3關于如何妥善處理墊資建房糾紛案件的專題調研分析-在線瀏覽
2024-08-26 14:43本頁面
【正文】 特別是一些實力雄厚的建筑公司為了在競爭中擊敗對方，拿到工程合同，不惜壓低報價，或以其他不正當?shù)母偁幏绞絹頎幦『?同。同時，其他中小建筑企業(yè)為生存，也不惜以向銀行貸款為代價以墊資方式參與競爭。因為一些資金不足的開發(fā)商，僅憑有關部門批準的立項、規(guī)劃手續(xù)，就可以通過施工單位墊資方式進行施工，而一分錢不花地等著建筑物的落成。如在筆者承辦的幾宗該類案件中，建設單位雖已實際占用了或已預售出建筑物，但開發(fā)商寧愿以此款去開發(fā)新的項目，工程款卻遲遲不予結算。這就是墊資施工建房易出現(xiàn)矛盾的主要原因。有些觀點認為，墊資建房屬于建設單位 第 4 頁 共 14 頁 與施工單位的糾紛，且墊資行為是施工單位自愿的意思表示，如施工單位無法繼續(xù)履行約定，無能力提供充分的施工資金，違約責任應由其自行承擔。由于在市場競爭中，施工單位較發(fā)包方是相對弱者，為了拿到合同，不惜以墊資為代價。在施工過 程中一些材料費、設備費用往往通過賒欠其他單位的費用實現(xiàn)。由于施工單位工程款的回收情況取決于開發(fā)商的經營效果，一旦開發(fā)商銷售業(yè)績低于預計水平，就會導致建設單位無力支付工程款的問題，從而一系列問題均會相伴而來。另外 ，因在施工中，隨著市場的變化，原材料、人工費等難免存在有調整變化，且墊資者還將承擔銀行利息及逾期罰息等，這些政策變化而產生的經營風險無疑也會添加到施工單位的身上。而作為建設單位，由于是 第 5 頁 共 14 頁 由施工單位墊資，在資金上并無壓力，其給付工程款一般是從預售、銷售房款中支取。如房屋未能銷售業(yè)績不佳，建設單位一般總是以各種借 口拒付、拖欠或克扣工程款，即使是順利銷售出房屋，建設單位也總是先考慮再次開發(fā)的用款，而對拖欠的工程款采取盡可能的回避、拖延態(tài)度。例如在工程款結算上的讓步、對搶工費及其他獎金的讓步等。 二、墊資建房的 性質 墊資建房從表面上看是甲、乙雙方自愿的一種合同方式，它可以使建設單位在自有資金短缺的情況下，通過施工單位提供資金的做法及時啟動工程。從總體來講， 墊資施工對施工單位而言只能在市場競爭中體現(xiàn)一些優(yōu)勢，往往施工單位無法對施工期間墊資款項的利息等提出要求。但是，墊資建房掩蓋了建設單位（開發(fā)商）資金不足的事實。躲避開工前的審計，不僅欺騙國家，且受害的不僅是墊資施工的施工單位，更主要的是廣大消費者。第三，利用他人資金生產，又不承擔風險及法律責任，帶有的更大欺騙性還來自同行業(yè)的影響。另一方面將其市場風險轉移他人，又不承擔法律責任。我國法律、法規(guī)對企業(yè)之間的非法資金拆借行為是嚴令禁止的，在此不一一贅述。 三、審理實踐中對墊資建房案件的處理的原則 筆者在對幾宗類似案件的審理過程中，發(fā)現(xiàn)墊資施工往往會導致多種案件產生，也就會引起多方面問題的連鎖反應。如果訴訟期間過長，難免使這些相關損失不斷擴大。 （二）全面處理原則 在審理實踐中，如果僅限于處理建設單位和施工單位之間的矛盾，而不考慮其他各方面的因素，就會形成與施工有關的其它債權人利益的難以實現(xiàn)。故在審理中應同時注重其他債權人的合法權益。當然這是以其它債權人向法院提出申請并經過法院確認為前提。對于房地產案件這種事實復雜、爭議內容多樣的案件，在立法實踐中也出臺了不少根據實際情況分別解決糾紛的法律和法規(guī)。故筆者認為對于墊資建房合同的處理辦法亦應根據合同的多種履行現(xiàn)狀有特殊性、針對性地進行處理。為了達到這一目的，筆者認為：重點應采取合理合法的方式對建設單位的房產（就是施工單位墊資施工的房 產）進行訴訟保全措施，具體做法應以既能保證施工單位墊資投入的金額，又不影響工程的進一步施工為原則。審理期
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