【正文】 涂刷范圍超出堵洞洞口各 100㎜ 對質量細節(jié)關注不夠 防開裂鋼絲加強網(wǎng) ◆ 砌體與混凝土構件交界處應掛鋼加強網(wǎng) ◆ 有網(wǎng)現(xiàn)澆混凝土外保溫體系與其它保溫 體系交界處應掛鋼絲加強網(wǎng) ◆ 鋼絲加強網(wǎng)與各基體的搭接寬度 ◆ 分格縫處鋼絲網(wǎng)應斷開 對質量細節(jié)關注不夠 出外墻孔洞 ◆ 出外墻孔洞如空調孔洞等，宜在抹灰前 先進行開洞，以免后開洞對外保溫造成 破壞產生滲漏隱患 ◆ 出外墻孔洞應注意坡度要求，內高外低 不放空調套管或放置不規(guī)范，往往造成外墻滲漏，不是從空調洞，而是從縫隙中滲入外墻 對質量細節(jié)關注不夠 門窗洞口誤差和修補不規(guī)范往往造成外墻滲漏： 500洞口邊墻體門窗框洞口尺寸預留過大，處理不當，易造成開裂滲水。 減去常用埋地管道 PE管外徑（多為 ㎝或 ㎝） ，還剩 ～ ㎝， 扣掉防水找平 層 2㎝ 和保護層 2㎝， 還剩下 ～ ㎝ 大家各自管轄的項目衛(wèi)生間降板是多少？ 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產企業(yè)的質量文化和質量行為準則不 清楚，實際執(zhí)行過程中往往當質量與成本出現(xiàn) 矛盾時，往往犧牲質量，不能正確看待質量與 成本的平衡關系，忽視質量成本的構成 ◆ 工程管理短板六： 不能正確看待質量成本 ◆ 不能從質量角度綜合分析帶來的損失： 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 部分房地產企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進度保障體 系，忽視工程進度內部管理、外部管理和輸出 管理綜合管控的重要性 ◆ 工程管理短板七： 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ◆ 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程質量的要求 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程進度的要求 ◆ 新形勢下房地產企業(yè)對工程成本的要求 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 行業(yè)競爭加劇引起經營模式的演變 以生產 為中心 以利潤 為中心 以客戶 為中心 以銷售 為中心 房地產 發(fā)展初期 促銷廣告 包裝差異 提高效益 降低成本 客戶導向 產品服務 拼資金、拼規(guī)模、拼政府關系 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 業(yè)主維權意識的不斷提高 ◆ 對功能的嚴格檢查 ◆ 對觀感的高度重視 ◆ 對細節(jié)的認真查驗 ◆ 對合理性、舒適性的追求 ◆ …… 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 多項目、跨地域規(guī)模化發(fā)展引起的演變 ◆ 自然環(huán)境的不同 ◆ 社會環(huán)境的變化 ◆ 管理跨度的增加 ◆ 信息增加，溝通困難 ◆ 成本增加 ◆ …… 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 ■ 內、外部資源管理能力水平的演變 ◆ 外部資源管理能力的下降 ◆ 內部分工細化管理效率降低 ◆ 部分員工經驗、執(zhí)行力不足 ◆ …… 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程質量標準的定義： ◆ 強調按圖施工，符合施工質量驗收標準 ◆ 強調工序、工藝質量控制的實體質量效果 ◆ 強調施工方案、技術措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質量管理的重點： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質保體系 ◆ 參與材料驗收和分部分項工程驗收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量標準的定義發(fā)生變化： 以客戶質量標準作為施工質量的驗收標準 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項目質量 適用性 可靠性 經濟性 協(xié)調性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質量成本 質量效益 與建設地區(qū)工程設施的協(xié)調 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調 造型與美感 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的主體發(fā)生變化 房地產企業(yè)管理分工的細化，導致設計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的 注意保溫板的拼板方式及包角 如果刷一道防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 質量分析和質量策劃成為工程質量保證體系管理的重點 建立完善的工程質量保證體系，針對 “ 企業(yè)工程質量通病 ” 出現(xiàn)的部位，從技術上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行強化 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質量?？梢杂行У慕鉀Q隱患 通過質量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 大多數(shù)房地產企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門窗滲漏，內墻空鼓開裂的困擾時，有多 少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 ■ 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過設計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義： 強調施工現(xiàn)場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理 強調總、分包專項工程協(xié)作、專項工序合理穿插的施工組織管理 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程進度管控的重點： 施工組織設計 專項施工方案 勞動力保證 材料保證 機械設備保證 ?? 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化： 以經營進度控制作為施工進度管理的重點 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化 房地產開發(fā)經營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 設計計劃保障：施工圖、二次設計、設計封樣等 招標采購計劃保障：定標、生產運輸施工準備期 合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化 報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝 與工程進度的有關保障性計劃應有統(tǒng)一管理 市政計劃保障：市政進場、能源開通 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ?