項目的預(yù)測收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、成本比例等與實際相比的不確定性問題。另外政府財政部門不能按時將補(bǔ)助、補(bǔ)貼落實到位，也會增加項目的風(fēng)險。 第 30 頁 共 38 頁 防范和降低風(fēng)險的措施 工程風(fēng)險的對策 對應(yīng)項目的工程風(fēng)險，可加大監(jiān)理和管理力度，在工程施工方、供貨商等參與單位的選擇上嚴(yán)格把關(guān)，建立嚴(yán)格的規(guī)定和規(guī)章制度，貫徹項目業(yè)主責(zé)任制以及質(zhì)量監(jiān)督制等作為主要手段進(jìn)行風(fēng)險防范，特別市要嚴(yán)格按照施工設(shè)計和計劃開展工作，確保工期按期高質(zhì)量完成。 第 31 頁 共 38 頁 第十一章 結(jié)論 本項目的實施符合 市養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的目標(biāo) “十二五”是我國各級政府建設(shè)社會化養(yǎng)老服務(wù)體系的重要階段，市政府也對體系建設(shè)做了細(xì)致部署和目標(biāo)設(shè)定 :到 20xx年基本建成新型養(yǎng)老服務(wù)體系，并要求社會資本投資建設(shè)的床位數(shù)要達(dá)到整個養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位數(shù)的 50%。 本項目的實施符合構(gòu)建新型養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu) 的趨勢 隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的生活水平、消費(fèi)能力和養(yǎng)老觀念的變化，人們的養(yǎng)老需求逐漸想多層次、多元化方向發(fā)展，老年養(yǎng)老不僅僅要滿足基本的生活照料需求，同時還希望在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里也能滿足溝通、交流、娛樂、休閑、學(xué)習(xí)、有為、親情的需要；同時老年群體疾病的多發(fā)性