地產(chǎn)投資管理體系-在線瀏覽
2025-03-31 15:05本頁面
【正文】 具有自己的獨(dú)特性和稀缺性，這是土地價(jià)值判斷的重要依據(jù)。 當(dāng)代中國城市擴(kuò)張主要模式準(zhǔn)確判斷發(fā)展模式就看清了商機(jī)！向心增長離心增長一般不會是單一模式，不同時(shí)期會有實(shí)際表現(xiàn)27向心增長在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象：167。難點(diǎn)：高容積率建設(shè)周期拉長和周邊改造的不確定性。難點(diǎn)：難以準(zhǔn)確判斷城市擴(kuò)張速度，選擇介入開發(fā)的時(shí)機(jī)28離心增長在城市空間形態(tài)上的現(xiàn)象（上海） ：167。 依托一些重要基礎(chǔ)設(shè)施跳躍式空間布局167。 城市主要發(fā)展組團(tuán)是多個(gè)；167。 不同組團(tuán)在功能上既有一定的獨(dú)立綜合性也有職能分工；167。江北商圈渝中商圈大渡口商圈楊家坪商圈南坪商圈沙坪壩商圈大坪商圈 “ 地塊 ”3233 前提：符合項(xiàng)目的開發(fā)意圖！ 考慮要素：政府層面企業(yè)自身層面市場層面項(xiàng)目目標(biāo)平衡方面 34規(guī)劃設(shè)計(jì)基本指標(biāo)： 規(guī)劃指標(biāo)列示地塊特征認(rèn)識規(guī)劃布局分析動態(tài)交通特征分析靜態(tài)交通分析公建配套規(guī)劃分析案例： 南昌項(xiàng)目土地價(jià)值認(rèn)知 .ppt龍湖 萬達(dá)集團(tuán)郊區(qū)大塊土地分析 分析結(jié)論 結(jié)論差 地好 地適合35362. 投資管理的戰(zhàn)略要素 ? 價(jià)格 （區(qū)域房屋售價(jià)、目標(biāo)地塊價(jià)格、周邊地塊價(jià)格、 預(yù)期房價(jià)、二手房價(jià)位等）? 區(qū)位 （城市建成區(qū)、城市發(fā)展區(qū)、城郊結(jié)合區(qū)、衛(wèi)星城）? 交通 （區(qū)域交通、地塊對外交通、地塊內(nèi)部交通）? 配套 （大市政、已建或正運(yùn)營的配套項(xiàng)目）? 景觀 （城市風(fēng)貌人文景點(diǎn)、自然景觀、地塊內(nèi)景）國內(nèi)標(biāo)桿房地產(chǎn)的投資管理類型粗放型：廣東企業(yè)為代表。中間型：諸多企業(yè)投資管理方式：綜合企業(yè)特點(diǎn)設(shè)置或變化主要影響因素：依據(jù)不同項(xiàng)目，綜合以上兩種方式。龍湖各部門與這支軍隊(duì)的大致對應(yīng)關(guān)系如下 : 167。 發(fā)展部 167。 設(shè)計(jì)部 167。 工程部（含總包 ) 167。 營銷部 167。 財(cái)務(wù)部、造價(jià)采購部 167。堅(jiān)持以銷定產(chǎn)，小步快走，低開高走的銷售策略，寧可犧牲利潤，也要保證品質(zhì)。，在香港上市成功前后，龍湖再度出擊，在無錫、常州、青島、沈陽等地多處拿地，總計(jì)拿地資金超過 100億元，進(jìn)入了 11個(gè)城市拿地， 2023年當(dāng)年土地獲取的每平方米平均成本僅為人民幣 1869元。快速反應(yīng)的保證? （ 1）老板的危機(jī)意識。? （ 2）戰(zhàn)略部的基本思路 通過新政策的深度研究和行業(yè)發(fā)展沿革的較理性判斷，制度集團(tuán)規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)的基本思路和操作原則。2. 2023年宏觀調(diào)控前后，龍湖投資決策的應(yīng)對? 2023年前后龍湖投資決策的 “ 三條線 ” 原則 .doc政策空白空間的土地拓展方向? 龍湖投資的核心競爭力在哪里？ 把控節(jié)奏的能力：領(lǐng)先一步 踩準(zhǔn)市場節(jié)奏，領(lǐng)先市場一小步 掌握城市發(fā)展方向，領(lǐng)先同行一步進(jìn)入新區(qū)新城 洞察產(chǎn)業(yè)先機(jī)，領(lǐng)先同行一步進(jìn)入與地產(chǎn)相關(guān)的新產(chǎn)業(yè)? 龍湖的大盤、造城優(yōu)勢：重慶、北京 2023畝及以上的大盤造城經(jīng)驗(yàn)? 龍湖的快速開發(fā)能力：通常 2023畝左右的規(guī)模開發(fā)周期在 23年左右? 龍湖的多業(yè)態(tài)同時(shí)啟動的能力：一個(gè)大項(xiàng)目中可以同時(shí)開別墅、洋房、高層公寓? 龍湖特別擅長商業(yè)運(yùn)營的能力：有獨(dú)立的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，目前管理著龍湖天街、龍湖星悅薈等 200多萬方商業(yè)物業(yè)（ 2023年底），有近千個(gè)個(gè)商家資源，可以快速招商開業(yè)? 龍湖在全國排名數(shù)一數(shù)二的物業(yè)管理? 龍湖一貫在各地的納稅水平? 龍湖在香港上市的背景及外資引進(jìn)的能力龍湖的核心優(yōu)勢是什么？北城天街（ 15 萬平米）拓展方向 — 龍湖商業(yè) 項(xiàng)目水晶國際（ 10萬平米）MOCO中心（ 16萬平米）頤和天街（ 5萬平米）晶酈館（ 3萬平米）藍(lán)調(diào)天街（ 5萬平米）代表性項(xiàng)目 — 商業(yè)項(xiàng)目西城天街（ 20萬平米）星悅薈 約 15萬平米? 案例： 案例庫 \大學(xué)城土地競買反思 .doc? （ 1）根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)向政府爭取一級開發(fā)政策 案例 : 鴻恩寺項(xiàng)目 （ 2）項(xiàng)目前期、中期博弈政策的技巧
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