【正文】 ssion |12 團(tuán)隊(duì)策劃 金融人員的充實(shí)和加強(qiáng)，是融資能力提升的保障 資源策劃 拓展多種融資渠道，整合各類金融資源，建立多方面的金融渠道 技術(shù)提高 加強(qiáng)融資人員的專業(yè)培訓(xùn)，提高融資團(tuán)隊(duì)的實(shí)操能力 平臺(tái)搭建 擁有自己控制的金融通道和平臺(tái) 四、房地產(chǎn)企業(yè)金融策劃的核心內(nèi)容 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |13 房地產(chǎn)金融整體環(huán)境分析 房地產(chǎn)企業(yè)的金融策劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃 房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段 資本運(yùn)作的重要性 目 錄 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |14 一、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的關(guān)鍵要素 二、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的基本概念 三、地產(chǎn)項(xiàng)目金融策劃的主要內(nèi)容 地產(chǎn)項(xiàng)目的金融策劃 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |15 資源分析 —— 融資的基礎(chǔ) 對(duì)資源進(jìn)行合理、巧妙、綜合的使用，特別是運(yùn)用無形資產(chǎn)。 條件創(chuàng)造 —— 融資的前提 條件不是天生的，要去創(chuàng)造和整合利用。 團(tuán)隊(duì)組成 —— 融資的保障 工具選擇 —— 融資的手段 風(fēng)險(xiǎn)防范 —— 思考不成功狀況下的應(yīng)急方案，做到有的放矢。 股權(quán)融資 — 盈利模式的設(shè)計(jì) “ 講賺錢 ” 關(guān)鍵在風(fēng)險(xiǎn)鎖定的情況下，盈利最大化。 市場(chǎng)融資 — 條件的合理設(shè)計(jì)，科學(xué)的條件設(shè)置。 ? 貸款種類 ? 信用貸款： ?單憑借款人的信譽(yù)，而不需要提供任何抵押品的放款；包括，普通限額貸款、透支放款、備用貸款承諾、消費(fèi)者貸款、票據(jù)貼現(xiàn)貸款 ? 擔(dān)保抵押貸款 ?擔(dān)保品貸款：以實(shí)物或權(quán)利證書進(jìn)行質(zhì)押、抵押，作為擔(dān)保取得銀行貸款 ?保證書貸款：由第三方出具保證書為借款人取得貸款進(jìn)行擔(dān)保 概念及種類 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |27 2 國外商業(yè)銀行貸款 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |28 外國政府貸款 ? 目前有 22個(gè)國家和 2個(gè)金融機(jī)構(gòu)向我國提供有政府開發(fā)援助性質(zhì)的長期優(yōu)惠貸款，主要有：日本、德國、法國、西班牙、意大利、加拿大、英國、韓國和北歐投資銀行、北歐發(fā)展基金等 ? 外國政府貸款贈(zèng)與成分一般在 35％以上，由軟貸款、出口信貸、贈(zèng)款三種資金構(gòu)成，通過招標(biāo)可在第三國采購，比較靈活。 ? 包括：國外商業(yè)銀行、出口銀行、其他金融機(jī)構(gòu)、發(fā)行境外債券、國際金融租賃等。 綠地于德國 HI“吸金 ” 七億元 ? 2020年 12月上海房企龍頭企業(yè)綠地集團(tuán)獲德國國際房地產(chǎn)投資銀行（ Hypo Ｒ eal Estate Ｂ ank International）（以下簡(jiǎn)稱 “ HI”）額度為 7億元人民幣。目前，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目遍布全國 17個(gè)城市，在建面積近 500萬平方米。此外，綠地剛剛組建了策劃、商業(yè)、能源、汽車服務(wù)四大產(chǎn)業(yè)集團(tuán)，實(shí)施多元化發(fā)展戰(zhàn)略，明確宣布謀求躋身世界企業(yè) 500強(qiáng)企業(yè) Real EstateFinanceConstructing By Everassion |30 3 房地產(chǎn)投資信托 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |31 基本概念 ? 指信托投資公司通過資金信托方式集中兩個(gè)或兩個(gè)以上委托人合法擁有的資金，按委托人的意愿以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，以不動(dòng)產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運(yùn)用標(biāo)的，對(duì)房地產(chǎn)信托資金進(jìn)行管理、運(yùn)用和處分的行為。是早期信托形式。此種信托形式發(fā)展較快。 概念及種類 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |32 REITS主要投資對(duì)象是房地產(chǎn) REITS是資金信托和財(cái)產(chǎn)信托的結(jié)合 ? 其他投資基金一般需要投資者支付貨幣資金來交換受益憑證；而 REITS除了接收貨幣資金外，還接受房地產(chǎn) REITS持有者只享有收益權(quán)和知情權(quán) ? 普通股投資者可以通過股東大會(huì)選擇管理者和參與重大決策；而 REITS的持有者沒有這些權(quán)利，投資者如果對(duì) REIT的管理者不滿，只能 “ 用腳投票 ” ，即在市場(chǎng)上賣出或要求 REIT發(fā)起人贖回其發(fā)行的資產(chǎn)收益憑證 REITS價(jià)格形成依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值 ? 