【正文】 第六部分：工程部、監(jiān)理公司的工作重點(diǎn) ◆ 第七部分： 《 物料、工序檢查一覽表 》 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之一 第二部分：分項(xiàng)工程的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 分四個方面： 原材料 － 招投標(biāo)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)規(guī)定 施工過程 （包括進(jìn)場驗(yàn)收） 成品標(biāo)準(zhǔn) （驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)） 源于國家標(biāo)準(zhǔn)又高于國家標(biāo)準(zhǔn) 來自一線，又回到一線 企業(yè)關(guān)注的質(zhì)量控制點(diǎn) 規(guī)范沒有明確規(guī)定 設(shè)計(jì)、施工方面的成熟的經(jīng)驗(yàn) 強(qiáng)調(diào)成品方面的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 供項(xiàng)目部工 程師和監(jiān)理工程師 隨 時(shí)檢驗(yàn)使用 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工的操作過程 ◆ 強(qiáng)調(diào)工序樣板和工序交底 ◆ 提供推薦和可選的施工方法 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之二 第三部分：分項(xiàng)工程的技術(shù)措施（施工工藝） 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的側(cè)重點(diǎn)之三 第四部分：分項(xiàng)工程的質(zhì)量通病防治 ◆ 提出質(zhì)量通病的種類 ◆ 提供防治 質(zhì)量通病發(fā)生的各環(huán)節(jié)的控制點(diǎn) ◆ 工程經(jīng)驗(yàn)的總結(jié) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 《企業(yè)外墻貼面磚技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的簡單范例： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位常見的施工工藝流程控制要點(diǎn)： 第一層涂膜 管道安裝 細(xì)部附加層施工 洞口封堵 第一次試水 基層清理 第二層涂膜 第三層涂膜 保護(hù)層施工 第二次試水 工程質(zhì)量驗(yàn)收 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強(qiáng)調(diào)的施工工藝流程控制要點(diǎn)： 立管、地漏、排水口安裝（風(fēng)道） 洞口清理剔毛 衛(wèi)生間墻面抹灰 彈 50線、防水標(biāo)高線 地漏、排水口管口封堵保護(hù) 15㎜厚 素水泥漿結(jié)合層 摻微膨脹劑細(xì)石砼一次灌縫 2/3板厚 細(xì)石砼二次灌縫 吊模 堵洞砼養(yǎng)護(hù) ,不少于 5d 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 施工單位 10項(xiàng)工序控制要點(diǎn)和房地產(chǎn) 企業(yè) 60項(xiàng)工序控制要點(diǎn)的區(qū)別： ◆ 施工企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注施工組織順暢 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注工序質(zhì)量控制 ◆ 施工企業(yè)不會主動考慮關(guān)鍵通病防治節(jié)點(diǎn)優(yōu)化 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)重視設(shè)計(jì)、材料優(yōu)化防范工程質(zhì)量 通病產(chǎn)生 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 施工企業(yè)忽視必要的施工技術(shù)間歇 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)調(diào)合理的施工技術(shù)間歇 ◆ 施工企業(yè)未必了解關(guān)鍵的質(zhì)量通病防治措施 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)針對質(zhì)量通病提前進(jìn)行質(zhì)量規(guī)劃 ◆ 監(jiān)理企業(yè)沒有檢驗(yàn)批工序驗(yàn)收工具 ◆ 房地產(chǎn)企業(yè)提供工序驗(yàn)收一覽表規(guī)范檢驗(yàn)行為 如何正確看待萬科的標(biāo)桿作用 ◆ 萬科品牌、開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢： 萬科的開發(fā)規(guī)模優(yōu)勢，規(guī)模效應(yīng)及品牌號召力，有利于吸引優(yōu)秀供應(yīng)商加入。避免門窗抗風(fēng)壓性能不足，導(dǎo)致 在正常風(fēng)荷載作用下產(chǎn)生過大變形，進(jìn)而使 門窗本體密封失效，造成雨水滲漏 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 門窗廠家 鋁合金二次設(shè)計(jì)應(yīng)有專項(xiàng)計(jì)算書， 詳細(xì)進(jìn)行強(qiáng)度和剛度驗(yàn)算。樓板上部鋼筋應(yīng)滿足錨固長度要求 靠外墻轉(zhuǎn)角處應(yīng)設(shè)置放射形鋼筋，鋼筋的數(shù)量不應(yīng)少于 7φ10 ，長度應(yīng)大小于板跨的 1/3，且不得小于 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 沿預(yù)埋線管走向的裂縫 樓板設(shè)計(jì)厚度往往只考慮承載力要求，而 沒有考慮預(yù)埋管特別線管交叉對板截面的 削弱，從而導(dǎo)致沿線管方向的裂縫。完全采取 “ 警察抓小偷 ” 的管理方式，根本無法解決工程質(zhì)量問題 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求 提要求的目的： 通過提出明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提什么要求： 管理標(biāo)準(zhǔn)：工程質(zhì)保體系要求、工程進(jìn)度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護(hù)要求 ?? 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)：技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、施工工藝標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量控制措施保障、工序見證點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn) ?? 