【正文】 3月 ， 一線城市住宅用地均價 9925元 /平方米 ， 二三線城市均價 1602元 /平方米 ， 兩者相差近 6倍 。 在目前的政策調(diào)控和市場環(huán)境下 ， 大部分土地基本上以底價或略高于底價成交 ， 市場競爭不激烈 。 對于熱點區(qū)域的地塊 ， 開發(fā)企業(yè)的積極性仍然較高 。 地王：新政后土地市場“地王”難見 排名 城市 地塊名稱 成交價 (萬元 ) 競得方 成交日期 1 天津 咸水沽鎮(zhèn) 705000 富力 0428 2 上海 蘇州河北岸東塊 1街坊 702000 華僑城 0211 3 福州 “福臨東城”以南地塊 600000 江西正榮 0204 4 北京 六圈 A居住項目地塊 597000 中海 0121 5 北京 亦莊住宅及商業(yè)項目（ X11B）地塊 524000 中信新城 0315 6 北京 大望京村環(huán)境整治土地儲備項目 4號、 5號地 504000 保利 0317 7 佛山 汾江南路東側(cè)、前進路北側(cè) 470500 新鴻基 0222 8 北京 常營大型居住區(qū)三期土地一級開發(fā)項目 A001—A005地塊 454000 龍湖 0224 9 北京 崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目 1號地 408000 遠洋 0315 10 青島 香港西路南、東海二路東 404067 綠城 0122 表： 2020年 17月全國成交住宅用地總價前十排行榜 表： 2020年 17月全國成交住宅用地樓面地價前十排行榜 排名 城市 宗地名稱 樓面地價(元 /平米 ) 竟得方 成交日期 1 上海 蘇州河北岸東塊 1街坊地塊 52783 華僑城 0211 2 福州 吉庇路北側(cè) 、 謝家祠東側(cè) 27364 余盛元 0323 3 溫州 上陡門住宅區(qū)前莊路東側(cè)地段 26357 光大 0203 4 溫州 市電力局以東的原蔬菜批發(fā)市場 31出讓地塊 26166 中梁置業(yè) 0723 5 福州 光祿坊西段 ， 光祿坊 E地塊 25138 陳學(xué)偉 0628 6 北京 崔各莊鄉(xiāng)大望京村環(huán)境整治土地儲備項目 1號地 24066 遠洋 0315 7 杭州 文暉單元 FG05R210FG05C/R04地塊 24046 九龍倉 0325 8 福州 通湖路東側(cè) 、 文儒坊南側(cè) ， 通湖路 B、 C地塊 22726 上瑞集團 0628 9 福州 吉庇路北側(cè) 、 宮巷南側(cè) ，吉庇路 A地塊 22575 吳碧珠 0628 10 上海 閘北區(qū) 279街坊 （ 鋼琴廠 ） 21031 天祥投資 0716 本資料來自 12 通過 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對 2020年 “ 地王 ” 項目跟蹤發(fā)現(xiàn) ， 成交樓面地價前 10的地塊中 ， 有 2宗尚未開工 ， 有 3宗正在建設(shè) ， 有 1宗被收回 ， 有 4宗開盤 。 地王：多半地王閑置或被收回，開盤地王較少 表： 2020年住宅用地單價地王現(xiàn)狀 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)土地版、 城市 宗地名稱 樓面地價 (元 /m2) 成交日期 競得方 現(xiàn)狀 上海 楊浦區(qū)新江灣城 D3地塊 20000 1109 仁恒 仁恒怡庭 杭州 原東南面粉廠地塊 19038 1129 廣宇集團、杭州西湖聯(lián)合 未開工 廣州 白云區(qū)云祥路 18728 0910 富力 09年被回收 廈門 五緣灣片區(qū)，內(nèi)灣西側(cè) 17486 0908 國貿(mào)金海灣 國貿(mào)天琴灣（建設(shè)中） 上海 盧灣區(qū)第 104街坊龍華東路 8852號和開平路 71號地塊 16691 1231 綠地 瀛通綠地大廈 .住宅合同均價達到7． 27萬元／平方米，辦公樓累計均價為 4． 2萬元／平方米 杭州 浙江工商大學(xué)地塊 15712 0907 雅戈爾 雅戈爾 通過分析企業(yè)財務(wù)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn) ， 企業(yè)無力支付出讓金是 “ 地王 ” 被收回的主要原因 。東湖國際 本資料來自 14 流拍：新政后一線城市首現(xiàn)流拍，二線城市流拍較為普遍 CREIS中指數(shù)據(jù)土地版對全國最新成交地塊監(jiān)測顯示 ， 新政過后 ， 土地市場較為理性和謹慎 ， 市場觀望氣氛濃厚 ， 開發(fā)企業(yè)拿地的針對性較強 ， 品質(zhì)較差的地塊出現(xiàn)流拍 。 二線城市的流拍則更為普遍 ， 中山 、 合肥 、 佛山 、 長沙等城市均出現(xiàn)流拍地塊 ， 中山成為流拍地塊最多的城市 。 