【正文】 含建設(shè)期 1 年投資利潤(rùn)率（％） %投資利稅率（％） %盈虧平衡點(diǎn)（產(chǎn)量） %第 6 頁第二章 項(xiàng)目建設(shè)背景與建設(shè)必要性 項(xiàng)目建設(shè)背景 縣簡(jiǎn)介X 縣位于 X 省東南部，長(zhǎng)江中下游南岸，古稱鳩茲，西漢元豐二年（公元前 109 年）置縣，至今已有 2100 余年歷史。X 縣歷史歷史悠久，當(dāng)代考古證明，早在四五千年前，這里應(yīng)居住著皋夷人、山越人。X 縣“東控勾吳，南連荊楚” ， “切近玉溪，地接姑熟” ， “扼中江之險(xiǎn)” ，歷來為兵家必爭(zhēng)之地?！疤招了崱北辉u(píng)為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。自 2022 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 6 年位居 X 省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。全縣三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為∶∶。工業(yè)上，現(xiàn)已形成機(jī)械制造、建筑建材、木器包裝、農(nóng)副產(chǎn)品深加工等四大優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)。X 縣素稱“魚米之鄉(xiāng)” 。盛產(chǎn)糧、油、煙、棉、桑蠶、茶、蔬菜和多種瓜果等。 X 縣區(qū)位優(yōu)越，交通便捷。青弋江、水陽江、漳 河直通黃金水道長(zhǎng)江，縣城灣沚鎮(zhèn)距朱家橋外貿(mào)碼頭僅 40 公里。 近年來，X 縣著力推進(jìn)城市化進(jìn)程，按照建成 X 市副中心城市的目標(biāo)，縣城圍繞“東擴(kuò)南進(jìn)”思路，加快城南新區(qū)和東湖公園開發(fā)建設(shè)，爭(zhēng)取用三年左右時(shí)間，建成城南新區(qū)，同時(shí)，有序改造老城區(qū)。在 X 縣“十一五”規(guī)劃中，規(guī)劃建設(shè)以行政廣場(chǎng)、文教園為中心的南部行政文化區(qū)、以 X 機(jī)械第 8 頁工業(yè)園為核心的東部工業(yè)區(qū)、以青弋江濱江景觀為重點(diǎn)的商貿(mào)居住區(qū)，精心打造高品位、多功能的現(xiàn)代化城區(qū)。 本項(xiàng)目建設(shè)背景旅游經(jīng)濟(jì)是當(dāng)今時(shí)代發(fā)展最快、最具活力、最有前途的產(chǎn)業(yè)。我國(guó)是世界上旅游資源最豐富的國(guó)家，雖然旅游業(yè)起步較晚，但發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，至 1998 年末，我國(guó)旅游業(yè)收入 億元，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的 %，19951998 年年均增長(zhǎng)率 20%，是同期 GDP 增長(zhǎng)率的 2 倍多，旅游業(yè)在在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位越來越重要。由于該產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展，對(duì)拉動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將發(fā)揮越來越大的作用。X 地處東部沿海發(fā)達(dá)地區(qū)與長(zhǎng)江流域的內(nèi)陸地帶的結(jié)合部，腹地廣闊，水、陸、空交通便捷，通訊發(fā)達(dá)，隨著中央加快建設(shè)中西部的戰(zhàn)略實(shí)施，X 市將成為信息、資金、技術(shù)、商品從東部沿海第 9 頁向中西部傳遞的前沿地帶，并正成為皖江的商貿(mào)中心，沿江經(jīng)濟(jì)走廊已初具規(guī)模。所有這些給 X 大力發(fā)展旅游經(jīng)濟(jì)的生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)提出了緊迫的要求。