【正文】 。 ? 資金退出機(jī)制，時(shí)間周期較長(zhǎng)； ? 如何實(shí)現(xiàn)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，穩(wěn)定現(xiàn)金流。如：SPACE招商團(tuán)隊(duì)、 日裔美國(guó)設(shè)計(jì)師 等。中糧培養(yǎng)了招商、推廣、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)四只專業(yè)素質(zhì)過硬、創(chuàng)新能力很強(qiáng)的隊(duì)伍，具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力。大悅城獨(dú)特的風(fēng)格、對(duì)時(shí)尚潮流的引領(lǐng)，都已經(jīng)在消費(fèi)者頭腦中的“品牌階梯”上占據(jù)了獨(dú)特的位置。 ?中糧選擇進(jìn)駐的目標(biāo)主要是“具備經(jīng)濟(jì)活力和零售潛力”的城市；而目標(biāo)城市中區(qū)位的布局以核心商圈或區(qū)域性商圈的核心位置為主。 在運(yùn)營(yíng)管理方面，實(shí)現(xiàn)了購(gòu)物中心的百貨化，采用租金 +流水的租金策略，目前有 15%的客戶以提成租金交付。 通過收購(gòu)、集團(tuán)注資等“資本化”運(yùn)作手段，獲取城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目，大大縮短投資開發(fā)周期，以利于快速擴(kuò)張。 ? 集團(tuán)注資： ? 銀行貸款： ? 扣點(diǎn)模式 ? 專業(yè)店替代主力店 第一步是擴(kuò)張 ,以購(gòu)買三個(gè)大型商業(yè)綜合體為主 。 （一）商業(yè)模式的基本特征： ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 ____內(nèi)部資料 ,請(qǐng)勿外傳 ____ 暢通的融資渠道 差異化的市場(chǎng)定位 創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)模式 ? 目標(biāo)客群：針對(duì)青年白領(lǐng)群體； ? 項(xiàng)目選址：區(qū)域中心城市的核心地段。中糧集團(tuán) 【 大悅城 】 商業(yè)模式解析 (商業(yè)地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究系列 ) 商業(yè)研究院 2023年 07月 19日 版權(quán)聲明： 本文僅供公司內(nèi)部使用，未公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。 PART ONE 大悅城商業(yè)模式解讀 核心價(jià)值特征 1 資本策略 2 擴(kuò)張與選址策略 3 市場(chǎng)定位與經(jīng)營(yíng)策略 4 主流產(chǎn)品線 5 國(guó)內(nèi)商業(yè)模式簡(jiǎn)要比較 6 一線城市和天津、沈陽(yáng)、成都等二線城市； 1 2 3 3 4 5 6 7 城市選取 項(xiàng)目選址 目標(biāo)客源 產(chǎn)品特征 行業(yè)價(jià)值鏈 贏利模式 增長(zhǎng)路徑 市級(jí)核心商圈之重要商業(yè)節(jié)點(diǎn)或主要新興高檔住區(qū)的成長(zhǎng)型區(qū)域性商圈； 2030歲的青年白領(lǐng)群體及年輕家庭消費(fèi)人群； 高品質(zhì)、高價(jià)值商業(yè)物業(yè)，覆蓋商業(yè)、酒店、寫字樓等大型城市綜合體； 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā) +商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng) +專業(yè)化物業(yè)管理； 長(zhǎng)期持有、獨(dú)立運(yùn)營(yíng)，獲取物業(yè)租金回報(bào)，并通過良性經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)物業(yè)的升值； 以“中糧置業(yè)”為主體收購(gòu)西單大悅城等大型商業(yè)綜合體項(xiàng)目，并將集團(tuán)內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目歸集旗下，未來待商業(yè)資產(chǎn)包達(dá)到一定規(guī)模后謀求上市，并依靠自身力量進(jìn)行再擴(kuò)張。 ? 商業(yè)資源：重視引進(jìn)首次進(jìn)入該城市的品牌，在商圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)。 第二步是內(nèi)部資源整合 ,將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集。 （二）商業(yè)模式的核心價(jià)值： ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 北京西單大悅城全部 234個(gè)品牌中， 46個(gè)品牌為首次進(jìn)入北京， 58個(gè)品牌首次進(jìn)入西單，超過 40%的品牌將大悅城作為進(jìn)入北京或西單的第一站。 ____內(nèi)部資料 ,請(qǐng)勿外傳 ____ ?