【正文】 本概念它是一個自然、經(jīng)濟的綜合體。 土地與國土的區(qū)別 土地與土地資源的區(qū)別 土地分類生地： 是 指未進行征地補償?shù)男聟^(qū)土地。熟地： 是 指已經(jīng)具備 “七通一平 ”“五通一平 ”或“三通一平 ”建設條件的土地。4土地相關權利所有權使用權抵押權典 權租賃權(1)土地所有權土地所有人對土地的占有、使用、收益和處分的權利。通過出讓方式獲得土地使用權是建立在有償有期限的基礎上的，該土地使用權可以在法律規(guī)定的范圍內轉讓、出租或抵押，其合法權益受國家法律保護。 按國家有關法律規(guī)定，各類用地的最高出讓年限為：居住用地 70年，工業(yè)用地 50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年， 綜合用地 50年。是國家以所有者身份向建設用地單位或土地經(jīng)營單位有償、有期限地出讓土地使用權，并收取土地出讓金的土地經(jīng)營市場。土地二級市場土地二級市場 就是土地使用權轉讓市場，是土地使用者和土地經(jīng)營單位有償轉讓土地使用權給其他單位的市場。土地抵押權土地抵押權 是一種擔保物權，是抵押人以其合法的土地以 不轉移占有 的方式，向抵押權人提供債務履行的擔保，當債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的不動產拍賣所得的價款優(yōu)先受償。在我國，特指土地使用權抵押。在典權法律關系中，支付典價者為 典權人 ，收取他人典價并將自己財產供典權人占有、使用、收益者為 出典人 。典權人交付于出典人的價金稱為典價 。典期期滿逾期 10年，或典契未寫明年限而經(jīng)營 30年未贖回的，原則上視為絕贖。n 《 土地管理法 》 中明確規(guī)定了我國土地管理的六項制度，即 社會主義土地公有制度 ， 國有土地有償使用制度 ， 土地用途管制制度 ， 占用耕地補償制度 ，基本農田保護制度 ， 土地登記制度 。n 國有土地和集體所有的土地的使用權可以依法轉讓；n 房地產開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權。167。?集體所有制w勞動群眾集體所有制的土地采取的是農民集體所有的形式，該種所有制的土地被稱為 農民集體所有土地 ，簡稱集體土地。w《 土地管理法 》 第十條規(guī)定： “農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內兩個以上農村集體經(jīng)濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經(jīng)濟組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農民集體所有的，由鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )農村集體組織經(jīng)營、管理。 v《 土地管理法 》 ：國家依法實行國有土地有償使用制度。v《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 ：土地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。v土地使用權 指依照法律享有利用、經(jīng)營和取得收益的權利。（ 3）土地使用權類型與權能2v我國土地使用權獲取方式的演變經(jīng)歷了四個階段：?第一階段（ 1949年～ 1954年） 1954年以前，國家從制度上承認城市土地的商品屬性，對城市國有土地實行有償使用，無論全民所有制單位還是集體所有制單位，只要使用城市國有土地，都必須向國家繳納租金和有關稅費。?第二階段（ 1955年～ 1987年） 1954年以后，我國建立了高度集中的計劃經(jīng)濟體制，土地管理制度也由市場配置轉變?yōu)橛媱澟渲?，城市土地取消了有償使用，確立了行政劃撥土地制度。?第三階段（ 1988年～ 2023年 )1987年，深圳市敲響了國有土地拍賣的第一槌。1990年，國務院出臺 《 城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》 ，確立了國家實行城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓、轉讓制度。1998年， 《 土地管理法 》 規(guī)定，國家依法實行國有土地有償使用制度，建設單位使用國有土地應當以出讓等有償方式取得。 但是，這一階段的土地出讓以協(xié)議出讓為主，市場配置與計劃配置同時存在，并不能完全體現(xiàn)土地的市場價值，甚至造成了大量土地的不規(guī)范出讓，滋生腐敗，損害了國家利益。?第四階段（ 2023年至今） 2023年國務院下發(fā)的 《 關于加強國有土地資產管理的通知 》 明確提出，為體現(xiàn)市場經(jīng)濟原則，確保土地使用權交易的公開、公平和公正，各地要大力推行土地使用權招標、拍賣。 城市開發(fā)用地的選擇n 1開發(fā)用地的必備條件 國有用地n 根據(jù)中華人民共和國 《 土地法 》 和 《 城市房地產管理法 》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內， 只有國有土地 才能投入房地產開發(fā)；城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉為國有土地后，才可用于房地產開發(fā)；城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進行基礎設施和房屋建設使用的 國有土地 。2房地產開發(fā)用地的選擇（ 1） 地段影響因素分析◆ 市場供求行情：地塊需求呈上升趨勢，價格必然上揚，好的地塊?！?