【正文】 務(wù)生活一體化社區(qū)，符合國(guó)際建筑的發(fā)展趨勢(shì)，從而成為天津市城市建筑新模式的先行者。本章重點(diǎn)分析甲級(jí)寫字樓、服務(wù)式公寓的市場(chǎng)前景。因此，它們的投資機(jī)會(huì)研究和市場(chǎng)前景與需求分析重點(diǎn)均放在兩個(gè)方面：一是對(duì)所面向市場(chǎng)整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)的宏觀分析和預(yù)測(cè)；二是對(duì)具體終端（寫字樓、公寓）市場(chǎng)環(huán)境的分析和預(yù)測(cè)。雖然它們的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展都要受到區(qū)域整體市場(chǎng)環(huán)境的制約，但是由于它們各自面向不同的客戶群，因此對(duì)它們各自投資機(jī)會(huì)的研究、市場(chǎng)前景與需求的分析要區(qū)分開來，不能一概而論。因此，綜合以上情況，我們?yōu)楸卷?xiàng)目市場(chǎng)分析所制訂的研究框架如下圖所示： 圖 本項(xiàng)目的研究框架 第二節(jié) 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 （經(jīng)濟(jì)、政策、文化、技術(shù)等） 住宅市場(chǎng)分析 （常規(guī)、商務(wù)） 企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 住宅市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 商住樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù) 測(cè) 住宅市場(chǎng) 供給分析 商住樓市場(chǎng) 供給分析 寫字樓市場(chǎng) 供給分析 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 市場(chǎng)定位 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、銷售率） 銷售規(guī)劃（項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)價(jià)格、銷售年限、出租率） 本項(xiàng)目 競(jìng)爭(zhēng)能力分析 一、 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 任何一個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)都與項(xiàng)目所處區(qū)域的經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)文化等環(huán)境息息相關(guān)。 區(qū)域環(huán)境分析之經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 對(duì)于一個(gè)地區(qū)環(huán)境分析來說，經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段、地區(qū)與行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、社會(huì)購(gòu)買力水平等。 2020 年是天津?qū)嵤叭阶摺睉?zhàn)略的第一年，主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅創(chuàng)近年最好水平。目前，天津市的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到或接近中等發(fā)達(dá)國(guó)家水平，居民生活水平開始進(jìn)入富裕型階段，整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。 區(qū)域環(huán)境分析之政策環(huán)境分析 投資項(xiàng)目要受到國(guó)家以及地方的政治、經(jīng)濟(jì)和法律的制約和影響。 跨入新世紀(jì)以來，天津經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的歷史時(shí)期。