因此，項(xiàng)目單位審時(shí)度勢(shì)、把握機(jī)會(huì)、根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)（四星級(jí)酒店為空缺）特點(diǎn)，決定實(shí)施該項(xiàng)目項(xiàng)目，并通過高水平的經(jīng)營(yíng)管理而產(chǎn)生較好的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)注第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一推動(dòng)力的新現(xiàn)象，必須認(rèn)識(shí)生產(chǎn)服務(wù)業(yè)和生活服務(wù)業(yè)比重增大是第三產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)升級(jí)優(yōu)化的重要標(biāo)志，積極采取措施推進(jìn)第二產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達(dá)是現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)一個(gè)重要特征。2022 年我國(guó)人均 GDP首次突破 1000 美元，旅游休閑進(jìn)入了一個(gè)急劇擴(kuò)張期， “假日經(jīng)濟(jì)”就是一種突出表現(xiàn)。X 縣區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)比較完善，對(duì)外開放度大，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)層次較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體水平處于全省較領(lǐng)先地位，經(jīng)濟(jì)集聚和輻射功能日益增強(qiáng)。本區(qū)位于華東地區(qū)腹地，長(zhǎng)三角西南部，是通往風(fēng)景勝地杭州、黃山、九華山、齊云山、太平湖的重要門戶，合理開發(fā)利用當(dāng)?shù)睾椭苓叺貐^(qū)的旅游資源，進(jìn)一步增強(qiáng) X 在 X 省的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極功能。 本項(xiàng)目建設(shè)是 X 機(jī)械工業(yè)園發(fā)展的需要X 機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2022 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，已累計(jì)完成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資 億元，建成“六通一平”面積 平方公里。目前，45 平方公里的 X 機(jī)械工業(yè)園東擴(kuò)計(jì)劃已經(jīng)初具規(guī)模，發(fā)展將進(jìn)一步加快。隨著 X 機(jī)械工業(yè)園的發(fā)展，對(duì)配套服務(wù)提出了更高的要求，為入園企業(yè)服務(wù)的商務(wù)中心、購物中心、休閑中心、娛樂中心建設(shè)十分迫切。 本項(xiàng)目建設(shè)是城市副中心建設(shè)的需要“十一五”期間，是 X 縣經(jīng)濟(jì)黃金發(fā)展期，到 2022 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 106 億元，年均增長(zhǎng) 24％；工業(yè)銷售收入 150 億元，年均增長(zhǎng) 19％；財(cái)政總收入 10 億元，年均增長(zhǎng) 20％；固定資產(chǎn)投資71 億元，年均增長(zhǎng) 26％。縣城需要快速擴(kuò)張，建成區(qū)面積將由現(xiàn)在的 8 平方公里擴(kuò)大到 15 平方公里。向東發(fā)展、向南擴(kuò)張，是 X 縣城發(fā)展的唯一選擇。第 12 頁第三章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) X 市旅游市場(chǎng)簡(jiǎn)析X 位于 X 東部、瀕臨長(zhǎng)江，脈連黃山、九華山，素為“皖南的門戶” 。境內(nèi)有 240 萬年前亞歐人類活動(dòng)遺址“人字洞” 、全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位中國(guó)青銅文化發(fā)祥地“大工山古銅冶遺址” 、全國(guó)重點(diǎn)寺廟“廣濟(jì)寺” 、中國(guó)第一座城隍廟遺址等名勝古跡。X 商業(yè)鼎盛，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)。