【正文】 榮商廈 為一購物廣場 東方明珠 商場名稱 規(guī)模 業(yè)態(tài)定位 客群定位 經(jīng)營形式 經(jīng)營狀況 王府井百貨 ㎡ 現(xiàn)代百貨 時尚、中高收入者 聯(lián)營扣點 銷售狀況良好 包百大樓 ㎡ 傳統(tǒng)百貨 中高收入者 聯(lián)營扣點 一般收入購物的去處。 ? 娜琳商圈由 文化路和幸福路形成的 “ 十 ”字 形狀 ，是一個集購物、休閑、娛樂、餐飲消費為一體的城市副中心商圈。 同利家電 九星國際 包百青山超市 神華青山一百 彩虹超市 寶林商廈 王府井 娜琳步行街 商場名稱 規(guī)模 業(yè)態(tài)定位 客群定位 經(jīng)營形式 經(jīng)營狀況 娜琳廣場 （王府井） ㎡ 現(xiàn)代百貨 時尚中高收入者 聯(lián)營扣點 銷售狀況良好 寶林商廈 ㎡ 流行百貨 一般收入者 租金 37元 / ㎡ .天 良好 光彩商場 1萬㎡ 流行百貨 時尚年輕人 租金、扣點 銷售情況良好 紅房子商城 ㎡ 流行百貨 一般收入者 租金 25元 / ㎡ .天 銷售狀況一般 凱萊購物廣場 ㎡ 流行百貨 時尚年輕 租金 25元 / ㎡ .天 良好 娜林步行街 3萬㎡ 小商品市場 全客層 租金 515元 /㎡ .天 良好 娜琳商圈 消費群體主要以青山區(qū)為主，輻射昆區(qū)、東河區(qū)。商場內(nèi)部經(jīng)營形式是聯(lián)營扣點，其底層沿街商鋪的租金約為 512元 /㎡ 神華億佰購物中心是神華國際城中央商務區(qū)重要組成部分，主要客群是 以本地及周邊縣市中高檔收入人群。沿街商鋪的租金為一層約 35元 /㎡ 商圈內(nèi)有大量的新興大型社區(qū)和酒店，居住人口的收入水平屬于中高端， 例如神華國際酒店、凱富酒店、神華國際公寓。 ?包頭第二產(chǎn)業(yè)相對發(fā)達，礦產(chǎn)采掘業(yè)以及大型工業(yè)企業(yè)和科研單位形成了較大量的城市財富人群，是包頭中高端消費市場的有力支撐； ?四大傳統(tǒng)商圈并存、包百商圈的中心地位不可撼動； ?稀土高新區(qū)是近幾年開發(fā)商投資拿地的集中區(qū)，“新城市副中心”呼之欲出，高新區(qū)將成為“集商務、金融、會展、體育、文化、休閑、總部經(jīng)濟”等為一體的城市新副中心區(qū)； 【 基本結(jié)論 】 金界觀點 房地產(chǎn)智庫 m 房地產(chǎn)智庫23 政策導向分析 總體市場概況 區(qū)域市場概況 重點個案分析 土地市場調(diào)研 1 項目背景研究 5 關(guān)于項目定位 6 項目規(guī)劃建議 4 項目地塊研究 3 包頭樓市研判 7 項目營銷策略 2 宏觀環(huán)境研判 m 房地產(chǎn)智庫24 胡溫新政：和諧社會是目標，民生工程是重點，住房保障是手段。 2023/1/28 國土部 針對未滿 5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅 自 2023年 1月 28日起國土部門新增針對未滿 5年轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)全額征收營業(yè)稅，滿 5年免征，無差額征收的規(guī)定，普通住宅（即 144平方以下）免征個人所得稅以及土地增值稅；具體征收方法為：過戶價 %=稅金。%） 2023/2/18 央行 上調(diào)存款準備金率 央行將于２４日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率０ .５個百分點。中小型金融機構(gòu)存款準備金率也將高達 16%。商品房經(jīng)營者要在規(guī)定時間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴格按照申報價格明碼標價對外銷售。 □ 考慮到讓位或錯開 1000萬套保障房的攻勢，預計 2023年，全國房地產(chǎn)投資速度不太可能再高調(diào)，但會仍保持平穩(wěn)運行，不會出現(xiàn)跳水運動（地方政府也不會答應）。 □ 可見， 2023年，對于各大房企來說無疑是黃金的一年，雖然經(jīng)歷了嚴厲的政策調(diào)控，但國家為保持宏觀經(jīng)濟指標的高位運行、防止中國經(jīng)濟的“硬著陸”，地產(chǎn)政策并沒有在 2023年下半年加碼， 但調(diào)控使得我國整體的宏觀經(jīng)濟環(huán)境從流動性的空前泛濫轉(zhuǎn)入了逐步回收的階段，房地產(chǎn)投資逐漸趨于理性。 