中糧集團大悅城商業(yè)模式解析_大悅城商業(yè)模式解析_商業(yè)-在線瀏覽
2025-03-28 15:27本頁面
【正文】 萬㎡ 54萬㎡ 商業(yè)規(guī)模 10萬㎡ 23萬㎡ 34萬㎡ 27萬㎡ 25萬㎡ 商業(yè) /總建 % % % % % % 投資總額 40億元 30億元 30億元 120億元 投資單價 /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ /㎡ 獲取方式 收購 收購 集團注資 收購 合作開發(fā) 集團注資 原開發(fā)商 中冶集團 弘泰基業(yè) 沈陽鵬利 新梅太古 四川鵬利 （備注： 2023年 8月以 %的股權(quán) ； 2023年 4月 36億元收購 中冶西單項目 100%股權(quán)； 2023年 2月上海 1期收購價 ， ㎡，商業(yè) ㎡；天津項目由 中糧與天房集團合作開發(fā)） 表 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 ?總建筑面積集中在 4055萬平方米，投資總額集中在 3040億元； ?商業(yè)總面積集中在 2030萬平方米，占總面積的比例集中在 50%65%之間； ?收購物業(yè)及集團注資、合作開發(fā)成為主要的擴張路徑。 在此基礎(chǔ)上，打造年輕群體的高檔消費場所。 年輕、活力 潮流 品位 不單是對傳統(tǒng)百貨業(yè)的升級，而是真正的消費模式、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和人們消費需求的升級。 ? 實現(xiàn)消費者、商家、開發(fā)商與商圈的和諧共贏，成為了名副其實的“城市之心”。 通過業(yè)態(tài)品類的組合、商品品牌的組合、主次店鋪的組合、主題區(qū)域的組合，創(chuàng)造最佳的消費體驗。 代表項目：沈陽大悅城 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （三 ）產(chǎn)品結(jié)構(gòu)形態(tài)： 引領(lǐng)屬于年輕人的時尚潮流 代表項目：朝北大悅城 滿足時尚年輕的消費同時，也致力于為家庭提供品質(zhì)時尚的生活方式 經(jīng)營模式 靠多個面積在 800~1000平方米的中型店來替代主力店的作用。 指標(biāo) /項目 天津大悅城 沈陽大悅城 數(shù)據(jù) 單價 總額 數(shù)據(jù) 單價 總額 項目投資總額 (億元 ) 可銷售物業(yè)收入 0 總建筑面積 205,000㎡ 400,000㎡ 商業(yè)建筑面積 112,500㎡ 購物中心 其他 寫字樓 15,000㎡ 酒店 33,200㎡ 酒店公寓 住宅 停車庫 31,700㎡ ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （二）都市綜合體（ HOPSCA ） 天津大悅城： 集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體的大規(guī)模、綜合性、現(xiàn)代化、高品質(zhì)的標(biāo)志性商業(yè)建筑群的都市綜合體。 ? 沈陽項目具有一定量的可售住宅產(chǎn)品，在一定程度上緩解項目資金壓力；但仍無法實現(xiàn)項目自身資金平衡。 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （三）區(qū)域型城市綜合體 朝陽（北）大悅城 成都大悅城 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 表 （三） 指標(biāo) /項目 朝陽 (北 )大悅城 成都大悅城 數(shù)據(jù) 單價 總額 數(shù)據(jù) 單價 總額 項目投資總額 (億元 ) 可銷售物業(yè)收入 總建筑面積 400,000㎡ 540,000㎡ 商業(yè)建筑面積 230,000㎡ 300,000㎡ 購物中心 其他 寫字樓 酒店 酒店公寓 70,800㎡ /㎡ 住宅 247,500㎡ 10,000 停車庫 ?朝陽（北）項目可銷售物業(yè)銷售收入約 20億元，資金缺口達 10億元；而成都項目則顯著 增加了住宅的比重，有利于項目自身現(xiàn)金流的平衡。 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 表 指標(biāo) /項目 北京西單 上海 朝陽 (北 ) 成都大悅城 天津 沈陽 合計 項目總投資億元 ) 可銷售物業(yè)收入 0 總建筑面積 商業(yè)建筑面積 購物中心 其他 寫字樓 酒店 酒店公寓 住宅 停車庫 ?除上海項目外的 5個項目總投資為 120億元，而其可售物業(yè)可實現(xiàn)銷售收入約 100億元，基本 能實現(xiàn)項目資金的平衡。 3)萬千百貨會為萬達帶來無需利息的現(xiàn)金流 1)靠收取入駐廠家的扣點獲利 2)無需利息的現(xiàn)金流可以應(yīng)用到其他領(lǐng)域 與商家的關(guān)系 依靠整體的環(huán)境、品牌影響力來增加自己對租金的議價能力，與商家屬于松散型管理 將收益最高的百貨模式控制在自己手中，與小商戶采取松散型管理 依靠實際銷售額來增加自身對租金的議價能力，以賬期牢牢控制住商家 典型企業(yè) 中糧，華潤，凱德，深國投商用 萬達，寶龍 華聯(lián)，茂業(yè)，大商，銀座 ? 核心價值特征 ? 資本策略 ? 擴張與選址 ? 定位與經(jīng)營 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 事項 /模式 中糧大悅城 萬達模式 傳統(tǒng)百貨模式 目前遇到的問題 1）叫好不叫座 2）客戶下單率無法與同商圈的百貨相抗衡 3）將一線城市成功案例復(fù)制到二三線城市，盲目拔高當(dāng)?shù)叵M水平，對于二三線城市收入水平認知不夠深刻 1） 現(xiàn)金流壓力大 2） 主力店過多，租金收益低 3） 品牌談判力較差，大部分萬達廣場開業(yè)初期品牌檔次雜亂，不利于維系消費者的購買力 4） 業(yè)態(tài)的復(fù)制并不一定適合當(dāng)?shù)叵M力 1） 商業(yè)體本身側(cè)重于零售，使用率較高，體驗型消費嚴重不足 2） 部分項目選址不當(dāng)，盲目擴張 解決方案 1） 對二三線城市消費力重新評估，不要過早引入西單大悅城的商業(yè)模式，以防水土不符 2） 二三線城市以朝北大悅城定位更符合中國城市的發(fā)展階段 3） 建立自身的百貨公司系統(tǒng) 4） 堅持去主力店發(fā)展模式 1） 加強以萬千百貨為主體的購物中心發(fā)展模式 2） 堅定購物中心百貨化的發(fā)展模式 3） 萬千百貨未來需要分化成為兩類：一是類似于新世界百貨的時尚路線，二是永旺吉之島，華堂商場的家庭路線 1） 由百貨公司轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商 2） 堅持百貨向購物中心化轉(zhuǎn)變的
研究報告相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1