中糧集團(tuán)大悅城商業(yè)模式解析_大悅城商業(yè)模式解析_商業(yè)-文庫(kù)吧資料
2025-02-28 15:27本頁(yè)面
【正文】 樓等產(chǎn)品。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （二）都市綜合體（ HOPSCA ） 沈陽(yáng)大悅城 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （二）都市綜合體（ HOPSCA ） 指標(biāo) 數(shù)據(jù) 備注 占地面積 ㎡ 總建筑面積 530,000㎡ 購(gòu)物中心 140,000㎡ 商業(yè)街 130,000㎡ 寫(xiě)字樓 60,000㎡ 酒店 35,000㎡ 五星 酒店公寓 40,000㎡ 住宅 78,000㎡ 5幢 停車(chē)庫(kù) 100,000㎡ 1200個(gè) 業(yè)態(tài) 建筑面積（ M2） 占比 主題購(gòu)物區(qū) 26353 % 時(shí)尚集成店 10573 % 時(shí)尚服飾 17420 % 休閑服飾 5354 % 家居家飾 5836 % 電影院 10013 % 超市 4951 % 化妝品集成店 494 % 電玩 4241 % 兒童世界 3843 % 餐飲 (快餐輕食 /飲品） 24298 % 國(guó)際觀(guān)展中心 4937 % 配飾 /禮品 /數(shù)碼/ 音像 /服務(wù)配套 6764 % 合計(jì) 125077 % ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 指標(biāo) /項(xiàng)目 天津大悅城 沈陽(yáng)大悅城 數(shù)據(jù) 單價(jià) 總額 數(shù)據(jù) 單價(jià) 總額 項(xiàng)目投資總額 (億元 ) 可銷(xiāo)售物業(yè)收入 總建筑面積 530,000㎡ 520,000㎡ 商業(yè)建筑面積 250,000㎡ 338,165㎡ 購(gòu)物中心 140,000㎡ 其他 130,000㎡ 寫(xiě)字樓 60,000㎡ /㎡ 酒店 35,000㎡ 酒店公寓 40,000㎡ /㎡ 住宅 78,000㎡ /㎡ 190,000㎡ 7,000 停車(chē)庫(kù) 100,000㎡ 表 （二） 備注：天津大悅城地上 ，地下 ；其中：公建 ，住宅 7萬(wàn)㎡。 提高物業(yè)的總體租金收益水平 采用租金 +流水倒扣的收取策略 介入商業(yè)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域 為細(xì)化管理，設(shè)置了樓層經(jīng)理制度 經(jīng)常舉辦各種活動(dòng)，提升消費(fèi)者對(duì)于品牌及商場(chǎng)的忠誠(chéng)度與參與程度 規(guī)范商場(chǎng)管理 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （四）經(jīng)營(yíng)策略創(chuàng)新： ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （一）商業(yè)綜合體（ 購(gòu)物中心） 西單大悅城 上海大悅城 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 表 （一） ? 北京西單大悅城項(xiàng)目無(wú)可售物業(yè)，資金壓力較大；而上海大悅城項(xiàng)目將增加寫(xiě)字樓、 公寓等可實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售的物業(yè)，以平衡現(xiàn)金流。 單一式結(jié)構(gòu)，復(fù)合式內(nèi)涵 代表項(xiàng)目：西單大悅城 新興高檔社區(qū)的區(qū)域性商圈 城市核心區(qū)的重要商業(yè)節(jié)點(diǎn) 主題定位：品質(zhì)時(shí)尚生活中心 主題定位： 國(guó)際化青年城 國(guó)際化時(shí)尚生活地標(biāo) mall”的定位，打造出當(dāng)?shù)仵r見(jiàn)的全天候、一站式的大型綜合地標(biāo)式購(gòu)物中心項(xiàng)目。 生活之心 — 全服務(wù)鏈的城市綜合體 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （二）戰(zhàn)略目標(biāo)與組合策略： 通過(guò)市場(chǎng)需求的組合、建筑功能的組合、專(zhuān)業(yè)化團(tuán)隊(duì)的組合、多元化的資本組合，實(shí)現(xiàn)全服務(wù)鏈的整合。