m 房地產(chǎn)智庫33 2023年以來全國累計商品房新開工面積走勢 金融危機 持幣觀望 資金匱乏 商品房開工萎靡 危機余震 開工緩慢 商品房開工面積逐步回升 市場回暖 商品房產(chǎn)開工風頭勁 政策嚴厲 形勢不明 保障房發(fā)威 開工決策謹慎 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 開工面積 走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫34 2023年以來我國月度商品房新開工面積走勢 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 開工面積 月度走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫35 □ 從月度情況來看，截止 4 月份全國房屋新開工面積為 億平方米，同比上漲 %，環(huán)比13 月份下降 %。 □ 2023年 14 月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積 億平方米，同比增長 %， 較去年同期下降 個百分點，增幅較 13 月提高 1 個百分點，增幅下滑有企穩(wěn)跡象。 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 開工面積 月度走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫36 2023年以來全國累計商品房銷售面積走勢 全國市場 銷售乏力 到處降價 剛需激活 銷售發(fā)力 價格劇漲 政策干預 銷售下滑 限購出臺 政策毒藥 打擊投機 剛需尚存 支撐危局 平緩過渡 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 銷售面積 走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫37 2023年以來我國商品房月度銷售面積統(tǒng)計 全國市場表現(xiàn)：近年房地產(chǎn) 銷售面積 月度走勢 宏觀大勢看全國 m 房地產(chǎn)智庫38 □ 截止 4月份，全國商品房銷售面積 7255萬平方米，較 13月份大幅下降 %，比去年同期下降 %。 我司認為，這種成交萎縮、價格僵持的局面難以持久，預計未來第三季度開發(fā)商的推貨量會有所上升，成交會受到一定帶動。 □ 供應地塊以青昆兩區(qū)為主，多頻次小體量供應：青昆兩區(qū)成熟的房地產(chǎn)市場背景下，造就了兩區(qū)的土地供應的特點為多頻次小批量的土地供應的特點；由于青昆兩區(qū)地處城市繁華區(qū)域，未來青昆兩區(qū)的供地將呈現(xiàn)顯著外擴化的趨勢。 □ 縱觀 2023年、 2023年的包頭土地市場，供需基本平衡，未出現(xiàn)大宗土地積壓的現(xiàn)象， 10年下半年，國家開始著手治理地方土地市場違規(guī)行為，對于地方政府土地出售的把關(guān)日益嚴格，加之 2023年調(diào)控的如期而至，土地市場平穩(wěn)運行，成交價格較之去年未出現(xiàn)大幅變化。 2023年包頭樓市上半年成交分析 包頭樓市總概況 m 房地產(chǎn)智庫45 2023年包頭樓市上半年成交分析 包頭樓市總概況 從 2023年來看，特別是在八月份以后的下半年，是包頭市場在政策打擊中復蘇的幾個月，成交量成交價格都出現(xiàn)上升，市場客戶積壓的需求會持續(xù)釋放，但 2023年的情況有所不同，那就是政府對于投資投機客戶直接干涉，投資需求客戶很難再像 2023年那樣在下半年整體恢復，加之信貸政策的緊縮，對剛性客戶也會造成或多或少的影響，而且中央不會再容忍地方政府對于房地產(chǎn)的放牧式管理，介入的力度或許會逐漸加大。但同比 2023年，上半年包頭市場放量增幅達 %， 10年下半年市場讓開發(fā)商信心百倍，但年初政策出臺后市場遇冷是始料不及，許多項目開盤已提上日程。 近年來，包頭樓市供求關(guān)系分析 包頭樓市總概況 m 房地產(chǎn)智庫49 從全國來看，房地產(chǎn)行業(yè)的不穩(wěn)定性正在加劇，新的 12五規(guī)劃把民生工程放到首位，強調(diào)不再刻意保持 GDP的高位運轉(zhuǎn)， 11年上半年市場需求雖然受到積壓，但今年會有 1000萬套保障房投入市場，必然沖擊商品房市場，下半年的市場形勢仍取決于國家調(diào)控政策及貸款政策力度及持久性，下半年包頭市場放量會逐漸增多，開發(fā)商的現(xiàn)金流必須得到補充，而市場客戶受政策影響觀望態(tài)度的加重，后期市場吸納率必將減少，市場在政策周期內(nèi)預計仍會出現(xiàn)供大于求的局面。 m 房地產(chǎn)智庫51 結(jié)論： □ 從 2023年下半年開始國家各項政策相繼出臺，政策雙向擠壓使客戶因未來市場的不確定因素，掀起中端樓盤的購買熱潮。 □ 國家政策的大背景支持使保障性住房開發(fā)順風順水，市場接受度也同開發(fā)一樣受到追捧。 