房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目案例分析-在線瀏覽
2025-04-01 15:59本頁(yè)面
【正文】 相對(duì)穩(wěn)定，除通貨膨脹外，基本上無(wú)風(fēng)險(xiǎn)，而購(gòu)房投資的結(jié)果卻有較大的變數(shù)，如 3年內(nèi)用于出租經(jīng)營(yíng)，則可有租金收益，僅租金收益一項(xiàng)就已經(jīng)相當(dāng)于銀行利息收益，如果稅費(fèi)減免或售價(jià)增加，其收益更高，但如果售價(jià)沒升幅，3年后仍無(wú)法售出，則只好轉(zhuǎn)為長(zhǎng)線投資，靠收租金逐步回收投資資金，等待出售時(shí)機(jī)。相比之下，購(gòu)房投資收益大于銀行儲(chǔ)蓄投資，但風(fēng)險(xiǎn)同時(shí)存在。其中，相當(dāng)于樓價(jià) 30%的購(gòu)買投資和各種稅費(fèi)均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價(jià) 70%的購(gòu)買投資來(lái)自于期限為 15年、固定利率為 %、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。出租經(jīng)營(yíng)期間的經(jīng)營(yíng)成本為毛租金收入的 28%。 試從投資者的角度，計(jì)算該項(xiàng)目自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該項(xiàng)目的可行性。 年 末 0 1 2 3 4~15 16~48 股本金投入 9 凈經(jīng)營(yíng)收入 2 2 3 3 3 抵押貸款還本付息 2 2 2 2 自有資金凈現(xiàn)金流量 9 1 1 3 表 11 3 現(xiàn)金流量表（自有資金、稅前） 單位：萬(wàn)元 4）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 因?yàn)?ic =14%，故 123 123 33 159531 ( 1 14% ) ( 1 14% ) 8 ( 1 14% ) 3 14% [ 1 ( 1 14% ) ]( 1 14% ) 6 14% [ 1 ( 1 14% ) ] ( 1 14% ) (N PV????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? 萬(wàn) 元 ） 5）該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 因?yàn)?i1=14%時(shí)， NPV1=，設(shè) i2=15%，則： 1223 123 33 159531 8 ( 1 15 % ) 3 ( 1 14% )1031. 48 ( 1 14% ) 1404. 73 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ]( 1 15 % ) 3545. 86 15 % [ 1 ( 1 15 % ) ] ( 1 15 % ) 4(N PV????? ? ?? ? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ?? ? ? ? ? ? ? ??? 萬(wàn) 元 ） 789 .8114% ( 15% 14% ) 8%789 .81 224 .34FI RR ? ? ? ???用插入法 2．結(jié)論 因?yàn)? NPV=＞ 0， FIRR =%＞ 14%，故該項(xiàng)目可行。設(shè)每單元每年的空置及其他損失費(fèi)為單元月租金收入的 2倍。投資者可獲得利率為 12%，期限 15年的 1 500萬(wàn)元的貸款，要求按月等額還本付息。 該物業(yè)資產(chǎn)使用 15年，按線性折舊法計(jì)算折舊費(fèi)用。若投資者要求的投資收益率為 20%，該項(xiàng)目是否值得投資？ 分析： 大部分投資者都要依賴籌措的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，而抵押貸款是房地產(chǎn)資金籌措的主要形式。本案例實(shí)際上是想考察該項(xiàng)目的抵押貸款投資決策是否可行。 為了求解這一問(wèn)題，應(yīng)分別計(jì)算該項(xiàng)目的貸款分期償付計(jì)劃、年度折舊額、稅額、稅前及稅后現(xiàn)金流量，并依據(jù)稅后現(xiàn)金流量及投資者要求的收益率計(jì)
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