在上述目標(biāo)的指導(dǎo)下，天津市政府在《十五規(guī)劃》中提出，要“大力發(fā)展服務(wù)業(yè)”，使服務(wù)業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要拉動(dòng)力量?！笆濉逼陂g，天津市將重點(diǎn)發(fā)展信息、金融、物 流、旅游、房地產(chǎn)等服務(wù)行業(yè)，力爭(zhēng)使天津發(fā)展成為全國(guó)房地產(chǎn)強(qiáng)市。而商住樓和寫字樓作為房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的重要內(nèi)容，將帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。 區(qū)域環(huán)境分析之社會(huì)文化環(huán)境分析 社會(huì)文化是人類在創(chuàng)造物質(zhì)財(cái)富過程中所積累的精神財(cái)富之總和，它體現(xiàn)著一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的社會(huì)文明程度。外來的理性文化基因，通過社會(huì)的運(yùn)作與交往，潛移默化地影響了天津社會(huì)文化環(huán)境，并遷延至今，是天津成為文化開放城市的基礎(chǔ)。尤其是進(jìn)入二十一世紀(jì)以來，天津與外界的交往越來越多，社會(huì)文明程度日益提高，正在向國(guó)際化大都市邁進(jìn)。 二、住宅市場(chǎng)分析 房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，同時(shí)也是世界公認(rèn)的“朝陽產(chǎn)業(yè)”。下面分別對(duì)全國(guó)和天津市的住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析和論證。 投資： 2020 年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá) 億元，同比增長(zhǎng)%，比 2020 年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 開發(fā)： 1997～ 2020 年期間，全國(guó)房地產(chǎn)土地開發(fā)面積平均每年增加 2400多萬平方米。房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積增量也呈現(xiàn)減緩勢(shì)頭， 1997～ 2020 年房地產(chǎn)土地購(gòu)置面積平均每年增加 4842 萬平方米，而 2020年增量為 4288 萬平方米，減少了 554萬平方米。隨著銷售量的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)年銷售額也大幅上漲， 1998 年為 億元， 2020 年上升為 億元。從各類商品房 2020 年的價(jià)格看，住宅價(jià)格為 2549 元 /平方米，比 1998 年的 1854 元 /平方米增加 695 元，其中比 2020 年增加 352 元，占 ％。全國(guó) 2020 年住宅價(jià)格同比增長(zhǎng)較快，辦公樓、商業(yè)用房?jī)r(jià)格增幅較大。中外業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，中國(guó)已經(jīng)成為全球房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)的重要市場(chǎng)之一。 （ 1） 2020 年天津地區(qū)住 宅市場(chǎng)分析 2020 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平靜。但從今年年初政府部門公布的房地產(chǎn)開發(fā)指標(biāo)數(shù)據(jù)來看， 2020 年天津樓市仍然處于一個(gè)比較明顯的集中增長(zhǎng)期。從今年一季度天津房地產(chǎn)市場(chǎng)的總體表現(xiàn)來看，基本上延續(xù)了從去年年中以來的穩(wěn)健發(fā)展勢(shì)頭。大批創(chuàng)新型產(chǎn)品的入市，也將帶動(dòng)天津的住宅產(chǎn)業(yè)化向縱深發(fā)展。其中，商品房成交面積 萬平方米，成交金額 98 億元，同比下降 %和 %。 新增供應(yīng) 量不足是造成一季度成交規(guī)模下滑的重要原因。此外，春節(jié)長(zhǎng)假也對(duì)本季度成交量下滑造成較大影響。 盡管整體市場(chǎng)下挫明顯，但 5000 元以上的高檔住宅及別墅市場(chǎng)表現(xiàn)不俗。