【正文】 ( 一 ) 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（二） 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程（三） 房地產(chǎn)項目開發(fā)流程 以中惠地產(chǎn)的開發(fā)流程為例，講述項目開發(fā)流程 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 房地產(chǎn)業(yè)在中國是一個年輕的行業(yè)，法制不建全且頗具中國特色。 從 1987 年 12 月深圳的“全國第一拍”開始，房地產(chǎn)業(yè)都 在 “ 摸著石頭過河 ”， 不斷有新法規(guī)出臺。 搞報建可以用屈原 《 離騷 》 中的 “ 路漫漫其修遠兮，吾將上下而求索 ” 來生動形容。 日照分析審核 樓盤地址明細表 （鎮(zhèn)區(qū)公安分局） 施工圖電子報批文件審核 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1 、國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù) 國土證 ：由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點批復(fù)： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70 戶型比例限制要求 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項目子公司，在房 子賣完后再注銷，只留下一個殼。 立項 ： 純粹是計劃經(jīng)濟時代留下的產(chǎn)物，主要考察的是項目的投資額及可行性，但不知道政府想從什么角度來管理，如到底需要什么材料也是誰都說不清楚的事情，有的地方管得嚴，有的地方根本不管。譬如最近國家的政策，要求先把環(huán)境評估搞了，再回頭來立項。 操作經(jīng)驗：直接去這些部門譬如去計劃部 門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報告與環(huán)評報告的公司，然后讓這些公司負責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 2 、項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)： 這是一項要求有技術(shù)含量的工作，關(guān)鍵是專業(yè)技術(shù)人員難找。 感慨一下，現(xiàn)在建筑類的工程師難找?。「咝诫y求！ 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細規(guī)劃審查 ） 這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃要點與相關(guān)規(guī)范。但對于空中花園型的架空層到底要不要算建筑密度的問題，反正技術(shù)規(guī)范沒有限死，實際上有無窮的空間可以鉆營。但從哪里起算根本說不清楚，是用地紅線范圍，還是建筑紅線范圍，各地標(biāo)準不一，這都是可以鉆營的地方。但是很影響小區(qū)的園林規(guī)劃。雖然消防車道的載重量有嚴格的設(shè)計要求，但通過溝通也是可以過的。 操作經(jīng)驗：找個與當(dāng)?shù)匾?guī)劃局關(guān)系好的設(shè)計公司，在總平方案設(shè)計過程中經(jīng)常“私下”帶方案去找規(guī)劃局的領(lǐng)導(dǎo)、總工“請教”，請他們多給些意見。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 4 、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合包括三大項 ：小區(qū)給排水管線、強電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。因為這些接口時時在變化中。這種事情太常見了。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 5 、單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 單體設(shè)計 ： 就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑設(shè)計方案。 這階段最煩的是車位 。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。所以，搞出了地面停車、子母車位、立體停車等多種形式。這個過程沒什么技術(shù)含量。很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)備是合格。要滿足消防規(guī)范的話，投入非常大，而且還會影響使用。所以消防設(shè)計絕對不可能嚴格按規(guī)范做夠做足。 操作經(jīng)驗：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。 人防工程：實際用處不大的中國特色的東西。所以開發(fā)商也是盡量縮小人防工程面積。 節(jié)能審查： 南北標(biāo)準差異很大，嚴重干擾戶型設(shè)計，重點在落地窗、客廳挑高、外墻保溫隔熱層等方面 施工圖審查 ：施工圖審查是收費項目，非常貴，所以一直都是名義上的市場化，事實上的壟斷化。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 8 、余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥排放 ：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。但在很多時候尤其是工程趕進度的時候，需要日夜得都運泥，沒辦法只能提前打通各路神仙。如現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁、禁止夜間施工擾民。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 9 、質(zhì)量監(jiān)督、安全監(jiān)督 質(zhì)量監(jiān)督站和安全監(jiān)督站都是建設(shè)部門下屬機構(gòu)?，F(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。 