近代是全國(guó)四大米市之首，晚清時(shí)被辟為對(duì)外通商口岸，是長(zhǎng)江下游地區(qū)近代工業(yè)的發(fā)祥地之一。航空運(yùn)輸、鐵路干線、長(zhǎng)江水運(yùn)、高速公路構(gòu)成了以 X 為樞紐的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 X 襟江帶河，風(fēng)光宜人。湖光山色，交相輝映，江城入畫，美不勝收。其中，X 鐵畫具有三百多年歷史，為“中華一絕” ；張恒春國(guó)藥店是百年老店，藥品聞名全國(guó)和東南亞；“傻子瓜子” ，富有濃厚的傳奇色彩；奇瑞轎車，被譽(yù)為中國(guó)汽車行業(yè)的一匹黑馬。在 2022 年獲得“中國(guó)旅游知名品牌”的殊榮，已被定為例會(huì)。每屆會(huì)展期間，X 會(huì)展中心平均人流量達(dá) 15 萬多人次，是迄今為止全國(guó)同類交易會(huì)中檔次最高、規(guī)模最大的專業(yè)性會(huì)展。自“九五”以來，旅游投入逐年大幅度增長(zhǎng)，旅游基礎(chǔ)設(shè)施逐年完善，城市建設(shè)、旅游接待、服務(wù)設(shè)施等方面都取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)旅游業(yè)總收入 億元，比上年增長(zhǎng)%，其中，旅游創(chuàng)匯收入 2460 萬美元，增長(zhǎng) %。全市共有旅行社 37 家，星級(jí)飯店 20 家，擁有 AA 級(jí)及以上旅游景區(qū)5 處。雖然利潤(rùn)的絕對(duì)額和利潤(rùn)率在下降，但經(jīng)營(yíng)比重在酒店行業(yè)是仍拔頭籌。第 15 頁三是高星級(jí)酒店入住率高。 項(xiàng)目周邊市場(chǎng)環(huán)境分析 區(qū)域特點(diǎn)1. 本項(xiàng)目建于位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路。 “陶辛水韻”被評(píng)為 X 市新十景之一，和平生態(tài)旅游區(qū)被命名為全國(guó)農(nóng)業(yè)旅游示范點(diǎn)。 市場(chǎng)分析 X 市星級(jí)酒店市場(chǎng)分析，海螺國(guó)際大酒店、漢爵陽明、鐵山賓館等四星級(jí)酒店均在 X 市內(nèi)，對(duì)本項(xiàng)目影響不大，X 縣境內(nèi)只有一家三星級(jí)東湖大酒店，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足容易增長(zhǎng)的旅游、商務(wù)住宿條件，有著很大的市場(chǎng)空間。 機(jī)械工業(yè)園創(chuàng)建于 2022 年，經(jīng)過 4 年左右的發(fā)展，累計(jì)引進(jìn)入園企業(yè) 697 家，預(yù)計(jì)到 2022 年，園區(qū)內(nèi)就業(yè)人口將達(dá)到 3－5萬人。伴隨著中國(guó)加入 WTO 并且企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍不斷加大，企業(yè)交往將大大增加，會(huì)帶來大量的國(guó)際國(guó)內(nèi)客源，另外一方面開發(fā)區(qū)各知名企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)（包括商務(wù)會(huì)議）對(duì)該地區(qū)高星級(jí)酒店有較大的需求，商務(wù)客源及會(huì)議客源呈現(xiàn)跳躍式增長(zhǎng)。 本章小結(jié)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁勢(shì)頭和需求旺盛等造成了極大的高星級(jí)酒店市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)形成了一個(gè)刺激酒店業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化的過程。第 17 頁 X 融入長(zhǎng)三角，X 縣的經(jīng)濟(jì)地位、區(qū)位優(yōu)勢(shì)也必將加強(qiáng)，國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)活動(dòng)的日益頻繁，以及國(guó)際、國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的持續(xù)發(fā)展將推動(dòng) X 酒店業(yè)的持續(xù)繁榮、興旺。