【正文】 域拖欠工程款問題的通知》2023《住房公積金行政監(jiān)督辦法》國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛適用法律若干問題的解釋》2023《關(guān)于加強(qiáng)協(xié)作共同做好房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系有關(guān)工作的通知》16首先，土地政策在實(shí)行省以下垂直管理之后，相繼采取了清理開發(fā)區(qū)、壓縮建設(shè)用地、遙感監(jiān)測(cè)等限制措施土地政策國(guó)家發(fā)改委等 5部委組成 10個(gè)調(diào)查小組對(duì)全國(guó) 30多個(gè)省份的 土地批租 進(jìn)行徹查。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，各類 開發(fā)區(qū) 規(guī)劃面積達(dá) 2，超過了現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總面積，以興辦各類園區(qū)為特點(diǎn)的 “圈地運(yùn)動(dòng) ”呈上升趨勢(shì)，孕育著巨大的經(jīng)濟(jì)、政治和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。2023年嚴(yán)控建設(shè)用地總量，保護(hù)耕地， 計(jì)劃將今年農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地總量指標(biāo)壓減 ％，占用耕地指標(biāo)調(diào)減到 180萬畝，壓減 ％。目前已對(duì)全國(guó) 104個(gè)重點(diǎn)城市土地利用變化情況進(jìn)行監(jiān)測(cè)，累計(jì)監(jiān)測(cè)面積達(dá) 180萬平方公里，可監(jiān)測(cè)到地面 地，監(jiān)測(cè)精度達(dá) 90％以上。 17由此帶來的供求矛盾將使地價(jià)持續(xù)平穩(wěn)上漲，但不同區(qū)域、用途、級(jí)別的土地價(jià)格變動(dòng)不同從級(jí)別來看，高級(jí)別土地價(jià)格趨穩(wěn)，漲幅低于低級(jí)別土地價(jià)格上漲。從區(qū)域來看，長(zhǎng)三角地價(jià)漲幅高于全國(guó)平均水平，而珠三角地區(qū)漲幅低于全國(guó)平均水平，中西部地區(qū)地價(jià)增長(zhǎng)又高于東部沿海城市。 2023年全國(guó)城市地價(jià)總體上升 % ，但低于前兩年的漲幅，也低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和固定資產(chǎn)投資增速。反映了經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市土地市場(chǎng)及價(jià)格形成機(jī)制趨于成熟。18其次，資金政策要求商業(yè)銀行從各個(gè)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)加強(qiáng)貸款管理，并限制投資增長(zhǎng)過快傾向金融政策對(duì)于低價(jià)位住宅供不應(yīng)求和高檔住宅空置較多的 結(jié)構(gòu)性問題 ，規(guī)定， “貸款重點(diǎn)支持符合中低收入家庭購(gòu)買能力的住宅項(xiàng)目，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制 ”《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 （銀發(fā) [2023]121號(hào)）出臺(tái)，要求商業(yè)銀行從土地、開發(fā)、施工、銷售等各個(gè)環(huán)節(jié)加強(qiáng)貸款管理，引起強(qiáng)烈反響。對(duì)于建筑施工企業(yè)墊資房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)企業(yè) 拖欠工程款 的問題，規(guī)定 “商業(yè)銀行要嚴(yán)格防止建筑施工企業(yè)使用銀行貸款墊資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 ”、 “房地產(chǎn)開發(fā)貸款對(duì)象應(yīng)為沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ” 、 “房地產(chǎn)行政主管部門要將企業(yè)拖欠工程款情況告知該企業(yè)的貸款銀行，由貸款銀行將其列為信用不良單位，依法減少授信額度或者不提供授信 ”。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 60％以上的資金來源于信貸資金，房地產(chǎn)貸款余額占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款余額的比重高達(dá) ％19央行 121號(hào)文件顯示了房地產(chǎn)商將面臨著資本時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)一步產(chǎn)業(yè)化：從開發(fā)商過渡到投資商和城市運(yùn)營(yíng)商，從綜合型房地產(chǎn)企業(yè)過渡到專業(yè)化開發(fā)商原有融資手段 121文件要求216。只能將獲得的流動(dòng)資金貸款用于購(gòu)買施工所必需的設(shè)備（如塔吊、挖土機(jī)、推土機(jī)等）；－為減輕借款人不必要的利息負(fù)擔(dān)，商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。