【正文】 ◆ 強(qiáng)調(diào)施工方案、技術(shù)措施、施工工法的管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 傳統(tǒng)意義上甲方工程質(zhì)量管理的重點(diǎn)： ◆ 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質(zhì)保體系 ◆ 參與材料驗(yàn)收和分部分項(xiàng)工程驗(yàn)收 ◆ 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢 傳統(tǒng)的甲方工程質(zhì)量管理主要是施工現(xiàn)場管理 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的定義發(fā)生變化： 以客戶質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)作為施工質(zhì)量的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 保證穩(wěn)定要求 工程項(xiàng)目質(zhì)量 適用性 可靠性 經(jīng)濟(jì)性 協(xié)調(diào)性 業(yè)主要求的其他特殊功能 平面布置合理性 空間布置合理性 建筑物理功能 其他使用功能 采光 通風(fēng) 隔聲 隔熱 安全性 可維修性 有效性 滿足抗震要求 滿足防火要求 保證強(qiáng)度要求 滿足抗腐蝕性要求 滿足使用壽命要求 質(zhì)量成本 質(zhì)量效益 與建設(shè)地區(qū)工程設(shè)施的協(xié)調(diào) 與生態(tài)環(huán)境的協(xié)調(diào) 與社區(qū)環(huán)境的協(xié)調(diào) 造型與美感 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的主體發(fā)生變化 房地產(chǎn)企業(yè)管理分工的細(xì)化，導(dǎo)致設(shè)計(jì)、材料、成本、合約等部門與工程管理聯(lián)系的緊密度下降?？梢杂行У慕鉀Q隱患 通過質(zhì)量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲 漏、門窗滲漏，內(nèi)墻空鼓開裂的困擾時(shí)，有多 少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 ■ 新形勢下工程質(zhì)量管控的重點(diǎn)發(fā)生變化 從傳統(tǒng)的經(jīng)驗(yàn)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范檢驗(yàn)行為和檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的制度化、體系化建設(shè)。單純的施工進(jìn)度保障不代表工程進(jìn)度能夠得到保證，工程進(jìn)度已經(jīng)無法由工程部門完全掌控 新形勢下企業(yè)對工程質(zhì)量管理的要求 設(shè)計(jì)計(jì)劃保障：施工圖、二次設(shè)計(jì)、設(shè)計(jì)封樣等 招標(biāo)采購計(jì)劃保障：定標(biāo)、生產(chǎn)運(yùn)輸施工準(zhǔn)備期 合約計(jì)劃保障：合約簽訂、進(jìn)度管理?xiàng)l款的細(xì)化 報(bào)批報(bào)建計(jì)劃保障：開工手續(xù)、市政報(bào)裝 與工程進(jìn)度的有關(guān)保障性計(jì)劃應(yīng)有統(tǒng)一管理 市政計(jì)劃保障：市政進(jìn)場、能源開通 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ?概念設(shè)計(jì)研究 ?概念設(shè)計(jì)方案評審及確認(rèn) ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?規(guī)劃設(shè)計(jì)評審及確認(rèn) ?單體方案評審及確認(rèn) ?擴(kuò)初方案完成 ?擴(kuò)初方案評審及確認(rèn) ?土建施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì)評審及確認(rèn) ?銷售包裝設(shè)計(jì) ? 開工時(shí)間 ? 開盤時(shí)間 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 售樓處報(bào)建 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 相關(guān)重要節(jié)點(diǎn) 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度管控的任務(wù)發(fā)生變化 銷售開盤、工地開放、業(yè)主預(yù)驗(yàn)等結(jié)合銷售經(jīng)營方面的進(jìn)度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進(jìn)度管理和工程組織提出了更高的要求 新形勢下企業(yè)對工程進(jìn)度管理的要求 ■ 新形勢下工程進(jìn)度管控的對象發(fā)生變化 施工單位大多采取項(xiàng)目承包制，對人、機(jī)、料的投入、工序穿插的組織更多是從經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行考慮。 內(nèi)部損失成本是指在工程質(zhì)量控制的過程中 ，因內(nèi)部管理問題 、 決策失誤問題 、 標(biāo)準(zhǔn)修正問題等引起的工程質(zhì)量缺陷造成的損失 。堵洞灌縫細(xì)石混凝土極易 產(chǎn)生開裂，即使加強(qiáng)堵洞填塞工藝的管理， 也很難保證不存在縫隙，防水涂層質(zhì)量無法 保證 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應(yīng)樓板板厚范圍內(nèi)上下水管的光滑外壁應(yīng)先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻 新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 ◆ 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求： 模板應(yīng)企口配置 防止因模板受力 不均勻產(chǎn)生變形 竹模板裁割邊應(yīng)刷涂兩道樹酯保護(hù)層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化 采取 2㎜ 20㎜塑料泡沫帶封邊，可以有效 防止漏漿 外部資源對房地產(chǎn)工程管理的影響 ◆ 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)施工單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的總體概況： 國內(nèi)設(shè)計(jì)單位的水平良莠不齊，設(shè)計(jì)轉(zhuǎn)包、設(shè)計(jì)分包現(xiàn)象普遍。