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 提要求的時(shí)間： 從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到招標(biāo)文件，招標(biāo)答疑、回標(biāo)質(zhì)詢、評標(biāo)定標(biāo)的全過程 入圍考察、招標(biāo)文件、合約文件、質(zhì)標(biāo)評標(biāo) 提要求的方式： 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 鋁合金門窗的總分包施工工序移交要求： 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有效的控制手段： 設(shè)計(jì)人員對甲方關(guān)注的防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)防控重點(diǎn)重視不足 施工圖設(shè)計(jì)審查審查重點(diǎn)不明確，圖紙審查分工不清晰 部分國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集過于強(qiáng)調(diào)手工工藝質(zhì)量，實(shí)際施工中很難保證，依靠加強(qiáng)現(xiàn)場管理不可能實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對監(jiān)理單位缺乏有效的管理手段 監(jiān)理單位未按要求配置監(jiān)理人員或人員質(zhì)量、數(shù)量無法滿足工程監(jiān)理需要 監(jiān)理工程師專業(yè)能力不足，對需要重點(diǎn)控制的工序工藝環(huán)節(jié)檢驗(yàn)要求不清晰 監(jiān)理工程師責(zé)任心不強(qiáng)，質(zhì)量意識不足 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對施工單位缺乏有效的管控手段： 施工單位質(zhì)保體系不健全，技術(shù)人員、質(zhì)檢人員配置的數(shù)量、質(zhì)量無法滿足工程管理需要 施工單位不按甲方要求進(jìn)行重點(diǎn)工藝、工序質(zhì)量控制，工程質(zhì)量完全依靠甲方和監(jiān)理的檢驗(yàn) 施工單位不按甲方要求配合分包工作，不履行總包職責(zé) 房地產(chǎn)企業(yè)工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 房地產(chǎn)企業(yè)對專業(yè)工程師缺乏明確的技術(shù)支持： 專業(yè)工程師實(shí)際管理中不可能查閱大量規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)圖集，對細(xì)部做法及檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求不清晰 專業(yè)工程師工程質(zhì)量檢查重點(diǎn)不明確，對需要重點(diǎn)防控的部位、工藝質(zhì)量要求、管理措施要求不明確 專業(yè)工程師質(zhì)量意識、責(zé)任心缺乏考核標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 工程進(jìn)度內(nèi)部各部門計(jì)劃無法協(xié)調(diào) 工程計(jì)劃缺乏統(tǒng)一的系統(tǒng)協(xié)調(diào)，前瞻性不足，保障性計(jì)劃編制要求不明確 工程計(jì)劃缺乏過程跟蹤和過程管理 房地產(chǎn)企業(yè)工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) ■ 施工企業(yè)人、機(jī)、料、施工組織無法控制： 施工單位受項(xiàng)目利益驅(qū)使，不能按甲方計(jì)劃要求實(shí)現(xiàn)人、機(jī)、料保障，致使工期延誤 施工單位受項(xiàng)目利益驅(qū)使，施工組織以利益最大化為重點(diǎn)，工序穿插不合理 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 一、標(biāo)桿企業(yè)工程質(zhì)量管理的破解之道 二、標(biāo)桿工程進(jìn)度管理的破解之道 三、如何正確看待企業(yè)的標(biāo)桿作用 四、標(biāo)桿企業(yè)工程管理的瓶頸告訴我們什么 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：對設(shè)計(jì)質(zhì)量缺乏有 效的控制 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 從源頭抓起，優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是工程質(zhì)量的保證 明確設(shè)計(jì)審查要點(diǎn)，控制關(guān)鍵易錯環(huán)節(jié) 優(yōu)化施工圖設(shè)計(jì)審查程序，進(jìn)行設(shè)計(jì)審查分工 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制一，通過設(shè)計(jì)指導(dǎo)書指導(dǎo)設(shè)計(jì)院 設(shè)計(jì)工作 《 住宅建筑專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 《 住宅結(jié)構(gòu)專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 《 住宅設(shè)備專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 《 住宅電氣專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 編制的要點(diǎn)： 設(shè)計(jì)統(tǒng)一技術(shù)要求 設(shè)備配置標(biāo)準(zhǔn) 裝修標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)配合要求 其它特殊設(shè)計(jì)要求 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 編制的目的： 明確技術(shù)要求 明確客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 預(yù)防常見問題 統(tǒng)一設(shè)計(jì)做法 提供設(shè)計(jì)質(zhì)量 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 《 建筑專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指導(dǎo)書 》 內(nèi)容的簡單示例： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 設(shè)計(jì)人員對甲方關(guān)注的防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)防控重點(diǎn)重視不足 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制二：對設(shè)計(jì)單位提出 《 防滲漏、 防開裂設(shè)計(jì)專篇 》 的設(shè)計(jì)管理要求： 一、地基與基礎(chǔ)工程 地下室防水等級的審查 地下室防水體系的審查 地下室 “ 縫 ” 的設(shè)置審查 地下室應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 三、屋面工程 屋面防水等級的審查 屋面防水構(gòu)造形式的審查 屋面防水及保溫材料的審查 屋面防滲漏、防開裂構(gòu)造、材料措施的審查 屋面應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 五、外墻外保溫 外墻外保溫體系的審查 外墻外保溫與出墻構(gòu)件、管道等 易滲漏措施審查 外墻外保溫分格縫設(shè)計(jì)的審查 外墻外保溫應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 