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 （一）品牌核心內(nèi)涵與特征： 戰(zhàn)略目標(biāo)：通過(guò)打造‘生活之心’，成為所在區(qū)域的‘城市之心’ 大悅城的“生活之心”對(duì)于市民生活與商圈發(fā)展具有深遠(yuǎn)意義： ? 使得區(qū)域居民從減少交通時(shí)間中享受到舒適便捷的綠色生活 ? 大大提升了商家與目標(biāo)客戶(hù)接觸的頻度； ? 在增強(qiáng)城市和區(qū)域生活宜居度的同時(shí)，推動(dòng)了商圈的升級(jí)。 主要針 對(duì) 1830歲的青年消費(fèi)群體 。 時(shí)尚 引進(jìn)商業(yè)品牌，不求最高，但求最新，引領(lǐng)時(shí)尚潮流 。 事項(xiàng) /城市 西單 朝北 沈陽(yáng) 上海 天津 成都 項(xiàng)目地段 核心區(qū)西端 東北三四環(huán) 核心區(qū)東端 核心區(qū)北端 內(nèi)環(huán)核心區(qū) 西南三環(huán) 商圈屬性 市級(jí)商業(yè)中心 新興高端住區(qū) 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 市級(jí)商業(yè)中心 高端住區(qū) 離市中心點(diǎn) 1㎞ 8㎞ ㎞ 1㎞ ㎞ 6㎞ 商圈輻射人口 210萬(wàn) 51萬(wàn) 110萬(wàn) 210萬(wàn) 71萬(wàn) 51萬(wàn) 次級(jí)輻射商圈人口 400500萬(wàn) 220萬(wàn) 200400萬(wàn) 300500萬(wàn) 330萬(wàn) 100萬(wàn) 表 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 ?離市中心約 ㎞ 的市級(jí)核心商圈或 ㎞ 的新興大型住區(qū)所構(gòu)成的區(qū)域商圈； ?核心商圈輻射人口范圍在 50萬(wàn)人以上，有效輻射人口可達(dá)到 200500萬(wàn)人 。 目前，中糧商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)形成了以環(huán)渤海都市圈為核心，輻射東北與西南，拓展長(zhǎng)三角、珠三角的全國(guó)布局。 ? 核心價(jià)值特征 ? 資本策略 ? 擴(kuò)張與選址 ? 定位與經(jīng)營(yíng) 1 2 3 4 ? 主流產(chǎn)品線(xiàn) 5 ? 模式比較 6 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年（ E） 2023年 2023年（ E） 2023年（ E） 2023年（ E） 起步期 做項(xiàng)目 做行業(yè) 做品牌 全國(guó)布局 拿地塊 成長(zhǎng)期 擴(kuò)張與整合期 資本化階段 購(gòu)買(mǎi)三個(gè)大型 商業(yè)綜合體 初步創(chuàng)立大 悅城品牌 擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合 上市及資產(chǎn)證券化 形成全國(guó)中心 戰(zhàn)略布局 向二 \三線(xiàn)城市全面擴(kuò)張 圖 （大悅城系列）發(fā)展路線(xiàn)圖 ? 經(jīng)歷近 5年的初創(chuàng)期，目前已進(jìn)入擴(kuò)張與內(nèi)部資源整合階段 。 備注：中糧集團(tuán)旗下有多家上市公司，除 A股上市的中糧地產(chǎn)及中糧屯河外，還有在香港掛牌的中糧油控股 ()、中國(guó)食品 ()及中糧包裝 ()。 2）目前有很多金融機(jī)構(gòu)有意跟其合作開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)信托基金，但中糧更希望能在融資中占據(jù)主導(dǎo)，自己來(lái)做。 （四）商業(yè)模式的發(fā)展瓶頸與難題： 目前，除中糧集團(tuán)資金支持外，目前主要依靠銀行貸款；中糧此前的資產(chǎn)負(fù)債率控制在 60%以下，推行全產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略后放寬到 65%。 西單區(qū)域消費(fèi)者單次開(kāi)銷(xiāo)金額在 101~310元的比重占到 70%，1000元以上的只有 4%
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