概念設計研究 ?概念設計方案評審及確認 ?規(guī)劃方案設計 ?規(guī)劃設計評審及確認 ?單體方案評審及確認 ?擴初方案完成 ?擴初方案評審及確認 ?土建施工圖完成 ?景觀設計評審及確認 ?銷售包裝設計 ? 開工時間 ? 開盤時間 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設計報建 ? 施工圖報建 ? 售樓處報建 設計控制點 相關重要節(jié)點 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的任務發(fā)生變化 銷售開盤、工地開放、業(yè)主預驗等結合銷售經營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求 新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 ■ 新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化 施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經濟上進行考慮。 包括材料設備的試驗檢驗費用 、 工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用 ， 工程質量驗收所發(fā)生的費用 。 內部損失成本是指在工程質量控制的過程中 ，因內部管理問題 、 決策失誤問題 、 標準修正問題等引起的工程質量缺陷造成的損失 。 外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現(xiàn)的工程質量缺陷引起的損失。堵洞灌縫細石混凝土極易 產生開裂，即使加強堵洞填塞工藝的管理， 也很難保證不存在縫隙，防水涂層質量無法 保證 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應樓板板厚范圍內上下水管的光滑外壁應先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ◆ 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求： 模板應企口配置 防止因模板受力 不均勻產生變形 竹模板裁割邊應刷涂兩道樹酯保護層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化 采取 2㎜ 20㎜塑料泡沫帶封邊，可以有效 防止漏漿 外部資源對房地產工程管理的影響 ◆ 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內施工單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內設計單位的總體概況： 國內設計單位的水平良莠不齊，設計轉包、設計分包現(xiàn)象普遍。往往在工程招標階段就給工程質量留下隱患 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 設計施工圖 “ 錯、漏、碰、缺 ” 嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現(xiàn)象普遍 部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設 計施工圖與工程質量保障性和施工易建性脫節(jié) 設計人員對房地產企業(yè)普遍關注的防滲漏、防開裂的重點認識不足 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 誰見過合格的設計施工圖？ 建設部 2023年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現(xiàn)違反的強制性設計規(guī)范的情況。保溫層施工后，防水層已無法做 出泛水高度，只能破壞保溫層。結 果，該項目交付后外墻普遍滲水 設計過高估計了施工單位和監(jiān)理單位的水平 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 某地產項目露臺女兒墻的設計節(jié)點圖： 請大家討論設計施工圖的錯誤在哪？有什么隱患？此處應該如何處理 該項目因這樣一個小節(jié)點的設計錯誤，賠償超過百萬 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 設計問題分析： 設計人員沒有充分考慮 EPS薄抹灰系統(tǒng)保溫板的粘接形式，局部空腔造成抹灰層開裂，雨水從裂縫中滲入，沿外墻串水，從薄弱處深入內墻 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 大多數(shù) 房地產企業(yè)對施工圖的設計審查往往 流于程序和形式，期望工程管理人員或設計 管理人員去檢查所有的設計隱患和設計問題 根本不具操作性 施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關注施工可行性和易施性，很少考慮功能性設計缺陷審核 國內設計單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 設計造成的質量隱患 ,相當一部分屬于先天不 足，單純依靠加強現(xiàn)場工程管理的方法，在 當前施工單位、監(jiān)理單位的能力水平下，很 難避免不出現(xiàn)工程質量問題 ■ 部分工程人員習慣上的誤區(qū)按圖施工，錯了 不在工程的傳統(tǒng)思維，最終只能受制于人 與其臨淵羨魚、不如主動出擊 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內工程總承包商的總體概況： 建筑施工企業(yè)總體素質不是太好，注冊資 本低，資信差，需要進行嚴格的管理。甲方到位的技術指導及嚴格的 過程控制是施工質量保證的重要前提 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包制，推行項目法施工，以包代管情況普遍工程質 量的好壞與項目經理及項目管理班子的技術 水平、管理能力存在很明顯的關系，項目經 理素質差異很大 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ EPS保溫板薄抹灰體系應遵循的施工工藝流程 ： 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 穿樓板管道預留孔洞成型件要求 ： 廚衛(wèi)間管道預留孔洞普遍存在位置不準確、成形尺寸過大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內工程總單位的分類 第一類：大型建安集團 第二類：中型建筑企業(yè) 第三類： 小型成建制的民營、集體建筑企業(yè) 第四類： 小型、專業(yè)施工企業(yè) 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 國內總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 從成本角度考慮總承包商的選擇策略： 選擇承包商時，要重點考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應企業(yè)的成本控制。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場 國內監(jiān)理單位的