【正文】 產(chǎn)品研發(fā)部 定位 研發(fā) 設(shè)計(jì) 采購 技術(shù) 監(jiān)控 策劃 銷售 客服 核算 資金 收支 行政 人事 總工辦 四百米接力，四個(gè)人跑快？還是十個(gè)人跑快？ 前期 成本管理部 目標(biāo) 動態(tài) 結(jié)算 8 計(jì)劃管理部 計(jì)劃 戰(zhàn)略 8 創(chuàng)新點(diǎn) ：以專業(yè)優(yōu)化組合為基礎(chǔ)的 資源配置與架構(gòu)管理系統(tǒng) 合理授權(quán) 定崗定編 工作清單 組合專業(yè) 管理架構(gòu) 開發(fā)職能梳理 開發(fā)職能組合 部門分工 崗位職責(zé) 工作權(quán)限 職務(wù)關(guān)系規(guī)定 部門職能細(xì)分 部門工作接口 崗位責(zé)任細(xì)分 審批權(quán)限與流程 重大事項(xiàng)決策 很多開發(fā)商將架構(gòu)管理僅僅理解為架構(gòu)圖 + 崗位職責(zé)，這在操作層面是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。 ?按職能劃分部門，撤銷設(shè)計(jì)部，建立產(chǎn)品研發(fā)部 ? 建立主管計(jì)劃的管理部門 ? 將部門職能細(xì)化成工作清單，并搭接好部門接口 ? 根據(jù)細(xì)化的工作清單定崗定編 ? 通過授權(quán)，將完成工作的必要權(quán)力授予責(zé)任人 ? 建立集體決策的機(jī)制，避免業(yè)務(wù)決策權(quán)力過于集中 10 缺乏計(jì)劃運(yùn)營管理系統(tǒng) 走到哪兒黑 走到哪兒歇 三拍計(jì)劃 拍腦袋 拍胸脯 拍大腿 眉毛胡子一把抓 碰到什么解決什么 誰影響自己不知道 自己影響誰也不知道 各部門之間信息不對稱 給自己留足時(shí)間 我盡力了，反正我也沒閑著 只有工程部最著急 開發(fā)商計(jì)劃管理中普遍存在的問題 11 開發(fā)商計(jì)劃管理現(xiàn)狀 12 ? 很多開發(fā)商總是抱怨“計(jì)劃趕不上變化”，因而放棄了計(jì)劃管理。 ? 沒有設(shè)置專門的部門來做計(jì)劃管理，沒有人檢查問責(zé) ！ ? 沒有考核的計(jì)劃是無法有效執(zhí)行的計(jì)劃。 計(jì)劃管理有四個(gè)方面的意義： 運(yùn)營系統(tǒng)的構(gòu)建 房地產(chǎn)開發(fā)工作頭緒繁雜，接口千頭萬緒，只有通過計(jì)劃，才能將這些工作 ,沿著項(xiàng)目開發(fā)的主線，構(gòu)建成一個(gè)系統(tǒng)，使之能夠順暢運(yùn)轉(zhuǎn) ,協(xié)調(diào)配合，并防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。只有通過計(jì)劃，才能奠定目標(biāo)管理的基礎(chǔ)，使每個(gè)人主動的工作。 績效考核的標(biāo)準(zhǔn) 只有將計(jì)劃作為績效考核的標(biāo)準(zhǔn)，考核的指標(biāo)才可能量化。 “ 計(jì)劃趕不上變化 ” 大致由于兩個(gè)原因造成，第一、不可控因素；第二、計(jì)劃管理能力；實(shí)際上，缺失完善的計(jì)劃管理系統(tǒng)是主要原因。設(shè)計(jì)師們基本不關(guān)心經(jīng)濟(jì)概念。 ? 項(xiàng)目管理者而非工程管理者 ? 現(xiàn)場工程管理標(biāo)準(zhǔn)的制定與檢查者 ? 客戶的工程質(zhì)量代表 ? 供方（特別是監(jiān)理公司）的管理者 甲方角色 28 專業(yè)高手 管理高手 轉(zhuǎn)變 我們是誰？ 甲方不會做甲方，常常是甲方工程管理的最大尷尬。 ? ● 施工過程中，與工程有關(guān)的工作接口非常多，相關(guān)手續(xù)、圖紙、分包、采購、資金等，施工單位、監(jiān)理單位可以不管，但甲方工程部必須管。 ? 所以必須統(tǒng)一工程管理標(biāo)準(zhǔn) 31 我們是誰？ ? 角色三 :客戶的工程質(zhì)量代表 ? ●表現(xiàn)你的客戶服務(wù)意識 ? ●體現(xiàn)你的專業(yè)能力 ? ●減少和杜絕客戶敏感的質(zhì)量問題 32 我們是誰？ ? 角色四 :供方的管理者 ? 管理好供方（乙方）是你義不容辭的責(zé)任，特別是管理好監(jiān)理公司。 33 工程管理操作指引 操作指引目錄 進(jìn)度管理 3 工程前期各階段的管理 1 施工準(zhǔn)備階段的管理 2 成本管理 6 技術(shù)管理 4 質(zhì)量管理 5 項(xiàng)目工程后評估 12 34 一、 工程前期各階段的管理 工程前期各階段的管理 2）項(xiàng)目策劃階段 1）項(xiàng)目決策階段 4）項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃及配套計(jì)劃的編制 3）項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 5）目標(biāo)成本與合約規(guī)劃 35 一 、工程前期各階段的管理 項(xiàng)目決策階段 ? 