【正文】 與八百里洞 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 10 庭相映成趣，構(gòu)成了湖上湖、山中山、樓外樓的奇特景觀。 岳陽縣有良好的區(qū)位優(yōu)勢?？h城離岳陽市區(qū) 公里，離長沙 125 公里，離華中重鎮(zhèn)武漢僅210 公里，京廣鐵路臨城而過，鐵路貨場年貨運能力為 150 萬噸； 107 國道、京珠高速公路和岳 榮新一級公路貫穿縣境；榮鹿兩條三級公路橫跨全縣東西，城區(qū)往西 12 公里有 500 噸級的鹿角碼頭，順湖而下水路可通江達(dá)海?？h城內(nèi)擁有 11 萬伏供變電站，并興建了一批水電站。現(xiàn)擁有日供水能力為 5萬噸自來水 供應(yīng)系統(tǒng)。 項目 背景 近年來，岳陽 市 從一個傳統(tǒng)的旅游城市發(fā)展 成為了國內(nèi)旅游強(qiáng)市，進(jìn)入 21 世紀(jì)以后， 岳陽 市 的旅游業(yè)更是進(jìn)入了一個 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 11 全新的歷史發(fā)展 階段，岳陽市市委市政府明確提出要以旅游業(yè)為龍頭，帶動第三產(chǎn) 業(yè)全面發(fā)展， 使旅游業(yè) 成為岳陽市國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 把岳陽 市 建設(shè)成為生態(tài)優(yōu)美的旅游度假基地。隨著 岳陽 市 旅游市場的蓬勃發(fā)展，國內(nèi)外游客對該市飯店客房 的需求持續(xù)增長，面向中高端旅游客人及 境外游客住宿的高星級飯店市場有了一定的發(fā)展 空間，同時該市高星級飯店相應(yīng)的配套 服務(wù)設(shè)施仍與客人的高端需求存在一定的差距。 此外岳陽縣缺乏高檔商務(wù)活動、政務(wù)接待和會議場所，本項目有利于填補(bǔ)這一空白。通過新建四星級賓館，加大硬件投入，提高接待檔次、完善功能和增強(qiáng)賓館的接待能力，提高市場競爭地位，適應(yīng)岳陽市及所在地 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 12 區(qū)不斷發(fā)展的旅游市場需要，更好地發(fā)揮小天地賓館的資產(chǎn)效益，為賓館和投資者帶來巨大效益，同時也可為岳陽市的旅游業(yè)發(fā)展作出積極貢獻(xiàn)。作為縣內(nèi)首家四星級酒店，設(shè)計氣勢恢宏，將顯示城市的大氣和風(fēng)范，將招來更多的南來北往的客人。 而到目前為止，岳陽縣委縣政府沒有一家政務(wù)接待場所，建設(shè) 集 會議 、政務(wù)、商務(wù)一體化的小天地四星級賓館，有助于填補(bǔ)這一空白 。 適應(yīng)岳陽地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展 的需要 岳陽歷史悠久，人杰地靈，名勝眾多。構(gòu)成其“湖中湖”、“山外 山”、“樓外樓”的旅游奇觀，與煙波浩渺的八百里洞庭交相輝映，是步入小康生活的國內(nèi)市民和中外賓客 休閑觀光度假的好去處。 本項目的建設(shè)有利于提升岳陽 酒店業(yè) 的接待服務(wù)水平， 促進(jìn)岳陽旅游業(yè)的發(fā)展。 自 一九八三年縣城由岳陽市 區(qū)遷至榮家灣鎮(zhèn)以來， 縣城建設(shè)日新月異，工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，目前建成城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城區(qū)由 3000 余人增加到近 8萬人口，建成區(qū)達(dá) 平方公里（規(guī)劃拓展到 82平方公里），規(guī)劃合理、設(shè)施齊備，已成為京廣鐵路線上的一 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 14 座明星城。工業(yè)發(fā)展迅猛，初步形成了輕紡、建材、機(jī)械制造、服裝、造紙、醫(yī)藥、化工、礦產(chǎn)及農(nóng)副產(chǎn)品加工等八大生產(chǎn)系列。 岳陽縣有良好的區(qū)位優(yōu)勢?？