5商品房預(yù)售登記備案制度初探-在線瀏覽
2024-09-07 11:46本頁面
【正文】 見，求教于諸方家。 《城市商品房預(yù)售管理辦法》第 10 條規(guī)定 “ 商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。 第 13 條還規(guī)定。 《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 27 條第 2 款規(guī)定 “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起 30 日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案 ” 。但是如何理解商品房預(yù)售登記備案制度的法律性質(zhì)。那么，地方性法規(guī)對此是否加以補(bǔ)充，對該法律制度進(jìn)行完善呢。 《 XX 市房地產(chǎn)登記條例》第 47 條規(guī)定。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第 38 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售 房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案 ” 。 二、商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)與法律效力分析 由于國家未曾對商品房預(yù)售登記備案制度的性質(zhì)有明確的界定，各地對此 的做法也極不統(tǒng)一，那么，如何對該制度進(jìn)行正確地認(rèn)識與對待，就成為方家進(jìn)行分析與探討的一個熱點。但該制度本身并不是一種物權(quán)登記，它使購房者取得了對尚未實際存在即尚在建的商品房的具有物權(quán)性質(zhì)的期待權(quán)，而且我國相關(guān)法律法規(guī)只賦予了商品房預(yù)售 第 4 頁 共 7 頁 登記行政上的意義，卻未賦予其法律強(qiáng)制上的意義。 一直以來，我國的房地產(chǎn)管理法帶有濃厚的行政管理色彩，從行政立法與民事立法的分工來看，同樣應(yīng)當(dāng)將違反行政性規(guī)定的行為后果與違反民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。如果以違反行政性規(guī) 范為由而牽涉到民事行為無效，就相當(dāng)于是用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系，從而混淆了兩種規(guī)范的分工界限。因此，只有法律和行政法規(guī)明確規(guī)定，違反了這種強(qiáng)制性規(guī)范的后果為無效時，才能依法認(rèn)定這種行為無效。 商品房預(yù)售合同的登記備案只作為一種行政意義上的義務(wù)，
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