普通股價(jià)格更多地依靠其現(xiàn)時(shí)和預(yù)期的收入，與每股的帳面價(jià)值關(guān)聯(lián)程度不大；而 REITS價(jià)格形成更多依賴于其所擁有房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值 房地產(chǎn)投資信托（ REITS）特征 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |33 中國房地產(chǎn)投資信托公司總匯 名稱 地址 公司簡(jiǎn)介 重點(diǎn)項(xiàng)目 上海國際信托 上海 02年完成重新登記，總資產(chǎn) 97億元 上投置業(yè) 2020，新上海國際大廈 2002 中泰信托投資 上海 中國華聞等公司投資入股，注冊(cè)資本 51660萬元 上海五洲國際大廈 2020，上海嘉定清水頤園 2020 北京國際信托 北京 成功推出多個(gè)信托產(chǎn)品，募集資金最大達(dá) 6億元 北京商務(wù)中心土地開發(fā) 2002，三環(huán)新城經(jīng)濟(jì)適用房 中信信托投資 北京 中信控股旗下公司，注冊(cè)資本金 康居工程 2020，國賓世貿(mào)中心 2020 中誠信托投資 北京 原中煤信托； 04年增資更名，資本金 12億元 宣武門大廈 2020，清河新城一期 2020 聯(lián)華國際信托 上海 03年成立，資本金 ￥＋ 1500萬 USD 聯(lián)信寶利 5號(hào) 2020，上海順馳藍(lán)灣 2020 深圳國際信托 深圳 資本金 20億元 萬科云頂項(xiàng)目 2020，商業(yè)中心蕪湖項(xiàng)目2020 上海愛建信托 上海 86年成立，首家民營非銀行金融機(jī)構(gòu)，資本 10億元 平安信托公司 深圳 03年注冊(cè)資本增至 27億元 武漢金地 .格林小城 2020 杭州工商信托 杭州 新青年廣場(chǎng)項(xiàng)目 2020 對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托 北京 隸屬中化集團(tuán) 回龍觀文化居住區(qū) 2020 山東國際信托 濟(jì)南 資本金 魯信華藝置地 2020 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |34 典型案例 越秀 REITS香港上市解密 ? 2020年 12月 21日，中國首個(gè)房地產(chǎn)投資信托基金 越秀房地產(chǎn)投資信托基金（ ）在香港首日上市，獲得投資者追捧，首日上市交易一度上漲 23%。 ? 從房地產(chǎn)投資角度看，越秀 REITS受到市場(chǎng)追捧自有內(nèi)在原因： REITS在為開發(fā)商募集所需資金同時(shí)，無需破壞物業(yè)產(chǎn)權(quán)的完整性（不用散售物業(yè)），并保證了后期經(jīng)營過程中持續(xù)投入的問題，在單一產(chǎn)權(quán)的情況下，由專業(yè)的國際租賃及運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理，為商業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展和持續(xù)運(yùn)營提供了足夠的保障。這是外經(jīng)貿(mào)信托和深圳萬科的第三度合作貸款。這似乎是房地產(chǎn)商找到的一條融資 “ 捷徑 ” 。 金地發(fā)行 2億元信托計(jì)劃 ? 2020年 8月 1日，平安信托發(fā)行了 “ 武漢金地 這項(xiàng)信托計(jì)劃的資金規(guī)模為 2億元，投資期限 2年，募集的資金將向金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司發(fā)放 2年期貸款，用于武漢金地 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |35 4 投資基金融資 Real EstateFinanceConstructing By Everassion |36 投資基金： 是基金公司靠發(fā)行投資基金股份或受益憑證等形式向社會(huì)募集資金，再將其投資于股票、債券、物業(yè)等投資對(duì)象，獲得到凈收益分配給投資者的一種集合投資模式。但由于缺乏對(duì)本地市場(chǎng)的了解和渠道 ,此種情況并不多。 錦麟天地雅苑（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海永業(yè)集團(tuán)）；復(fù)地雅園（摩根士丹利房地產(chǎn)基金與上海復(fù)地集團(tuán)股份有限公司）；復(fù)地香堤苑（荷蘭國際房地產(chǎn)與復(fù)地集團(tuán)） 與國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)共同發(fā)起專項(xiàng)投資基金 海外基金一般選擇國內(nèi)實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從事合作，一起運(yùn)作針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)的專項(xiàng)基金。 德國國際房地產(chǎn)投資銀行與萬科的合作。他們通過購買有穩(wěn)定租戶的成熟物業(yè)，長期持有物業(yè)，收租盈利，不介入前期開發(fā)。 項(xiàng)目過橋貸款 只針對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或收購項(xiàng)目發(fā)放，貸款比例一度可高達(dá)項(xiàng)目投資總額的 85%，平均超過 50%的水平，貸款期限可長達(dá) 57年。 收購不良資產(chǎn) 以較低的價(jià)格收購不良資產(chǎn)包，再對(duì)各項(xiàng)資產(chǎn)的整理、培養(yǎng)、包裝以高價(jià)出售，從中獲利。 依規(guī)定編制公開募集說明書，其受益憑證、銷售委托證券由承銷商負(fù)責(zé)辦理。 經(jīng)發(fā)行受益憑證所募集的基金，另外委托基金保管金融機(jī)構(gòu)并由其設(shè)立房地產(chǎn)投資信托基金帳戶轉(zhuǎn)為保管。 將取得的房地產(chǎn)投資標(biāo)的產(chǎn)權(quán)登記在房地產(chǎn)投資基金專戶名下。 房地產(chǎn)投資基金標(biāo)的所獲得的投資收益也并入基金納入專戶保管。 保管按房地產(chǎn)投資信托契約將基金收益按時(shí)分配給憑證持有人。 產(chǎn)品本身的投資價(jià)值 物業(yè)的價(jià)格 城市的選擇 營銷包裝 開發(fā)商的管理團(tuán)隊(duì) Real EstateFinanceConstructing