h城離岳陽市區(qū) 公里，離長沙 125 公里，離華中重鎮(zhèn)武漢僅210 公里，京廣鐵路臨城而過，鐵路貨場年貨運能力為 150 萬噸； 107 國道、京珠高速公路和岳榮新一級公路貫穿縣境；榮鹿兩條三級公路橫跨全縣東西，城區(qū)往西 12 公里有 500 噸級的鹿角碼頭，順湖而下水路可通江達(dá)海?？h城內(nèi)擁有 11 萬伏供變電站，并興建了一批水電站。 岳陽縣 作為岳陽市的衛(wèi)星城， 商品經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、對外交往密切，來往人員多， 隨著 岳陽縣 工業(yè)園、 鹿角 碼頭 等一批工業(yè)園區(qū)和基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，人流更為密集。如遇到文化交流、商務(wù)活動、團(tuán)隊旅游、節(jié)假日等情況，縣內(nèi)的酒店、賓館就出 現(xiàn)爆滿現(xiàn)象，客房嚴(yán)重不足。緊緊抓住當(dāng)前百業(yè)俱興的大好時機(jī)，吸引更多的國內(nèi)外商家來岳陽縣進(jìn)行更高層次的參觀訪問、洽談業(yè)務(wù)、開發(fā)建設(shè)以及探親訪友、觀光旅游等，使來岳陽縣的外賓、外國專家、華僑、港澳臺同胞以及全國各地的各方來賓都能吃得好、住得好、玩得好，建設(shè)一個集吃、住、行、玩、健身等配套齊全、設(shè)備先進(jìn)、管理科學(xué)的綜合性現(xiàn)代化賓館是十分必要的，并將給岳陽縣及周邊地區(qū)的開發(fā)建設(shè)帶來新的機(jī)遇，直接影 響著未來岳陽縣的發(fā)展和騰飛。 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 16 建設(shè)規(guī)模 需求分析 賓館業(yè)酒店業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展直接相關(guān)。從已公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看： 2020 年， 岳陽 全市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長 14%。第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 ,增長％ 。 按常住人口計算，人均 GDP 達(dá)到 21410 元，增長 %，比全省高出 3889元。全市三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為 ::33，二產(chǎn)業(yè)比重首次達(dá)到 50％以上，對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率達(dá)到 ％。 2020年， 全市實現(xiàn)社會消費品零售總額 ， 比上年 增長 23％ ， 總量居全省第二位。 岳陽 市 是第一批 獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號 的城市 。 2020 年共接待境內(nèi)外旅游者 1150萬人次，旅游總收入增長 16％。進(jìn)出口總額 億美元，增長 ％。城鄉(xiāng)居民收入不斷提高。 這些都為本項目的建設(shè)和發(fā)展創(chuàng)造了雄厚的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。并被《福布斯》雜志評為中 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 18 國內(nèi)地最適宜開設(shè)工廠的 20 個城市之一和最佳商業(yè)城市百強(qiáng)之一。目前建成城區(qū)面積不斷擴(kuò)大，城區(qū)由 3000 余人增加到近 8 萬人口，建成區(qū)達(dá) （規(guī)劃拓展到 82平方公里）， 。 岳陽縣 經(jīng)濟(jì)實力雄厚，發(fā)展高檔次的國際大酒店具有較好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 。