從目前來看，在中心城區(qū)以 5000元?jiǎng)澐指邫n房已經(jīng)有偏低的傾向，但高檔住宅及別墅市場(chǎng)的一枝獨(dú)秀，也反映出天津?qū)Ω邫n產(chǎn)品的吸納能力在加強(qiáng)。 （ 2）天津地區(qū)公寓市場(chǎng)分析 天津房地產(chǎn)市場(chǎng)在習(xí)慣上把高檔公寓作為高檔住宅中的一部分，而公寓類產(chǎn)品的商業(yè)性和可投資性相對(duì)較強(qiáng)。由于在售的高檔公寓類產(chǎn)品大多具有價(jià)格高、面積大、產(chǎn)品總價(jià)高的特點(diǎn)，所以銷售勢(shì)頭與一些中高檔住宅項(xiàng)目 的熱銷勢(shì)頭相比有一定的反差?？腿盒枨髮?duì)產(chǎn)品景觀、自然環(huán)境、交通等條件較為關(guān)注，對(duì)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)和產(chǎn)品細(xì)節(jié)較為重視。隨著對(duì)高檔公寓類產(chǎn)品的需求逐漸明朗化，高檔公寓類產(chǎn)品的市場(chǎng)潛力不斷顯現(xiàn)出來。由中原對(duì)市場(chǎng)需求的了解來看，目前市場(chǎng)對(duì)中小戶型需求量較大。 產(chǎn)品形式方面，目前天津市主要高檔公寓項(xiàng)目多以毛坯為主，即使提供精裝的項(xiàng)目也以統(tǒng)一精裝修為主。隨著成品房概念認(rèn)知度的加強(qiáng)，開發(fā)商對(duì)于精裝產(chǎn)品的日益 把握成熟及市場(chǎng)的引導(dǎo)，人們對(duì)于帶裝修的房子的接受度在增強(qiáng)，但其對(duì)裝修質(zhì)量、用料、環(huán)保等問題的顧慮仍然沒有消除。其園林風(fēng)格也可分為：英式、法式、中式等。隨著大梅江項(xiàng)目的開發(fā)，“生態(tài)水景”被大多數(shù)追求健康的人們所推崇，但天津畢竟是一座水資源相當(dāng)匱乏的城市，并且 不乏一些人對(duì)于“水景”的后期管理存在疑慮。 停車配置方面，目前天津市高檔公寓提供的停車比例基本為 1： 1:。天津市高檔公寓項(xiàng)目的車位形式主要有地上車位、地下車位兩種形式。對(duì)于地下車位形式，主要是高層、小高層項(xiàng)目為節(jié)省面積所做，此外利用“人防部分”做地下停車場(chǎng)較多。綠化率高低，對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的提升也起著至關(guān)重要的作用。綜合來說，這些項(xiàng)目的周邊環(huán)境及配套設(shè)施主要體現(xiàn)在以下幾方面：周邊環(huán)境包括：住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、交通、自然環(huán)境、人文環(huán)境、人為景觀等。 房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況 價(jià)格體系 就高檔公寓類產(chǎn)品價(jià)格而言，北京的鳳凰城、后現(xiàn)代城等高檔公寓項(xiàng)目銷售均價(jià)多在 1202013000 元 /平米，上海世茂濱江銷售均價(jià) 21000 元 /平米，而天津高檔公寓類產(chǎn)品中售價(jià)相對(duì)較高的時(shí)代奧城與白樓仕嘉，均價(jià)不過 80009000 元 /平米。 經(jīng)營(yíng)狀況及入住率 目前天津房地產(chǎn)市場(chǎng)中高檔公寓類產(chǎn)品均以銷售為主，客群中相當(dāng)比例的購(gòu)買者 用于自住，少量投資型購(gòu)買者一般以個(gè)人形式進(jìn)行出租。出租對(duì)象多以涉外人士為主。泛 CBD 區(qū)域和友誼路區(qū)域成為寫字樓物業(yè)較為集中的區(qū)域，分別列在已供應(yīng)量的前兩位，供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過另外兩個(gè)區(qū) 域。 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，本季度約有 40%左右的租賃面積是新進(jìn)入天津的中、外資公司租用的。從國(guó)內(nèi)公司的表現(xiàn)來看，中資機(jī)構(gòu)仍為主力買家。其中，保險(xiǎn)行業(yè)在本季度尤為突出。 國(guó)內(nèi)許多保險(xiǎn)公司看好天津高 檔寫字樓市場(chǎng)，它們一般希望整層甚至整棟租賃或購(gòu)買寫字樓，這成為本季度甲級(jí)寫字樓需求的一支重要力量。