5商品房預(yù)售登記備案制度初探-免費(fèi)閱讀
【正文】 筆者認(rèn)為除了我國(guó)商品房市場(chǎng)仍處于發(fā)育階段，市場(chǎng)主體的一些經(jīng)營(yíng)行為尚 第 7 頁(yè) 共 7 頁(yè) 需規(guī)范、相關(guān)的法律仍 需完善、行政管理無(wú)法到位、未能對(duì)整個(gè)市場(chǎng)給予嚴(yán)格地法律監(jiān)督等諸多大環(huán)境的因素之外，還有一個(gè)重要的原因就是商品房預(yù)售登記備案制度的強(qiáng)制力度不夠，未能夠賦于品房預(yù)售登記備案制度的準(zhǔn)物權(quán)效力，從而真正保護(hù)購(gòu)房人最關(guān)心最需 要的物權(quán)。同時(shí)按照我國(guó)現(xiàn)行的 “ 房屋登記是房屋所有權(quán)的制唯一公示方法 ” 的原則，購(gòu)房人在辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記之前只能是債權(quán)人，不可能取得所購(gòu)房屋的所有權(quán)，因此，商品房預(yù)售合同的登記備案也無(wú)法產(chǎn)生如同產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記那樣的對(duì)抗力的順位保留的效力。但民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系，但不具有處罰性質(zhì)。 《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》第 38 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)按房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的規(guī)定將預(yù)售 房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)合同向房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)備案 ” 。 《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第 27 條第 2 款規(guī)定 “ 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起 30 日內(nèi)，到商品房所在地的縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門(mén)備案 ” 。 第 1 頁(yè) 共 7 頁(yè) 商品房預(yù)售登記備案制度初探 當(dāng)前，很多地方房地產(chǎn)市場(chǎng)主管部門(mén)統(tǒng)一制作的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》中明確約定 “ 賣(mài)方應(yīng)于本房地產(chǎn)預(yù)售合同生效之日起七日內(nèi)將該合同向房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)作登記備案 ” ，相當(dāng)多的購(gòu)房人也都認(rèn)為只要其與開(kāi)發(fā)商簽訂的《房地產(chǎn)預(yù)售合同》經(jīng)過(guò)了國(guó)土產(chǎn)權(quán)部門(mén)的備案登記，就被賦予了合同的法律效力，因此可以躺在權(quán)利的溫床上高枕無(wú)憂(yōu)，根本不用擔(dān)心被不良的開(kāi)發(fā)商“ 一房多賣(mài) ” 而落得 “ 錢(qián)房?jī)煽?” 。 上述條款是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)商品房預(yù)售進(jìn)行登記備案的規(guī)定，不難看出國(guó)家實(shí)行登記備案制度的立法目的主要是通過(guò)對(duì)商品房預(yù)售合同的管理，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)售商品房行為的合法性進(jìn)
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