為本項目的建設(shè)奠定了扎實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，為賓館酒店業(yè)發(fā)展培養(yǎng)了穩(wěn)定優(yōu)質(zhì)的消費客戶群，加上當(dāng)?shù)貎?yōu)越的區(qū)位環(huán)境、良好的基礎(chǔ)設(shè)施為 小天地四星級賓館 的建設(shè)和經(jīng)營提供了有力的保證。 2020 年到 2020 年，全 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 19 國星級酒店的客房數(shù)量從 594， 700 間增長至 1， 459， 800間左右，年均增長率為 %。另外，在五星級之上增設(shè) “白金五星級 ”，北京中國大飯店、上海波特曼麗嘉酒店、廣州花園酒店三家飯店 07年 8月被正式批準(zhǔn)為 “白金五星級飯店 ”。 高星級酒店的興建 與開業(yè)仍將保持慣性的增長趨勢，并在部分二線城市有快速發(fā)展的可能。未來幾年，在人民幣升值的大背景，不只經(jīng)濟(jì)型酒店，高星級酒店的投資也將繼續(xù)保持升溫趨勢。亞太地區(qū)成為世界上游客量位列第二的地區(qū)，中國以 10%的增長率，繼續(xù)鞏固了世界旅游業(yè)前列國家之一的地位。 根據(jù) 統(tǒng)計局發(fā)布的 2020 年國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ， 2020 年 我國 全年入境旅游人數(shù) 13003 萬人次，比上年下降 %。在入境旅游者中，過夜旅游者 5305萬人次，下降 %。國內(nèi)居民出境人數(shù)達(dá) 4584萬人次，增長 %。國內(nèi)出游人數(shù)達(dá) 億人次，增長%；國內(nèi)旅游收入 8749 億元，增長 %。 岳陽 旅游經(jīng)濟(jì)各項指標(biāo)呈現(xiàn)出快 速 增長態(tài)勢。全市共接待入境旅游人 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 21 數(shù) 萬人次， 比上年增長 %；旅游創(chuàng)匯 2118 萬美元，增長 %；接待國內(nèi)旅游人數(shù) 1362萬人次，增長 %，實現(xiàn)旅游總收入 億元，增長 %。 隨著旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展， 全市旅 館 飯店 業(yè)經(jīng)營業(yè)績不斷上升。旅 館 飯店 業(yè)特別是高檔次的 旅 館 飯店 市場前景十分看好。 岳陽縣 酒店客源市場主要有： 來 張谷英村 和省級風(fēng)景名勝區(qū)休閑觀光度假，來 岳陽縣 開展商務(wù)活動、會議和接待交流活動。據(jù)統(tǒng)計，休閑觀光度假的逗留時間為 天，探親訪友的為 天，商務(wù)活動的為 天，會議的為 天，健康療養(yǎng)的為 天，文體科技交流的為 ，其他旅游目的的為 。 岳陽縣 目前 僅有 三星級 4家，客房 總數(shù) 220套 間， 四星級以上的酒店為空白， 可以滿足 一般 游客需求 ，但是缺乏高級 綜合接待 場所， 總體上看，規(guī)模小、檔次低、服務(wù)業(yè)尚處于 小縣城 的落后狀態(tài)。 隨著我國改革開放的不斷深入，投資環(huán)境的 進(jìn)一步改善，必將推動經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，人民生活水平的提高和消費觀念的不斷更新，都將會帶動商務(wù)旅游消費的發(fā)展?？傊?， 小天地四星級賓館 的市場前景廣闊而良好，并對岳陽縣 及整個 岳陽 地區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展起到積極的推進(jìn)作用。 ⑵內(nèi)外裝修采用高檔材料，工藝精致，具有突出風(fēng)格。 ⑷有中央空調(diào)（別墅式度假飯店除外），各區(qū)域通風(fēng)良好。 ⑹有公共音響轉(zhuǎn)播系統(tǒng)；背景音樂曲目、音量適宜，音質(zhì)良好。 ⑻各項管理制度健全，與飯店規(guī)模和星級一致。 ⑽能用普通話和英語 提供服務(wù)，必要時能用第二種外國語提供服務(wù)。保險箱位置安全、隱蔽，能夠保護(hù)客人的隱私； l. 