在行業(yè)性質(zhì)方面，租賃客戶主要分布在貿(mào)易、貨運(yùn)、保險(xiǎn)、地產(chǎn)、咨詢等第三產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，本季度的擴(kuò)租面積也較大，這可以充分看出各類公司在天津良好的投資環(huán)境下不斷壯大、發(fā)展的喜人局面。 2020 年，全市新批三資企業(yè) 941 家，比上年增長(zhǎng) %；直接利用外資合同額 億美元，增長(zhǎng) %；實(shí)際到位 億美元，增長(zhǎng) %。 與此同時(shí)，天津市也加快了內(nèi)聯(lián)招商引資的步伐。外地 企業(yè)在津投資超過 500 萬元的項(xiàng)目有 273 個(gè)，主要投向房地產(chǎn)開發(fā)和商貿(mào)物流業(yè)。截止 2020 年底天津市共擁有企業(yè)法人單位86353 家，其中內(nèi)資企業(yè) 79451 家，外資企業(yè) 4437 家，港澳臺(tái)商投資企業(yè)2465 家。 良好的投資環(huán)境帶來了更多的企業(yè)，同時(shí)也必將拉動(dòng)對(duì)寫字樓和服務(wù)式公寓的需求，活躍天津的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 二、 寫字樓市場(chǎng)發(fā)展及需求預(yù)測(cè) 目前，天津市的寫字樓市場(chǎng)還處于起步階段，絕大多數(shù)項(xiàng)目存在著“商”、“住”混合的現(xiàn)象。 我們通過對(duì)天津占主導(dǎo)位置的各甲級(jí)寫字樓的市場(chǎng)調(diào)研，發(fā)現(xiàn)各寫字樓內(nèi)客戶的行業(yè)性質(zhì)劃分如表 所示。 2020 年第二季度天津甲級(jí)寫字樓租金和空置率情況如下表： 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建面積 （萬平方米） 日租金 （元 /平方米） 空置率（ %） 友誼路沿線 北方金融 3 0 天信大廈 18 云翔大廈 3 2 5 華盛廣場(chǎng) 5 環(huán)渤海 12 廣銀 4 20 備注 南京路沿線 國(guó)際大廈 7 今晚大廈 4 18 津匯廣場(chǎng) 4 30 萬科世貿(mào) 18 備注 小白樓 CBD區(qū)域 萬隆大廈 7 天星河畔 10 泰達(dá)大廈 10 金皇大廈 35 文華中心 3 25 濱江萬麗 35 2 . 4 3 5 5 8 31 0 . 1 9 6 3 24 . 2 8 5 0 8 82 0 . 8 2 1 4 33 . 0 7 2 2 61 8 . 1 9 0 1 63 . 0 0 7 8 4 39 . 8 2 3 5 30510152025友誼路沿線 南京路沿線 小白樓 C B D 區(qū)域 海河沿線日租金（元/ 平方米）空置率（% ）萬順大廈 4 5 20 備注 海河沿線 遠(yuǎn)洋大廈 8 萬科假日 11 備注 （備注為各區(qū)域加權(quán)平均租金和加權(quán)空置率） 表中的數(shù)據(jù)經(jīng)簡(jiǎn)要分析可直觀表示如下圖： 通過上圖我們可以看出：位于南京路沿線的甲級(jí)寫字樓日租金達(dá)到了 元 /平方米，排在了天津甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)的第一位，緊隨其后的是小白樓 CBD 區(qū)域、海河沿線、友誼路沿線。 但是需要特別指出的是，通過本次深入調(diào)查分析小白樓沿線的甲級(jí)寫字樓空置率比較高的原因，發(fā)現(xiàn)雖然空置率較高，但是大部分空置寫字樓已經(jīng)銷售完畢。由于本項(xiàng)目中的寫字樓以售為主，所以預(yù)計(jì)這不會(huì)影響本項(xiàng)目的銷售情況。天津市主要的寫字樓情況參見下表： 天津市甲級(jí)寫 字樓基本狀況 區(qū)域 名稱 層數(shù) 總建 辦公 面積 底商 面積 標(biāo)準(zhǔn)層 面積 電梯 數(shù)目 空調(diào) 類型 車位 車位租金 租金 售價(jià) 入住率 備注 南京路沿線 河川大廈 31（ 2） 934 3 中央 120（ 40） 地上 600 地 1 下1200 1.5 0 50% 毛坯房 南京路沿線 嘉利中心 35（ 2） 1300 3 分戶 200 地一下400 地二下 300 1.5 5800 70% 毛坯房 南京路沿線 經(jīng)聯(lián)大廈 29（ 2） 4 0 1500 5 分