房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析-在線瀏覽
2025-04-01 15:59本頁面
【正文】 相對穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無風險，而購房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如 3年內(nèi)用于出租經(jīng)營，則可有租金收益，僅租金收益一項就已經(jīng)相當于銀行利息收益，如果稅費減免或售價增加，其收益更高，但如果售價沒升幅，3年后仍無法售出，則只好轉(zhuǎn)為長線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時機。相比之下，購房投資收益大于銀行儲蓄投資，但風險同時存在。其中，相當于樓價 30%的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當于樓價 70%的購買投資來自于期限為 15年、固定利率為 %、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的 28%。 試從投資者的角度，計算該項目自有資金的財務(wù)凈現(xiàn)值和財務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。 年 末 0 1 2 3 4~15 16~48 股本金投入 9 凈經(jīng)營收入 2 2 3 3 3 抵押貸款還本付息 2 2 2 2 自有資金凈現(xiàn)金流量 9 1 1 3 表 11 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬元 4）該投資項目的財務(wù)凈現(xiàn)值 因為 ic =14%，故 123 123 33 159531 ( 1 14% ) ( 1 14% ) 8 ( 1 14% ) 3 14% [ 1 ( 1 14% ) ]( 1 14% ) 6 14% [ 1 ( 1 14% ) ] ( 1 14% ) (N PV????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? 萬 元 ） 5）該投資項目的財務(wù)內(nèi)部收益率 因為 i1=14%時， NPV1=，設(shè) i2=15%，則： 1223 123 33 159531 8 ( 1 15 % ) 3 ( 1 14% )1031. 48 ( 1 14% ) 1404. 73 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ]( 1 15 % ) 3545. 86 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ] ( 1 15 % ) 4(N PV????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ??? 萬 元 ） 789 .8114% ( 15% 14% ) 8%789 .81 224 .34FI RR ? ? ? ???用插入法 2．結(jié)論 因為 NPV=＞ 0， FIRR =%＞ 14%，故該項目可行。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費為單元月租金收入的 2倍。投資者可獲得利率為 12%，期限 15年的 1 500萬元的貸款，要求按月等額還本付息。 該物業(yè)資產(chǎn)使用 15年，按線性折舊法計算折舊費用。若投資者要求的投資收益率為 20%，該項目是否值得投資？ 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。本案例實際上是想考察該項目的抵押貸款投資決策是否可行。 為了求解這一問題，應(yīng)分別計算該項目的貸款分期償付計劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計
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