保溫層施工后，防水層已無法做 出泛水高度，只能破壞保溫層。甲方到位的技術(shù)指導(dǎo)及嚴(yán)格的 過程控制是施工質(zhì)量保證的重要前提 施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項(xiàng)目承包制，推行項(xiàng)目法施工，以包代管情況普遍工程質(zhì) 量的好壞與項(xiàng)目經(jīng)理及項(xiàng)目管理班子的技術(shù) 水平、管理能力存在很明顯的關(guān)系，項(xiàng)目經(jīng) 理素質(zhì)差異很大 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ EPS保溫板薄抹灰體系應(yīng)遵循的施工工藝流程 ： 國內(nèi)總承包單位的管理現(xiàn)狀分析 ◆ 穿樓板管道預(yù)留孔洞成型件要求 ： 廚衛(wèi)間管道預(yù)留孔洞普遍存在位置不準(zhǔn)確、成形尺寸過大、亂鑿亂打等現(xiàn)象，后期極易造成滲漏。 監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 盡管監(jiān)理提供的時(shí)間長，人員多，但監(jiān)理 費(fèi)用遠(yuǎn)低于設(shè)計(jì)費(fèi)、銷售代理費(fèi)，顯示出 行業(yè)內(nèi)普遍不看中監(jiān)理的地位與作用 監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質(zhì)有 待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約 監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展 國內(nèi)監(jiān)理單位的管理現(xiàn)狀分析 ■ 監(jiān)理單位的選擇策略 ： 資格預(yù)審環(huán)節(jié)中應(yīng)注重監(jiān)理公司的管理模 式、組織架構(gòu)及制度體系 招標(biāo)前，應(yīng)詳細(xì)列出對監(jiān)理公司不同階段 派駐現(xiàn)場的人員數(shù)量及資質(zhì)要求 評標(biāo)前應(yīng)對監(jiān)理公司人員進(jìn)行考核（總監(jiān)、總監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認(rèn)定） 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質(zhì)量問題？ ■ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時(shí)至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開裂？ 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點(diǎn)粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無法及時(shí)排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內(nèi)墻面 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ◆ 原因分析： 即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿粘工藝做法。外墻磚拉拔試驗(yàn) 合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強(qiáng)度 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 XPS聚苯板的導(dǎo)熱系數(shù)為 ： W （ ） 水泥抗裂砂漿 的導(dǎo)熱系數(shù)為： W （ ） 外墻混凝土墻面（ 6m開間 ）年溫差形變： ㎜ 水泥砂漿強(qiáng)度增長期短與收縮周期長形成矛盾 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層 建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對封閉 的空間 中國建筑設(shè)計(jì)研究院對目前國內(nèi)外保溫體系下 外墻粘貼面磚曾經(jīng)做過普遍的耐候性試驗(yàn)檢 查，目前國內(nèi)，沒有一個(gè)項(xiàng)目外墻粘轉(zhuǎn)能夠通 過耐候性試驗(yàn) 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 對于檢驗(yàn)批驗(yàn)收沒有甲方參與檢查要求 除了少數(shù)隱蔽工程檢驗(yàn)批外，其余檢驗(yàn)批全不需要甲方管理 實(shí)際施工過程中，大多數(shù)檢驗(yàn)批表格為后填造假，根本無法起到應(yīng)有的作用 檢驗(yàn)批表格設(shè)定的檢驗(yàn)項(xiàng)目，相當(dāng)一部已經(jīng)無法滿足甲方強(qiáng)調(diào)的防滲漏、防開裂的關(guān)鍵工序控制要點(diǎn)的 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 ■ 對監(jiān)理單位的工作內(nèi)容和工作要求不明確 建設(shè)部建市 【 2023】 189號文 《 房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行） 》 國內(nèi)現(xiàn)行規(guī)范適用性的現(xiàn)狀影響 哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？ 如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？ 監(jiān)理旁站前的 “ 三查兩問一核對 ” 是什么？ 如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？ 