施工中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的防滲漏、防開裂要點(diǎn)及技術(shù)措施要求 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 八、砌體工程 砌體材料及砌筑砂漿的審查 砌體構(gòu)造設(shè)計(jì)防開裂措施的審查 砌體工程應(yīng)標(biāo)示清楚的防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 施工中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的防滲漏、防開裂要點(diǎn)及技術(shù)措施要求 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 如何解決下述問題： 部分國標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)圖集過于強(qiáng)調(diào)手工工藝質(zhì)量，實(shí)際施工中很難保證，依靠加強(qiáng)現(xiàn)場管理不可能實(shí)現(xiàn)全面監(jiān)控 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 事前控制三：制定 《 企業(yè)防滲漏、防開裂 質(zhì)量保障體系 》 ，建立企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)節(jié)點(diǎn)圖集： 一、地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點(diǎn) 二、主體工程防開裂節(jié)點(diǎn) 三、屋面工程防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 四、外檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 五、內(nèi)檐工程防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 六、門窗工程防滲漏、防開裂節(jié)點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 地基與基礎(chǔ)工程防滲漏節(jié)點(diǎn) ： ◆ 地下室外墻水平施工縫處的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)： 水平縫不設(shè)防水加強(qiáng)層，極易產(chǎn)生產(chǎn)生滲漏 不設(shè)遇水膨脹條或設(shè)置不規(guī)范，會導(dǎo)致剛性防水層失效 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 縫隙處參照施工縫處理 ◆ 地下室外墻后澆帶的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn)： 外墻后澆帶應(yīng)設(shè)置止水鋼板 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 防水卷材封邊封口處 的防水構(gòu)造節(jié)點(diǎn) 丁基密封條10寬6厚密封材料卷材膠粘劑(或 溶體粘結(jié)層)單面粘 寬丁基橡膠防水密封膠粘帶卷材粘膠劑或粘結(jié)層左側(cè)卷材搭接邊基層膠粘劑找平層右側(cè)卷材搭接邊封口條丁基密封條10寬6厚密封材料防水卷材封邊實(shí)際施工中大多不安要求施工，造成滲漏。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現(xiàn)場工程管理很難保證質(zhì)量要求 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 包括北京市、上海市、廣東省在內(nèi)的一些外墻外保溫地方標(biāo)準(zhǔn)，都認(rèn)為現(xiàn)澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。為保證洞口成型尺寸，應(yīng)采用現(xiàn)場預(yù)制標(biāo)準(zhǔn)件。全部修補(bǔ)完 后，忽然又發(fā)現(xiàn)露臺門檻處的防水未刷至門框 下口，未形成封閉式防水層，又開始修補(bǔ)。施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量保證體系大多不健全，設(shè)計(jì)內(nèi)審流于形式 施工圖設(shè)計(jì)深度普遍不夠、構(gòu)造要求不明確，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)圖不滿足施工需要。 包括返工損失 、 返修損失 、 停工損失等 ， 都屬于內(nèi)部損失 。加之操作工人的技術(shù)水平下降，施工進(jìn)度管理的難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于項(xiàng)目法實(shí)施之前 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義： 傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成 本控制 傳統(tǒng)工程成本控制的責(zé)任主體是工程管理 領(lǐng)導(dǎo)下的成本管理部門 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點(diǎn)： 招標(biāo)管理和合約管理是降低施工成本的主要手段 通過施工組織和施工工藝控制施工成本 對主要材料設(shè)備價(jià)格進(jìn)行控制和管理 控制現(xiàn)場簽證 審查工程結(jié)算 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化： 由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉(zhuǎn)為投資回報(bào)經(jīng)營成本控制 由傳統(tǒng)的施工階段控制轉(zhuǎn)為向?yàn)橥顿Y分析、 產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)研發(fā)、招標(biāo)采購、工程建造運(yùn)營維護(hù)的全過程成本控制 施工成本與經(jīng)營成本不再是完全對立關(guān)系，資金成本、質(zhì)量成本需要綜合評定 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ■ 新形勢下工程成本控制的主體發(fā)生變化： 傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉(zhuǎn)向隸屬于企業(yè)財(cái)務(wù)系統(tǒng) 由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協(xié)調(diào)、綜合評價(jià)，向強(qiáng)化監(jiān)督的監(jiān)管職能進(jìn)行轉(zhuǎn)變 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 供應(yīng)商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一 對于與工程進(jìn)度關(guān)鍵線路控制有關(guān)的價(jià)格審定，成本部門應(yīng)建立提前預(yù)警機(jī)制，提供能夠解決 工程進(jìn)度困擾的應(yīng)急預(yù)案 與工程進(jìn)度的有關(guān)成本審定應(yīng)有主動預(yù)警 新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 確定項(xiàng)目