產(chǎn)品形態(tài) 供應量 去化量 去化率 均價 主要代表樓盤 普通住宅 6567套 （截止至 8月 1日） 3049套 46% 5520元 /㎡ （截止至 8月 1日） 保利花園、拉菲公館、百合花園、首創(chuàng)加州郡府、新星薇閣美地、美室層雙、東亞世紀城 經(jīng)適房 1920套 （ 2023年數(shù)據(jù)） 1669套 87% （截止至 8月 1日） 3150元 /㎡ （截止至 8月 1日） 新桃園小區(qū)、萬新小區(qū)、 萬和城 當前包頭市場供應及去化情況調(diào)查 （住宅類） 市場消化與庫存 m 房地產(chǎn)智庫52 當前包頭市場供應及去化情況調(diào)查 （商業(yè)商務類） 市場消化與庫存 總結(jié) : □ 2023年年初至 2023年年末，包頭市綜合體項目開發(fā)主要路段以鋼鐵大街為主線，并于 2023年年底相繼消化完畢。昆區(qū)的東正國際、高新區(qū)的時代廣場、青山區(qū)的正翔國際、恒源 〃 銀座等等，不但從項目定位的高度、預計客群及遠期發(fā)展都將大大突破過去包頭的綜合體項目。未來包頭的綜合體項目將會在不斷出新和不斷拔高中體現(xiàn)。這都源于購買主力包鋼客戶為此地帶來的巨大市場。但這并不帶表此塊市場潛力已無，優(yōu)質(zhì)的配套、成熟的規(guī)劃使昆區(qū)的房地產(chǎn)市場仍是主要購買力的首選之地。 ? 劣勢：產(chǎn)品設(shè)計品質(zhì)不高， 120平米三居次臥采光較差部分戶型性價比不高，面積有所浪 本項目 7號樓只剩 14層以上， 9號樓已開盤，按單元開盤，按揭優(yōu)惠 95折，一次性優(yōu)惠 94折， 9號樓最高價 5700元，最低價 5400元， 118平米的三居較多。 ? 年齡結(jié)構(gòu)： 2550歲之間，兩居客戶主要為 2030歲婚房需求，三居客戶多為 3550歲福利房改善性需求。 ? 三居客戶以三、四口之家居多。 ? 價格較保利 〃 拉菲公館低 600元左右，性價比優(yōu)勢明顯。 項目最新動態(tài)： ? 三期剩余房源 150套，均價 5500元，老帶新客戶較多。 昆區(qū)市場：個案調(diào)查 （東亞世紀城） 區(qū)域樓市大掃描 m 房地產(chǎn)智庫57 項目名稱 紫金華府 開發(fā)商 包頭市中金誠信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 項目位置 黃河大街 66號 小區(qū)規(guī)劃 占地面積 大一期： 大二期： 建筑面積 大一期： 大二期： 容積率 車位數(shù) 1： 綠化率 35% 小區(qū)配套 酒店、會所 分析 簽約客戶情況 ?項目目前規(guī)劃為兩期，一期 8棟高層，二期 7棟高層 ?該項目銷售主要以團購為主。 項目最新動態(tài) ?現(xiàn)剩尾房，只有九十四小平米的頂層，價格 4500。 昆區(qū)市場：個案調(diào)查 （紫金華府） 區(qū)域樓市大掃描 m 房地產(chǎn)智庫58 項目名稱 華發(fā)新城 開發(fā)商 華發(fā)股份 項目位置 阿爾丁大街與黃河路交匯口西北處 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 ； 建筑面積 56萬平米 建筑規(guī)模 1期 8棟 18層高層， 2期共 10棟 18層高層， 3期為寫字樓和商業(yè)； 容積率 綠化率 36% 小區(qū)配套 大型商場、公寓、寫字樓 分析 項目區(qū)位顧客較認可，昆區(qū)市場中首個精裝修項目 。 ?劣勢：戶型面積偏大，三居產(chǎn)品面積 130平米以上，特別是 8，市場接受度一般 項目最新動態(tài) ?華發(fā)新城一期共八棟，前半年推出七棟已售罄。 ?開盤至今華發(fā)共售出 37套，其中 93平米 15套 。 昆區(qū)市場：個案調(diào)查 （華發(fā)新城） 區(qū)域樓市大掃描 m 房地產(chǎn)智庫59 項目名稱 恒 大 名 都 開發(fā)商 恒大地產(chǎn)集團包頭有限公司 項目位置 包頭市昆都侖區(qū)校園路 9號 小 區(qū) 規(guī) 劃 占地面積 359畝 建筑面積 約 50萬平米 建筑類別 板樓、高層 總戶數(shù) 1647戶 容積率 約 車位數(shù) 首期住宅車位約 1800個，車位比 1:1 綠化率 40% 開盤時間 交房時間 裝修狀況 簡裝 價格區(qū)間 6500— 8000元 /㎡ 面積區(qū)間 90300平米 銷售率 90% 社區(qū)配套 豪華會所（地上共四層）功能為社區(qū)配套用房、餐飲、會議、恒溫泳池、娛樂及健身設(shè)施，總規(guī)模為 5000平米) 恒大劇場約 14000平米，伊頓國際雙語幼兒園約 2023平米 分析 ?套數(shù)：一期 700套左右 ?價格：成交均價 6800元 /平米 物業(yè)費： /平方米 〃 月 物業(yè)公司 ： 戴德梁行管理顧問 ?面積： 90300平米，以 130平左右三居為主力戶型，一期 114178平米 戶型：一期三居、四居，其中三居大多數(shù)兩臥朝南 ?優(yōu)惠：開盤時八五折優(yōu)惠 項目最新動態(tài)