【正文】 售。 （四）商品房預(yù)售合同 登記備案 簽約之日起 30日內(nèi)辦理登記備案手續(xù)。 （六） 商品房買賣合同 商品房買賣合同應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （ 1）當(dāng)事人名稱和姓名、住所； （ 2）商品房基本情況； （ 3）商品房的銷售方式； （ 4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款 時間； （ 5）交付使用條件及日期； （ 6）裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)承諾； (7)供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任； （ 8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬； （ 9）面積差異的處理方式； （ 10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜； (11)解決爭議的辦法； (12)違約責(zé)任； (13)雙方約定的其他事項。稅收的本質(zhì)決定了它具有 強制性、 無償性 和 固定性 的特征。稅收 法律、法規(guī) 及 規(guī)章 是稅收制度的主體。 納稅人 (課稅主體 )， 納稅人和負(fù)稅人不同。課稅對象決定稅收的課稅范圍，是 區(qū)別征稅與不征稅的主要界限，也是區(qū)別不同稅種的主要標(biāo) 志。一是從價計征，二是從量計征。稅率主要有 比例稅率 、 累進稅率 和 定 額稅率 三類。包括偷稅、 抗稅、漏稅、欠稅。 對 所得額 的征稅 企業(yè)所得稅、個人所得稅。 4. 對 財產(chǎn) 的征稅 包括對財產(chǎn)的直接征收和對財產(chǎn)轉(zhuǎn)移的征收。 對 行為 的征稅 印花稅、城市維護建設(shè)稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 （已停征）、屠宰稅（稅費改革中停征）、筵席稅（由各省 決定是否開征，但目前各省均已停征）。 （一） 營業(yè)稅 提供 勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn) 或者 銷售不動產(chǎn) 的單位和個 人，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅。 銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅稅率為 5%。 （二） 城市維護建設(shè)稅 繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種 稅。三檔地區(qū)差別比例稅率，即 : 7%、 5%、 1%。 應(yīng)納教育費附加＝（實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅三稅稅額） 3％。 土地增值稅的納稅義務(wù)人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上 的建筑及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單 位和個人。 （ 2）增值額超過扣除項目金額 50%，未超過扣除項目金 額 100%的部分，稅率 40%，速算扣除系數(shù)為 5%。 (4)增值額超過扣除項目金額 200%的部分，稅率為 60%，速算扣除系數(shù)為 35%。 土地增值稅計算增值額的扣除項目金額包括： (1)取得土地使用權(quán)所 支付的金額 ； (2)房地產(chǎn)開發(fā) 成本、費用 。 稅收優(yōu)惠的規(guī)定： （ 1） 普通標(biāo)準(zhǔn)住宅 出售，增值額未超過扣除項目金額 20%的，免征土地增值稅；超過的，按規(guī)定計稅。因城市實施 規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn) 的，免征土地增值稅。 （五） 房產(chǎn)稅 是以房屋為征稅對象，按照房屋的計稅余值或租金收 入，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。為 減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)，征稅范圍不包括農(nóng)村。計稅依據(jù)分別為 從價計征 和 從租計征 兩種形式，稅率也有兩種： 一種是依照房產(chǎn)原值一次減除 10%30%后的余值計征 的，稅率為 %； 另一種是依照房產(chǎn)出租的租金收入計算繳納的，稅率為 12%。 （七） 契 稅 是以轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人 征收的一種財產(chǎn)稅。 （二） 稅率 為 3%— 5%。 財產(chǎn)租賃所得 和 財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得 應(yīng)繳納個人所得稅。 三、 個人轉(zhuǎn)讓、租賃房屋住房納稅實例 (一 )房地產(chǎn)交易的稅收征收 具體規(guī)定 南寧市政府稅收征收規(guī)定，納稅人在辦理二手房交易轉(zhuǎn) 讓手續(xù)時，應(yīng) 提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證、合理費用憑 證及完稅證明 ，按現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)規(guī)定，分稅種計算交 納各項稅費．對不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能 正確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機關(guān)核定的征收率 計征應(yīng)納稅款，具體規(guī)定如表 5表 52： （二）個人轉(zhuǎn)讓住宅納稅實例 王先生轉(zhuǎn)讓購買的自有商品房一套轉(zhuǎn)讓價 50萬元，房屋 原值 30萬元，原住房裝修費 10萬元，支付的住房貸款利息 5 萬元，按照有關(guān)規(guī)定實際支付的手續(xù)費、公證費等 1萬元， 實際支付契稅 。 