5商品房預(yù)售登記備案制度初探(存儲版)
【正文】 行審查，以保護預(yù)購人的合法權(quán)益，進而防止預(yù)售期間 “ 一房多賣 ” 現(xiàn)象的發(fā)生。第 61 條還規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關(guān)備案而預(yù)售房地產(chǎn)的，由主管機關(guān)對轉(zhuǎn)讓人處以轉(zhuǎn)讓價款百分之五以下的罰款；轉(zhuǎn)讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重做出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰 ” ，可見，其認為未經(jīng)登記備案不影響商品房預(yù)售合同的民事法律效力，但開發(fā)商應(yīng)承擔相應(yīng)的行政處罰責任。當這兩種法律關(guān)系獨立存在時，尚不存在爭議；當行政責任與民事責任發(fā)生競合時，同樣應(yīng)由這兩種法律規(guī)范各司其責任，分別處理。 故此，可以認為，商品房預(yù)售合同的登記備案性質(zhì)上應(yīng)為國家對商 品房預(yù)售所為的行政管理行為和措施，不是確認合同效力的必備條件，與商品房預(yù)售合同的民事法律效力是沒有關(guān)系的。 如果能將商品房預(yù)售登記備案制度上升到實質(zhì)意義上法律強制的高度，則必然要求將登記作為預(yù)售合同的生效要件，從而使得經(jīng)過商品房預(yù)售登記備案這一公示程序，使該合同約定的債權(quán)取得對抗第三人的法律效力。于是，商品房的一房多售、抵押后預(yù)售、預(yù)售后抵押的現(xiàn)象就多了起來，不久前在深圳發(fā)生的 “ 香珠花園 ” 事件，開發(fā)商一房多賣涉及房屋 247套，涉案金額 2億多元；在上海發(fā)生的 “ 天天花園 ” 事件，279 套房產(chǎn)被開發(fā)商賣了 600 多次，一套房產(chǎn)竟重復(fù)賣了 7 家；還有被數(shù)百業(yè)主和諸多媒體鬧得沸沸揚揚的號稱 “ 廣州生態(tài)第一盤 ” 的 “ 廣地花園 ” 事件，開發(fā)商涉嫌騙貸，重復(fù)售樓資金過億元 …… 此類惡意 侵害買受人合法權(quán)益、嚴重影響到整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的不良事件在當前我國房地產(chǎn)法律體系業(yè)初步建立和完善，政府主管部門對房地產(chǎn)行業(yè)的管理、指導和監(jiān)督職能不斷加強的今天，為什么還是會屢見不鮮、層出不窮。在傳統(tǒng)民法中，登記制度是針對不動產(chǎn)的物權(quán)歸屬和變動而設(shè)計的，而預(yù)售的商品房是在建設(shè)中的期房，在買賣時還未建好，也不可能和現(xiàn)房
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