社會條件：地塊附近城市基礎設施、附近房地產狀況、社會治安狀況、政局穩(wěn)定情況等◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度增值潛力大的地段是房地產投資獲利的首要條件市場供求行情地塊的自然條件地塊的社會條件地塊的環(huán)境條件地塊周圍的經(jīng)濟條件政策限制人口因素城市規(guī)劃因素心理影響國際關系地段的影響因素：地段的影響因素： 地塊與市中心的距離 土地承載力 地形地勢 土地面積 地塊形狀 日 照 風力和風向 溫 度 降水量 自然災害 空氣污染程度 噪音大小 綠化程度 視覺效果 清潔程度 地塊附近的城市基礎設施情況 附近的房地產情況 社會治安情況 政局穩(wěn)定情況 當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況 物價水平 工資水平 儲蓄利率 投資水平 價格限制 稅收限制 優(yōu)惠政策 土地制度 人的數(shù)量 人的素質 家庭規(guī)模 土地用途 容積率 建筑高度 交通道路 行政隸屬變更 地塊風水 土地號碼 名人效應 風俗習慣（ 2） 地段選擇的原則◆ 選擇最有升值潛力的土地進行投資未開發(fā)的土地 地價價格便宜、基礎和配套設施投資多、風險大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。 國內：土地價格高，再利用的價值較大，升值潛力尚得開發(fā)，國家又有政策鼓勵投資，所以，在一段時間內，是比較好的投資地段。在投資地段選擇時，既要判斷出近期的熱點地段，又要判斷出中長期的投資熱點地段，還要判斷出隱蔽的投資地段所在?！?積極穩(wěn)妥，敢冒地段風險 風險是絕對的，投資任何地段，都要冒一定的風險， 只不過風險有大有小而已。在選擇投資地段時，既需要認真分析，盡量規(guī)避投資地段風險，又要敢于冒險，以大無畏的勇氣去爭取投資的巨大收益。特點：無償無限期劃撥土地范圍 （ 1）國家機關用地和軍事用地（ 2）城市基礎設施和公益事業(yè)用地（ 3）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地（ 4）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地合作建設和補地價合作建設又稱聯(lián)建，聯(lián)合開發(fā) ,“以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方式應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理 ”。 如調整的出讓金高于原出讓金的，超過的部分即稱補地價 。 2土地使用權出讓 土地使用權出讓金 是指通過有償有限期出讓方式取得土地使用權的受讓者，按照合同規(guī)定的期限，一次或分次提前支付的整個使用期間的地租。（ 2）土地出讓的內涵?土地出讓的主體 。?土地出讓的客體 。?土地出讓的內容 。土地使用權出讓合同一般都采用書面標準合同的形式，合同的主要條款、格式等均由出讓方提出，受讓方只能接受，必要時可以提出自己意見，作原合同的補充。?出讓權利的局限性 。?出讓主體的平等性 。 《 物權法 》 規(guī)定，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。 國土資源部出臺的 《 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定 》 增加了國有土地使用權掛牌出讓方式。土地出讓方式一、取得國有土地使用權國有土地使用權1. 出讓方式 2. 劃拔方式（ 1）招 標 （ 2）拍 賣 （ 3）掛 牌 （ 4）協(xié) 議3. 承租方式 辦理土地登記 核發(fā) 《 建設用地批準書 》交付土地 發(fā)布出讓公告 編制出讓文件地價評估確定出讓底價編制、確定 出讓方案 公布出讓計劃確定供地方式 簽訂出讓合同公布結果招 標拍 賣掛 牌協(xié) 議 招拍掛實施土地出讓方式(1) (2) (3) (4) (5)(7) (8)(9) 申請及資格審查(6)(10)二、國有土地使用權出讓流程1）招標出讓 主要適用于一些大型或關鍵性的發(fā)展計劃與投標項目。?招標出讓文件編制。?投標。評標。?中標及后續(xù)工作。v 拍賣出讓國有土地使用權 ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，根據(jù)出價結果確定土地使用者的行為。?拍賣出讓文件編制。?拍賣會舉辦?《 成交確認書 》 簽訂及后續(xù)工作。土地出讓方式拍 賣u拍賣方式概念 按照指定時間、地點，在公開場所出讓方用叫價的方法叫價的方法 將土地使用權拍賣給 出價最高者出價最高者 （競買人 ）。沒有底價的，應當明確提示；（四）主持人報出起叫價；（五）競買人舉牌應價或者報價；（六）主持人確認該應價后繼續(xù)競價；（七）主持人連續(xù)三次宣布同一應價而沒有再應價的，主持人落槌表示拍賣成交；（八）主持人宣布最高應價者為競得人。v掛牌出讓國有土地使用權 ，是指市、縣國土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結果或現(xiàn)場競價結果確定土地使用者的行為。u掛牌流程接受新報價出讓人宗地信息掛牌公布競買人報價出讓人更新掛牌價格出讓人確定競得人掛牌起始日 掛牌截止日掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：　　（一）在掛牌期限內只有一個競買人報價，且報價高于底價，并符合其他條件的，掛牌成交；　?。ǘ┰趻炫破谙迌扔袃蓚€或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；　　（三）在掛