當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析工作時(shí)，工程管理部門（項(xiàng)目部）要配合并協(xié)助項(xiàng)目拓展管理部門進(jìn)行項(xiàng)目可行性分析工作。 36 一、 工程前期各階段的管理 項(xiàng)目策劃階段 ? 項(xiàng)目確定后，要進(jìn)行項(xiàng)目策劃工作，工程管理部門（項(xiàng)目部）要協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行項(xiàng)目策劃和產(chǎn)品定位工作。 39 一 、工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 ? （ 2）初步設(shè)計(jì)階段 – 在初步設(shè)計(jì)階段，協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行編制初步設(shè)計(jì)任務(wù)書； – 參與 《 交工標(biāo)準(zhǔn) 》 的審核，從工程角度提出反饋意見； – 協(xié)助設(shè)計(jì)管理部門進(jìn)行初步設(shè)計(jì)方案的評 審，重點(diǎn)審核： – 是否滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和景觀設(shè)計(jì)方案的要求； – 對基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案和設(shè)備方案等從施工工藝、經(jīng)濟(jì)性等方面進(jìn)行評審和優(yōu)化； 40 一、 工程前期各階段的管理 3 、項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 ? （ 3）施工圖設(shè)計(jì)階段 – 參與施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書的編制，重點(diǎn)從施工工藝和使用角度提出要求和建議； – 參與施工圖設(shè)計(jì)成果的評審，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)任務(wù)書中的要求； 41 一 、工程前期各階段的管理 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段 ? （ 4）裝飾設(shè)計(jì)階段 – 參與裝飾設(shè)計(jì)任務(wù)書編制，對精裝修材料、做法從施工及使用角度提出要求和建議； – 參與精裝修設(shè)計(jì)成果的評審。 44 一、 工程前期各階段的管理 目標(biāo)成本 ? （ 1）參與 《 項(xiàng)目目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書 》 的討論及評審； ? （ 2）參與工程類 《 合約規(guī)劃 》 的討論及評審。當(dāng)項(xiàng)目完成后，公司再根據(jù)實(shí)際情況發(fā)文撤銷項(xiàng)目部。 48 二 、施工準(zhǔn)備階段的管理 項(xiàng)目部成立 續(xù) ? （ 5）項(xiàng)目部在人力資源管理部門的幫助下，確定項(xiàng)目部組織 架構(gòu)和人員配備； ? （ 6）細(xì)化并完善項(xiàng)目工程計(jì)劃，細(xì)化并修正工程各配套計(jì)劃的使用時(shí)間節(jié)點(diǎn)； ? （ 7）開始組織編制對施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的技術(shù)和管理要求，甲供材料設(shè)備的質(zhì)量、安裝要求等； ? （ 8）組織熟悉圖紙和審圖工作。 51 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) 續(xù) ? 施工類招投標(biāo) – （ 1）項(xiàng)目部根據(jù)項(xiàng)目施工標(biāo)段的劃分，向采購管理部門提出施工單位（總承包商、分包商）、監(jiān)理單位的進(jìn)場時(shí)間要求； – （ 2）參與招標(biāo)文件的編制，根據(jù)公司確定的本工程 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的內(nèi)容，從管理角度、工程進(jìn)度控制、技術(shù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)配合等方面提出具體要求，并最終作為合同的附件； – （ 3）參與合同的編制，重點(diǎn)是協(xié)同合同管理部門將上述技術(shù)條件和要求與工程付款條件緊密結(jié)合，以便于管理和控制； – （ 4）參與投標(biāo)單位資格預(yù)審； 52 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 采購招標(biāo) 續(xù) ? 