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以下普通住宅的 （ 1）分稅種計算方式： ①免征土地增值稅。） （ 3）納稅人未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正 確計算房屋原值和應(yīng)納稅額的，按稅務(wù)機關(guān)核定的征收率計 征應(yīng)納稅款： ①免征土地增值稅 ②應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教 育費附加、防洪保安費為： 50 %= ③應(yīng)納個人所得稅為： 50 1%= ④合計： += 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以上普通住宅的 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以下非普通住宅的 王先生轉(zhuǎn)讓的是居住 5年以上非普通住宅的 （三）個人出租房屋稅收征收具體規(guī)定 凡在南寧市范圍內(nèi)出租（包括轉(zhuǎn)租）房屋并取得收入的 個人，應(yīng)按稅法及有關(guān)規(guī)定申報，在自行申報繳納有關(guān)稅費 時，可采取以下兩種方式： 分稅種計征方式 ：按照現(xiàn)行稅收政策規(guī)定，分稅種 計算繳納各項稅費； 綜合征收率計征 方式： （ 1）對個人出租用于住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于 1000 元（含 1000元）的按租金收入 9%計征應(yīng)納稅費，月租金低 于 1000元的按租金收入 4%計征應(yīng)納稅費； (2)對個人出租用于非住宅的自有房產(chǎn)，月租金高于 1000元（含 1000元）的按租金收入 19%計征應(yīng)納稅費， 月租金低于 1000元的按租金收入 12%計征應(yīng)納稅費。 置業(yè)投資的 對象 ：開發(fā)后 新建成 的物業(yè) , 二手房 。二是作為 投資 獲取經(jīng)常 性收入。 例如，某公司以 300萬元投資購買了一個 300m2的寫字 樓單位，并將其中的 100m2用做該公司的辦公室，將另外 200m2租給另外一個單位使用，每年扣除維修管理費用后 的凈租金收入是 60萬元?？梢钥闯?，該公司 的置業(yè)投資，同時達到了自用 (消費 )、獲取經(jīng)常性收益、投 資保值和增值等幾個方面的目的。其考察因素主要有： 一是 地段 。 三 要考察小區(qū)的 配套設(shè)施 和 后期物業(yè) 。 （三）商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資 銷售額大小決定商業(yè)物業(yè)置業(yè)投資的經(jīng)濟價值。 房地產(chǎn)置業(yè)投資具有一定的安全性和 保值增值性 。 易于獲得 金融機構(gòu)的支持 。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資的 不足 房地產(chǎn)置業(yè)投資 數(shù)額巨大 房地產(chǎn)置業(yè)投資的 回收期長 置業(yè)投資者需要較強的 專門知識 和經(jīng)驗。 房地產(chǎn)置業(yè)投資主要有以下幾種類型 : 財務(wù)風(fēng)險 投資收益不足以償還抵押貸款債務(wù)的風(fēng)險叫做財務(wù)風(fēng)險。體現(xiàn)在兩方面 : ① 正向作用。 經(jīng)營風(fēng)險 指投資者在管理和決策中出現(xiàn)失誤而導(dǎo)致盈利水平變化 從而產(chǎn)生投資者預(yù)期收益下降的風(fēng)險或由于匯率的變動而導(dǎo) 致未來收益下降和成本增加。 （二）房地產(chǎn)置業(yè)投資中風(fēng)險的控制 房地產(chǎn)置業(yè)投資存在著各種風(fēng)險因素，完全避免風(fēng)險是 不可能的，關(guān)鍵在于如何正確地估計風(fēng)險。 投資組合策略 是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風(fēng)險程度和年獲利能力，按 照一定的原則進行搭配，投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低 投資風(fēng)險的房地產(chǎn)投資策略。主要有 房屋保險 、 產(chǎn)權(quán)保險 、 房屋抵押 保險 和 房地產(chǎn)委托保險 。 （一） 等額本金償還抵押貸款 （ Constant Amortization Mortgage, CAM） 貸款人將本金分?jǐn)偟矫總€月內(nèi)，同時付清上一交易日至本 次還款日之間的利息。 11kpkM p inn???? ? ? ? ????? 例：張先生近期購買商鋪一間，申請商業(yè)貸款 60萬元， 年利率 %，貸款期限 20年，假設(shè)貸款期內(nèi)利率不變， 則按等額本金償還貸款方式還款，張先生首月及第 120個月 各還款多少？ 解： 即張先生第一個月還款為 5470元；第 120個月還款為 。計算公式如下： 同樣以上例為例，若其他條件不變，只是把還款方式改為 月等額本息還款法，則張先生每月還款額為： 1AP( 1 ) 1nnii????（ ＋ i)＝2402401 ( 1 % / 12) % / 12A P 6000 00( 1 ) 1 ( 1 % / 12) 16000 00 713 4277 .60nnii? ? ?? ? ?? ? ? ?? ? ?（ ＋ i)＝（ 元 ） （三） 貸款余額的計算 設(shè)貸款本金為 P ,月利率為 i,貸款期為 n,當(dāng)貸款人償還 t期 后，利率調(diào)整為 i’,求 A為多少？關(guān)于這個問題，求解方法分 為兩步。 即求 t時點上尚未還清的貸款本金。 第一種方法 是采用將年金轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的公式計算，即等 于 t其后的月還款額的現(xiàn)值之和。 ( 1 ) 1( 1 )ntntiPAii???????? 第二種方法 是用貸款總額 P減去 t期累加的現(xiàn)值，再計算 t 期時