融資渠道多元化20第三，拆遷管理、銷售管理、物業(yè)管理以及稅費(fèi)改革等多項(xiàng)政策法規(guī)加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和交易的監(jiān)管拆遷管理對(duì)出賣人嚴(yán)重違反誠(chéng)實(shí)信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則；《北京市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理辦法》還規(guī)定了預(yù)售商品住宅按照套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、商品住宅公用建筑面積分?jǐn)偣局贫取⒆兏?guī)劃需經(jīng)所有購(gòu)房人同意等制度推行拆遷公示制度、實(shí)施 “陽(yáng)光拆遷 ”、堅(jiān)持文明拆遷、打擊野蠻拆遷等措施截至 2023年底，全國(guó)物業(yè)管理的覆蓋面已占物業(yè)總量的 38％，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的城市已達(dá) 50％以上，深圳等城市已超過 95％，物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)超過 2萬家，從業(yè)人員超過 230萬人。銷售管理物業(yè)管理伴隨著積極財(cái)政政策的淡出， 稅制改革 將成為下一步刺激中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要手段，生產(chǎn)型增值稅調(diào)整為消費(fèi)型增值稅，如對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅等，因此房地產(chǎn)稅費(fèi)制度改革將是未來房地產(chǎn)政策調(diào)整的重點(diǎn)之一。－不斷完善房地產(chǎn)市場(chǎng)體系，更大程度地發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的基礎(chǔ)性作用；－各地區(qū)因地制宜，分別決策，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展。－改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)－加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序具體相關(guān)措施綜上所述， 2023年中央政府采取了嚴(yán)禁 “ 圈地 ” ，控制貨幣供應(yīng)量等措施，種種跡象表明，實(shí)施了 6年之久的積極財(cái)政政策將從 2023年開始淡出，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控將從刺激增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向防止過熱。 22導(dǎo)讀戰(zhàn)略環(huán)境影響因素 產(chǎn)業(yè)價(jià)值因素分析 城市運(yùn)營(yíng)模式借鑒價(jià)值鏈分析業(yè)務(wù)成功關(guān)鍵因素23根據(jù)以客戶為中心的價(jià)值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)各環(huán)節(jié)都可以釋放出價(jià)值 產(chǎn)品定位 土地儲(chǔ) 備 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 產(chǎn)品建造 售后服務(wù)客戶需求 營(yíng)銷地產(chǎn)運(yùn)作 房產(chǎn)運(yùn)作?地產(chǎn)企業(yè)首先要對(duì)市場(chǎng)分析 ,對(duì)客戶分析 .明確企業(yè)是對(duì)哪個(gè)細(xì)分市場(chǎng)的哪類客戶服務(wù)的。 ?如市區(qū)高檔住宅、城市近郊低密度住宅、商業(yè)地產(chǎn)等 , 需要對(duì)自身專業(yè)能力的判斷、如何最大程度發(fā)揮現(xiàn)有土地價(jià)值的判斷。首先是有沒有相對(duì)價(jià)格低廉的土地儲(chǔ)備， 其次是能不能把握獲取土地的時(shí)機(jī)；再次，對(duì)未來行業(yè)峰谷的判斷能力 。其意義在于用什么樣的產(chǎn)品形態(tài)和整體規(guī)劃來最大程度的滿足客戶需求，最大程度的挖掘地塊價(jià)值。 建筑需要業(yè)主高度監(jiān)管，質(zhì)量保證系統(tǒng)、監(jiān)理、事先關(guān)注容易出質(zhì)量問題的地方，從圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段開始成本控制，招標(biāo)采購(gòu)。?營(yíng)銷能力是地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)、企業(yè)文化、銷售技能積累的綜合釋放，與公司積累直接關(guān)聯(lián)。采取戰(zhàn)略聯(lián)盟、聯(lián)合采購(gòu)、合作開發(fā)等更優(yōu)的合作競(jìng)爭(zhēng)方式整合產(chǎn)業(yè)鏈價(jià)值活動(dòng)企業(yè)價(jià)值鏈 集成整合市場(chǎng)調(diào)查開發(fā)商趨于專業(yè)化體現(xiàn)在決策、