如果工程管理人員無法回答清楚上述問題，有什么資格說工程質(zhì)量問題屬于監(jiān)理失職 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié) 一、房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 二、工程質(zhì)量管理的薄弱環(huán)節(jié) 三、工程進(jìn)度管理的薄弱環(huán)節(jié) 四、工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 部分房地產(chǎn)企業(yè)工程管理定位的誤區(qū)： 房地產(chǎn)的工程管理，相當(dāng)一部分是充當(dāng)傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)控等職能，對于工程質(zhì)量，要么自己親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的 管理，沒有充分發(fā)揮 “ 系統(tǒng)協(xié)調(diào) ” 的職能 單純依靠國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質(zhì)量 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 成品質(zhì)量 操作工人 項(xiàng)目經(jīng)理 監(jiān)理公司 甲方工程部 班組長 質(zhì)檢負(fù)責(zé)人 質(zhì)檢人員 項(xiàng)目生產(chǎn)經(jīng)理 技術(shù)負(fù)責(zé)人 10萬平方米 共計(jì) 140個(gè)班組 10萬平方米 共計(jì) 16個(gè)質(zhì)檢 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位： 提要求 審核實(shí)際結(jié)果與最終需求的符合性 付款 發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設(shè)計(jì)和 政府部門的理解有很大不同 房地產(chǎn)工程管理的定位及管理理念 ■ 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理合理的定位： 大多數(shù)房地產(chǎn)公司的工程管理過多的將精力集中在審核上（工程檢驗(yàn)），忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質(zhì)保體系的重要性。單純依靠施工現(xiàn)場質(zhì)量管 理無法解決 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 設(shè)計(jì)解決方法： 樓板中配置雙層、雙向鋼筋；鋼筋間距不大于 100㎜ ，鋼筋直徑不宜小于8mm 。嚴(yán)格進(jìn)行門窗抗 風(fēng)壓試驗(yàn)。審查甲供、甲分包與總包交界、交叉作業(yè)面的管控重點(diǎn) 了解施工驗(yàn)收規(guī)范、了解施工中容易出現(xiàn)質(zhì)量隱患的部位、材料及工藝要求，了解施工組織的重點(diǎn)和難點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 施工單位和監(jiān)理單位： 重點(diǎn)審查：施工圖中與施工可行性和施工易建性相關(guān)的 “ 錯(cuò)、漏、碰、缺 ” ，了解乙供材料的保障性 了解工藝規(guī)程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：組合平面的設(shè)計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：組合立面的設(shè)計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：衛(wèi)生間的審計(jì)深度審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：陽臺設(shè)計(jì)深度的審查： 陽臺 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 設(shè)計(jì)部：外檐設(shè)計(jì)深度的審查： 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 剖面： ■ 重點(diǎn)核對關(guān)鍵 部位的梁板、 標(biāo)高 ■ 露臺 ■ 老虎窗 ■ 屋脊、檐 ■ 門窗高度 ■ 外檐節(jié)點(diǎn) 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■櫥柜 ■吊柜 ■設(shè)備表箱 ■開關(guān) ■插座 ■散熱片 ■冰箱 ■洗衣機(jī) ■門窗 ■墻跺 ■熱水器 ■地漏 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■洗衣機(jī) ■門窗 ■墻跺 ■熱水器 ■地漏 ■污水管明 設(shè)時(shí)要注意 其與窗、雨 水管的關(guān)系 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 小衛(wèi)生間應(yīng)注意進(jìn)行 凈空尺寸的核定 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 空調(diào)審核要點(diǎn) ■ 室內(nèi)外機(jī)位 ■ 定位 ■ 空調(diào)板尺寸 ■ 留孔留洞 ■ 結(jié)構(gòu)設(shè)備核對■ 空調(diào)安裝 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 工程部： 《 防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)專篇 》 審查 《 防滲漏、防開裂設(shè)計(jì)專篇 》 中規(guī)定的設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn) 圖及重點(diǎn)施工部位對應(yīng)性的審查 甲供、甲分包與總包交叉、交接面審查 編制 《 項(xiàng)目防滲漏、防開裂工程管理方案 》 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ■ 回顧之前的薄弱環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)企業(yè)無法提 出明確的技術(shù)要求和管理要求 ■ 標(biāo)桿企業(yè)的破解之道： 制定 《 企業(yè)工程質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn) 》 統(tǒng)一企業(yè)的工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；整合并明確內(nèi) 外部資源管理要求；程序性、系統(tǒng)性地解 決工程質(zhì)量問題，提高管理水平和質(zhì)量 國內(nèi)標(biāo)桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸 ◆ 用于一線工程部、項(xiàng)目工程師在招投標(biāo)、合 約中提出技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求和質(zhì)量管理要求。提前約定獎懲標(biāo)準(zhǔn)和獎懲要求，更多強(qiáng)調(diào)通過階段性目標(biāo)的獎勵(lì)進(jìn)行過程管理和目標(biāo)管理 如何正確看待萬科的標(biāo)桿作用 ■ 學(xué)習(xí)萬科什么： 再次回顧之前的問題：萬科值不值得學(xué)？ 一個(gè)學(xué)不到的企業(yè)如何學(xué)習(xí)？ 謝謝大家！