縣境東南鄰宣城市，西南接南陵縣，東北與當(dāng)涂縣交界，西北毗鄰 X 市，處于 X 省“沿邊” （沿浙江、江蘇） 、 “沿江” （沿長(zhǎng)江）發(fā)展戰(zhàn)略的結(jié)合點(diǎn)。自 2022 年起，縣域綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力連續(xù) 5 年位居 X 省經(jīng)濟(jì)“十強(qiáng)縣”行列。X 縣地處 X 省的東部，X 市的東南部。屬亞熱帶濕潤(rùn)季風(fēng)氣候。年平均氣溫 1516 攝氏度，無霜期每年達(dá) 243 天。日照時(shí)數(shù) 2022 小時(shí)左右，8 月份最多，2 月份最少。西部屬青弋江河漫灘，工程地質(zhì)條件較差，且多第 19 頁為蔬菜種植用地，在城市建設(shè)用地評(píng)價(jià)中屬二類建設(shè)用地，此類用地面積比較小。 縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)分析2022 年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，不含基金財(cái)政收入 億元，農(nóng)民人均純收入 5382 元。農(nóng)業(yè)上，以優(yōu)質(zhì)糧油、特色畜禽、名優(yōu)水產(chǎn)、果蔬苗木等為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成，是國(guó)家級(jí)商品糧基地縣。X 省重點(diǎn)開發(fā)區(qū)——X 機(jī)械工業(yè)開發(fā)區(qū)成為全縣工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的增長(zhǎng)極和產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，成為全縣對(duì)外開放的窗口、招商引資的平臺(tái)。境內(nèi)現(xiàn)存“楚王城遺跡” 、 “南唐九十殿” 、 “宣城官窯、 “宋代珩瑯寶塔”等古跡。 發(fā)展優(yōu)勢(shì)第 20 頁X 縣位于皖南北部，地處皖江城鎮(zhèn)帶上，是馬—蕪—宣經(jīng)濟(jì)核心區(qū)的重要組成部分。隨著皖江城鎮(zhèn)帶建設(shè)步伐的加快和區(qū)域協(xié)調(diào)功能的加強(qiáng)，X 縣城可主動(dòng)接受兩大城市的輻射，做大做強(qiáng)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)。境內(nèi)青弋江直通黃金水道長(zhǎng)江，皖贛鐵路穿越縣城，104 省道與 205 國(guó)道在縣境西面交會(huì)，蕪宣高速（X—宣城） 、蕪馬高速（X—馬鞍山）已建成通車，銅南宣高速（銅陵—南陵—宣城） 、蕪雁高速（X—高淳）即將開工建設(shè)，四條高速在縣域東西南北都設(shè)有出入口，這一獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，構(gòu)成了 X 縣到江浙地區(qū)的 2 小時(shí)高速公路網(wǎng)絡(luò)。X 縣城工業(yè)企業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好，現(xiàn)已形成以機(jī)械制造、建筑材料、木器包裝、糧油食品加工等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 第 21 頁第五章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模*****************位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。地下一層建筑面積 1270 m2 ?！?為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)商務(wù)服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。▲ 為短期國(guó)際、國(guó)內(nèi)事務(wù)人員服務(wù)（標(biāo)準(zhǔn)客房） 。第 24 頁▲ 為長(zhǎng)期國(guó)際、國(guó)內(nèi)政要服務(wù)（高級(jí)套房） 。、展覽與展示服務(wù)為國(guó)際、國(guó)內(nèi)不同規(guī)模的會(huì)議、展覽與展示活動(dòng)提供全方位、全過程服務(wù)?！?為商務(wù)會(huì)議服務(wù)?！?為學(xué)術(shù)會(huì)議服務(wù)?！?