設(shè)門衛(wèi)應(yīng)接員， 18 小時迎送客人； m. 設(shè)專職行李員，有專用行李車， 24小時提供行李服務(wù)。 ⑿客房 a. 至少有 40 間 (套 )可供出租的客房； b. 70%客房的面積 (不含衛(wèi)生間 )不小于 20 平方米； c. 裝修豪華，有高檔軟墊床、寫字臺、衣櫥及衣架、茶幾、座椅或沙發(fā)、床頭柜、床頭燈、臺燈、落地?zé)?、全身鏡、行李架等高級配套家具。采用區(qū)域照明且目的物照明度良好； d. 客房門能自動閉合，有門窺鏡、門鈴及防盜裝置。水龍頭冷熱標(biāo)識清晰。采用高檔建筑材料裝修地面、墻面和天花，色調(diào)高雅柔和，采用分區(qū)照明且目的物照明度良好。有 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 26 110/220V 不間斷電源插座、電話副機(jī)。 24 小時供應(yīng)冷、熱水； f. 有方便使用的電話機(jī)，可以直接撥通或使用預(yù)付費電信卡撥打國際、國內(nèi)長途電話。并有使用說明； h. 有彩色電視機(jī)，播放頻道不少于 16個，畫面和音質(zhì)良好。 i. 有客人可以調(diào)控且音質(zhì)良好的音響裝置； j. 有防噪音及隔音措施，效果良好； k. 有至少兩種規(guī)格的電源插座，方便客人使用，并提供插座轉(zhuǎn)換器； l. 有內(nèi)窗簾及外層遮光窗簾； m. 有單人間； n. 有套房； o. 有至少 3 個開間的豪華套房； p. 有與本星級相適應(yīng)的文具用品。 16 小時提供加急服務(wù)； y. 有送餐菜單和飲料單， 24 小時提供中西式送餐服務(wù)。 ⒀餐廳及吧室 a. 有布局合理、裝飾豪華的中餐廳； 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 28 b. 有獨具特色、格調(diào)高雅、位置合理的咖啡廳 (或簡易西餐廳 )。能提供宴會服務(wù)； d. 有專門的酒吧或茶室或其他供客人休息交流且提供飲品服務(wù)的場所； e. 餐具按中西餐習(xí)慣成套配置，無破損，衛(wèi)生、光潔； f. 菜單及飲品單裝幀精致，完整清潔，出菜 率不低于90%。冷菜間內(nèi)有空氣消毒設(shè)施； d. 粗加工間與其它操作間隔離，各操作間溫度適宜，冷氣供給充足； e. 有必要的冷藏、冷凍設(shè)施，生熟食品及半成食品分柜置放。 ⒂會議康樂設(shè)施：有會議康樂設(shè)施設(shè)備，并提供相應(yīng)服務(wù)。 k. 走廊地面滿鋪地毯或其他高檔材料，墻面整潔、有裝修裝飾， 24 小時光線充足，無障礙物。 ⒄在選擇項目中至少具備 26 項。 詳見第 5章功能分布。 新建的四星級小天地賓館地處岳陽縣城中心地段，其客源市場定位以 休閑旅游、 政務(wù)活動、商務(wù)活動和各種會議為其主要客源 ,是 旅游 商務(wù)型酒店。 按照四星級標(biāo)準(zhǔn)的要求， 結(jié)合客源構(gòu)成和項目所在地實際狀況，具體建設(shè)內(nèi)容有 : 與四星級標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的大堂、大堂吧、獨立茶室、商務(wù)中心、小商店、精品店、鮮花店、貴重物品保存室和小件行李存放處、西餐廳、中餐廳、中餐包房、宴會廳、健身中心、大會議室、四個小會議室、行政樓層、總統(tǒng)套房、標(biāo)間、單人間和套房的比例和要求、電梯數(shù)量、公共衛(wèi)生間。 ② 大堂的面積 (不包括任何營業(yè)區(qū)域的面積、總服務(wù)臺、商店、商務(wù)中心、大堂吧等 )不少 /間客房。按賓館的規(guī)模應(yīng) 容納 50 人左右。 ⑷ 商務(wù)中心 包括以下服務(wù)內(nèi)容及場地 。 ② 封閉、隔音的電話間。 小天地賓館擴(kuò)建四星級第三期工程 可行性研究報告 32 ④ 復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、打字機(jī)。 ⑸ 小商店 出售煙、酒、小紀(jì)念 品 、小工藝品、及旅行在外的日常用品。 ⑹ 精品店 出售知名品牌服裝、皮具、手表等。 ⑺ 鮮花店 單獨的小房間 ,不能同小商店和精品店混在一起。 ⑼ 西餐廳 ① 位置合理 ,設(shè)在主樓二層。 ③ 面積可考慮在