安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務(wù)出來，譬如安全生產(chǎn)培訓(xùn)、工人佩帶平安智能卡上班、經(jīng)常下項目搞 安全施工巡察等等， 操作經(jīng)驗：項目經(jīng)理要對這兩個部門的領(lǐng)導(dǎo)和職業(yè)都得上心，經(jīng)常搞搞聯(lián)誼什么的，總之兩個機構(gòu)都得好好的哄著。但在某些大城市如廣州，無論國有還是私有企業(yè)都必須做公開招投標(biāo)，由政府招標(biāo)辦統(tǒng)一負責(zé)。 監(jiān)理報建是完成監(jiān)理免招標(biāo)或招標(biāo)手續(xù)之后，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設(shè)部門審核一番，認為 OK 了就發(fā)一個監(jiān)理審查意見。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 11 、施工許可證 施工許可證： 申請所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。大家看看前那些審批項目就知道要花多長時間了。再比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分，把一個項目分割成很多部分發(fā)證。 土地必須在辦理了施工許可證之后才能抵押貸款。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 12 、放線、驗線 放線： 就是把圖紙上的建筑物落實到實地上的具體位置，這是個技術(shù)活需要實地測量，定坐標(biāo)。正式放線的前提是領(lǐng)取了施工許可證。 在工程未取得施工證提前施工的場合，也需要做通這個測繪院的工作，讓他們來提前做放線。 操作經(jīng)驗： 驗線工作與日后的驗收有莫大的關(guān)系。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 13 、預(yù)售許可證 預(yù)售許可條件 ：一般要求高層建筑結(jié)構(gòu)完成 3 分之 2 ，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂（部分城市有差異，天津主體結(jié)構(gòu)正負 0 ）。 捂盤的原因 ： 按揭放款要求全部封頂，稅費全額繳收 預(yù)測繪 ：申請預(yù)售前，房管部門下屬的房屋測量部門根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙事先算一個面積，這個叫預(yù)測繪。 面積補差： 做通房屋實測部門的工 作，按預(yù)測結(jié)果出實測報告 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 13 、預(yù)售許可證 土地解押 ：因為辦理預(yù)售許可證時，該地塊不能有任何抵押。所以辦理預(yù)售許證時可能會面臨著嚴重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物。 沒有錢還貸，又沒有換抵押物可更換，但公司又要辦出預(yù)售許可證，可行嗎？ 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 B 、辦理在建工程抵押的城市（很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），土地解押，換成地面上的在建工程抵押。 A 、說服銀行更換抵押物，利用房管部門和國土部門之間信息不同步，利用更換新舊抵押物的懸空期，辦出預(yù)售證。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。 消防、人防、管線、 防雷、白蟻、電梯、燃氣 等驗收： 都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。 質(zhì)量驗收： 竣 工之后，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案，非常簡單。這是法定的正式交樓條件。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 15 、確權(quán) 在入伙后 60 天內(nèi)需提交辦理產(chǎn)權(quán)的資料，先申請大確權(quán)，給整個樓盤或某一期幾棟樓做個大確權(quán)發(fā)證，然后再分戶發(fā)證。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā) [2020] 64 號））策劃部提供 2 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 3 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 4 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計部提供 5 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計部提供 6 、 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片 及電子文件。（詳見 《 國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知 》 （國辦發(fā) [2020] 64 號））策劃部提供 3 、鎮(zhèn)規(guī)劃管理所繪制的 A4 圖幅的選址紅線圖 1 份，配電子文件； 4 、該項目所在控制性詳細規(guī)劃的圖則（標(biāo)識項目紅線范圍） 1 份；規(guī)劃所提供 5 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計部提供 6 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計部提供 7 、 反映該項目用地現(xiàn)狀全貌的數(shù)碼照片及電子文件。辦理立項時 《 選址意見書 》 的原件將被發(fā)展和改革局收去。 6 、立項申請表； 7 、招標(biāo)基本情況表（如果是集體企業(yè)） 8 、用地預(yù)審的意見（如果有調(diào)整用地） 9 、地名申請批復(fù)（交給鎮(zhèn)計統(tǒng)辦） 10 、總平面圖。 費用：需由有資質(zhì)的咨詢公司出具 《 可行性報告 》 ，約為 20200 元。 以上資料均由設(shè)計部提供 承辦單位： 規(guī)劃局編研中心（ 5 工作日） 結(jié)果： 編研中心出具 《 日照分析較核報告書 》 費用：如果由編研中心制作日照分析校核報告， 0 － 20200 平方米 基準價格 6000 元 20200 － 50000 平方米 按 01/a.3 元 / 平方米計費 50000 － 100000 平方米 按 元 /