施工類招投標(biāo) – （ 5）參與投標(biāo)單位的考察，重點(diǎn)是同類工程和投標(biāo)單位擬派管理團(tuán)隊(duì) 的主要人員； – （ 6）參與投標(biāo)文件的評審，標(biāo)書的評標(biāo)和合同談判，重點(diǎn)審核投標(biāo)單位是否滿足所提要求并有可靠和完善的管理及技術(shù)保證措施（如施工組織設(shè)計(jì)和監(jiān)理規(guī)劃等）； – （ 7）對本部門員工及相關(guān)合作單位進(jìn)行合同交底，進(jìn)一步說明公司關(guān)注的重點(diǎn)和要求； – （ 8）合同的執(zhí)行。 《 采購管理流程 》 《 招標(biāo)采購管理辦法 》 《 競爭性談判采購管理辦法 》 《 直接委托采購管理辦法 》 《 供方實(shí)地考察評價(jià)表（材料設(shè)備類） 》 55 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 合同及 《 工程管理指導(dǎo)書 》 的培訓(xùn)與交底 ? 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人要對項(xiàng)目部全體員工進(jìn)行合同及工程管理指導(dǎo)書、目標(biāo)責(zé)任成本控制指導(dǎo)書的定期或不定期培訓(xùn)交底，并對施工單位和監(jiān)理單位進(jìn)行合同及 《 工程管理指導(dǎo)書 》 交底；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)本工程進(jìn)度、質(zhì)量目標(biāo)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)及公司的管理要求等。 《 項(xiàng)目開工準(zhǔn)備管理規(guī)范 》 場地“三通一平”的實(shí)施，施工臨時(shí)排水、施工路 口手續(xù)的辦理 57 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 ? 在施工單位中標(biāo)后，項(xiàng)目部應(yīng)要求中標(biāo)單位在進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實(shí)際情況的基礎(chǔ)上，有針對性地完善投標(biāo)時(shí)報(bào)送的 《 施工組織設(shè)計(jì) 》 ，并一式三份報(bào)項(xiàng)目部、工程管理部門及監(jiān)理單位審查。 59 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 施工組織設(shè)計(jì)審查 續(xù) ? 項(xiàng)目部組織三方審查，形成中標(biāo)后 《 施工組織設(shè)計(jì)審查意見表 》 ，將審查意見表交施工單位，由施工單位對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行修改和補(bǔ)充，并需獲得項(xiàng)目部的最終批準(zhǔn)； 《 施工組織設(shè)計(jì)審查規(guī)范 》 60 二、 施工準(zhǔn)備階段的管理 開工報(bào)告的審批 ? 主體工程開工前，項(xiàng)目部應(yīng)要求施工單位向監(jiān)理單位提出開工申請報(bào)告，原則上具備下列條件方可批準(zhǔn)開工： – 施工許可證已辦妥； – 施工圖已會審交底； – 施工組織設(shè)計(jì)及相關(guān)專項(xiàng)施工方案已審批； – 施工現(xiàn)場的準(zhǔn)備已具備開工條件。必要時(shí)可以將施工總進(jìn)度計(jì)劃分解為年度施工進(jìn)度計(jì)劃和季、月度施工進(jìn)度計(jì)劃。 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃編寫規(guī)范 》 64 三、進(jìn)度管理 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 續(xù) ? （ 2）施工總進(jìn)度計(jì)劃的評審： ? 施工總進(jìn)度計(jì)劃編制完成后，項(xiàng)目部應(yīng)組織公司相關(guān)部門對計(jì)劃給予討論和評審，并填寫 《 項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃評審記錄 》 ，以保證計(jì)劃的可行性和嚴(yán)肅性。 ? （ 3）施工總進(jìn)度計(jì)劃的調(diào)整： ? 除非項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃或銷售計(jì)劃發(fā)生重大變化，否則一般不對項(xiàng)目施工總進(jìn)度計(jì)劃給予調(diào)整。 65 三、進(jìn)度管理 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 續(xù) ? （ 4）施工總進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查： ? 施工單位在投標(biāo)階段，根據(jù)甲方的施工總進(jìn)度計(jì)劃中各主要節(jié)點(diǎn)的要求，編制了施工進(jìn)度計(jì)劃；在合同簽訂后，施工單位進(jìn)一步熟悉施工圖及施工現(xiàn)場實(shí)際情況，在此基礎(chǔ)上，有針對性地完善并細(xì)化了施工進(jìn)度計(jì)劃，作為施工組織設(shè)計(jì)的一部分報(bào)送監(jiān)理單位和項(xiàng)目部審核并最終確認(rèn)；在計(jì)劃執(zhí)行過程中，項(xiàng)目部應(yīng)監(jiān)督監(jiān)理單位檢查施工單位的進(jìn)度計(jì)劃及完成情況：檢查現(xiàn)場作業(yè)面勞動力、機(jī)械設(shè)備、材料的情況是否滿足現(xiàn)場需要及施工組織設(shè)計(jì)里的要求和承諾，進(jìn)度款是否?？顚Ｓ?，對周、月進(jìn)度計(jì)劃與實(shí)體實(shí)際進(jìn)度進(jìn)行對比，分析進(jìn)度滯后的原因，針對影響進(jìn)度的因素前瞻性地采取措施。 66 三、進(jìn)度管理 項(xiàng)目施工進(jìn)度計(jì)劃管理 續(xù) ? （ 5）工程管理月報(bào)： ? 項(xiàng)目部每月應(yīng)提交一份工程管理月報(bào)，內(nèi)容包括： – 工程進(jìn)度控制情況，問題及整改措施； – 工程質(zhì)量控制情況，問題及整改措施； – 工程投資控制情況，問題及整改措施； – 安全文明施工管理情況，問題及整改措施； – 材料設(shè)備管理情況，問題及整改措施； – 上月問題的整改情況； – 重大協(xié)調(diào)事項(xiàng)備忘。在工程施工過程中，項(xiàng)目部應(yīng)在每月的工作計(jì)劃中對下月需要各部門配合完成的工作列出時(shí)間清單，并前瞻性地敦促和協(xié)助各部門完成相關(guān)的工作，以滿足施工進(jìn)度的順利實(shí)施。 ? （ 2）圖紙的保管： ? 項(xiàng)目部應(yīng)有專人負(fù)責(zé)管理圖紙，填寫 《 工程圖紙清單 》 以及 《 設(shè)計(jì)變更清單 》 ，并定期進(jìn)行整理。 《 圖紙資料管理規(guī)范 》 71 四、 技術(shù)管理 圖紙?jiān)u審 ? 圖紙?jiān)u審工作是一項(xiàng)重要的工作，是工程質(zhì)量管理的重要手段， 項(xiàng)目部的圖紙審核工作是一項(xiàng)長期的日常性工作，并貫穿施工過程的始終； 同時(shí)要求監(jiān)理單位和施工單位也要建立審圖制度，將圖紙上的問題消滅在施工前，并使設(shè)計(jì)和施工工藝更經(jīng)濟(jì)、合理。由設(shè)計(jì)管理部門組織項(xiàng)目部、成本管理部門、采購管理部門、工程管理部門、物業(yè)公 司及設(shè)計(jì)院等進(jìn)行施工圖評審。 – （ 3）開工前，項(xiàng)目部應(yīng)組織各施工單位、監(jiān)理和相關(guān)部門進(jìn)行施工圖交底（設(shè)計(jì)管理部門、工程管理部門、物業(yè)公司、設(shè)計(jì)院），主要審核圖紙上的缺、漏、碰、錯(cuò)及解決施工工藝上的問題，可由監(jiān)理單位主持。尤其在樣板工程開始前，重要的分部分項(xiàng)工程施工前，項(xiàng)目部應(yīng)敦促或組織監(jiān)理單位和施工單位集中、重點(diǎn)對上述部位圖紙?jiān)俅芜M(jìn)行審核，發(fā)現(xiàn)各專業(yè)之間問題，梳理并優(yōu)化施工方案。 《 施工圖審查要點(diǎn) 》 《 施工圖交底管理規(guī)范 》 74 四 、技術(shù)管理 設(shè)計(jì)變更管理 ? （ 1）設(shè)計(jì)變更的提出： ? 設(shè)計(jì)管理部門及公司其它部門均可以直接提出問題， 并歸口到設(shè)計(jì)管理部門 發(fā)出 《 設(shè)計(jì)變更通知單 》 。特別是由監(jiān)理單位負(fù)責(zé)組織的第二次圖紙會審為發(fā)現(xiàn)問題的重要環(huán)節(jié)，監(jiān)理單位記錄并整理后，項(xiàng)目