精準(zhǔn)的定位，無(wú)論是在城市中心打造“國(guó)際化青年城”，還是在區(qū)域中心打造“品質(zhì)時(shí)尚生活中心”，大悅城都準(zhǔn)確地把握了消費(fèi)者的需求。 開發(fā)復(fù)制力 核心競(jìng)爭(zhēng)力 項(xiàng)目運(yùn)作力 團(tuán)隊(duì)專業(yè)力 品牌培育力 ?品牌優(yōu)勢(shì)，西單大悅城的成功運(yùn)營(yíng)為大悅城品牌打響了知名度，沈陽(yáng)大悅城一期的順利開業(yè)證明了大悅城的擴(kuò)張拓展是成功的。 ?集團(tuán)老總的獨(dú)特職業(yè)經(jīng)歷與人格魅力，強(qiáng)力的領(lǐng)導(dǎo)力。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 （三）核心競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià)： 資源整合力 ?專業(yè)（公司）資源的有效整合，保證項(xiàng)目高強(qiáng)度開發(fā)的順利推進(jìn)。 ____內(nèi)部資料 ,請(qǐng)勿外傳 ____ 穩(wěn)定資金來源及安全性 規(guī)模擴(kuò)張與模式的可復(fù)制性 經(jīng)營(yíng)模式的可持續(xù) ? 目標(biāo)客群：年輕消費(fèi)群體的購(gòu)買力有限； ? 市場(chǎng)擴(kuò)張：向二、三線市場(chǎng)擴(kuò)張過程中的市場(chǎng)差異性。 ? 資源整合：商業(yè)、資本； ? 商業(yè)開發(fā)與經(jīng)營(yíng)人才梯隊(duì)。消費(fèi)群相對(duì)年輕化，購(gòu)買力有限。 1）中糧商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模達(dá)到一定規(guī)?；蛞呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了上市，可以依靠自身能力進(jìn)行擴(kuò)張。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 中糧集團(tuán)地產(chǎn)板塊 中糧地產(chǎn) （上市公司） 中糧置業(yè) （大悅城） 集團(tuán)地產(chǎn)部門 住宅業(yè)務(wù) 商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn) 圖 1）中糧旗下 “萬(wàn)客隆 ”綜合體項(xiàng)目劃歸中糧置業(yè)集團(tuán)管理，集團(tuán)擬于 2023年前將其規(guī)模擴(kuò)大到 30家； 2）內(nèi)部資源整合，將中糧集團(tuán)目前內(nèi)部?jī)?yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行歸集；北京中糧廣場(chǎng)、上海中糧廣 場(chǎng)、廣州鵬源大廈等股權(quán)從集團(tuán)手里劃給中糧置業(yè) ,則中糧集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包將得以迅速壯大。 ?在集團(tuán)內(nèi)部，以中糧置業(yè)為主體的“大悅城”系列日益成為其地產(chǎn)板塊的發(fā)展重點(diǎn) 領(lǐng)域；未來 510年，將在全國(guó)拓展 20個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，總資產(chǎn)達(dá)到 700億元。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 中糧置業(yè)正在積極醞釀在三五年內(nèi)做大做強(qiáng)后將商業(yè)地產(chǎn)的幾個(gè)項(xiàng)目打包做 REITs。 北京 上海 成都 廣州 沈陽(yáng) 天津 煙臺(tái) 杭州 深圳 長(zhǎng)沙 已開業(yè)城市 即將開業(yè)城市 儲(chǔ)備項(xiàng)目及重點(diǎn)拓展城市 圖 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 類型 城市 項(xiàng)目名稱 投資規(guī)模 項(xiàng)目規(guī)模 商業(yè)體量 開業(yè)時(shí)間 已開業(yè) 北京 西單大悅城 40 20萬(wàn)㎡ 10萬(wàn)㎡ 2023,12,28 朝陽(yáng)（北） 30 40萬(wàn)㎡ 23萬(wàn)㎡ 2023,05,28 沈陽(yáng) 30 52萬(wàn)㎡ 34萬(wàn)㎡ 2023,05,28 即將開業(yè) 上海 120 40萬(wàn)㎡ 2023年底 天津 40 53萬(wàn)㎡ 27萬(wàn)㎡ 2023年 10月 成都 大悅城 20 54萬(wàn) ㎡ 2023年（ E） 儲(chǔ)備項(xiàng)目 北京 安定門 通州 天津 緯六路 ㎡ 表 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線 5 ? 模式比較 6 ? 目前，已確定的投資項(xiàng)目達(dá)到 9個(gè)，其中，已開業(yè) 3個(gè)，即將開業(yè) 3個(gè)，儲(chǔ)備項(xiàng)目 3個(gè) 。 事項(xiàng) /城市 西單 朝北 沈陽(yáng) 上海 天津 成都 總建筑面積 20萬(wàn)㎡ 40萬(wàn)㎡ 52萬(wàn)㎡ 40萬(wàn)㎡ 53