為新聞發(fā)展會(huì)服務(wù)。商業(yè)服務(wù)▲ 為住店客人及機(jī)構(gòu)提供一體化的購銷服務(wù)?！? 經(jīng)營(yíng)主業(yè)：旅游用品、禮儀用品、紀(jì)念品、藝術(shù)品、生活用品、文化用品、辦公用品等?！?為過往客戶提供特色性餐飲服務(wù)?！?特色經(jīng)營(yíng)：日餐、韓餐、泰餐、素餐等?！?為過往客戶提供大眾化娛樂服務(wù)?！?根據(jù)時(shí)尚性要求開展新奇性、趣味性、刺激性的娛樂及健身服務(wù)?！?保健服務(wù)（醫(yī)療、桑拿、按摩、氧吧、生理測(cè)評(píng)、心理咨詢） 。 工程概況*****************位于 X 省 X 縣行政文化中心的南端，南面隔濱湖路為風(fēng)景優(yōu)美的南湖，東臨 X 南路，占地面積 30000 平方米。地下一層建筑面積 1270 m2 。整個(gè)項(xiàng)目包括一幢 16 層的四星級(jí)酒店、五幢 3 層的貴賓樓和一幢 3 層商務(wù)樓。在基地的西北角留有將來發(fā)展第 27 頁的用地。酒店主入口廣場(chǎng)與南面綠地交接處呈弧形布置，中間是圓形的噴水池和花壇，通過不同色彩的石材圖案來渲染酒店入口廣場(chǎng)的精美風(fēng)格?？傮w布置了一片標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場(chǎng)作為酒店配套，在酒店的東西側(cè)布置了大型的停車場(chǎng)地，建筑周邊有環(huán)通道路作為消防和貨運(yùn)、停車場(chǎng)使用。 單體設(shè)計(jì)酒店按星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，地上總建筑面積為 31638 平方米，共布置 238 套不同面積的客房和商務(wù)套房，配有多功能宴會(huì)廳、大小會(huì)議、大型餐飲、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、SPA 會(huì)所、KIV、棋牌室等休閑設(shè)施。所有南面客房部都有陽臺(tái)，在此可眺望優(yōu)美的南湖風(fēng)光。商務(wù)樓總建筑面積 2208 平方米，底層是售樓處，在背面還有公共的廁所。 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)荷載使用荷載：根據(jù)使用功能按規(guī)范確定主要使用活載標(biāo)準(zhǔn)值如下：： 上人屋面 非上人屋面 辦公室及客房 KN/m 2 商場(chǎng) KN/m 2 廚房、空調(diào)機(jī)房、餐飲 KN/m 2 走道、樓梯、廁所 KN/m 2 消防疏散樓梯 KN/m 2 庫房、設(shè)備用房、桑拿房按實(shí)際荷載取用。第 29 頁 地面粗糙度類別——B 類丙類建筑，設(shè)房烈度 6 度、設(shè)計(jì)地震分組為第一組，特征周期：Ⅱ累場(chǎng)地土。 ：主樓采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系，框架抗震等級(jí)為四級(jí)、剪力墻抗震等級(jí)為三級(jí)。 貴賓樓采用框架結(jié)構(gòu)體系——框架抗震等級(jí)為四級(jí)。、高度及功能，主樓采用框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系，樓面為現(xiàn)澆梁板。 材料混凝土：主樓：C40，C0，其他均為 C30。鋼筋：HPB23HRB335。 輔助工程 給排水工程由城市給水管網(wǎng)直接接入，經(jīng)過 DN200 給水管二根以供本工程室內(nèi)、外生活、消防用水。在總體上設(shè)置 DN150 水表一只，DN200 消防水表一只。日2 職工 100L/人次4 冷卻塔補(bǔ)充水 按冷卻循環(huán)水量 %5 車庫沖洗 3L/m3日8 餐飲 100L/人酒店：在地下一層設(shè)置生活蓄水池。室外給水經(jīng)超濾水處理裝置處理后進(jìn)入生活蓄水池由設(shè)置在水泵房?jī)?nèi)的生活水泵提升至屋頂水箱。高、低區(qū)內(nèi)給水系統(tǒng)采用減壓閥進(jìn)行豎向分區(qū)，各給水區(qū)最地用水電處靜水壓力不超過 350Kpa。地下室用水由城市給水管網(wǎng)直接接入。（1）污廢水最高日排水量約為 500m3/d。排水系統(tǒng)中設(shè)有專用通氣立管，公共衛(wèi)生間排水管增設(shè)環(huán)形通氣管，客房衛(wèi)生間排水管設(shè)器具通氣管。（3）室外排水采用雨、水分流制，室內(nèi)排出生活污、廢水在總體經(jīng)匯集后接如市政污水管道。雨