所以 ， 在土地市場面臨低谷的時期 ， 是開發(fā)企業(yè)在資金允許的前提下積極擴充土地儲備的良機 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù) 土地庫 表 ： 2020年流拍在 2020年高價成交地塊案例 指標(biāo) 流拍 成交 變化 指標(biāo) 流拍 成交 變化 幅度 幅度 朝陽區(qū)廣渠路15號 土地面積 (m2) 168179 119057 減小 長風(fēng) 6B（ B6）、7C地塊 土地面積 (m2) 50799 142108 增加 容積率 減小 容積率 不變 樓面地價 (元/m2) 5880 15216 上漲160% 樓面地價 (元/m2) 14364 22409 上漲56% 時間 2020年1月 2020年 6月 — 時間 2020年8月 2020年9月 — 競得方 中化方興 競得方 中海地產(chǎn) 本資料來自 16 機遇：增強企業(yè)綜合實力，積極應(yīng)對招標(biāo)的出讓方式 土地出讓方式結(jié)構(gòu)將發(fā)生重大變化 ， 招標(biāo)出讓方式將得到更多采用 。 而 14月正式掛牌的 19宗住宅用地中 ， 僅 1宗采用招標(biāo)方式 。 所以 ， 在招標(biāo)方式普遍應(yīng)用的情況下 ， 企業(yè)應(yīng)提升自身綜合實力 ， 加強企業(yè)品牌建設(shè) ， 積極參與保障性住房建設(shè) ， 建立與地方政府良好的合作關(guān)系等 。 2020年 17月 ， 多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過 2020年企業(yè)拿地金額的 60%， 企業(yè)的投資熱情不減 。我們認為 ， 品牌房企應(yīng)根據(jù)自身的資金實力 ， 制定有效地拿地策略 ， 為持續(xù)健康發(fā)展蓄力 。 其中 ， 恒大土地儲備估值 6075萬平方米 ， 最多可滿足 6年的開發(fā)時間；萬科在 10年加快了拿地的步伐 ，土地儲備估值 4288萬平方米 ， 可滿足 45年的開發(fā)時間 。 通過下表可以看出 ， 多數(shù)品牌房企拿地?zé)崆檩^高 ， 行動較為積極 。北京 、 上海等一線大城市的房地產(chǎn)市場已十分成熟 ， 土地資源日趨稀缺 ， 企業(yè)購置土地難度日益加大 ， 同時逐漸趨緊的宏觀政策也一步加大了房地產(chǎn)企業(yè)在一線城市的運營風(fēng)險 。 但在 2020年 4月中旬房地產(chǎn)新政出臺后 ， 品牌房企拿地數(shù)量和金額都有所下降 ， 拿地趨向謹慎 。 但在 7月 ， 品牌企業(yè)拿地逐漸積極 。 數(shù)據(jù)來源： CREIS中指數(shù)據(jù)、 01002003004001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月050100150200拿地面積 萬科 拿地面積 保利 拿地面積 綠城 拿地面積 中海拿地價格 萬科 拿地價格 保利 拿地價格 綠城 拿地價格 中海 本資料來自 23 建議：品牌房企應(yīng)理性增加土地儲備，為持續(xù)發(fā)展蓄力 房地產(chǎn)新政提出完善土地招拍掛制度 ， 探索 “ 綜合評標(biāo) ” 、 “ 一次競價 ” 、 “ 雙向競價 ” 等出讓方式 ， 抑制居住用地出讓價格非理性上漲 。 隨著土地市場正逐步恢復(fù)理性 ， 品牌房企應(yīng)根據(jù)自身的資金實力 ， 制定有效地拿地策略 。 本資料來自 24 一． 全國土地市場形勢分析 二． 2020年房企拿地策略 三． 城市投資吸引力研究 目錄 本資料來自 25 城市投資吸引力分析的理論框架 數(shù)據(jù)整理 住宅開發(fā)投資吸引力排名及TOP10城市 城市房地產(chǎn)開發(fā)投資吸引力排名及 TOP10城市 城市經(jīng)濟基礎(chǔ)和房地產(chǎn)市場總量因子 房地產(chǎn)投資活躍程度因子 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模因子 因子分析 因子分析 因子分析 市場規(guī)模因子 潛在需求因子 供求對比因子 成長速度因子 城市經(jīng)濟水平因子 辦公樓開發(fā)投資吸引力排名及 TOP10城市 商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資吸引力排名及 TOP10城市 房地產(chǎn)市場投資環(huán)境吸引力排名及 TOP10城市 建立指標(biāo)體系 本資料來自 26 城市投資吸引力分析的評價指標(biāo)體系 序號 因子 指標(biāo) 1 市場規(guī)模因子 施工面積 2 新開工面積 3 竣工面積 4 銷售面積 5 開發(fā)投資